Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1194 del 21/01/2021

Cassazione civile sez. trib., 21/01/2021, (ud. 20/10/2020, dep. 21/01/2021), n.1194

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ZOSO Maria Teresa Liana – Presidente –

Dott. PAOLITTO Liberato – Consigliere –

Dott. FASANO Anna Maria – rel. Consigliere –

Dott. MONDINI Antonio – Consigliere –

Dott. MELE Maria Elena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 1199-2017 proposto da:

PRENESTE 89 SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SICILIA 66,

presso lo studio dell’avvocato VITTORIO GIORDANO, che la rappresenta

e difende;

– ricorrente –

contro

ROMA CAPITALE, elettivamente domiciliata in ROMA, V.TEMPIO DI GIOVE

21, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO CIAVARELLA, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato DOMENICO ROSSI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3430/2016 della COMM. TRIB. REG. di ROMA,

depositata il 01/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

20/10/2020 dal Consigliere Dott. ANNA MARIA FASANO.

Fatto

RITENUTO

CHE:

In data 20.7.2011 Roma Capitale notificava a Preneste 89 S.r.l. l’invito all’adesione n. (OMISSIS) a seguito della rilevazione delle posizioni tributarie ai fini ICI per l’anno 2009, in relazione a due aree edificabili site in (OMISSIS). A seguito della mancata adesione della società, Roma Capitale provvedeva a notificare l’avviso di accertamento in rettifica n. (OMISSIS) emesso per parziale versamento dell’imposta, rideterminando il valore complessivo delle aree a mezzo del criterio di stima analitico denominato “metodo della trasformazione”, facendo coincidere tale valore con la differenza tra il valore di mercato dell’edificato, desunto dai valori OMI per zona di riferimento ad edificazione avvenuta, e i presumibili costi necessari all’edificazione stessa, attualizzando infine il valore in funzione del tempo tra l’epoca della stima e il momento in cui l’area sarebbe stata trasformata.

Preneste 89 S.r.l. impugnava l’atto impositivo dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, denunciando la nullità dell’accertamento per carenza di motivazione e l’infondatezza del valore venale accertato in violazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, come risultava anche dalla perizia redatta dall’arch. G.G., lamentando che l’Ufficio aveva determinato il valore con metodo “a ritroso”, applicando agli anni precedenti una valutazione datata 2011, riferita a condizioni diverse e disomogenee. La Commissione Tributaria Provinciale, con sentenza n. 22245/12/14, accoglieva parzialmente il ricorso proposto dalla contribuente, determinando il valore ai fini ICI in complessivi Euro 11.000.000,00. Roma Capitale spiegava appello, che veniva accolto dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio con sentenza n. 3420/02/16. Preneste s.r.l. ricorre per cassazione, svolgendo tre motivi. Roma Capitale si è costituita con controricorso.

Diritto

CONSIDERATO

CHE:

1. Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e al D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 62, atteso che i giudici di appello avrebbero violato le disposizioni indicate in rubrica, avendo ritenuto che incombesse alla contribuente l’onere di dimostrare l’infondatezza del maggior valore venale attribuito alle aree oggetto di accertamento, anzichè a Roma Capitale quello di dimostrare la fondatezza delle ragioni della pretesa impositiva.

2. Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e al D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 62, in quanto i giudici di appello avrebbero violato e falsamente applicato il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, secondo cui “per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. La contribuente deduce che la Commissione Tributaria Regionale avrebbe confermato la legittimità dell’atto impositivo impugnato sulla base di due atti riferiti all’area in questione, ossia un mutuo fondiario conseguito nel 2009 per 18 milioni di Euro, ed un preliminare di vendita del 2011, laddove il mutuo fondiario era stato stipulato il (OMISSIS) ben oltre il termine del 1 gennaio 2009 come indicato dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, e successivamente tra il primo gennaio e la data di stipulazione del mutuo era intervenuta l’ultima conferenza di servizi (6 luglio 2009) che aveva determinato la modifica del piano regolatore del Comune di Roma e reso la zona edificabile. Ne conseguiva che, ad ogni successivo avanzamento di tale iter, l’area aveva assunto maggior valore, sicchè il valore attribuito al bene oggetto di garanzia ai fini della concessione del mutuo risultava un valore prospettico e non già (o meglio, non solo) quello posseduto dato stesso alla data della stipula. Ancora più irrilevante sarebbe il preliminare di vendita stipulato in data (OMISSIS), ossia quando l’iter burocratico che aveva condotto all’edificablità del terreno era in stato avanzato. Ne consegue che la sentenza impugnata, laddove per determinare il valore venale dei ben ai fini ICI ha fatto riferimento ad indici successivi alla data del 1 gennaio dell’anno di imposizione avrebbe violato le disposizioni in rubrica.

3. Con il terzo motivo si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, e al D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 62, atteso che i giudici di appello avrebbero completamente trascurato di considerare che i documenti da cui l’Ufficio ha preteso di assumere il valore venale delle aree in questione farebbero riferimento ad una situazione fattuale del tutto incompatibile dal punto di vista delle potenzialità urbanistiche spettanti alla società. La contribuente contesta l’irrazionalità del metodo della trasformazione adoperato dall’Ufficio, e cioè ci quello di determinare un valore venale ad una data in cui risultavano già concessi tutti i permessi urbanistici, per poi pretendere eli applicarlo ad un anno in cui tali permessi non risultavano ancora concessi mediante una semplice attualizzazione matematica del valore. Tra il 1 gennaio 2009 e la data in cui erano stati stipulati i contratti di mutuo e di preliminare di vendita si era tenuta la conferenza di servizi del (OMISSIS), con cui l’iter urbanistico si era pressocchè concluso, nonchè era stato stipulato l’ulteriore Atto di impegno unilaterale a rogito del notaio U. del (OMISSIS), concernente la realizzazione de le opere di urbanizzazione. Tali circostanze non sarebbero state prese in considerazione dalla sentenza impugnata, la qua e si sarebbe limitata ad enfatizzare il fatto che i due contratti, di mutuo e di preliminare di vendita, erano stati conclusi da Preneste, senza però considerare le mutate circostanze di fatto in cui si inserivano. Sarebbe, pertanto, evidente, la semplice attualizzazione delle proiezioni future di valore.

4. I motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente per ragioni di connessione logica, sono infondati, per i principi di seguito enunciati.

4.1. Con riferimento al primo motivo ricorso, le critiche non hanno pregio. L’onere della prova nel processo tributario deve essere ripartito guardando alla posizione sostanziale assunta in giudizio dalla parti. L’Amministrazione finanziaria, pur non prendendo l’iniziativa nel processo, è la parte che fa valere una propria pretesa (attrice in senso sostanziale) e, di conseguenza, deve provare i fatti costitutivi del proprio diritto (art. 2697 c.c., comma 1). Il contribuente (convenuto in senso sostanziale) deve provare i fatti estintivi, impeditivi o modificativi di tale diritto (art. 2697 c.c., comma 2).

Nei giudizi di impugnazione degli atti impositivi, se l’Amministrazione ha l’onere di provare i fatti sui quali si fonda la pretesa indicata nell’atto impugnato e i presupposti che legittimano l’adozione d’un particolare metodo di accertamento (Cass. n. 16166 del 2000; Cass. n. 11270 del 2017; Cass. n. 14237 del 2017), il contribuente ha l’onere di provare la sussistenza di fatti che riducono o elidono l’imponibile o l’imposta. In ipotesi di avviso di accertamento di maggior valore, l’Amministrazione ha l’onere di provare l’effettiva sussistenza dei presupposti per applicare il criterio prescelto ed il contribuente la possibilità ci contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (Cass. n. 111270 del 2017; Cass. n. 14237 del 2017), essendo onerato dell’obbligo di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo di perizia di parte) sul minor valore dell’area edificabile rispetto a quello accertato dall’Ufficio (Cass. n. 16620 del 2017).

4.2. Passando all’esame del secondo e del terzo mezzo, ai sensi del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

Questa Corte, in più occasioni, ha precisato che i criteri normativamente determinati dall’art. 5 cit., vanno considerati tassativi, ma non esclusivi ed esaustivi, pertanto, il giudice del merito, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificare la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione” ai predetti parametri con una valutazione incensurabile in sede di legittimità, qualora congruamente motivata (Cass. n. 13567 del 2017; Cass. n. 14385 del 2010) – ma può anche tenere conto di altri parametri ed applicarli in via alternativa, purchè siano adeguati ed idonei alla individuazione del valore commerciale del bene (Cass. n. 14148 del 2003 in motivazione). E’ stato, infatti, affermato che: “In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini della determinazione dei valore imponibile è necessario che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti e tassativi previsti dal D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5, (che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche) solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto d’ stima” (Cass. n. 14118 del 2017). Per la determinazione del corretto valore in comune commercio del bene, è necessario e sufficiente che si enunci il criterio, seppure astratto, in base al quale è stato rilevato il valore, con le specificazioni che si rendono in concreto necessarie per il raggiungimento di detti obiettivi, sicchè tenendo conto dei criteri individiduati dall’art. 5 cit., si possono valorizzare anche altri elementi di riferimento “posto che il fine ultimo è quello del calcolo del valore in comune commercio, valore che deve essere calcolato rispettando sì i criteri imposti dalla legge, ma senza perdere di vista gli ulteriori elementi per pervenire al più veritiero e probabile valore del bene oggetto di stima, purchè si rispettino i requisiti di attendibilità ed oggettività richiesti dal giudizio di stima” (Cass. 14118 del 2017 in motivazione). E’ stato, ad esempio, anche affermato che il giudice del merito, ai fini della valutazione della congruità della stima, può tenere conto di altri elementi, come anche la stima dell’Osservatorio Valori Immobiliari, essendo però obbligato ad illustrare adeguatamente il criterio logico seguito per giungere al proprio convincimento (Cass. n. 11445 del 2018).

4.3. Nel caso di specie, la società ricorrente ha obiettato l’irrazionalità del metodo di trasformazione adoperato dall’Ufficio nella determinazione del valore dell’immobile, il quale ha determinato il valore venale ad una data in cui risultavano già concessi tutti i permessi urbanistici per poi pretendere di applicarlo ad un anno in cui tali permessi non risultavano ancora concessi mediante semplice attualizzazione matematica del valore (v. pag. 6 ricorso). Inoltre, si duole del fatto che il giudice del merito abbia dato rilievo alla concessione del mutuo fondiario di Euro 8.000.000 conseguito nel 2009, cui corrispondeva una ipoteca sul terreno di Euro 36.000.000 e a un preliminare di compravendita stipulato nel 2011 con valori articolati a seconda delle condizioni che si sarebbero verificate. Le doglianze non hanno pregio.

Invero, risulta dall’accertamento in fatto compiuto dal giudice del merito – privo di vizi logici e congruamente motivato – che nel corso del contraddittorio con la società svoltosi in sede di accertamento per adesione, il Comune aveva opposto di avere effettuato una nuova valutazione che teneva conto della differenza tra destinazione residenziale e non residenziale e dello stato di maturazione dell’intervento abbattendo il valore da 35 milioni (indicato nel primo invito a comparire dove era esplicitato il criterio seguito per la determinazione del valore secondo il metodo della trasformazione) a 18.2 milioni. Il Comune, replicando alle richieste della società rappresentate anche da una perizia di stima, osservava che: gli oneri di urbanizzazione dipendevano dalla stipula della convenzione, e la quota relativa all’edilizia a canone concordato era stata in seguito recuperata a vantaggio della società, sicchè di doveva tenere conto di due atti, ossia della concessione del mutuo fondiario di Euro 18.000.000 conseguito nel 2009, cui corrispondeva una ipoteca sul terreno di Euro 36.000.000 e del preliminare di compravendita stipulato nel 2011 con valori articolati a secondo delle condizioni che si sarebbero verificate.

Quest’ultimo parametro ha assunto correttamente significato, e, infatti, il giudice di appello osserva in motivazione, come “sarebbe poi in ogni caso non credibile che possa conseguirsi nel 2009 un mutuo fondiario sulla suddetta area per ben 18 milioni di Euro, se agli inizi di quell’anno il valore venale attualizzato si fosse dovuto effettivamente assestare a soli 8 milioni di Euro, come sostiene il ricorrente con la predetta perizia, laddove già nel 2008 l’approvazione delle varianti aveva dischiuso definitivamente la strada della convenzione urbanistica”. La Commissione Tributaria Regionale rileva che nel 2009, anno che interessa il presente giudizio, l’area in questione aveva già consolidato definitivamente la sua vocazione edificatoria, affermando tale circostanza sulla base della Delib. n. 318 del 2005, (che aveva modificato la destinazione urbanistica e che prevedeva l’individuazione ci zona in corso di convenzione) e della Delib. n. 18 del 2008, (che aveva approvato la variante al P.R.G. e destinato l’area ad ambito di trasformazione integrata A.T.O. 12). La valutazione dell’edificabilità dell’area effettuata dal giudice del merito fa buon governo dei principi espressi da questa Corte, secondo cui: “In tema di ICI, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. n. 203 del 2005, art. 11 – quattordicies, comma 16, conv., con modif., dalla L. n. 248 del 2005, e dal D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, conv. con modif., dalla L. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), l’edificabilità di un’area, per l’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della regione e dell’adozione di strumenti urbanistici attuativi, tenuto altresì conto che il detto D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, prevedendo che un terreno sia considerato edificatorio anche ove esistano possibilità effettive di costruzione, delinea, ai fini fiscali, una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria (nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto che l’edificabilità dei terreni potesse derivare, anche prima del mutamento di destinazione, dall’Accordo di programma intercorso tra le Amministrazione coinvolte, in quanto suscettibile di incidere sugli strumenti ur5anistici)” (Cass. n. 4952 del 2018).

4.4. Non possono essere condivise, pertanto, le critiche riferite all’accertamento di valore effettuato dalla Commissione Tributaria Regionale, ritenute dalla contribuente una forma di attualizzazione di proiezioni future, sicchè il valore sarebbe prospettico, desunto utilizzando un metodo a ritroso; ciò in quanto il giudice del merito, tenendo conto delle prospettazioni rappresentate dalle parti (anche sulla base delle conclusioni rassegnate dall’arch. G. nella perizia prodotta in giudizio) valorizza, illustrando compiuta mente l’iter logico seguito, la stima del valore venale contenuta nell’atto di accertamento, concludendo che tale valore non sia stato a sufficienza confutato dalle doglianze della società ricorrente, precisando che in questa valutazione non si tiene conto degli oneri di urbanizzazione “in quanto sorgeranno solo in seguito al perfezionamento della convenzione”, mentre, con riferimento al preliminare di vendita, evidenzia che “l’incidenza della maturazione urbanistica è ben ponderata, ma che appunto restituisce valori all’area, anche al netto di tale maturazione, ben superiori, e pur a fronte di un mercato immobiliare, come riferisce il Comune, senza trovare smentite – che presenta valori che nel 2011 in realtà erano persino in calo rispetto al 2009”.

Le chiare argomentazioni utilizzate dai giudici del gravame per motivare il rigetto dell’appello, forniscono una spiegazione logica ed adeguata della decisione adottata sulla base delle prove ritenute idonee a suffragarla, anche in relazione alla tesi difensiva sostenuta dalla ricorrente ed alla documentazione probatoria della stessa offerta, sebbene poi espressamente disattesa.

Pertanto, i fatti storici dedotti dalle parti sono stati presi in considerazione dal giudice di appello, ancorchè questi non abbia dato conto in motivazione di tutte le risultanze probatorie rilevanti (Cass. n. 8054 del 2014), non essendo tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive (cfr. ex plurimis Cass. n. 17097 del 2010; Cass. n. 12362 del 2006; Cass. n. 11933 del 20C3). Sotto tale profilo non solo va rilevata l’infondatezza, ma anche l’evidente inammissibilità delle critiche, perchè con i suddetti mezzi sono state espresse censure che si risolvono in una denuncia di una errata ed omessa valutazione del ma seriale probatorio acquisito ai fini della ricostruzione dei fatti e finiscono con il sollecitare una nuova valutazione del merito della controversia, inammissibile in sede di legittimità.

In definitiva, il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte soccombente al rimborso delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 5.600,00 per compensi oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte ricorrente principale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari ai quello pagato per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale, il 20 ottobre 2020.

Depositato in Cancelleria il 21 gennaio 2021