Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12628 del 17/06/2016

Cassazione civile sez. II, 17/06/2016, (ud. 17/03/2016, dep. 17/06/2016), n.12628

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mario – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24680-2011 proposto da:

PRIM PROMOZIONI IMMOBILIARI GENERALI SPA, (OMISSIS), in persona

del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA ANTONIO BERTOLONI 19, presso lo studio dell’avvocato

LUIGI FARENGA, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CEP COSTRUZIONI EDILIZIE POLIFUNZIONALI SPA, (OMISSIS),

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BERTOLONI 27, presso lo

studio dell’avvocato FRANCESCO PETILLO, che lo rappresenta e

difende;

– controricorrente incidentale –

e contro

CONSORZIO REGIONALE COOPERATIVE ABITAZIONE COOP CASA LAZIO SRL IN

LCA, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. FERRARI, 11, presso

lo studio dell’avvocato MASSIMO VALENZA, che lo rappresenta e

difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2401/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 30/05/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/03/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;

udito l’Avvocato FARENGA Luigi, difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento delle difese depositate;

udito l’Avvocato VALENZA Massimo, difensore del Consorzio che ha

chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CERONI Francesca, che ha concluso per l’accoglimento dei ricorsi.

Fatto

CONSIDERATO IN FATTO

Con atto di citazione notificato il 21.9.2006, il Consorzio Regionale di Cooperative di Abitazione – Coop. Casa Lazio s.c.a.r.l.

in liquidazione coatta amministrativa conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, la PRIM s.p.a. e la CEP s.p.a., affinchè venisse dichiarata la risoluzione (rette, lo scioglimento) L. Fall., ex art. 72 del contratto notarile di compravendita, con efficacia reale differita ex art. 1472 c.c., stipulato, nell’ambito di un programma di realizzazione di case di edilizia economica e popolare, in data 11.11.1999 da esso Consorzio attore con la (OMISSIS) (oggi PRIM) e, per l’effetto, condannata quest’ultima all’immediata restituzione degli immobili edificati sull’area oggetto della compravendita; in subordine, chiedeva dichiararsi la risoluzione L. Fall., ex art. 81 per connessione del contratto di compravendita con il contratto di appalto stipulato con il medesimo atto dell’11.11.1999 con la CEP. Entrambe le convenute si costituivano, sollecitando il rigetto delle domande attrici.

Istruita la causa solo documentalmente, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1732 del 23 gennaio 2008, respingeva le domande attrici, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma di provvedere alla cancellazione della trascrizione della domanda stessa, il tutto con condanna del Consorzio a rifondere le spese di lite alle controparti.

Con atto notificato il 16/17 luglio 2008 alla CEP ed alla Prim, il Consorzio proponeva appello con un unico complesso motivo di gravame, nel quale ribadiva le conclusioni già formulate in primo grado, nei confronti di entrambe le controparti, integrate però da una nuova domanda di nullità del contratto stipulato in data 11.11.1999, per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., comma 1, in relazione alla L. n. 167 del 1962 (essendo stato realizzato, in luogo di case popolari, un albergo). Si costituivano entrambe le appellate, sollecitando il rigetto del gravame avversario.

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 2401/2011 del 30.5.2010, ha, in accoglimento dell’appello quanto al profilo della nullità del contratto per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., comma 1 (in relazione alla L. n. 167 del 1962), dichiarato la nullità dell’atto complesso di vendita condizionata e di appalto, ordinando la restituzione dell’immobile, sulla base delle seguenti considerazioni:

a) l’avvenuta realizzazione di un albergo da parte di PRIM sull’area assegnata dal Comune al Consorzio per tutt’altro scopo era radicalmente in contrasto con l’interesse pubblico di promuovere l’edilizia economica e popolare, tutelato dalla L. n. 167 del 1962 e sotteso alla realizzazione del futuro fabbricato;

b) a norma dell’art. 1421 c.c., la nullità del contratto ex art. 1418 c.c. può essere rilevata d’ufficio dal giudice e, quindi, per la prima volta anche in grado di appello, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 2.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la PRIM –

Promozioni Immobiliari Generali – s.p.a., sulla base di tre motivi.

La C.E.P. – Costruzioni Edilizie Polifunzionali – s.p.a. ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale, fondato su due motivi. Il Consorzio Regionale di Cooperative di Abitazione ha depositato controricorso.

Nell’approssimarsi dell’udienza hanno depositato memorie, ai sensi dell’art. 378 c.p.c., sia la Società Prim che il Consorzio contro ricorrente.

Diritto

RITENUTO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo del ricorso principale la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112 e 345 c.p.c. e art. 1421 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la corte reputato ammissibile la domanda di nullità del rogito proposta dall’attore per la prima volta con l’atto d’appello.

2. Con il primo motivo la ricorrente in via incidentale deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 e 345 c.p.c. e art. 1421 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, reiterando il vizio sub l) denunciato dalla ricorrente principale.

2.1. I due motivi, per la loro intima connessione, vanno trattati congiuntamente.

E’ opportuno far precedere l’analisi degli stessi da una rapida ricostruzione dei fatti di causa.

Con atto di compravendita, stipulato 1’11.11.1999, la Serse s.r.l.

(poi fusa per incorporazione nella PRIM s.p.a.) acquistava, con efficacia reale differita (rectius, “condizionata”), ai sensi dell’art. 1472 c.c., dal Consorzio Coop. Casa Lazio, la piena proprietà superficiaria di un fabbricato realizzando da cielo a terra, nell’ambito del piano di zona (OMISSIS), destinato ad uso commerciale e non residenziale e sito in (OMISSIS), della volumetria di circa 2000 mc. Con il medesimo atto notarile il Consorzio concedeva in appalto i lavori di edificazione del fabbricato erigendo alla CEP s. p. a..

Successivamente, con decreto 6.8.2004, il Ministero delle Attività produttive poneva in liquidazione coatta amministrativa (l.c.a.) il Consorzio Coop. Casa Lazio, mentre il 6 marzo 2006 veniva certificata – con atto notarile di ricognizione finale all’atto di vendita, a norma dell’art. 1472 c.c. – l’ultimazione dei lavori di edificazione del fabbricato erigendo, oggetto di appalto e di cui PRIM, essendo venuti ad esistenza i beni venduti, chiedeva che fosse dato atto dell’avvenuto acquisto, in capo ad essa, della piena proprietà superficiaria.

Ciò detto, sul presupposto che la cosa alienata dal Consorzio venditore (nel frattempo messo in l.c.a.) non fosse passata, nel marzo 2006, in proprietà del compratore, la procedura concorsuale chiedeva al Tribunale lo scioglimento del contratto di compravendita ex art. 72 e/o del connesso contratto di appalto L. Fall., ex art. 81.

Il primo giudice, ritenuto che nella fattispecie si fosse in presenza di un contratto di vendita di cosa futura, dava atto che con la venuta ad esistenza del bene, come certificata nell’atto 6.3.2006, si era verificata la traslazione del diritto di proprietà in favore di PRIM. Sicchè, essendo stata la domanda L. Fall., ex art. 72 della procedura liquidatoria notificata il 21.9.2006, successivamente rispetto all’atto 6.3.2006 (e, dunque, allorquando già si era prodotto l’effetto traslativo in favore della PRIM s.p.a.), la mera pendenza della procedura concorsuale ed i dedotti mancati pagamenti dell’acquirente non giustificavano, a dire del Tribunale, la richiesta attrice di scioglimento del contratto di vendita di cosa futura, in quanto la volontà dei Commissari liquidatori di “risolvere” il contratto non si era esplicitata in modo idoneo e per iscritto.

Al rigetto della domanda principale attrice L. Fall., ex art. 72 seguiva, da parte del Tribunale anche la reiezione dell’altra domanda L. Fall., ex art. 81, formulata dalla procedura nei confronti di CEP, risultando illegittima la richiesta attrice di privare di efficacia un contratto di appalto che alla data di pendenza della causa era già stato regolarmente eseguito (in base alla certificazione ultimazione lavori del 6.3.2006).

Tanto detto, il Consorzio Casa Lazio in l.c.a. formulava un unico complesso motivo di gravame, ribadendo le conclusioni già formulate in primo grado, nei confronti di entrambe le controparti, integrate però da una nuova domanda di nullità del contratto stipulato in data 11.11.1999, per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., comma 1, in relazione alla L. n. 167 del 1962.

2.2. Ricostruita nei termini su esposti la vicenda, fattuale e processuale, il motivo merita, per quanto di ragione, di essere accolto.

La domanda di accertamento della nullità di un negozio proposta, per la prima volta, in appello è inammissibile ex art. 345 c.p.c., comma 1, salva, però, la possibilità per il giudice del gravame –

obbligato comunque a rilevare di ufficio ogni possibile causa di nullità, ferma la sua necessaria indicazione alle parti ai sensi dell’art. 101 c.p.c., comma 2, – di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall’appellante, giusta il citato art. 345, comma 2 (Sez. U, Sentenza n. 26243 del 12/12/2014). In quest’ottica, correttamente la corte capitolina, dopo aver qualificato in termini di domanda la richiesta di nullità del contratto di compravendita (pag. 5 della sentenza), si è posto il problema di verificare se la relativa eccezione potesse o meno essere sollevata per la prima volta in appello (pag. 6 della sentenza).

Il rilievo ex officio di una nullità negoziale – sotto qualsiasi profilo ed anche ove sia configurabile una nullità speciale o “di protezione” – deve ritenersi consentito, semprechè la pretesa azionata non venga rigettata in base ad una individuata “ragione più liquida”, in tutte le ipotesi di impugnativa negoziale (adempimento, risoluzione per qualsiasi motivo, annullamento, rescissione), senza, per ciò solo, negarsi la diversità strutturale di queste ultime sul piano sostanziale, poichè tali azioni sono disciplinate da un complesso normativo autonomo ed omogeneo, affatto incompatibile, strutturalmente e funzionalmente, con la diversa dimensione della nullità contrattuale (Sez. U, Sentenza n. 26242 del 12/12/2014).

Nel caso di specie, anche la domanda di scioglimento dal contratto, quale era quella proposta ab initio dal Consorzio, presupponeva la validità del rapporto negoziale che si intendeva sciogliere.

D’altra parte, il giudice può rilevare d’ufficio la nullità di un contratto, a norma dell’art. 1421 c.c., anche se sia stata proposta la domanda di annullamento (o di risoluzione o di rescissione) del contratto, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, atteso che in ognuna di tali domande è implicitamente postulata l’assenza di ragioni che determinino la nullità del contratto medesimo; ne consegue che il rilievo di quest’ultima da parte del giudice dà luogo a pronunzia non eccedente i limiti della causa, la cui efficacia resta commisurata nei limiti della domanda proposta, potendo quindi estendersi all’intero rapporto contrattuale se questa lo investa interamente (Sez. 3, Sentenza n. 2956 del 07/02/2011).

Invero, alla luce del ruolo che l’ordinamento affida alla nullità contrattuale, quale sanzione del disvalore dell’assetto negoziale e atteso che la risoluzione contrattuale è coerente solo con l’esistenza di un contratto valido, il giudice di merito, investito della domanda di risoluzione del contratto, ha il potere-dovere di rilevare dai fatti allegati e provati, o comunque emergenti ex actis, una volta provocato il contraddittorio sulla questione, ogni forma di nullità del contratto stesso, purchè non soggetta a regime speciale (escluse, quindi, le nullità di protezione, il cui rilievo è espressamente rimesso alla volontà della parte protetta); il giudice di merito, peraltro, accerta la nullità incidenter tantum senza effetto di giudicato, a meno che sia stata proposta la relativa domanda, anche a seguito di rimessione in termini, disponendo in ogni caso le pertinenti restituzioni, se richieste (Sez. U, Sentenza n 14828 del 04/09/2012, conf. Sez. L, Sentenza n. 8172 del 04/04/2013).

Tuttavia, in base al principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, sancito dall’art. 112 c.p.c., la rilevabilità d’ufficio della nullità di un contratto opera, anche in sede d’impugnazione, senza la necessità che la parte, nei cui confronti si domandi che il contratto nulla spieghi i suoi effetti, sollevi la relativa eccezione; se, invece, non si chiede l’applicazione del contratto e la declaratoria di nullità non sia domandata, mediante proposizione della relativa azione, il giudice, per non incorrere nel vizio di extra petizione, non può, di sua iniziativa, dichiararne la nullità (Sez. 2, Sentenza n. 4156 del 11/04/1995). Nella fattispecie in esame, alla stregua di quanto in precedenza dedotto, la corte territoriale, quindi, ben avrebbe potuto (recte, dovuto) analizzare sotto forma di eccezione la dedotta nullità del contratto complesso intercorso tra le parti, ma giammai avrebbe potuto dichiarare in dispositivo la stessa, dovendosi limitare, in caso di sua fondatezza, a rigettare la domanda originaria.

La sentenza va, pertanto, cassata sul punto, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, che, in differente composizione soggettiva, farà corretta applicazione del principio enunciato.

3. Con il secondo motivo la ricorrente principale deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per non aver la corte indicato la norma imperativa che sarebbe stata violata o l’espressa previsione di legge comportante la sanzione della nullità e per non aver considerato che, in realtà, la L. n. 167 del 1962, art. 10 prevede la possibilità di realizzare, in una misura oscillante tra il 20 ed il 40%, servizi urbani e sociali e che, dapprima con un progetto esecutivo presentato il 4.11.1999 e poi con convenzione del 20.12.1999 intervenuta tra l’attore ed il Comune di Roma, era stata espressamente prevista ed assentita la realizzazione di cubature non residenziali (e, in particolare, di un edificio a destinazione non residenziale adibito ad albergo, per il quale fu rilasciata in data 20.12.2000 la relativa concessione edilizia) per complessivi metri cubi 4.000.

4. Con il secondo motivo la ricorrente incidentale denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, reiterando il vizio sub 2) denunciato dalla ricorrente principale.

4.1. I due motivi, per la loro intima connessione, meritano di essere trattati congiuntamente.

Gli stessi risultano, per quanto di ragione, fondati.

Ribadito che il contratto di compravendita per cui è disputa risale all’11.11.1999, va rilevato che la convenzione del 20.12.1999 intervenuta tra il consorzio ed il Comune di Roma è ad esso successiva, al pari del programma esecutivo, con la conseguenza che nessuna rilevanza diretta può avere con riferimento al rapporto negoziale per cui è disputa.

Viceversa, si è al cospetto di un evidente errore di sussunzione nel momento in cui la corte territoriale si è limitata a richiamare, a pagina 5 della sentenza impugnata, la L. n. 167 del 1962 in generale, senza curarsi di analizzare in modo sistematico e complessivo il testo normativo, avuto particolare riguardo al suo art. 35.

E’ noto che, in tema di ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, il controllo di legittimità non si esaurisce in una verifica di correttezza dell’attività ermeneutica diretta a ricostruire la portata precettiva della norma, ma è esteso alla sussunzione del fatto, accertato dal giudice di merito, nell’ipotesi normativa (cfr., in tal senso, tra le altre, Sez. 3, Sentenza n. 24756 del 28/11/2007).

Nel caso di specie, la corte capitolina, oltre a non prendere posizione sul rilievo concernente la possibilità per il Comune o il consorzio di concedere, sulle aree comprese nei piani approvati a norma della L. n. 167 del 1962, il diritto di superficie per la costruzione anche dei “servizi urbani e sociali” connessi alle case di tipo economico e popolare (menzionato art. 35, comma 4), ha del tutto omesso di considerare che il comma 19 cit. disposizione (alla stregua del quale “Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Della nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.”) risulta abrogato dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179, art. 23, comma 2. Senza tralasciare che le fattispecie tipizzate in relazione alle quali era espressamente contemplata la sanzione della nullità sono state, a loro volta, abrogate con la medesima legge e, dunque, non erano in vigore all’epoca (1999) in cui fu stipulato il contratto in esame.

Orbene, avendo la corte locale accolto l’eccezione di nullità per contrarietà del contratto a norme imperative, ai sensi dell’art. 1418 c.c., comma 1 (e non per nullità cd. virtuale), la corte d’appello di Roma, cui la causa dovrà essere rinviata, sarà tenuta a scrutinare nuovamente il fondamento normativo della dedotta nullità, tenendo presente che, ove non altrimenti stabilito dalla legge, solo la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinare la nullità del medesimo (Cassazione civile, sez. 1, 28/11/2013, n. 26672) e che quest’ultima va esclusa sia quando risulta prevista una diversa forma di invalidità (es. annullabilità), sia quando la legge assicura l’effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi (Cassazione civile, sez. 6, 14/12/2010, n. 25222). In quella sede, dovrà essere altresì sottoposta a vaglio critico la censura concernente l’inquadramento o meno degli alberghi nell’ambito delle strutture ricettive e non residenziali ovvero tra i servizi urbani e sociali che in una misura non superiore, in termini volumetrici, al 40% possono accompagnare la costruzione di case economiche e popolari.

5. Con il terzo motivo la ricorrente principale si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la corte ordinato la restituzione all’attore dell’immobile, nonostante quest’ultimo fosse stato da essa alienato, già prima della instaurazione del giudizio, ad una terza società e, comunque, l’attore non avesse formulato domanda di restituzione in relazione a quella di nullità del contratto; per non essersi pronunciata in ordine alla restituzione del prezzo versato.

5.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento del precedente.

6. In definitiva, il ricorso principale e quello incidentale meritano accoglimento, per quanto di ragione, limitatamente al primo ed al secondo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma per nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

PQM

LA CORTE accoglie i primi due motivi del ricorso principale ed il ricorso incidentale, assorbito il terzo motivo del ricorso principale, cassa – in relazione ai motivi accolti – l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte suprema di Cassazione, il 17 marzo 2016.

Depositato in Cancelleria il 17 giugno 2016