Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12129 del 18/05/2010

Cassazione civile sez. III, 18/05/2010, (ud. 28/04/2010, dep. 18/05/2010), n.12129

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. TALEVI Alberto – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 26569/2006 proposto da:

B.A., (OMISSIS), S.A.,

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA

GIANDOMENICO ROMAGNOSI 1/B, presso lo studio dell’avvocato PANSINI

GUSTAVO, rappresentati e difesi dall’avvocato LEONE Giuseppe giusta

delega in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

D.J.L. (OMISSIS);

– intimata –

sul ricorso 29251/2006 proposto da:

D.J.L., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso lo studio dell’avvocato CORTE DI

CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato PIZZOLLA PROSPERO

giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente –

contro

B.A., S.A., elettivamente domiciliati

in ROMA, VIA GIANDOMENICO ROMAGNOSI 1/B, presso lo studio

dell’avvocato PANSINI GUSTAVO, rappresentati e difesi dall’avvocato

LEONE GIUSEPPE giusta delega in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2300/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

Sezione Terza Civile, emessa il 30/06/2006, depositata il 01/09/2006;

R.G.N. 8406/05.

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

28/04/2010 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo, che ha concluso per inammissilità o rigetto ricorso

principale, rigetto ricorso incidentale.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Nel (OMISSIS) D.J.L. locò un appartamento (a (OMISSIS)) ad B.A., la cui moglie S. A. subentrò nel rapporto locativo per esserle stata la casa assegnata in sede di separazione dei coniugi, omologata nel (OMISSIS).

Nel 1994 entrambi agirono giudizialmente per la determinazione del canone legalmente dovuto dall’1.1.1979 al 31.12.1993. La locatrice D.J. resistette e sostenne che con decorrenza dal 4.1.1993 le parti avevano concluso un nuovo contratto di locazione con patti in deroga alla L. n. 392 del 1978, come consentito dalla L. n. 359 del 1992.

Il pretore di Napoli determinò il canone con sentenza n. 2537/98 dichiarando la nullità del contratto del 1993 in relazione alla omessa rinuncia del locatore ad avvalersi della facoltà di disdirlo alla scadenza (il tribunale di Napoli respinse poi l’appello della locatrice con sentenza n. 4033/99 e la corte di cassazione ne rigettò il ricorso con sentenza n. 16523/03).

2.- Sulla base della sentenza di primo grado i B.- S. ottennero nei confronti della locatrice decreto ingiuntivo di pagamento della somma di L. 56.132.144, rappresentante l’ammontare complessivo delle somme versate in eccesso per canoni locativi pagati dal 1979 al 30.11.1999.

La locatrice propose opposizione e chiese in riconvenzione che i ricorrenti in sede monitoria fossero condannati al rilascio dell’immobile ed al risarcimento dei danni per ritardata consegna.

Con sentenza n. 8467 del 2005 il tribunale di Napoli rigettò l’opposizione, dichiarò cessata la locazione alla data del 4.1.2001, rigettò ogni altra domanda dell’opponente, fissò la data dell’esecuzione al 20.11.2005 e compensò le spese.

3.- La sentenza fu impugnata dai B.- S., i quali si dolsero che non si fosse ritenuto che il rapporto s’era protratto fino al 4.1.2009, e dalla locatrice, che per converso si dolse che la data di cessazione del rapporto locativo non fosse stata individuata nel 4.1.1997, e che fosse stata rigettata l’opposizione.

Con sentenza n. 2300/06 la corte d’appello di Napoli ha respinto entrambi i gravami e compensato le spese.

4.- Avverso detta sentenza ricorrono per cassazione B.A. ed S.A., affidandosi ad un unico motivo.

Resistono con controricorso la locatrice D.J.L., che propone anche ricorso incidentale fondato su due motivi ed illustrato da memoria.

Al ricorso incidentale resistono con controricorso i ricorrenti principali.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- I ricorsi vanno riuniti, essendo stati proposti avverso la stessa sentenza.

2.- Col ricorso principale dei conduttori la sentenza è censurata nella parte in cui ha ritenuto che la locazione non si fosse rinnovata fino al 4.1.2009 ma solo fino al 4.1.2001. E’ denunciata in proposito violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 1, art. 2, commi 2 e 6, art. 3 e art. 14, comma 5.

La ricorrente si duole, in particolare, che sia stata ritenuta valida la disdetta effettuata con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo del 27.4.2000. Ciò in quanto, dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, la disdetta poteva esser fatta solo nella ricorrenza di uno dei motivi di cui all’art. 3 della legge, mentre così non era stato.

Viene poi dedotto vizio della motivazione per non avere la corte “percepito” l’esistenza del giudicato formatosi tra le parti a seguito di Cass., n. 1653/03, la quale aveva stabilito che del contratto del 4.1.1993 fossero invalide le sole pattuizioni in deroga, sostituite da quelle inderogabili di legge quanto al canone ed alla durata di 4 + 4 anni e per aver motivato per relationem, rigettando l’appello dei ricorrenti in relazione a quanto deciso in altro caso.

Col quesito formulato ex art. 366 bis c.p.c. (applicabile ratione temporis), si domanda dunque che la corte di cassazione dica se sia “ammissibile, dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998, disdettare contratti di locazione abitativa in corso per motivi diversi da quelli indicati tassativamente dall’art. 3 della stessa legge”.

2.1 – La doglianza relativa ai dedotti vizi della motivazione sono inammissibili, in quanto totalmente manca l’indicazione – prescritta a pena di inammissibilità dall’art. 366 bis c.p.c. – delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a sostenere la decisione.

Quanto alla dedotta violazione di legge la censura è infondata alla luce del principio secondo il quale “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disciplina transitoria di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 14, consente l’applicazione delle norme previgenti, ai contratti in corso “per la loro intera durata” e “ad ogni effetto”;

la disdetta è dunque legittimamente effettuata alla stregua delle meno gravose regole di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 3, anche nel caso in cui il termine per effettuarla scada dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1998. Pertanto, la L. n. 431 del 1998, art. 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 14, u.c.” (così, diffusamente, Cass., n. 17995/2007, cui adde Cass., n. 15005/2008).

Da tanto discende che, essendo stato nella specie accertato che la disdetta del 27.4.2000, relativa ad un contratto del gennaio 1997 e dunque non ancora rinnovatosi nella vigenza della nuova legge, era stata efficacemente effettuata della L. n. 392 del 1978, ex art. 3, per la prima scadenza del 4.1.2001, la locazione era a quella data cessata.

La soluzione della corte d’appello è dunque corretta in diritto, benchè la motivazione della sentenza vada corretta nel senso sopra indicato.

3.- Col ricorso incidentale la locatrice deduce:

a) col primo motivo, omessa e insufficiente motivazione sul punto decisivo costituito dalle ragioni per le quali non si era ritenuto – come sostenuto dall’appellante – che la locazione era cessata il 3.1.1997 a seguito della disdetta inoltrata alla S. con raccomandata del 10.4.1994, versata in atti;

b) col secondo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1571, 1591, 2697 e 2727 c.c., art. 2729 c.c., comma 1, artt. 61, 115 e 191 c.p.c., L. n. 392 del 1978, art. 56, L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, nonchè omessa e insufficiente motivazione in punto di reiezione del motivo di appello incidentale col quale la locatrice s’era doluta che fosse stata respinta la domanda diretta ad ottenere la condanna dei conduttori al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c., per il ritardo frapposto nella restituzione dell’immobile a decorrere dalla data fissata per il rilascio della L. n. 392 del 1978, ex art. 56.

3.1.- Va preliminarmente osservato che infondatamente i ricorrenti in via principale, controricorrenti rispetto al ricorso incidentale, prospettano l’inammissibilità del ricorso incidentale per difetto di sottoscrizione da parte del difensore dell’autenticazione della firma della parte che ha rilasciato la procura (che invece esiste nell’originale e che non è rilevante che manchi nella copia notificata, dove figura la dicitura “F.to”) e per la tardività della notificazione del controricorso che lo contiene (dovendo invece aversi riguardo alla data della consegna del plico all’ufficiale giudiziario ed essendo tale consegna intervenuta nei termini).

3.2.- Il primo motivo del ricorso incidentale è infondato perchè presupposto ne è che la locazione fosse cessata alla data del 3.1.1997. Ma tanto va escluso alla stregua della citata decisione inter partes di questa corte n. 16523/03, che (a pagina 4, secondo capoverso) ha inequivocamente chiarito che la nullità dei patti in deroga per l’omessa rinuncia del locatore alla facoltà di disdirlo alla prima scadenza “comporta l’invalidità delle sole pattuizioni in deroga, senza travolgere l’intero contratto, che rimane fermo nelle pattuizioni diverse e viene integrato attraverso il meccanismo della sostituzione automatica delle clausole invalide previsto dagli artt. 1339 e 1419 c.c., con le norme inderogabili attinenti alla durata ed al canone (Cass, 15.1.2002; Cass. 8 marzo 2002, n. 3431)”.

Essendosi negato che ricorresse un caso di nullità dell’intero contratto, non è dunque neppure configurabile un ritardo del conduttore nella riconsegna di un immobile a decorrere dal 1997 e fino alla scadenza del 2001.

3.3.- Il secondo motivo è inammissibile per difetto del requisito di autosufficienza nella parte in cui ha letteralmente riguardo alla richiesta di risarcimento del danno per il ritardo nella restituzione “successivo alla data fissata per il rilascio”, non essendo correlativamente affermato che il rilascio sia avvenuto in data successiva a quella fissata dal giudice di primo grado (che è quella del 20.11.2005, secondo quanto affermato dai ricorrenti in via principale a pagina 2 del ricorso, fine del secondo capoverso, in difetto di ogni indicazione al riguardo nella sentenza impugnata e nello stesso ricorso incidentale).

Sarebbe peraltro manifestamente infondato nella parte in cui si riferisse, invece, al ritardo per il tempo intercorso tra la data alla quale era cessata la locazione (4.1.2001) e quella fissata per il rilascio (20.11.2005), come pure sarebbe coerente ritenere alla luce di quanto precisato nella sentenza impugnata, dove si legge che la locatrice appellante incidentale aveva chiesto “la determinazione del canone per l’abusiva occupazione dell’immobile dopo la scadenza contrattuale e la condanna dei conduttori al pagamento, in suo favore, della differenza tra il corrisposto ed il dovuto” (pagina 6 della sentenza impugnata, in fine).

Tanto alla luce del principio secondo il quale “in tema di locazione di immobili urbani, la norma contenuta nella L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 6, comma 6, che ha introdotto una determinazione predeterminata e forfetaria del risarcimento del danno da occupazione illegittima degli immobili nella misura massima del 20% del canone di locazione, con esclusione di ogni altro risarcimento previsto dall’art. 1591 cod. civ. (salvo che nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione della esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell’immobile, in base alla sentenza n. 482 del 2000 della Corte costituzionale) è una norma eccezionale, di efficacia temporanea e destinata ad agevolare la transizione verso il nuovo regime pattizio delle locazioni, e, come tale, avente efficacia retroattiva ed immediatamente applicabile ai giudizi in corso” (così, ex multis, Cass., nn. 15621/02, 8502/03, 1624/04, 10836/07).

Per il periodo in questione non poteva, dunque, essere fondatamente domandato il risarcimento di un anno ulteriore, ex art. 1591 c.c., sulla base dei valori di mercato; ed era conseguentemente del tutto superfluo l’espletamento della consulenza tecnica d’ufficio (che la corte d’appello non ha ammesso, pur se per ragioni diverse).

4.- I ricorsi sono conclusivamente respinti.

Alla reciproca, totale soccombenza consegue la compensazione delle spese.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE riunisce i ricorsi, li rigetta e compensa le spese.

Così deciso in Roma, il 28 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 18 maggio 2010

 

 

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