Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12675 del 05/06/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 12675 Anno 2014
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: D’ASCOLA PASQUALE

SENTENZA

sul ricorso 31415-2007 proposto da:
COND VIA DEI CONCINI 52 ROMA, IN PERSONA DELL’AMM.RE
P.T. – 96155540584, elettivamente domiciliato in ROMA,
V.LE MARESCIALLO PILSUDSKI 118, presso lo studio
dell’avvocato ZANACCHI LUCA, che lo rappresenta e
difende;
– ricorrente 2014
contro

450

CS COOP ABITAZIONE ASS ITAL CASA AIC SCARL, IN PERSONA
DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE E LEGALE
RAPP.TE

P.T.

P.I.004483950580,

elettivamente

Data pubblicazione: 05/06/2014

domiciliata in ROMA, VIA MONDRAGONE 10, presso lo
studio dell’avvocato MASTRANGELI FRANCO, che la
rappresenta e difende;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 4633/2006 della CORTE D’APPELLO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 11/02/2014 dal Consigliere Dott. PASQUALE
D’ASCOLA;
udito

l’Avvocato

Zanacchi

Luca

difensore

del

ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avv. Mastrangeli Mirella con delega depositata
in udienza dell’Avv. Mastrangeli Franco difensore
della controricorrente che si riporta agli atti
depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per
l’accoglimento del primo motivo del ricorso e
l’assorbimento del secondo motivo.

di ROMA, depositata il 26/10/2006;

Svolgimento del processo

E’ dibattuta la sussistenza di responsabilità ex art. 1669 c.c. in
capo alla cooperativa AIC a r.1., convenuta quale costruttorevenditore dell’edificio, in relazione a difetti riscontrati dagli

32 in Roma.
La domanda proposta dal condominio

nel 1994, contumace parte

convenuta, è stata accolta nel 2003 dal tribunale di Roma.
In sede di appello la Cooperativa ha sostenuto che la
responsabilità dei vizi doveva essere addebitata all’appaltatore
società CMB e che essa non aveva assunto questa veste, essendosi
limitata a nominare il direttore dei lavori e ad eseguire il
collaudo.
L’impugnazione è stata accolta dalla Corte capitolina, con
sentenza 26 ottobre 2006, sul rilievo che la responsabilità del
committente ex art. 1669 c.c. presuppone poteri direttivi che
devono incidere sulla autonomia tecnica e decisionale
dell’appaltatore, al punto da rendere quest’ultimo un
minister

nudus

e l’opera riferibile a colui che l’ha successivamente

venduta.
Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 6
dicembre 2007.
La Cooperativa ha resistito con controricorso illustrato da
memoria.

n. 31415-07 D’Ascola rei

3

assegnatari degli appartamenti del Condominio di via dei Concini

All’udienza dell’8 ottobre 2013 è stato concesso rinvio per
l’acquisizione di delibera condominiale di autorizzazione
all’amministratore a stare in giudizio.
Parte ricorrente ha provveduto all’incombente.
Motivi della decisione

1669 c.c., chiedendo che sia affermata la responsabilità della
parte venditrice per difetti dell’opera, anche quando venditorecostruttore sia una società cooperativa che abbia appaltato i
lavori ad un’impresa, nei confronti degli assegnatari.
2.1)

Preliminare

alla

decisione

sull’ambito

soggettivo di

responsabilità ex art. 1669 c.c. è stabilire se le disposizioni
relative alla responsabilità del venditore-costruttore si
applichino allorquando tale veste sia ricoperta da una società
cooperativa.
Nel caso di specie tale possibilità è stata negata da parte della
società convenuta e non esplicitamente definita dal giudice di
appello, sebbene debba credersi che la soluzione adottata
implicasse necessariamente la soluzione positiva.
Questo profilo, che rileva per la rilevanza e decisività del
motivo, va quindi espressamente affrontato, come sollecita il
ricorso.
La Corte reputa sufficiente richiamare quanto altre volte
affermato. Non v’è infatti motivo per discostarsi dal seguente
insegnamento:

n. 31415-07

D’Ascola rei

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2) Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art.

<< Ai fini dell'applicazione del regime di responsabilità previsto dall'art. 1669 cod. civ. riveste la qualità di costruttorevenditore la cooperativa edilizia che ha assegnato ai soci prenotatari unità immobiliari di un complesso condominiale, realizzandosi in tal caso un trasferimento della proprietà a prezzo della costruzione e l'assenza di profitto della cooperativa.>> (Cass. 16202/07).
3)

In disparte la questione, testè risolta, della configurabilità

di responsabilità ex art. 1669 in capo alla Cooperativa che abbia
assegnato gli immobili ai soci, il ricorso sostiene che la
responsabilità dell’appaltatore debba essere estesa al soggetto
proprietario che sia ritenuto costruttore.
Ciò si verificherebbe allorquando il committente, pur avendo
appaltato a terzi l’esecuzione dell’opera, abbia conservato il
potere di impartire direttive ovvero il potere di sorveglianza
sullo svolgimento dell’altrui attività, di guisa che l’opera, come
precisa il quesito di diritto, sia a lui riferibile.
La censura principale è fondata.
Di recente questa sezione (cfr Cass.

467/2014; 632/14)

ha avuto

modo di ripensare la materia in esame e ha osservato quanto si
riporta:
<< ... nel frastagliato quadro giurisprudenziale in materia si rinvengono sentenze che hanno ripetuto che il committente risponde ex art. 1669 c.c. qualora abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta, ovvero sorvegliando n. 31415-07 D'Ascola rei r I\ 5 titolo oneroso nonostante l'equivalenza del corrispettivo al personalmente l'esecuzione dell'opera, si da rendere l'appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini (cfr Cass., l^ sezione, 13158/02). Il Collegio respinge questa nozione e ritiene preferibile l'orientamento contrario. sez., 4622/02, v. anche Cass. 8109/97) che: "La denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta anche dagli acquirenti dell'immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all'art. 1669 cod. civ. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente e suoi aventi causa nei confronti dell'appaltatore, ma anche all'acquirente nei confronti del costruttore venditore". Perviene poi all'affermazione che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di n. 3 1415-07 D'Ascola rei 6 Esso muove dalla premessa (felicemente sintetizzata da Cass. 2^ sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile (Cass. 567/05; 2238/12). Giunge infine a sancire condivisibilmente che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera>>.
3.1)

Le sentenze del 2014 dianzi citate hanno aggiunto che:

«Questa linea ermeneutica è coerente con la teoria che ha
ricondotto l’art. 1669 c.c. nell’alveo della responsabilità
extracontrattuale, al fine di consentire ai danneggiati da gravi
difetti (rovina) dell’edificio, una tutela non minore, ma anzi,
come vuole il legislatore, rafforzata rispetto a quella che
sarebbe loro offerta dall’art. 2043 c.c..
Se così non fosse, i danneggiati si troverebbero paradossalmente
preclusa la strada risarcitoria generica proprio da una norma che
è stata invece dettata per ampliare gli spazi di tutela.>>
Quest’ultima affermazione è stata ribadita, ancor più
recentemente, dalle Sezioni Unite, (SU 2284/14), le quali hanno
precisato che la previsione dell’art. 1669 cod. civ. concreta
un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di
specialità rispetto al disposto dell’art. 2043 cod. civ., fermo
restando che – trattandosi di una norma non di favore, diretta a
n. 3 1415-07 D’Ascola rei

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dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche

limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad
assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi
aventi causa e dei terzi in generale – ove non ricorrano in
concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di
danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento

civ., senza che, tuttavia, (in questo secondo caso) operi il
regime speciale di presunzione della responsabilità del
costruttore contemplato dall’art. 1669 cod. civ., atteso che
spetta a chi agisce in giudizio l’onere di provare tutti gli
elementi richiesti dall’art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del
costruttore.
3.2) In coerenza e a precisazione di quanto stabilito da Cass.
632/14 va ora ulteriormente chiarito un ulteriore passaggio
ordinatore, volto ad ampliare i margini di applicabilità della
tutela ex art. 1669 c.c..
E’ convinzione della Corte che la responsabilità sancita da detta
norma sia applicabile al committente-venditore

che abbia avuto una

qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione
dell’opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli
nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui
negligenza dipenda, sia pure in concorso con l’appaltatore, il
vizio lamentato.
E’

ovvio

che

l’aver

impartito

direttive

specifiche

per

l’esecuzione di una parte dell’opera, poi risultata viziata, la
renda per questa parte riferibile al committente.
n. 31415 07 D’Ascola rei
–

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dell’opera) può farsi luogo all’applicazione dell’art. 2043 cod.

Tuttavia va anche considerato che proprio questa attività di
interferenza o di controllo, così come quella di progettazione,
documentano in generale il coinvolgimento del venditore
committente e la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi
limite, sia dimostrata la incolpevole estraneità.

casi, si desume anche dalla considerazione che non può negarsi che
i/

controllo esercitato dal committente tramite il direttore dei

lavori sia tale da ricondurre, di regola, anche a omissioni di
quest’ultimo (per mancati controlli, trascuratezze,

etc.) il

verificarsi di danni, rovina o malfunzionamenti derivati
dall’esecuzione dell’opera affidata all’appaltatore.
Il committente in tutte queste ipotesi risponde quindi verso il
terzo acquirente della rovina o dei gravi difetti che sono in
qualche modo anche a lui riferibili.
3.3)

Discende da questi principi l’accoglimento del primo motivo

di ricorso e la cassazione con rinvio della sentenza. Il nuovo
giudice di merito dovrà riesaminare il gravame interoposto
accolto in applicazione di principi errati – attenendosi a quanto
•

chiarito sub 3.2.
4)

Va accolto anche il secondo motivo di ricorso, che contesta la

condanna del Condominio al pagamento delle spese del primo grado
di giudizio, ex art. 91 c.p.c., pronunciata sebbene la Cooperativa
fosse rimasta contumace nel giudizio svoltosi davanti al
tribunale.

n. 31415-07 D’Ascola rei

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Che la sottrazione alla corresponsabilità sia limitata a rari

Correttamente la parte vincitrice in appello non ha preteso il
pagamento dei relativi importi e dà atto in controricorso di
avervi rinunciato, ma parte ricorrente mantiene interesse alla
pronuncia, non constando un espresso atto di rinuncia sottoscritto
personalmente dal creditore.

fatto che nel giudizio di appello il difensore, che ha comunicato
di non volersi avvalere della pronuncia di condanna, fosse munito
di mandato a transigere o incassare somme, posto che la
controversia si è conclusa con sentenza.
La pronuncia sul punto va quindi cassata senza rinvio.
PQM
La Corte accoglie

cassa la sentenza impugnata e,

il ricorso;

quanto al primo motivo, rinvia ad altra sezione della Corte di
appello di Roma, che provvederà anche sulla liquidazione delle
spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma nella Camera di consiglio della 2″ sezione
civile tenuta 1’11 febbraio 2014
Il Consigliere est.

Il Presid

Né rileva, in modo tale da sopprimere l’interesse a ricorrere, il