Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12114 del 18/05/2010

Cassazione civile sez. III, 18/05/2010, (ud. 02/02/2010, dep. 18/05/2010), n.12114

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

M.G.C. (OMISSIS), unificato

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COLA DI RIENZO 28, presso lo

studio dell’avvocato BOLOGNESE RICCARDO, rappresentata e difesa

dall’avvocato RECCHIONI STEFANO giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

FONDAZIONE E.N.P.A.F. ENTE NAZIONALE DI PREVIDENZA E DI ASSISTENZA

FARMACISTI – FONDAZIONE DI DIRITTO PRIVATO (OMISSIS) in persona

del Presidente e legale rappresentante pro tempore Dott. EMILIO

CROCE, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G. PISANELLI 2, presso

lo studio dell’avvocato LEOPARDI PAOLO, che la rappresenta e difende

giusta delega a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 5287/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 6/12/2005, depositata il 21/03/2006,

R.G.N. 6317/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/02/2010 dal Consigliere Dott. PETTI GIOVANNI BATTISTA;

udito l’Avvocato ANTONIO D’ALESSIO per delega dell’Avvocato STEFANO

RECCHIONI;

udito l’Avvocato PAOLO LEOPARDI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione notificato il 10 gennaio 2002 la Fondanzione Enpaf intimava alla signora M.C. vedova G., sfratto per finita locazione alla data del 31 ottobre 2001, con contestuale citazione per la convalida dello sfratto, relativamente all’immobile sito in (OMISSIS).

L’intimata si costituiva opponendosi allo sfratto e sostenendo che l’ente era tenuto al rispetto al regime speciale previsto per la dismissione del patrimonio immobiliare pubblico. Chiusa la fase sommaria con il diniego della ordinanza di convalida,era disposto il mutamento del rito, e la causa avente ad oggetto la risoluzione del rapporto di locazione era riunita ad altra tra le stesse parti avente ad oggetto la domanda, proposta dal conduttore, di accertamento dello avvenuto trasferimento del diritto, ed in subordine di pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c..

L’ente intimante sosteneva la tesi della risoluzione per la fine del rapporto, regolato dalle norme ordinarie sulla locazione abitativa e non incluso in alcun programma di dismissione, la conduttrice insisteva nelle proprie tesi e ribadiva di avere esercitato il diritto di opzione ai sensi della L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20 vigente al tempo della citazione.

2. Il tribunale di Roma, con sentenza del 15 gennaio 2004 accoglieva la domanda di cessazione del rapporto alla data del 31 ottobre 2001 condannando il conduttore al rilascio e rigettava la domanda di accertamento dell’obbligo dello Enpaf di dismettere l’immobile in favore della conduttrice. In particolare il Tribunale (ff 4 della motivazione) riteneva non verificata la definitivita’ della offerta della opzione alla M. entro il termine del 26 settembre 2001, e non verificata la volonta’ di acquisto della conduttrice con lettera datata 24 ottobre 2001, “atteso che manca una specifica e concreta volonta’ dell’ente ad alienare la unita’ immobiliare in parola,” per la ragione che la lettera di intenti inviata agli inquilini, era formulata in forma del tutto generica e in una collocazione temporale nella quale lo stesso ente poteva ancora scegliere di vendere in forma individuale o collettiva, utilizzando l’istituto della prelazione.

3. Contro la decisione proponeva appello la M. chiedendone la riforma; resisteva l’ente e chiedeva il rigetto del gravame.

4. La Corte di appello di Roma, con sentenza del 21 marzo 2006 cosi’ decideva; rigetta l’appello e compensa tra le parti le spese del grado. Per quanto qui ancora interessa la Corte ribadiva la pregiudizialita’ della questione attinente al rapporto sorto tre ente e conduttore in ordine alla dismissione dell’immobile e in ordine al diritto di opzione che il conduttore assume di aver esercitato, rispetto alla intimazione per licenza per finita locazione, ma sosteneva (ff 5 della motivazione) che, il diritto di opzione non risultava esercitato ne’ prima ne’ dopo la privatizzazione dell’ente.

Non prima, in quanto l’immobile per cui e’ causa non era stato inserito nell’elenco di quelli compresi nell’originario programma di dismissione dell’ente (pari al 25% del patrimonio), rilevandosi che l’invito a manifestare la volonta’ di acquisto era rivolto ai soli conduttori degli appartamenti compresi nell’elecono; non dopo, quando l’ente venne privatizzato, poiche’ l’ENPAF non era piu’ destinatario delle norme di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, non avendo il Ministro della economia e delle Finanze incluso alcun immobile Enpaf tra quelli destinati alla c.d. cartolarizzazione.

5. Contro la decisione ricorre la M. deducendo tre motivi di censura con relativi quesiti e memoria illustrativa. Resiste l’Enpaf con controricorso.

La memoria illustrativa peraltro introduce (ff 17) un motivo nuovo, deducendosi, in violazione del principio processuale del contraddittorio, la questione della invalidita’ o inefficacia tra le parti in lite dell’atto o del procedimento amministrativo con il quale fu disposta la privatizzazione dell’Enpaf.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

6. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti, che per chiarezza vengono riassunti in una sintesi descrittiva.

NEL PRIMO MOTIVO si deduce error in iudicando per “violazione e falsa applicazione della L. n. 335 del 1995, art. 3, comma 27 del D.Lgs. n. 104 del 1996; della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 109 e dell’art. 11 disp. gen..

Si censura la statuizione della Corte di appello che conferma la decisione del Tribunale in punto di accertamento della finita locazione, senza considerare lo effetto preclusivo desumibile dalla lettura sistematica delle norme richiamate; rilevando che l’ente agiva quale fondazione, sulla base del regime ordinario della locazione, e che il diritto alla dismissione non sussisteva non essendo stato inserito l’immobile nel programma ordinario di dismissione. La tesi, ampiamente sviluppata nel motivo (ff 3 a 13) e’ che il conduttore dell’immobile gia’ appartenente ad ente pubblico, dispone di una posizione di diritto soggettivo allo acquisto dell’immobile cui corrisponde l’obbligo dell’ente proprietario e locatore di alienarglielo.

Il quesito relativo e’ espresso (ff 13) nei seguenti termini: “alla luce della suesposta interpretazione delle norme di diritto violate…… voglia la Corte di Cassazione, nel recepire la interpretazione data dalla ricorrente, verificare che il conduttore vanta una posizione di diritto soggettivo all’acquisto dell’immobile condotto in locazione e che il locatore ha un obbligo giuridico ad alienarglielo e che pertanto la normativa precitata crea ex lege, un vero e proprio rapporto giuridico tra il conduttore ed il locatore che NON e’ qualificabile in termini di prelazione.

NEL SECONDO MOTIVO si deduce error in iudicando e falsa applicazione del D.Lgs. n. 509 del 1994, art. 1 e della L. n. 410 del 2001 (ff. 13 a 20 del ricorso), sostenendosi che la sopravvenuta privatizzazione dell’ente non ha modificato il rapporto giuridico di protezione ed i rapporti inter partes, restando fermo l’obbligo di alienazione, anche applicando la normativa sopravvenuta nel 2001, anteriore alla citazione introduttiva del 10 gennaio 2002.

Il quesito (ff 20) e’ nei seguenti termini: “Alla luce della suesposta interpretazione delle norme di diritto violate….voglia la Corte nel recepire la interpretazione prospettata dalla ricorrente, ritenere che a seguito dalla privatizzazione della fondazione resistente, il nuovo soggetto giuridico e’ subentrato in tutti i rapporti facenti capo all’ente pubblico strasformato e che pertanto avrebbe dovuto alienare alla ricorrente l’immobile da questa ultimo condotto in locazione, applicando la normativa sopravvenuta di cui alla L. n. 410 del 2001”.

NEL TERZO MOTIVO si deduce l’error in iudicando per avere la Corte romana applicato la L. n. 243 del 2004, art. 1, comma 38 con una interpretazione letterale e retroattiva, non costituzionalmente orientata,che si propone con quesito che afferma il carattere innovativo e non retroattivo di tale norma.

Il quesito (ff.25 e 26 del ricorso) e’ nei seguenti termini: “alla luce della suesposta interpretazione delle norme del diritto violate, ossia della L. n. 243 del 2004, art. 1 comma 38 voglia la Corte di Cassazione ritenere che la norma precitata non ha carattere interpretativo e non e’ pertanto applicabile ai giudizi pendenti alla data della sua entrata in vigore”.

7. IN SENSO CONTRARIO SI OSSERVA che la Corte di appello di Roma, nella sua sintetica motivazione, ha gia’ risposto ai tre quesiti, con argomentazioni giuridiche esaurienti.

7.1. Quanto al primo quesito, occorre considerare che la sentenza di appello conferma la statuizione del primo giudice in relazione al mancato esercizio del diritto di prelazione, sul rilievo che esso poteva essere utilmente esercitato dagli inquilini solo dopo l’avvio dei programmi di dismissione del patrimonio immobiliare e al termine del complesso iter procedimentale dopo la individuazione e la ricognizione delle unita’ immobiliari destinate alla cessione, tra le quali non risultava inserito l’immobile di viale (OMISSIS).

Il quesito nella sua formulazione e’ incompleto posto che non deduce la fattispecie relativa al rapporto ed. di protezione che consentiva al conduttore, quando l’ente era pubblico, di far valere la prelazione in ordine ad un bene inserito nel programma ordinario di dismissione. La Corte di appello esclude (ff 2) la possibilita’ di tale esercizio e la valenza della lettera di intenti inviata dall’ente come proposta contrattuale (ff. 3) in quanto scritta in un modo generico ed in un periodo di tempo nel quale l’ente poteva scegliere di vendere gli immobili in forma individuale o collettiva.

L’interpretazione data dalla Corte in relazione al diritto vigente al tempo della prelazione ed alle modalita’ richieste per l’esercizio della stessa, non appare in contrasto con la lettura delle norme segnalate, ed evidenzia invece una lettura di atti (di offerta e di proposta di vendita) che sono stati intesi come non idonei a porre in essere una formale procedura vincolante le parti. (Cfr. Cass. 16 aprile 2008 n. 9972 ma per diversa fattispecie).

Gli atti peraltro non sono stati riprodotti nel corpo della illustrazione del motivo e, deducendosi soltanto l’error in iudicando, non e’ possibile in questa sede, approfondirne d’ufficio il contenuto.

IL MOTIVO ed il relativo quesito sono pertanto in parte privi di autosufficienza e di specificita’ in ordine ai termini temporali del rapporto in essere tra le parti, e in parte infondati non risultando evidente alcuna violazione di legge.

7.2. Quanto al secondo motivo e relativo quesito,si osserva che esso appare incompleto, per quanto attiene alla fattispecie del diritto di opzione, che la Corte di appello e prima ancora il Tribunale hanno ritenuto effettuato al di fuori dei termini di legge (offerta NON formulata entro il termine del 26 settembre 2001 come previsto dalla normativa vigente (ff 2 della sentenza di appello e ff 5 della parte motiva). Tale ratio decidendi non risulta impugnata specificamente e non fa parte del quesito, che invece insiste sulla applicabilita’ della novellazione del 2001 anche all’Enpaf, pur esistendo un contrasto giurisprudenziale sul punto.

Il ricorrente non riproduce l’atto di opzione ne’ contesta l’accertamento del termine compiuto dai giudici del merito, e il motivo difetta di autosufficienza e di specificita’.

7.3. Resta assorbito il terzo motivo, anche se questa Corte, aderendo alla ricostruzione sistematica compiuta dalle SSUU civili con la nota sentenza n. 20322 del 20 settembre 2006 che ha rigettato il ricorso dell’Enpaf avverso la sentenza del Consiglio di Stato n 3268 del 2003. Questa Corte condivide l’interpretazione costituzionalmente orientata della L. 23 agosto 243, art. 1, comma 38 nel senso che questa ultima disposizione, pur formulata come norma di interpretazione autentica,ha carattere innovativo in quanto detta una nuova regola per gli enti previdenziali, escludendo gli immobili appartenenti agli enti previdenziali successivamente privatizzati, regola questa che ora si sovrappone alla precedente disciplina, con il CONSUETO LIMITE delle situazioni esaurite.

Ma per le ragioni dette dianzi, la ricorrente non ha dato la prova di aver posto in essere un rapporto giuridico, completo ed esaurito, in relazione ad una situazione di obbligo di adempimento per la vendita del bene al titolare della prelazione o della opzione, ne’ si e’ premurato nella esposizione dei motivi di indicare atti, documenti ed i termini della fattispecie da sussumere sotto le norme di legge invocate.

Il ricorso dev’essere pertanto rigettato. Sussistono giusti motivi in relazione alla eccezionalita’ delle questioni in esame, e del succedersi di leggi di difficile lettura, con la necessita’ di una lettura costituzionalmente orientata onde evitare ulteriori rinvii e ritardi decisori.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra le parti in lite.

Così deciso in Roma, il 3 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 18 maggio 2010

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