Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1235 del 18/01/2018

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1235 Anno 2018
Presidente: D’ASCOLA PASQUALE
Relatore: SCARPA ANTONIO

ORDINANZA
sul ricorso 15598-2016 proposto da:
SARMIS DI NAPAU RADU & C SAS, elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA PAOLO EMILIO 7, presso lo studio dell’avvocato
MARIO LUCIANO CREA, che la rappresenta e difende
unitamente all’avvocato FRANCESCO MADEO;
– ricorrente contro
CONDOMINIO PIAZZA IN PISCINULA 16 ROMA, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA ALESSANDRIA 119, presso lo studio
dell’avvocato FRANCO CICCHIELLO, che lo rappresenta e
difende;
– con troricorrente avverso la sentenza n. 1348/2016 della CORTE D’APPELLO di
ROMA, depositata il 01/03/2016;

/I4

Data pubblicazione: 18/01/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio
del 30/11/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
Sarmis s.a.s. di Napau Radu & c. propone ricorso per
cassazione articolato in sei motivi avverso la sentenza della

confermando la decisione di primo grado resa dal Tribunale di
Roma n. 2294/2012, aveva condannato la stessa condomina
Sarmis s.a.s., su domanda nei confronti del Condominio di
Piazza in Piscinula 16, Roma, a rimuovere il manufatto
realizzato dalla Cristian s.a.s. (dante causa della Sarmis s.a.s.)
in adiacenza al portone di ingresso dell’edificio condominiale.
Il Condominio di Piazza in Piscinula 16, Roma, resiste con
controricorso.
La Corte d’Appello di Roma ha ripercorso gli accertamenti svolti
dal CTU nominato in primo grado, descrivendo l’opera per cui è
causa come una piattaforma di circa 31,51 mq, coperta da
ombrelloni e delimitata da ringhiere, appoggiata sulla
pavimentazione della piazza antistante l’edificio condominiale,
ancorata alla parete perimetrale dello stesso in prossimità del
suo portone di ingresso, modificatrice della simmetria del
fabbricato e dunque lesiva del decoro architettonico ex art.
1120 c.c.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse
essere rigettato per manifesta infondatezza, con la
conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c.,
in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha
fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il primo motivo di ricorso deduce “violazione e falsa
applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.”, avendo la Corte
d’Appello giudicato senza valutare le prove, in quanto il
Ric. 2016 n. 15598 sez. M2 – ud. 30-11-2017
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Corte d’Appello di Roma n. 1348/2016 del 1 marzo 2016, che,

manufatto sorge su un’area pubblica, è posto in aderenza
all’edificio condominiale e trova perciò applicazione l’art. 877
c.c.
Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 111 Cost., e
dell’art. 132 n. 4, c.p.c., essendosi la Corte d’Appello

manufatto denunciato è stato realizzato su uno spiazzo
pubblico.
Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa
applicazione degli artt. 1120 e 877 c.c. e l’omesso esame di
fatto decisivo, essendosi erroneamente applicato l’art. 1120
c.c. e non invece l’art. 877 c.c.
Il quarto motivo di ricorso allega la violazione e falsa
applicazione dell’art. 112 c.p.c. e l’omesso esame di fatto
decisivo, essendo stato lamentato con l’atto di appello che
l’opera per cui è causa non fosse riconducibile alla nozione di
innovazione ex art. 1120 c.c.
Il quinto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa
applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e degli artt. 324 c.p.c.
e 2909 c.c., non essendo stata censurata in appello la
circostanza, accertata dal CTU e condivisa dal Tribunale, per
cui il manufatto non comprometteva la possibilità di accedere
al fabbricato né la visibilità del numero civico.
Il sesto motivo assume violazione e falsa applicazione degli
artt. 1120 e 2697 c.c. e l’omesso esame di fatto decisivo, non
avendo la Corte d’Appello accertato se l’alterazione del decoro
architettonico fosse apprezzabile e determinasse una
diminuzione di valore economico.
I sei motivi di ricorso, che vanno esaminati congiuntamente
perché connessi, rivelano profili di inammissibilità e si
dimostrano comunque tutti infondati.
Ric. 2016 n. 15598 sez. M2 – ud. 30-11-2017
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immotivatamente discostata dalla valutazione del CTU per cui il

Viene denunciata la violazione o falsa applicazione di norme di
diritto, ma non è censurata un’erronea ricognizione da parte
del provvedimento impugnato della fattispecie astratta recata
da disposizioni di legge, quanto, piuttosto, soltanto allegata
un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, causata dalla

inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito. Le
denunce ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. non sono poi
conformi al modello riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno
2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, in quanto
insistono nel segnalare l’omesso esame di elementi istruttori
(in particolare, della CTU), il quale non integra, di per sé, il
vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto
storico (nella specie, la consistenza e l’ubicazione del
manufatto) rilevante in causa, sia stato comunque preso in
considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia
dato conto di tutte le risultanze probatorie, o abbia valutato le
stesse in modo diverso da quello più gradito alla parte (Cass.
Sez. U, 7 aprile 2014, n. 8053). Né sono configurabili le
violazioni degli artt. 115 e 116 c.p.c., in quanto l’inosservanza
dell’art. 115 c.p.c. può essere ipotizzata solo denunciando che
il giudice abbia deciso la causa sulla base di prove non
introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei
poteri officiosi riconosciutigli, mentre la violazione dell’art. 116
c.p.c. è ipotizzabile solo quando il giudice di merito abbia
disatteso il principio della libera valutazione delle prove, salva
diversa previsione legale (Cass. Sez. 3, 10/06/2016, n.
11892). Al fine di assolvere, inoltre, all’onere di adeguatezza
della motivazione, in base all’art. 132, n. 4, c.p.c., e di non
incorrere nel vizio di omesso esame di una questione
(connessa a una prospettata tesi difensiva), il giudice di
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cattiva valutazione delle risultanze probatorie di causa, la quale

appello non è tenuto ad esaminare tutte le allegazioni delle
parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga
concisamente le ragioni della decisione così da doversi ritenere
implicitamente rigettate tutte le argomentazioni logicamente
incompatibili con esse. Il ricorrente insiste, peraltro, su una

piattaforma su uno spazio pubblico e non condominiale. La
Corte d’Appello di Roma ha piuttosto dato rilievo, sulla base di
accertamento di fatto che non può essere sindacato in sede di
legittimità se non nei limiti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.,
al dato che la stessa piattaforma di oltre trenta mq, coperta da
ombrelloni e delimitata da ringhiere, fosse “ancorata alla
parete perimetrale” dell’edificio condominiale, vicino al portone
di ingresso, così modificando la simmetria del fabbricato.
E’

conforme

alla

giurisprudenza

di

questa

Corte

l’interpretazione, seguita dai giudici del merito, per cui, ai fini
della tutela prevista dall’art. 1120 c.c. in materia di divieto di
innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non
occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato
alterato dall’innovazione, abbia un particolare pregio artistico,
né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed
evidentemente compromesso da precedenti interventi
sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo
visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva
armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica
identità. La tutela del decoro architettonico – di cui all’art. 1120
c.c. – attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed
apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee
essenziali del fabbricato, per cui il proprietario della singola
unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del
condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare
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circostanza non decisiva, quale quella della realizzazione della

quelle parti esterne, a prescindere da ogni considerazione sulla
proprietà del suolo su cui venga realizzata l’opera innovativa
(Cass. Sez. 2, 19/06/2009, n. 14455; Cass. Sez. 2,
14/12/2005, n. 27551; Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).
Si configura, in astratto, peraltro, non una violazione dell’art.

introdotte con la legge n. 220/2012, qui operante
temporis),

ratione

ma dell’art. 1102 c.c., disposizione invero

applicabile a tutte le innovazioni che, come nella specie, non
comportano interventi approvati dall’assemblea e quindi spese
ripartite fra tutti i condomini; dovendosi del pari riaffermare
che, in tema di condominio, è illegittimo l’uso particolare o più
intenso del bene comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., ove si
arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio
condominiale (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez.
2, 22/08/2012, n. 14607).
Né, ai fini della verifica del danno estetico alla facciata
dell’edificio condominiale, determinante agli effetti degli artt.
1102 e 1120 c.c., assume rilievo il fatto che la piattaforma sia
stata realizzata “in aderenza” al muro comune. Al riguardo, il
ricorrente propone anche una questione di applicabilità dell’art.
877 c.c., questione che però non viene affrontata nella
sentenza impugnata, e che risulta quindi inammissibile in
questa sede, non essendo stato indicato, ex art. 366, comma
1, n. 6, c.p.c., in quale atto del giudizio di merito essa venne
posta, e trattandosi peraltro di questione di diritto implicante il
necessario svolgimento di indagini ed accertamenti di fatto. In
ogni caso, per il giudizio sull’alterazione dello stile
architettonico della

parete esterna di

un fabbricato

condominiale, è privo di decisività il dato che il manufatto ivi
realizzato si innesti nel muro comune o coesista con esso,
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1120, comma 2, c.c. (testo antecedente alle modifiche

rimanendone autonomo. Del pari privo di significato
determinante è che il manufatto non impedisse l’accesso allo
stabile condominiale né la visibilità del suo numero civico
(circostanze che la ricorrente assume nel suo quinto motivo
come accertate in primo grado e non oggetto di specifica

giudicato), in quanto gli artt. 1120 e 1102 c.c. individuano,
quali limiti per la legittimità delle modificazione di uno stabile
condominiale, la stabilità o la sicurezza del fabbricato, il decoro
architettonico dell’edificio, appunto, nonché l’uso o il
godimento delle parti comuni ad opera dei singoli condomini,
limiti operanti, tuttavia, in via pure alternativa e non
necessariamente concorrente.
Neppure è infine decisiva la doglianza sulla mancata
specificazione della diminuzione di valore economico correlata
alla modifica, in quanto, avendo la Corte d’Appello accertato
una alterazione della fisionomia architettonica dell’edificio
condominiale, per effetto della realizzazione di una piattaforma
di oltre trenta metri quadrati ancorata alla facciata, il
pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita
nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo
una qualità del fabbricato, è tutelata – in quanto di per sé
meritevole di salvaguardia – dalle norme che ne vietano
l’alterazione (così Cass. Sez. 2, 31/03/2006, n. 7625; Cass.
Sez. 2, 24/03/2004, n. 5899).
Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a
rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di
cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1,
comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha
aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al
Ric. 2016 n. 15598 sez. M2 – ud. 30-11-2017
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devoluzione al giudice d’appello, e perciò ormai coperte da

d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da
parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di
contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione
integralmente rigettata.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare
al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di
cassazione, che liquida in complessivi C 3.700,00, di cui C
200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di
legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del
2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del
2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il
versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,
a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2
Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 30
novembre 2017.

P. Q. M.