Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11943 del 17/05/2010

Cassazione civile sez. III, 17/05/2010, (ud. 02/02/2010, dep. 17/05/2010), n.11943

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

S.M.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA COLA DI RIENZO 28, presso lo studio dell’avvocato BOLOGNESI

RICCARDO, che la rappresentata e difesa dall’avvocato D’ALESSIO

ANTONIO giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

FONDAZIONE E.N.P.A.F. ENTE NAZIONALE DI PREVIDENZA ED ASSISTENZA

FARMACISTI (OMISSIS) – FONDAZIONE DI DIRITTO PRIVATO in persona

del Presidente Dr. C.E., elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA CRESCENZIO 58, presso io studio dell’avvocato DEL BUFALO MARIA

LUISA, che la rappresenta e difende giusta delega a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 593/2008 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE QUARTA CIVILE, emessa il 12/2/2008, depositata il 21/05/2008,

R.G.N. 2479/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/02/2010 dal Consigliere Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI;

udito l’Avvocato ANTONIO D’ALESSIO;

udito l’Avvocato MARIA TUISA DEL BUFALO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La Fondazione Enpaf, nella veste di proprietario locatore, intimava sfratto per finita locazione per la data del 31 dicembre 2003, con contestuale citazione (notificata il 1 aprile 2004) dinanzi al Tribunale di Roma per la convalida dello sfratto, relativamente all’immobile sito in (OMISSIS). La disdetta era stata tempestivamente inviata con RR del 2 agosto 2000. L’intimato si opponeva allo sfratto sostenendo di aver diritto all’acquisto dell’immobile e deduceva la pendenza di un giudizio dinanzi al TAR del Lazio avverso una delibera del Consiglio dei Ministri. La fase sommaria si concludeva con il diniego della ordinanza di convalida ed il giudizio proseguiva ai sensi dell’art. 667 c.p.c..

2. Il Tribunale di Roma con sentenza del 20 dicembre 2005 accoglieva la domanda proposta dalla Fondazione, dichiarava cessato il rapporto alla data del 31 dicembre 2003 e ordinava il rilascio con fissazione del termine per la esecuzione.

3. La decisione era appellata dal conduttore che ne chiedeva la riforma; resisteva la Fondazione chiedendo il rigetto del gravame.

4. La Corte di appello di Roma con sentenza n. 593 del 21 maggio 2008 cosi’ decideva: rigetta l’appello e condanna l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

5. Contro la decisione ricorre la S. deducendo tre motivi di gravame; resiste la controparte con controricorso. Entrambe le parti hanno prodotto memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

6. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai dedotti motivi, che per chiarezza espositiva vengono sinteticamente descritti.

NEL PRIMO MOTIVO si deduce error in iudicando “per violazione e falsa applicazione della L. n. 335 del 1995, art. 3, comma 27 e del D.Lgs 1996, n. 104, art. 2 e art. 6, commi 5 e 6, della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 109 e dello art. 11 disp. gen.” (ampia argomentazione a ff 3 a 13 del ricorso) . La tesi, esposta nel quesito (ff 13) e’ che la normativa precitata crea per legge un rapporto giuridico tra il conduttore, che ha una posizione di diritto soggettivo diretta allo acquisto dell’immobile dimesso, non costituente prelazione od opzione, ed il locatore che ha l’obbligo di trasferire la proprieta’;

pertanto l’Enpaf non ha diritto a chiedere la risoluzione del rapporto con intimazione di sfratto per finita locazione.

NEL SECONDO MOTIVO si deduce “violazione e falsa applicazione del D.Lgs. 30 giugno 1994, n. 509, art. 1 e della L. 23 settembre 2001, n. 410, art. 3, comma 20 (argomentazione da ff 13 a 21). La tesi e’ che correttamente interpretando le norme invocate, la privatizzazione dell’Enpaf non ha modificato il rapporto di protezione del conduttore e l’Enpaf Fondazione subentra nell’obbligo di alienazione.

NEL TERZO MOTIVO (SENZA QUESITO) si aggiunge, come corollario, che nel merito il giudice adito non aveva il potere di dichiarare cessato il contratto di locazione.

Nella memoria del ricorrente indugia sulla interpretazione della L. 23 agosto 2004, n. 243, art. 1, comma 38 sopravvenuta all’intimazione di sfratto, ed assume (ff 16) la tesi della inefficacia dell’atto amministrativo con il quale fu disposta la privatizzazione, introducendo inammissibilmente un nuovo motivo di censura. La memoria dell’ente sostiene invece la coerenza e correttezza della pronuncia di appello.

7. In senso contrario si osserva:

7.1. Quanto al primo motivo, che esso denuncia un error in iudicando in relazione al regime vigente quando l’ente Enpaf era ancora ente pubblico, che il quesito formulato a ff.13, propone sostanzialmente una originale tesi interpretativa, secondo cui il conduttore ( S.) in quella prima fase, non vantava alcun diritto di prelazione o di opzione, bensi’ una posizione di diritto soggettivo all’acquisto dell’immobile condotto in locazione e per altro verso il locatore Fondazione Enpaf (all’epoca ente pubblico) avendo un obbligo giuridico ad alienarglielo, non aveva alcun diritto a risolvere il contratto di locazione per scadenza del termine ed a pretendere il rilascio”. Il quesito risulta tuttavia incompleto, poiche’ non delinea la fattispecie (il rapporto giuridico da cui nasce il diritto soggettivo ovvero la diretta e chiara volonta’ della legge di porre in essere tale diritto), ma propone una interpretazione additiva, che non compete alla Corte in sede di legittimita’. Inoltre,la mancata delineazione della fattispecie, si concreta sostanzialmente nel ribadire la eccezione diretta a paralizzare l’azione di rilascio per finita locazione, proponendo cosi’ una sorta di proroga o preclusione ex lege, nell’eventuale mora del perfezionamento dell’eventuale procedimento di dismissione.

NON risulta pertanto specificamente censurata la ratio decidendi, espressa dalla Corte di appello (ff 7 della motivazione) secondo cui “i diritti acquisiti dei conduttori in ordine ai programmi ordinari o straordinari di dismissione del patrimonio immobiliare in epoca anteriore alla trasformazione erano salvaguardati, ma giova sottolineare come nessun vincolo giuridico tra il conduttore appellante e l’Enpaf nel caso di specie sia ravvisabile, non risultando l’immobile non inserito in alcun programma di dismissione e tenuto conto, soprattutto, dell’assenza di una proposta di vendita giuridicamente vincolante”. ed aggiunge (ff. 17) che l’ente, prima della privatizzazione, approvo’ un primo programma di dismissione ordinaria del 25% dei propri immobili, e ma che in detto elenco non figura l’appartamento locato a S.M.L..

Osserva ancora la Corte romana che dai documenti riversati in atti dall’appellante emerge una corrispondenza da cui si ricava che l’ente propose il rinnovo della locazione, e che la conduttrice invece unilateralmente reclamava la sussistenza di un diritto di opzione. In tale ottica nessuna rilevanza puo’ rivestire la raccomandata spedita dal conduttore; invero perche’ possa operare la opzione legale di cui alla legge e’ necessario non solo l’inserimento dell’immobile nel programma di dismissione ordinaria, ma anche che siano state comunicate dal conduttore le principali clausole contrattuali ed il prezzo del bene, il che non e’ mai avvenuto.

La motivazione della Corte romana, che riconosce in favore del conduttore un diritto di opzione, durante il regime vigente allorche’ l’ente era pubblico, appare coerente con il fine di protezione e di solidarieta’ dell’ente, ed esprime dunque una interpretazione del tessuto normativo coerente, senza nulla aggiungere e senza creare un rapporto di protezione, da cui deriverebbe un autonomo diritto soggettivo, a prescindere da una ricostruzione che invece presuppone l’utilizzo dello schema contrattuale della vendita e del consenso in ordine all’oggetto del bene venduto.

Non a caso l’Enpaf nella memoria cita una ordinanza della Consulta (02 del 2003) che dichiara manifestamente inammissibile la questione di costituzionalita’ del D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 6, comma 6 sollevata dal Tribunale di Roma sez. di Ostia, rilevando che “la situazione giuridica vantata dal conduttore puo’ trovare tutela negli ordinari rimedi risarcitori predisposti dall’ordinamento… dunque la pronuncia additiva invocata dal giudice remittente (la proroga del contratto) introdurrebbe una tutela diversa da quella risarcitoria gia’ esistente e sicuramente rimessa alla discrezionalita’ del legislatore.

Il motivo di ricorso e’ dunque infondato ed il quesito in parte inammissibile non essendo coerente il collegamento tra la fattispecie delineata e la soluzione giuridica proposta, allo stato degli atti allegati.

7.2. Il secondo motivo, sempre come error in iudicando, propone invece una prospettazione che attiene alla posizione del conduttore in relazione all’azione proposta dall’Enpaf ormai fondazione, con l’atto di intimazione di sfratto per la finita locazione, notificato il 1 aprile 2004 (la privatizzazione e’ del 2000).

Il quesito (ff 21) dopo la premessa interpretativa, illustrata (ff 14 a 20 del ricorso) in precedenza, assume l’applicabilita’ alla fattispecie della novellazione del 2001 (L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20), per dedurne che l’Enpaf non aveva diritto a risolvere il contratto di locazione per scadenza del termine ed a pretendere il rilascio, avendo la S. gia’ maturato il diritto all’acquisto del bene.

Il secondo motivo e’ fondato in punto di diritto, sul rilievo che questa Corte condivide l’interpretazione, costituzionalmente orientata, che considera la clausola di garanzia introdotta dalla norma della novella del 2001 alla stregua di un rimedio utilizzabile da tutti i conduttori degli enti pubblici ed anche degli enti pubblici privatizzati che abbiano ricevuto offerta in opzione prima della data del 26 settembre 2001, e dunque ritiene giuridicamente errata ed incostituzionale la interpretazione restrittiva data dalla Corte di appello, ma dovendo pronunciare sull’error in iudicando, deve considerare la seconda ratio decidendi espressa dalla Corte di appello (ff. 7 della motivazione), che pur avendo consultato gli atti versati dal conduttore appellante, NON rinviene una proposta di vendita giuridicamente rilevante in relazione ad una opzione all’acquisto, che doveva essere citata e riprodotta, per consentirne l’esame della sua completezza per contenuto e per requisiti soggettivi ed oggettivi.

Il quesito appare dunque incompleto, e non fornisce l’evidenza della prova che la S., avvalendosi della clausola di garanzia, introdotta nella novella, avesse gia’ maturato il diritto allo acquisto del bene.

7.c. Inammissibile appare il terzo motivo, che non contiene formulazione di un quesito, pur denunciando un error in iudicando o in procedendo, sul rilievo che la opposizione e la eccezione di inapplicabilita’ della disciplina locatizia, esigeva una ulteriore articolata censura assistita da un coerente quesito.

Per le ragioni dette il ricorso non merita accoglimento.

Sussistono giusti motivi, per la eccezionale rilevanza delle questioni trattate, che hanno posto in evidenza la complessita’ delle problematiche anche in relazione a beni della persona di rilevanza costituzionale, per compensare le spese del giudizio di cassazione tra le parti in lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 2 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 17 maggio 2010