Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12528 del 12/05/2021

Cassazione civile sez. VI, 12/05/2021, (ud. 10/02/2021, dep. 12/05/2021), n.12528

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MOCCI Mauro – Presidente –

Dott. CAPRIOLI Maura – Consigliere –

Dott. LA TORRE Maria Enza – Consigliere –

Dott. DELLI PRISCOLI Lorenzo – Consigliere –

Dott. CAPOZZI Raffaele – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 21292-2019 proposto da:

C.E., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DELLA

GIULIANA 63, presso lo studio dell’avvocato LUCIANO GARATTI, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato GIORGIO MAGGI;

– ricorrente –

contro

AGENZIA ENTRATE, (C.F. (OMISSIS)), in persona del Direttore pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12,

presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e

difende ope legis;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 59/26/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA

REGIONALE della LOMBARDIA SEZIONE DISTACCATA di BRESCIA, depositata

il 04/01/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 10/02/2021 dal Consigliere Relatore Dott. RAFFAELE

CAPOZZI.

 

Fatto

RILEVATO

che:

C.E. propone ricorso per cassazione nei confronti di una sentenza CTR Lombardia, sezione staccata Brescia, di rigetto dell’appello proposto avverso una sentenza CTP Brescia, che aveva rigettato il suo ricorso avverso avviso accertamento IRPEF 2009 per plusvalenza da assoggettare a tassazione separata, derivata dalla vendita di un fabbricato ad uso abitativo e terreni pertinenziali siti in Comune di Padenghe sul Garda (BS), qualificata dall’ufficio non quali vendita di immobili, ma quale vendita di aree edificabili.

Diritto

CONSIDERATO

che:

il ricorso è affidato a due motivi;

che, con il primo motivo, la contribuente lamenta violazione e falsa applicazione D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in quanto erroneamente la CTR aveva ritenuto che non erano stati ceduti immobili, ma la loro potenzialità edificatoria; invero il fabbricato venduto era integro ed idoneo all’uso abitativo, in quanto su di esso avrebbero potuto essere eseguite solo opere di ristrutturazione ed ampliamento interrato, come da permesso di costruire rilasciato all’acquirente dal Comune di Padenghe sul Garda il 15 aprile 2010; e dal certificato di destinazione urbanistica, allegato all’atto notarile di cessione, era emerso che il fabbricato e le aree pertinenziali erano classificate come ubicate in zona SA (zona di salvaguardia ambientale), nella quale era vietata alcun tipo di nuova costruzione ed era imposto il mantenimento dell’ambiente naturale esistente, con la possibilità di aumentare una volta soltanto del 10% la superficie utile esistente; e, secondo la giurisprudenza di legittimità, la cessione di un edificio non poteva essere riqualificata come cessione del terreno edificabile circostante, neppure se l’edificio non assorbiva integralmente la capacità edificatoria del lotto sul quale insisteva; inoltre nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non poteva essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;

che, con il secondo motivo, la contribuente lamenta violazione e falsa applicazione D.P.R. n. 917 del 1986, art. 68, comma 1, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in quanto l’Agenzia delle entrate aveva calcolato la plusvalenza tassabile indicando quale valore iniziale delle pertinenze vendute quello di Euro 3.075.000,00, da essa definito ai fini ICI con atto di adesione del 15 marzo 2013; ma quest’ultimo era un atto privo di natura confessoria o di causa accertativa, avendo esso conseguito unicamente una finalità deflattiva del contenzioso, mediante la rinuncia reciproca delle parti ad alcune proprie pretese; secondo la norma di legge sopra citata, il valore da assumere per il calcolo della plusvalenza tassabile ai fini IRPEF poteva essere solo il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato dei relativi costi; e la plusvalenza doveva essere calcolata solo rilevando la differenza fra il prezzo di acquisto e quello di cessione, si che non era consentito ricorrere a criteri impositivi relativi a tributi di tipo diverso, come era appunto l’ICI;

che l’Agenzia delle entrate si è costituita con controricorso;

che il primo motivo di ricorso proposto dalla contribuente è fondato;

che, invero, conformemente ad una consolidata giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 7853 del 2016; Cass. n. 4361 del 2017; Cass. n. 1674 del 2018; Cass. n. 5327 del 2018), va data soluzione negativa al quesito se la vendita di area già edificata possa far luogo a plusvalenza, da assoggettare a tassazione separata quali redditi diversi ai sensi del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b), alla stregua del quale generano plusvalenza tassabile solo i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;

che, invero, dalla norma citata, stessa lettera e dall’esame del medesimo TUIR, art. 17, comma 1, lett. g-bis, è dato evincere che non generano plusvalenze le cessioni che hanno ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale sorge un fabbricato e che quindi è da ritenere già edificato, essendo da ritenere irrilevante sia un’ulteriore eventuale potenzialità edificatoria del terreno, sul quale il fabbricato insiste, sia, addirittura, l’asserita intenzione delle parti di demolire detto fabbricato per costruirne uno nuovo; va conclusivamente ritenuto che, per applicare la plusvalenza in esame, occorre tener conto della destinazione edificatoria originariamente conferita ad area in precedenza non edificata, in sede di pianificazione urbanistica e non un’eventuale destinazione edificatoria ripristinata, effettuata dal cedente o dal cessionario a seguito di interventi su di un’area già edificata; che, applicando alla specie i principi giurisprudenziali sopra enunciati, è pacifico in atti che la ricorrente ha inteso vendere un fabbricato già edificato con alcuni terreni pertinenziali; e detta identificazione sostanziale del bene venduto non può essere mutata in “terreno suscettibile di potenzialità edificatoria” sulla base di un’unica presunzione, costituita dall’avere lo stesso acquirente dei cespiti (e non la venditrice) chiesto, in prossimità del rogito di acquisto, una concessione edilizia per ampliare la potenzialità edificatoria dell’area, posta in zona SA (zona di salvaguardia ambientale), nella quale era vietata alcun tipo di nuova costruzione; era imposto il mantenimento dell’ambiente naturale esistente ed era data unicamente la possibilità di aumentare, per una volta solo, la superficie utile esistente del 10%; trattasi invero di operazione da svolgersi in epoca successiva alla stipula dell’atto oggetto della tassazione e rimessa, inoltre, alla potestà di un soggetto (l’acquirente), diverso dall’odierna ricorrente, unica destinataria dell’imposizione fiscale in esame;

che è altresì fondato il secondo motivo di ricorso, essendo evidente che, per determinare la plusvalenza, di cui all’art. 67 TUIR, non può valere l’elemento presuntivo costituito dalla definizione del valore dei cespiti anzidetti ai fini ICI, sottoscritto dalla contribuente con atto di adesione del 15 marzo 2013, sia perchè trattasi di definizione largamente successiva alla data del rogito di vendita dei cespiti medesimi (8 giugno 2009); sia per la natura meramente transattiva e non confessoria di tale atto, al quale va riconosciuta una finalità unicamente deflattiva del contenzioso;

che il ricorso in esame va pertanto accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla CTR della Lombardia, sezione staccata di Brescia, in diversa composizione, anche per la determinazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla CTR della Lombardia, sezione staccata di Brescia, in diversa composizione, anche per la determinazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 10 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 12 maggio 2021

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