Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12017 del 16/05/2017


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Cassazione civile, sez. III, 16/05/2017, (ud. 15/03/2017, dep.16/05/2017),  n. 12017

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente –

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 13704-2014 proposto da:

ALBERGO CINQUE MODENA SRL, in persona del legale rappresentante pro

tempore B.G., elettivamente domiciliata in ROMA,

PIAZZA GIOVINE ITALIA, 7, presso lo studio dell’avvocato RICCARDO

CARNEVALI, che la rappresenta e difende giusta procura a margine del

ricorso;

– ricorrente –

contro

D.P.G., D.P.B., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA MARIO MUSCO 73, presso lo studio dell’avvocato ARMANDO

BONGHI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato

ROSSELLA ALBAMONTE giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrenti –

nonchè contro

D.P.B.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 6368/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 26/11/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

15/03/2017 dal Consigliere Dott. RUBINO LINA;

Fatto

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Nel 2010 G. e D.P.B., divenuti proprietari di un immobile sito in Roma via Modena 5, convenivano in giudizio l’Albergo Cinque Modena s.r.l., assumendo che la predetta società fosse subentrata alle originarie conduttrici nel contratto di locazione dell’immobile ad uso commerciale, in virtù di cessione dell’azienda relativa all’attività alberghiera ivi esercitata, e citavano in giudizio la società per la convalida della finita locazione, facendo riferimento ad una disdetta inviata nel 2010 all’Albergo, e chiedendo convalidarsi la finita locazione per la scadenza del 31.7.2012.

Si costituiva l’Albergo Cinque Modena s.r.l., opponendosi alla convalida, ed eccependo in primo luogo il proprio difetto di legittimazione passiva, avendo a propria volta affittato l’azienda a terzi, e con essa ceduto il contratto di locazione fin dal 2006 alla società Bellesuite s.r.l.. A comprova dell’intervenuta cessione della locazione dell’immobile, L’Albergo Cinque Modena, convenuto, depositava in giudizio una propria comunicazione, inviata nel 2008 ai proprietari e locatori D.P., con la quale comunicava l’intervenuta cessione sia dell’azienda che del contratto di locazione relativo all’immobile ove l’attività aziendale veniva esercitata.

Il Tribunale di Roma riteneva sussistente la legittimazione passiva dell’Albergo Cinque Modena s.r.l., odierna ricorrente, e dichiarava la cessazione del contratto di locazione ad uso non abitativo dell’immobile originariamente intercorso tra G.E., per parte locatrice, cui erano succeduti i D.P., e i signori O. e F., per parte conduttrice, cui era succeduto l’Albergo Cinque Modena, alla data del 31.7.2012, condannando tutti gli intimati al rilascio del bene.

L’appello dell’Albergo Cinque Modena s.r.l. veniva rigettato dalla Corte d’Appello di Roma con la sentenza qui impugnata.

L’Albergo Cinque Modena s.r.l. propone ricorso per cassazione articolato in tre motivi nei confronti di G. e D.P.B., per la cassazione della sentenza n. 6368 del 2013 depositata il 26.11.2013 dalla Corte d’Appello di Roma.

I D.P. resistono con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

La causa è stata avviata alla trattazione in adunanza camerale.

Sono state depositate conclusioni scritte dal Pubblico Ministero, che conclude per il rigetto del ricorso.

Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 102, 331 e 332 c.p.c., assumendo che il giudice di appello non avrebbe rispettato le norme che regolano il contraddittorio in grado di appello, perchè non avrebbe curato l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli originari conduttori O. e F. (che l’odierna ricorrente non aveva provveduto a sua volta a citare in appello), parti del giudizio di primo grado. Si sarebbe cioè creato un litisconsorzio necessario processuale in conseguenza del quale la sentenza, pronunciata a contraddittorio non integro, sarebbe stata inutiliter data.

Deduce poi la ricorrente che, se anche la corte d’appello non avesse ritenuto di trovarsi a pronunciare in cause di natura inscindibile, e quindi obbligata a pronunciare l’ordine di integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c., avrebbe dovuto quanto meno ordinare ex art. 332 c.p.c. la notifica dell’impugnazione anche alle altre parti processuali.

La questione è infondata, oltre che irrilevante per l’infondatezza complessiva del ricorso, che emerge dalle considerazioni che seguono.

I F. – O. erano parte del giudizio di primo grado, e sono stati condannati al rilascio dell’immobile, senza fare appello alla pronuncia (rispetto alla quale non avevano evidentemente interesse, non essendo più da anni, nella ricostruzione di entrambe le parti, nella disponibilità materiale del bene). Pertanto la sentenza di primo grado è passata in giudicato nei loro confronti.

A ciò si aggiunga che (v. Cass. S.U. n. 21670 del 2013), in virtù del principio della ragionevole durata del processo, la fissazione del termine ex art. 331 c.p.c., può ritenersi anche superflua ove il gravame appaia “prima facie” infondato, e l’integrazione del contraddittorio si riveli, perciò, attività del tutto ininfluente sull’esito del procedimento.

Con il secondo motivo, la ricorrente deduce la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 36, nonchè di una serie di norme sostanziali sulla interpretazione del contratto e degli artt. 81 100, 102, 115, 116 e 345 c.p.c., nonchè l’omesso esame di un fatto decisivo. Sostiene che dal contratto di affitto di azienda con la soc. Bellesuite s.r.l. si doveva far discendere la cessione ad essa anche del contratto di locazione dell’immobile. Afferma che, in conseguenza della comunicazione ai locatori della intervenuta cessione (rectius, affitto) di azienda, il contratto di locazione doveva ritenersi trasferito ex lege dal lato del conduttore in capo alla società cessionaria dell’azienda.

La società ricorrente sostiene poi che a questa conclusione si sarebbe dovuti arrivare anche mediante una corretta interpretazione del contratto di affitto di azienda. Denuncia però, inammissibilmente, non la violazione dei canoni di interpretazione ma il risultato interpretativo cui è pervenuta la corte d’appello. Soggiunge che unica funzione della comunicazione dell’affitto di azienda effettuata ai locatori dell’immobile era quella di consentire il decorso del termine per opporsi al subentro nella locazione da parte del locatore.

Con il terzo motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 2733 e 2735 c.c., 115 e 116 c.p.c..

Sostiene che in un diverso giudizio tra le parti (nel quale la ricorrente avrebbe esercitato il diritto di prelazione e riscatto sull’immobile, ma la domanda sarebbe stata rigettata), i locatori avrebbero sostenuto che l’Albergo avesse sublocato a terzi l’immobile e afferma che la sentenza sarebbe viziata per non aver la corte d’appello considerato tali fatti, costituenti confessione o almeno fatti non contestati.

Con il quarto ed ultimo motivo, la ricorrente denuncia infine la violazione degli articoli di legge sull’affitto di azienda e ne deduce che sarebbero viziate le affermazioni contenute nella sentenza impugnata secondo le quali in caso di affitto di azienda vi è la facoltà del proprietario dell’azienda di cedere anche il contratto di locazione, ma ciò non è automatico.

I motivi possono 2, 3 e 4 possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi e devono essere rigettati essendo infondati, ai limiti dell’inammissibilità.

Come correttamente affermato dalla corte d’appello in sentenza, la L. n. 392 del 1978, art. 36, attribuisce al cedente l’azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell’immobile ove l’attività aziendale viene esercitata, anche senza il consenso del locatore, che può solo opporsi per gravi motivi.Nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 36, in caso di affitto o cessione di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.

Alla cessione del contratto di locazione il locatore non partecipa ma può opporsi solo per gravi motivi. E’ una previsione di maggior favore per la circolazione del contratto di locazione che consente di prescindere dal consenso del locatore, in ragione della prevalenza dell’attività produttiva ivi esercitata.

Tuttavia, la norma non prevede nè l’automaticità nè l’obbligatorietà di tale cessione, lasciando alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell’accordo negoziale.

Alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.p.c., comma 3, l’intervenuta conclusione della cessione contrattuale è naturale conseguenza della cessione dell’azienda e può pertanto presumersi, fino a prova contraria, (Cass. n. 7686 del 2008).

La presunzione di trasferimento della posizione del conduttore del contratto di locazione dell’immobile all’interno del quale si svolgerà l’attività aziendale oggetto di cessione non opera però se le parti del contratto di affitto di azienda hanno espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione, nel qual caso la presunzione non ha più ragione di operare (Cass. n. 11967 del 2013).

Nel caso di specie, la corte d’appello, facendo corretta applicazione dei principi di diritto sopra riportati, ha escluso, con accertamento in fatto non in questa sede rinnovabile, che, dalle pattuizioni tra le parti del contratto di affitto di azienda, offerte in conoscenza anche al locatore dell’immobile e trasferite nel processo, si potesse desumere una cessione del contratto di locazione tra la ricorrente e Bellesuite (che non è parte del processo). La corte d’appello, proprio partendo da una interpretazione delle clausole del contratto di affitto di azienda, che qui non è adeguatamente censurata, esclude che nel caso di specie l’affitto di azienda comportasse anche il trasferimento del contratto di locazione, perchè l’affitto era circoscritto ai beni mobili strumentali per l’esercizio dell’attività (e, dice la corte territoriale, “l’art. 5 prevede l’inclusione del canone di locazione nel corrispettivo per l’affitto di azienda che Bellesuite s.r.l. deve a Albergo Cinque Modena, con ciò escludendo la cessione del rapporto locativo con i proprietari dell’immobile”).

A ciò si aggiunga che, in riferimento al terzo motivo, la ricorrente non chiarisce in alcun modo come i fatti ivi citati, relativi ad un diverso giudizio, avrebbero avuto ingresso nella causa in esame, ovvero se questi atti giudiziari ai quali fa riferimento siano stati tempestivamente depositati ed offerti al contraddittorio oltre che all’esame del giudice nella controversia in esame.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

Atteso che il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, ed in ragione della soccombenza del ricorrente, la Corte, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico della ricorrente le spese di giudizio sostenute dai controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 10.200,00, di cui 200,00 per spese, oltre contributo spese generali ed accessori.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Motivazione Semplificata.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Corte di cassazione, il 15 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 11 maggio 2017

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