Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12278 del 19/05/2010

Cassazione civile sez. III, 19/05/2010, (ud. 13/04/2010, dep. 19/05/2010), n.12278

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. PETTI G. Battista – Consigliere –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. URBAN Giancarlo – rel. Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

C.A. (cod. fiscale (OMISSIS)), elettivamente

domiciliato in Roma, Via Federico Confalonieri n. 5, presso lo studio

dell’avv. Di Mattia Salvatore, che lo rappresenta e difende

unitamente all’avv. Piero Puppini giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

VILLA ZARRI s.r.l. (già Villa Zarri s.p.a., cod. fiscale

(OMISSIS)), in persona del legale rappresentante, elettivamente

domiciliato in Roma, Via Catanzaro n. 9, presso lo studio dell’avv.

Papadia Alberto Maria, che lo rappresenta e difende unitamente

all’avv. Piero Santagada, giusta delega in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza non definitiva della Corte d’Appello di Bologna

n. 1408/04 in data 26 novembre 2004, pubblicata il 9 febbraio 2005.

Udita la relazione del Consigliere Dott. Giancarlo Urban;

udito l’avv. Carlo Albini per delega dell’avv. Salvatore Di Mattia;

udito il P.M. in persona del Cons. Dr. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio

che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione 12 dicembre 1991 Magda Finanziaria s.r.l.

conveniva in giudizio il conduttore geom. C.A. per ottenere la convalida di sfratto per finita locazione per la scadenza del 31 luglio 1995; il Tribunale di Bologna, a seguito di opposizione del conduttore, con sentenza in data 11 novembre 1997 aveva dichiarato risolto il rapporto locatizio a far tempo dal 31 luglio 1995; tuttavia, nonostante la formale diffida in data 15 giugno 1998 il C. non aveva liberato l’immobile; tanto premesso il nuovo proprietario dell’immobile, Villa Zarri s.p.a. proponeva azione di risarcimento dei danni quantificabili nella differenza tra il valore locativo dell’immobile ed il canone di locazione effettivamente corrisposto dal conduttore; precisava che tale valore locativo doveva ritenersi pari a circa L. 60 milioni all’anno (come da proposta formulata da una agenzia immobiliare) mentre il canone annuo corrisposto era di L. 14.648.544; tutto ciò premesso, conveniva in giudizio il C. richiedendone la condanna al pagamento del maggior danno ex art. 1591 c.c..

Si costituiva in giudizio il C. richiedendo, preliminarmente, che venisse disposto il mutamento di rito; sottolineava, poi, che l’immobile veniva da lui utilizzato per attività che comportavano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori e che non gli era stata corrisposta l’indennnità per la perdita dell’avviamento; aggiungeva che aveva effettuato miglioramenti dell’immobile, autorizzati dal locatore per l’importo di L. 82.655.037; formulava quindi domanda riconvenzionale in tal senso.

Con sentenza del 12 febbraio 2003 il Tribunale di Bologna accoglieva parzialmente la domanda riconvenzionale del C. e ritenuta dovuta l’indennità per la perdita di avviamento, rigettava la domanda principale e liquidava a favore del C. l’importo di Euro 11.088,43 per le migliorie apportate; compensava parzialmente le spese processuali.

Con sentenza non definitiva del 9 febbraio 2005 la Corte d’Appello di Bologna, in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda del C. per il pagamento della indennità per la perdita di avviamento e condannava lo stesso al risarcimento dei danni per il ritardo nella riconsegna del bene ai sensi dell’art. 1591 c.c.;

rigettava altresì la domanda del conduttore di pagamento di quanto speso per le migliorie e lo condannava per il danno conseguente al deterioramento del bene; disponeva la prosecuzione della causa per la determinazione degli importi dovuti dal C..

Propone ricorso per cassazione C.A. con quattro motivi.

Resiste con controricorso Villa Zarri s.r.l. (già Villa Zarri s.p.a.).

Il ricorrente C. ha depositato memoria ai sensi dell’art. 358 c.p.c..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., comma 1 e art. 1363 c.c. nonchè degli artt. 2697 e 2698 c.c., avendo la Corte d’Appello messo di considerare che la clausola n. 5 del contratto di locazione prevedeva espressamente che l’immobile sarebbe stato utilizzato “per lo svolgimento di attività che hanno contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori” e quindi erroneamente essa era stata ritenuta una dichiarazione unilaterale del conduttore senza contenuto negoziale.

Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., nonchè l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia avendo la Corte d’Appello erroneamente ritenuto che il C. non avesse offerto alcuna prova dell’attività svolta nei locali e che anzi risultava che egli avesse svolto un’attività professionale di amministrazione di condomini non compresa tra quelle che davano diritto alla indennità1 per la perdita dell’avviamento.

Con il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 34 e dell’art. 1591 c.c., in relazione al diritto di conduttore di rimanere nel godimento del bene sino a quando non fosse stata corrisposta l’indennità in questione.

I primi tre motivi vanno trattati in unico contesto, in quanto connessi.

La sentenza impugnata dà atto che la clausola prevista all’art. 5 del contratto di locazione (“il conduttore dichiara che V immobile oggetto del presente contratto verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che hanno contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori; la dichiarazione qui espressa assorbe tutto il contenuto e le conseguenze della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 34 e 35”) costituisce una dichiarazione unilaterale del C. priva di contenuto negoziale e, in quanto tale, essa avrebbe dovuto essere confortata da adeguata prova che in concreto nei locali era stata svolta attività che comportava contatto di eretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Tale valutazione appare corretta e conforme ai principi più volte affermati dalla giurisprudenza di questa Corte, nel senso che ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa (tra le sentenze più recenti, in tal senso: Cass. 29 febbraio 2008 n. 5510); di conseguenza spetta al conduttore l’onere di fornire, con qualsiasi mezzo, la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi (Cass. 26 settembre 2006 n. 20829).

Nel caso di specie non soltanto la reale situazione di fatto non è stata oggetto di alcuna prova, ma da quanto risulta il C. svolgeva nei locali locati l’attività di amministrazione di condomini e quindi un tipo di prestazione a carattere prevalentemente personale di opera intellettuale, certamente non compresa tra le attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico (L. n. 392 del 1978, art. 27).

I motivi sopra indicati debbono essere quindi disattesi.

Con il quarto motivo si denuncia infine la violazione degli artt. 112 e 329 c.p.c., comma 2, nonchè dell’art. 1592 c.c., comma 2, in relazione alla compensazione operata del giudice di primo grado e alla non indennizzabilità delle migliorie apportate dal conduttore perchè escluse dal contratto. In particolare, la Corte d’Appello si sarebbe pronuciata su una domanda che non le era stata proposta e cioè sulla non indennizzabilità, in quanto esclusa dal contratto, dei miglioramenti apportati dal conduttore, riformando in tal modo (senza che le parti avessero proposto specifica impugnazione) la sentenza di primo grado che aveva ritenuto di compensare i deterioramenti procurati dal conduttore con le migliorie dallo stesso apportate.

Osserva questa Corte che il motivo di ricorso è inammissibile perchè la decisione del giudice di secondo grado che esamini e decida un motivo di censura alla sentenza del giudice di primo grado non espressamente formulato dalle parti è impugnabile per Cassazione non già per omessa o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia e neppure per motivazione “ob relationem” resa in modalità difforme da quella consentita bensì per pronuncia non conforme ai motivi di gravame. Ne consegue quindi che, se il vizio è denunciato ai sensi dell’art. 360 cod. proc. civ., n. 3 o n. 5, anzichè ai sensi dell’art. 360 cod. proc. civ. n. 4 in relazione all’art. 112 cod. proc. civ., il ricorso si rivela inammissibile (Cass. 7 luglio 2004 n. 12475).

Il ricorso è quindi infondato e merita il rigetto; segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile, rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00 di cui Euro 3.000,00 per onorari, oltre spese generali e accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 13 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2010