Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12023 del 19/06/2020

Cassazione civile sez. trib., 19/06/2020, (ud. 06/02/2020, dep. 19/06/2020), n.12023

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente –

Dott. FASANO Anna Maria – Consigliere –

Dott. LO SARDO Giuseppe – Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. PENTA Andrea – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 28841/2014 proposto da:

F.A., nato a Rocca di Papa (RM) il (OMISSIS) (C.F.:

(OMISSIS)); P.S., nata a Rocca di Papa (RM) il

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)); entrambi residenti in (OMISSIS);

Società Cooperativa Edilizia di Abitazione Lorenzo I, con sede in

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante

A.D., nato ad Imperia il (OMISSIS), rappresentati e difesi, come

da procura in calce al ricorso, dall’Avv. David Terracina del Foro

di Roma (C.F.: TRR DVD 69L23 H5011), con domicilio eletto presso lo

Studio BFC & Associati in Via Latina n. 20, 00179, Roma;

– ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: (OMISSIS)), in persona del Direttore pro

tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato

(C.F.: (OMISSIS)), presso i cui uffici è domiciliata in Roma, alla

Via dei Portoghesi n. 12;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2501/28/14 emessa dalla CTR Lazio in data

15/04/2014 e non notificate;

udita la relazione della causa svolta all’adunanza camerale del

06/02/2020 dal Consigliere Dott. Penta Andrea.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

La società “Cooperativa edilizia di abitazione Lorenzo I” (acquirente), nonchè F.A. e P.S. (venditori) proponevano appello avverso la sentenza n. 359/26/12 del 14.11.2012, con la quale la Commissione tributaria provinciale di Roma, in parziale accoglimento del ricorso da essi proposto, aveva ridotto del 40% il valore del corrispettivo del contratto di compravendita, avente ad oggetto un terreno edificabile sito nel Comune di Rocca di Papa (Roma), che l’Agenzia delle Entrate Ufficio di Frascati – aveva rettificato, elevando il valore dichiarato nell’atto (Euro 40.000,00) ad Euro 99.990,00, con l’avviso di accertamento n. (OMISSIS).

Sostenevano gli appellanti che la sentenza impugnata fosse errata per i seguenti motivi: a) i giudici di primo grado avevano determinato il valore del bene compravenduto applicando il criterio equitativo, inammissibile nel processo tributario; b) era stata ritenuta valida la stima contenuta nella perizia richiamata, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, nell’avviso di accertamento impugnato, benchè fosse stata riconosciuta l’inesistenza del requisito temporale (atto anteriore di oltre un triennio rispetto alla data di stipula della compravendita sottoposta a verifica); c) non era stata considerata la diversità di caratteristiche incidenti sulla potenzialità edificatoria dei terreni raffrontati.

Resisteva all’impugnativa l’Agenzia delle entrate – Direzione provinciale III di Roma, contestando la fondatezza dei vari profili in cui essa era articolata e chiedendone il rigetto.

Con sentenza del 15.4.2014 la CTR Lazio rigettava l’appello sulla base delle seguenti considerazioni:

1) il prezzo di acquisto del terreno era stato rideterminato sulla scorta di una perizia giurata, redatta dall’architetto B.M. in data 23.6.2006, che aveva stimato il più probabile valore di mercato alla data dell’l.1.2005 – di un limitrofo fondo in Euro 166,50 al metro quadro;

2) la sentenza di primo grado, rilevando che la perizia di stima non potesse essere utilizzata per determinare – ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3 – il valore del bene compravenduto, in quanto anteriore di oltre tre anni dalla data dell’atto sottoposto a rettifica, aveva ritenuto che la medesima perizia potesse “ritenersi senz’altro indicativa del valore al 23.6.2009, data della compravendita”; quindi, tenendo in considerazione le minori potenzialità edificatorie del fondo compravenduto rispetto a quelle del terreno oggetto di perizia (per via dell’obbligo del proprietario di consorziarsi con i proprietari dei terreni circostanti per conseguire il titolo all’edificazione, nonchè dell’indice di utilizzazione fondiaria), aveva reputato che “la riduzione del 40%, rispetto a quanto accertato, possa costituire una equa valutazione”;

3) non era esatto affermare che nel caso di specie i primi giudici avessero proceduto con metodo equitativo a determinare il valore del fondo oggetto di vendita, avendo gli stessi statuito che la riduzione del 40% del valore accertato fosse congrua, in base alle caratteristiche peculiari del terreno de quo, a determinare il prezzo della compravendita;

4) l’espressione “una equa valutazione” andava intesa nel senso di “valutazione idonea, appropriata al caso specifico”;

5) la sentenza di primo grado e l’atto di accertamento impugnato, pur ritenendo che non potesse essere utilizzata ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, (perchè anteriore di oltre tre anni rispetto alla data dell’atto sottoposto a verifica), avevano impiegato la perizia dell’architetto B. come termine di riferimento per la valutazione del fondo, più precisamente come elemento di partenza per la valutazione, sulla quale avevano inciso poi le specifiche caratteristiche del fondo rilevanti sulla sua potenzialità edificatoria;

6) i primi giudici avevano preso in debita considerazione la negativa incidenza dell’obbligo del proprietario del terreno di consorziarsi con i proprietari dei terreni circostanti onde conseguire il titolo abilitativo all’edificazione, nonchè il minore indice di utilizzazione fondiaria (0,32 mc/mq rispetto a 0,36 mc/mq) del terreno venduto;

7) sarebbe stato onere degli appellanti indicare elementi di segno contrario.

Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso F.A., P.S. e la Società Cooperativa Edilizia di Abitazione Lorenzo I, sulla base di un solo motivo. L’Agenzia delle Entrate si è costituita al solo fine di partecipare all’eventuale discussione.

Diritto

RITENUTO IN DIRITTO

1. Con l’unico motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per aver la CTR ritenuto idonea a giustificare la rettifica di valore del terreno una perizia giurata redatta oltre il limite di tre anni previsto dal legislatore e, comunque, riferibile ad un immobile che presentava macroscopiche differenze rispetto a quello oggetto di accertamento.

1.1. Il motivo è infondato.

In primo luogo, va evidenziato che, in tema di contenzioso tributario la valutazione del giudice tributario, in quanto frutto di un giudizio estimativo, non è riconducibile ad una decisione della causa secondo la cosiddetta equità sostitutiva, che, consentita nei soli casi previsti dalla legge, attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili in funzione della pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescindere nella fattispecie dal diritto positivo. In relazione ad essa non è, pertanto, ipotizzabile la violazione dell’art. 113 c.p.c., comma 2, e, rientrando il suddetto apprezzamento nei generali poteri conferiti al giudice dagli artt. 115 e 116 c.p.c., la relativa pronuncia, rimessa alla sua prudente discrezionalità, è suscettibile di controllo, in sede di legittimità, soltanto sotto il profilo della carenza od inadeguatezza della corrispondente motivazione (Sez. 5, Sentenza n. 4442 del 24/02/2010; conf. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25707 del 21/12/2015).

Ciò debitamente premesso, i due aspetti della perizia giurata oggetto di censura sono stati presi in debita considerazione sia dall’Ufficio che dai giudici di merito.

Invero, da un lato, già la sentenza di primo grado, dopo aver rilevato che la perizia di stima non poteva essere utilizzata per determinare – ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, – il valore del bene compravenduto, in quanto anteriore di oltre tre anni dalla data dell’atto sottoposto a rettifica, aveva affermato che la medesima perizia potesse “ritenersi senz’altro indicativa del valore al 23.6.2009, data della compravendita” (cfr. pag. 2 della sentenza impugnata). A sua volta, la CTR ha evidenziato che la detta perizia era stata impiegata come “termine di riferimento per la valutazione del fondo” (pag. 3 della sentenza). In particolare, la stessa è “servita unicamente come elemento di partenza per la valutazione, sulla quale hanno inciso poi le specifiche caratteristiche del fondo rilevanti sulla sua potenzialità edificatoria”.

Dall’altro lato, la CTP, al fine di giustificare la riduzione di valore del 40% rispetto a quanto accertato dall’Ufficio, ha tenuto in debita considerazione le minori potenzialità edificatorie del fondo compravenduto rispetto a quelle del terreno oggetto di perizia, alla luce del fatto che sussisteva l’obbligo del proprietario di consorziarsi con i proprietari dei terreni circostanti per conseguire il titolo all’edificazione e dell’indice di utilizzazione fondiaria (cfr. pag. 2 della sentenza impugnata). A sua volta, la CTR ha evidenziato che, se per un verso il valore stimato nella perizia del 2005 era più favorevole rispetto a quello della data (ottobre 2009) della compravendita, in ragione del notorio incremento dei prezzi di vendita verificatosi in quegli anni, per altro verso andavano debitamente considerati la negativa incidenza dell’obbligo del proprietario del terreno di consorziarsi con i proprietari dei terreni circostanti ed il minore indice (0,32 mc/mq rispetto a 0,36 mc/mq) di utilizzazione fondiario del terreno venduto (pag. 3 della sentenza).

Da ultimo, la CTR ha dato il corretto rilievo alla circostanza che i contribuenti non avessero fornito, ad esempio producendo una perizia di stima di parte, elementi probatori di segno contrario.

D’altra parte, sia pure argomentando a contrariis, in tema di imposta di registro, il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, nella parte in cui prevede che, ai fini della rettifica del valore dei beni, debba aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, aventi ad oggetto i medesimi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, non comporta l’immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto in base al quale l’Ufficio deve determinare il valore del bene in comune commercio (Sez. 5, Sentenza n. 963 del 17/01/2018).

Senza tralasciare che anche a seguito dell’entrata in vigore della L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui alla L. 7 agosto 1990, n. 241, art. 3, della l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando riservati a quest’ultima fase l’onere dell’Ufficio di fornire la prova della sussistenza in concreto dei presupposti per l’applicazione del criterio prescelto, e la possibilità per il contribuente di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (Sez. 5, Sentenza n. 6914 del 25/03/2011; conf. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 11560 del 06/06/2016).

Deve, infine, escludersi che, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 3 – là dove prevede che l’ufficio, ai fini della rettifica del valore dei beni immobili, può fare ricorso a vari parametri, “nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni” -, si configuri un criterio di valutazione non autonomo (alternativo agli altri e idoneo, al pari di essi, a sorreggere l’accertamento), ma semplicemente integrativo rispetto agli altri due criteri in precedenza contemplati dalla norma (il criterio comparativo e quello del reddito). Da ciò consegue che l’atto di compravendita concernente un immobile con analoghe caratteristiche, sia pure stipulato in epoca anteriore al triennio, ben può essere preso in considerazione ai fini della rettifica del valore.

2. In definitiva, il ricorso non merita di essere accolto. Nessuna pronuncia deve essere adottata sulle spese del presente grado di giudizio, atteso che l’Agenzia delle Entrate si è costituita al solo fine di partecipare all’eventuale discussione.

Ricorrono i presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), per il raddoppio del versamento del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Dichiara la parte ricorrente tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater.

Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della V Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 6 febbraio 2020.

Depositato in Cancelleria il 19 giugno 2020

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