Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12695 del 19/06/2015

Civile Sent. Sez. 3 Num. 12695 Anno 2015
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: CIRILLO FRANCESCO MARIA

PU

SENTENZA

sul ricorso 4191-2012 proposto da:
GARGIULO

ROSA

GRGRS061L71F030X,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA TOMBA DI NERONE 16, presso
lo studio dell’avvocato IDA LA RANA, rappresentata e
difesa dall’avvocato RAFFAELE CIRILLO giusta procura
speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –

2015
784

contro

FABIANO LUIGI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
XX SETTEMBRE 3, presso lo studio dell’avvocato
MICHELE SANDULLI, rappresentato e difeso dagli

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Data pubblicazione: 19/06/2015

avvocati GIULIO RENDITISO, FERDINANDO PINTO giusta
procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 3079/2011 della CORTE
D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 02/11/2011, R.G.N.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 25/03/2015 dal Consigliere Dott.
FRANCESCO MARIA CIRILLO;
udito l’Avvocato ROSA PERSICO per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. RITA SANLORENZO che ha concluso per
l’inammissibilità in subordine rigetto;

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2286/2010;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con ricorso al Tribunale di Torre Annunziata, Sezione
distaccata di Sorrento, Luigi Fabiano convenne in giudizio Rosa
Gargiulo,

chiedendo che fosse condannata al pagamento

dell’indennità di avviamento ed alla restituzione del deposito

che egli aveva restituito.
Si costituì la Gargiulo, chiedendo il rigetto della domanda
e proponendo domanda riconvenzionale di condanna del conduttore
al risarcimento dei danni arrecati all’immobile.
Il Tribunale accolse integralmente la domanda principale e
condannò la Gargiulo al pagamento della somma di euro 7.200 a
titolo di indennità per la perdita dell’avviamento ed alla
restituzione del deposito cauzionale, rigettò la domanda
riconvenzionale e condannò la convenuta al pagamento del 60 per
cento delle spese di lite.
2. La pronuncia è stata appellata dalla Gargiulo e la Corte
d’appello di Napoli, con sentenza del 2 novembre 2011, ha
respinto l’appello, condannando l’appellante alla rifusione
delle ulteriori spese del grado.
Ha osservato la Corte territoriale che la destinazione
dell’immobile ad uso commerciale comportante contatto diretto
con il pubblico era una circostanza in sostanza fuori
discussione, in quanto non contestata in primo grado; né poteva
assumere rilievo il fatto che la durata del contratto fosse di
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cauzionale in relazione ad un immobile, condotto in locazione,

quattro anni anziché di sei, perché la previsione legale doveva
comunque prevalere e il contratto aveva avuto la durata di
dodici anni.
Tanto premesso, la Corte napoletana ha rilevato che la
questione principale da risolvere era costituita dalla

locazione aveva avuto termine non per il diniego di rinnovo
alla scadenza, bensì per recesso dello stesso conduttore. In
realtà, l’esame della documentazione esistente dimostrava che
la Gargiulo aveva manifestato la propria disponibilità alla
sottoscrizione di un nuovo contratto, intimando per il caso
contrario la disdetta con contestuale richiesta di rilascio. La
locatrice, quindi, non voleva la rinnovazione del contratto, ma
solo la negoziazione di uno nuovo; per cui la restituzione dei l’\’

circostanza, ribadita dalla parte appellante, secondo cui la

\’)
locali da parte del Fabiano non costituiva prova del recesso da
parte sua, quanto la presa d’atto della indisponibilità della
locatrice. Nessun rilievo poteva poi essere attribuito, secondo
la Corte, al fatto che la disdetta intimata fosse tardiva,
perché la giurisprudenza è costante nel riconoscere anche in
tal caso il diritto all’indennità di avviamento.
Quanto al rigetto della domanda riconvenzionale, la Corte
d’appello ha osservato che – nella incertezza derivante dalle
contrapposte deposizioni testimoniali – i danni comprovati a
carico dell’immobile erano da ricondurre piuttosto a problemi

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strutturali di competenza del locatore che non all’incuria del
conduttore.
3. Contro la sentenza della Corte di appello di Napoli
propone ricorso Rosa Gargiulo con atto affidato a tre motivi.
Resiste Luigi Fabiano con controricorso.

1.

Con il primo motivo di ricorso si lamenta errata

valutazione e falsa applicazione dell’art. 34 della legge 27
luglio 1978, n. 392.
Rileva la ricorrente che, alla luce delle prove esistenti
in atti, sarebbe pacifico che la risoluzione del rapporto di
locazione era da imputare non a volontà della locatrice, bensì
a quella del conduttore, che aveva preferito recedere dal

MOTIVI DELLA DECISIONE

contratto chiedendo la corresponsione dell’indennità per la 9.‘j
perdita dell’avviamento. In particolare, il ricorso richiama le
lettere scritte dalla Gargiulo e la risposta del Fabiani.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta difetto di
motivazione e travisamento del fatto ed errore di decisione.
La ricorrente, richiamando la propria missiva del 25
ottobre 2006, osserva che la stessa era tardiva rispetto alla
scadenza naturale del contratto, fissata per il 30 aprile 2007.
Ciò comporta che quella lettera non configura una comunicazione
di disdetta, quanto piuttosto una «lettera di intendimenti»,
conseguente al fatto che la locatrice era subentrata alla
propria madre, nel frattempo deceduta, nella titolarità del
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rapporto. D’altra parte la lettera di risposta del conduttore
era stata redatta con l’ausilio di un legale, per cui il
conduttore era certamente edotto del fatto che l’eventuale
disdetta non era comunque tempestiva.
3.

Con il terzo motivo di ricorso si lamenta omessa

costituito dalla volontà del locatore.
Si ribadisce che il carteggio svoltosi tra le parti
dimostrerebbe, se correttamente inteso, che la locatrice non
intendeva recedere dal contratto e che, se il conduttore avesse
voluto mantenere il contratto, ben avrebbe potuto eccepire la
tardività della disdetta ed il conseguente rinnovo del
contratto medesimo.
4.

I tre motivi sono da trattare congiuntamente, in

considerazione della stretta connessione che li unisce.
Essi ruotano tutti, anche se con diversità di accenti e di
prospettazioni, intorno al medesimo punto, costituito dalla
interpretazione della volontà delle parti per come risulta
dalle lettere esistenti in atti.
4.1. La Corte d’appello, avvalendosi dei propri poteri di
giudice di merito relativi alla ricostruzione dei fatti nella
loro globalità, ha osservato che la prima lettera inviata dalla
locatrice al conduttore, tramite il proprio legale, dimostrava
non era di proseguire nel

che la volontà della Gargiulo

contratto, ma solo di stipularne uno nuovo (con un canone
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motivazione su di un punto decisivo della controversia,

evidentemente più elevato).

In presenza di una indisponibilità

del conduttore ad accettare le nuove condizioni, la locatrice
«chiese ed ottenne la restituzione dei locali, rifiutandosi al
tempo stesso di corrispondere l’indennità per la perdita
dell’avviamento»; indennità sulla cui spettanza, attesa la

ha escluso l’esistenza di una qualche effettiva contestazione.
Doveva pertanto essere escluso che potesse configurarsi un
recesso del conduttore, «che si limitò a prendere atto
dell’indisponibilità della locatrice a proseguire nel contratto
in essere».
Ha quindi aggiunto la sentenza in esame che non assumeva
rilievo che quella lettera fosse tardiva se intesa come
disdetta, perché inviata meno di sei mesi prima della scadenza;

natura dell’attività svolta dal Fabiano, la Corte territoriale

ciò in quanto la giurisprudenza di questa Corte riconosce la «95)
spettanza del diritto all’indennità di avviamento in presenza
di una disdetta ancorché inefficace, perché la riconsegna dei
locali non è comunque da collegare alla volontà del conduttore.
4.2. Si tratta, com’è facile comprendere, di una
motivazione corretta, molto bene argomentata, che si snoda
attraverso un procedimento logico privo di contraddizioni e del
tutto ragionevole, sicché non è prospettabile in alcun modo una
censura in termini di vizio di motivazione.
La Corte napoletana, inoltre, ha correttamente richiamato
l’orientamento di questa Corte – al quale l’odierna pronuncia
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intende dare continuità – secondo cui in tema di locazione di
immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo,
l’intervenuta disdetta data dal locatore, ancorché inefficace
(nella specie, per tardività), è idonea a far sorgere
facto,

ipso

ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del

(sentenza 13 gennaio 2009, n. 454, in linea con un costante
orientamento di cui già alle sentenze 10 febbraio 1997, n.
1230, e 12 novembre 1997, n. 11165).
Esclusi, pertanto, sia la presunta violazione di legge di
cui al primo motivo che il vizio di motivazione di cui al terzo
(ed al secondo), è evidente che il cuore del ricorso si
sostanzia nel tentativo di ottenere in questa sede una nuova e
non consentita valutazione del merito, consistente, in
particolare, nella invocata diversa interpretazione del
carteggio intercorso fra le parti.
Da tanto consegue che tutti i motivi di ricorso sono
infondati.
5. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
A tale pronuncia segue la condanna della ricorrente al
pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in
conformità ai soli parametri introdotti dal decreto
ministeriale 10 marzo 2014, n. 55, sopravvenuto a disciplinare
i compensi professionali.
PER QUESTI MOTIVI
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conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento

La Corte

rigetta

il ricorso e

condanna

la ricorrente al

pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in
complessivi euro 3.000, di cui euro 200 per spese, oltre spese
generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza

Sezione Civile, il 25 marzo 2015.