Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12324 del 23/06/2020

Cassazione civile sez. VI, 23/06/2020, (ud. 23/01/2020, dep. 23/06/2020), n.12324

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 35382-2018 proposto da:

T.F., L.T., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA FABIO MASSIMO 107, presso lo studio dell’avvocato GIANFRANCO

TORINO, rappresentati e difesi dall’avvocato GIAMPIERO D’AGATA;

– ricorrenti –

contro

C.S., C.R.S., C.G.,

elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI

CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato LUCIANO CANNATA;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1165/2018 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 22/05/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 23/01/2020 dal Consigliere Relatore Dott. ROSSANA

GIANNACCARI.

Fatto

RILEVATO

che:

– la Corte d’appello di Catania, con sentenza del 22.5.2018, confermò la sentenza del Tribunale di Siracusa, che aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita proposta da T.F. e L.T. nei confronti di C.R.S., G. e S.;

– gli attori avevano lamentato che l’immobile trasferito dai convenuti con atto per notar Minniti di Siracusa del 21.12.2005 era privo di certificato di abitabilità;

– la corte di merito rilevò che nell’atto di compravendita la parte venditrice aveva dichiarato di non disporre del certificato di abitabilità e di non sapere se essa fosse mai stata rilasciata, sicchè l’acquisto era avvenuto nella consapevolezza, da parte dei compratori, dell’acquisto di un bene privo di tale requisito;

– per la cassazione hanno proposto ricorso T.F. e L.T. sulla base di due motivi;

– hanno resistito con controricorso C.R.S., G. e S.; Il relatore ha formulato proposta di decisione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., di manifesta infondatezza del ricorso e, fissata l’udienza camerale, i ricorrenti hanno depositato memoria.

Diritto

RITENUTO

che:

– con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 1490 c.c., art. 1497 c.c., art. 1453 c.c. e art. 1362 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in quanto la dichiarazione, da parte dei venditori, di non disporre del certificato di abitabilità non escluderebbe il grave inadempimento in quanto mai avrebbe potuto essere rilasciato per la presenza di gravi irregolarità per la presenza di irregolarità urbanistiche; nell’ambito dello stesso motivo, deduce che la concessione in sanatoria sarebbe stata rilasciata in seguito alla presentazione di un progetto non corrispondente alla situazione dei luoghi quanto all’altezza dei vani, da cui deriverebbe la natura abusiva dell’immobile e l’irregolare concessione in sanatoria;

– con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione della L. n. 17 del 1985, art. 40 e dell’art. 1418 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, in quanto la concessione in sanatoria del bene compravenduto sarebbe stata rilasciata sulla base di un progetto che rappresentava uno stato dei luoghi non corrispondente alla realtà;

– i motivi, che per la loro connessione possono essere trattati congiuntamente, non sono fondati;

– in sede di stipulazione del contratto di compravendita di un immobile sprovvisto del certificato di abitabilità, le parti possono espressamente convenire di trasferire il bene a prescindere dall’esistenza di tale qualità;

– il principio è stato più volte affermato da questa Corte, partendo dalla premessa che il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, idoneo ad assicurare il legittimo godimento e la commerciabilità, con la conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene; tuttavia, l’inadempimento non può essere configurato, se il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (tra le tante Cassazione civile 22.2.2018 n. 4307; Cassazione civile sez. II, 18/09/2019, n. 23265):

– nel caso di specie, la corte di merito ha fatto corretta applicazione del principio di diritto in quanto nell’atto di vendita, la parte venditrice aveva dichiarato di non disporre del certificato di abitabilità e di non sapere se esso fosse mai stata rilasciata; nello stesso contesto, la parte venditrice dichiarava di voler acquistare il bene perchè di suo gradimento (pag.4 della sentenza impugnata);

– l’accordo si era quindi formato su un bene, che le parti sapevano poteva essere privo di tali caratteristiche e gli acquirenti avevano valutato l’opportunità di procedere all’acquisto dell’immobile, nella consapevolezza dell’assenza dell’abitabilità;

– non viola pertanto i canoni ermeneutici sull’interpretazione del contratto, peraltro non dedotti in modo specifico, l’affermazione della corte di merito secondo cui i compratori si erano accollati il rischio di eventuale mancato rilascio del certificato di abitabilità per il futuro, stante l’assenza di qualsivoglia dichiarazione sul punto, da parte del venditore in ordine alla certezza del futuro conseguimento di siffatta certificazione;

– quanto al vizio di nullità del contratto di compravendita per difformità con la normativa edilizia vigente, per essere il bene sarebbe difforme dal progetto allegato alla domanda di concessione in sanatoria del 1995, deve farsì richiamo al principio affermato da questa Corte a Sezioni Unite con sentenza n. 8230 del 22.3.2019, secondo cui, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato;

– nel pronunciarsi sulla natura della nullità per violazione delle norme urbanistiche e, risolvendo il contrasto tra le sezioni semplici, l’approdo cui sono giunte le Sezioni Unite è nel senso che la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta alla nullità “testuale”, la quale ricorre quando manca nell’atto di vendita il titolo abilitativo dell’immobile ed esso non sia realmente esistente, indipendentemente dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato;

in presenza, come nel caso di specie, della concessione in sanatoria, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato;

– Il ricorso va pertanto rigettato;

– le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dell’art. 13 cit., comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sesta Sezione Civile -2 della Corte di cassazione, il 23 gennaio 2020.

Depositato in Cancelleria il 23 giugno 2020