Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12115 del 22/06/2020

Cassazione civile sez. III, 22/06/2020, (ud. 10/12/2019, dep. 22/06/2020), n.12115

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere –

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere –

Dott. VALLE Cristiano – Consigliere –

Dott. CRICENTI Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 18569/2018 proposto da:

SOCEFIM DEI F.LLI T. & C. SAS, in persona dei soci legali

rappresentanti, domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA

DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati

LUCA CIASULLO, PIERGIOVANNI MORI;

– ricorrente –

contro

RISTORANTE MEGLIO PALAIA DI B.R. & C. SNC, in persona

del suo amministratore e legale, rappresentante, domiciliato ex lege

in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentato e difeso dall’avvocato STEFANO NANNI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 664/2018 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 12/04/2018;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

10/12/2019 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. La società Ristorante Meglio Palaia di B.R. e c. s.n.c. (d’ora innanzi, Ristorante), conduttrice, conveniva in giudizio la società Sogefim dei f.lli. T. e c. s.a.s. (d’ora innanzi, Sogefim), locatrice, esponendo che aveva preso in locazione una porzione di una più vasta unità immobiliare sita in (OMISSIS) per destinarla, come previsto nel contratto, all’attività di bar-ristorante, e di aver successivamente appurato che il locale aveva una destinazione urbanistica artigianale, al contrario di quanto garantito nel contratto, il che le precludeva la possibilità di esercitarvi l’attività di ristorazione. Chiedeva quindi la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, la condanna della stessa al risarcimento dei danni e la restituzione del deposito cauzionale versato.

2. Il Tribunale di Pistoia rigettava la domanda del Ristorante, e la società di ristorazione proponeva appello chiedendo il riesame della domanda di risoluzione per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. e in particolare per la mancanza della qualità essenziale di destinazione ad uso commerciale.

3. La Corte d’Appello di Firenze con la sentenza n. 664/2018 depositata il 12.4.2018 accoglieva l’impugnazione e con essa la domanda della società di ristorazione, pronunciando la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della locatrice, con condanna della stessa alla restituzione del deposito cauzionale e al risarcimento dei danni, questi ultimi da liquidarsi in separato giudizio. Affermava infatti che il contratto prevedeva espressamente che l’immobile dato in locazione avesse una destinazione di tipo commerciale, che veniva in questo modo garantita mentre la destinazione d’uso dell’immobile, emergente dallo strumento urbanistico del 1985, si era rivelata essere artigianale. A fronte di ciò, riteneva irrilevante, oltre che tardivamente prodotto, il certificato di agibilità del 1991, perchè idoneo ad attestare soltanto l’agibilità e l’utilizzabilità dell’immobile per la destinazione commerciale, e non che la stessa risultasse dallo strumento urbanistico.

Affermava che, essendo stata l’esistenza in atto della destinazione commerciale contrattualmente garantita, il conduttore doveva ritenersi esente dall’onere di verificare preliminarmente l’idoneità dell’immobile all’uso che intendeva farne, indicato in contratto.

4. La Sogefim propone ricorso per cassazione articolato in tre motivi nei confronti di Ristorante Meglio Palaia di B.R. e c. s.n.c., per la riforma della sentenza n. 664/2018, depositata dalla Corte d’Appello di Firenze il 12.4.2018.

Resiste con controricorso il Ristorante Meglio Palaia di B.R. e c. s.n.c..

Non sono state depositate memorie.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 1578 e 2697 c.c., nonchè dell’art. 1453 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Afferma che, nella ricostruzione della corte d’appello, la locatrice avrebbe assunto nel contratto la specifica ed espressa garanzia che dai titoli urbanistici risultasse la destinazione commerciale dell’immobile, obbligo al quale non avrebbe ottemperato, perchè dai documenti urbanistici la destinazione commerciale non risultava con chiarezza.

Sostiene che il ragionamento della corte d’appello, posto alla base dell’accoglimento della impugnazione, avrebbe ribaltato le regole sull’onere probatorio: era la conduttrice, attrice, a dover dimostrare l’inadempimento della controparte dimostrando l’esistenza del vizio che rendeva il bene locato inidoneo all’uso pattuito, ed avrebbe potuto farlo producendo un provvedimento di diniego dell’autorizzazione ad aprire una attività di ristorazione, autorizzazione che avrebbe dovuto richiedere per poter intraprendere l’attività, in quanto personale e che non aveva mai neppure richiesto.

Soggiunge che la corte d’appello, laddove afferma che la locatrice aveva espressamente garantito che la destinazione commerciale fosse ad uso ristorazione e per questo si era resa inadempiente, aveva mal interpretato il contratto perchè dalle clausole contrattuali non risulterebbe che la locatrice si fosse impegnata alla presenza della destinazione urbanistica ad attività di ristorazione.

La questione posta dal primo motivo è quella di verificare se in relazione ad un contratto di locazione per uso commerciale recante la specifica garanzia di una determinata destinazione d’uso come risultante dagli strumenti urbanistici, la corte territoriale sia incorsa o meno, come allegato dalla ricorrente, in una erronea allocazione degli oneri probatori laddove ha ritenuto che, a fronte dell’allegazione dell’inadempimento da parte della conduttrice, spettasse alla locatrice l’onere di dimostrare di aver correttamente adempiuto, e che, a fronte dell’espressa garanzia, contrattualmente prestata della esistenza della destinazione d’uso dell’immobile necessaria per lo svolgimento della attività di ristorazione (“uso commerciale”), rivelatasi non conforme alla effettiva destinazione urbanistica, il conduttore dovesse ritenersi esente anche dall’onere di verificare preliminarmente che la cosa locata fosse idonea all’uso previsto nel contratto.

Il motivo è infondato.

L’operazione ricostruttiva della corte d’appello è corretta e conforme al principio già più volte affermato da questa Corte, secondo il quale nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche che lo abilitano all’ottenimento di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. n. 14731 del 2018; Cass. n. 1735 del 2011; v. anche Cass. n. 20796 del 2018, che afferma che in materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l’impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento).

Pertanto, a fronte di una destinazione urbanistica dell’immobile diversa rispetto a quella garantita nel contratto, il conduttore può limitarsi a denunciare l’inadempimento del locatore allegando tale difformità, rimanendo esente dal dimostrare di aver preventivamente verificato che sotto il profilo indicato l’immobile fosse conforme all’uso che intendeva farne.

E’ onere del locatore, per liberarsi dalla responsabilità per inadempimento, dimostrare che la diversa indicazione sullo strumento urbanistico rispetto a quella contrattualmente garantita non sia in effetti preclusiva della possibilità di esercitare nell’immobile oggetto della locazione l’attività prevista dal conduttore ed esplicitata nel contratto, ovvero dimostrare che il conduttore non abbia ottenuto le autorizzazioni prescritte per motivi diversi dalla non conformità.

Nella fattispecie, con valutazione dei fatti e delle prove, adeguatamente motivata e come tale incensurabile in sede di legittimità, per quanto di qui a poco più diffusamente si dirà, il giudice di merito ha escluso che tale prova fosse stata fornita dalla parte che ne era onerata.

Con il secondo motivo di ricorso, la società locatrice deduce la violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, per mancanza o totale contraddittorietà della motivazione, laddove la corte d’appello non avrebbe correttamente interpretato le clausole contrattuali, e ribadisce che non fosse affatto garantita nel contratto una destinazione urbanistica già in atto ad attività commerciale o specificamente di ristorazione, anzichè artigianale, ma che fosse soltanto garantito che la cosa locata fosse idonea all’uso che intendeva farne il conduttore.

Precisa che nessuna rilevanza poteva spiegare la concessione del 1985 in cui l’immobile risultava destinato ad attività artigianale, perchè nel regolamento urbanistico vigente al momento dei fatti era previsto, nel lotto ove si trovava il locale, l’insediamento di diversi esercizi commerciali per attività di ristorazione. Il secondo motivo, ai limiti della inammissibilità laddove appunta la sua critica sul contenuto della motivazione, ormai sindacabile nei ristretti limiti tracciati dal legislatore del 2012 e definiti dalle pronunce a Sezioni Unite n. 8053 e 8054 del 2014, propone una diversa lettura di alcune risultanze istruttorie, è anch’esso infondato.

Non è oggetto di contestazione che l’immobile fosse stato locato per consentire al conduttore di svolgervi una attività di ristorazione. La corte d’appello riporta la clausola contrattuale n. 4, riprodotta anche dal controricorrente, che prevedeva: “la porzione immobiliare in oggetto è concessa in locazione per l’uso cui è destinata nei titoli urbanistici e cioè per uso commerciale e pertanto il locatore garantisce che la stessa può essere utilizzata per l’uso contrattuale” A fronte di ciò, la motivazione è logica e manca della denunciata assoluta contraddittorietà laddove ritiene che il locatore abbia garantito sia la conformità dell’immobile all’uso pattuito sia la presenza di una determinata destinazione d’uso (uso commerciale) che il conduttore aveva negato fosse sussistente e della quale il locatore, gravato del relativo onere, non fosse riuscito a provare l’esistenza, il che la porta ad affermare che, al contrario, debba ritenersi che al momento della stipulazione del contratto l’immobile de quo avesse ancora destinazione artigianale.

La corte d’appello indica poi dettagliatamente perchè non abbia ritenuto idoneo a provare la destinazione ad uso commerciale nè il certificato di agibilità del 1991, atteso che tale documento viene rilasciato per attestare le condizioni di sicurezza e salubrità di un immobile (atte in sè a consentire l’utilizzabilità eventuale dell’immobile per usi commerciali) ma non ha la finalità di provare la attuale destinazione di un immobile, che deve invece risultare dal titolo edilizio. Ugualmente, la corte d’appello motiva adeguatamente sulla irrilevanza della circostanza che in quegli stessi locali, ad anni di distanza dalla stipula del contratto di locazione, l’attività di ristorazione sia stata effettivamente svolta, potendo il requisito necessario essere stato ottenuto in un momento successivo rispetto alla vicenda contrattuale per cui si discute.

Infine, con il terzo motivo, la locatrice ricorrente deduce la violazione dell’art. 42, comma 5, lett. L, del regolamento urbanistico del Comune di Pistoia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Il motivo è inammissibile, perchè introduce una questione non dibattuta nei precedenti gradi di merito.

Le spese del presente grado di giudizio sono compensate, attesa la complessità delle questioni e l’esito contrastante dei due gradi di merito.

Il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, e la parte ricorrente risulta soccombente, pertanto è gravata dall’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 bis e comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della parte ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Corte di Cassazione, il 10 dicembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 22 giugno 2020

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