Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11938 del 17/05/2010

Cassazione civile sez. III, 17/05/2010, (ud. 02/02/2010, dep. 17/05/2010), n.11938

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

C.L. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA COLA DI RIENZO 28, presso lo studio dell’avvocato BOLOGNESI

RICCARDO, rappresentato e difeso dall’avvocato D’ALESSIO ANTONIO

giusta delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

FONDAZIONE E.N.P.A.F. ENTE NAZIONALE DI PREVIDENZA ED ASSISTENZA

FARMACISTI – FONDAZIONE DI DIRITTO PRIVATO (OMISSIS) in persona

del Presidente, Dott. C.E., elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA CRESCENZIO 58, presso lo studio dell’avvocato DEL BUFALO

MARIA LUISA, che la rappresenta e difende giusta procura speciale del

Dott. Notaio GIOVANNI FLORIDI in ROMA 17/5/2004 rep. n. 10415;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1409/2007 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 23/3/2007, depositata il 25/09/2007,

R.G.N. 5633/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/02/2010 dal Consigliere Dott. PETTI Giovanni Battista;

udito l’Avvocato ANTONIO D’ALESSIO;

udito l’Avvocato MARIA LUISA DEL BUFALO;

udito il P.M. in. persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il conduttore di un immobile Enpaf con uso abitativo, sito in (OMISSIS), C.L., con atto di citazione notificato in data 11 novembre 2002, conveniva dinanzi al Tribunale di Roma l’Enpaf Fondazione e proponeva tre domande, le prime due dirette al riconoscimento dell’avvenuto trasferimento del diritto di proprieta’, per avere il conduttore esercitato il diritto di opzione di cui alla L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20, ovvero a sentenza costitutiva di tale diritto ai sensi dell’art. 2932 c.c.; in via gradata proponeva domanda di risarcimento danni ai sensi dell’art. 1337 c.c.. Si costituiva la Fondazione e contestava il fondamento delle domande.

2. L’Enpaf proponeva a sua volta una intimazione di sfratto per finita locazione alla scadenza del 31 dicembre 2022 e citazione per la convalida notificata il 1 febbraio 2003 al conduttore, che si opponeva deducendo la qualita’ di proprietario ovvero il diritto al trasferimento costitutivo.

Le cause erano riunite.

3. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 14 aprile 2005, dichiarava cessata la locazione al 31 dicembre 2001, ordinando il rilascio e compensando le spese, e rigettando le pretese del C..

4. Contro la decisione proponeva appello il conduttore intimato chiedendone la riforma, resisteva l’ente e chiedeva il rigetto del gravame.

5. La Corte di appello di Roma, con sentenza del 25 settembre 2007 n. 1409 cosi’ decideva: rigetta l’appello e condanna l’appellante alle spese del grado.

6. Contro la decisione ricorre il conduttore deducendo sei motivi di censura e relativi quesiti; resiste l’ente con controricorso.

Entrambe le parti hanno prodotto memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

7. Il ricorso non merita accoglimento in ordine alle censure dedotte, che per chiarezza espositiva vengono sinteticamente enunciate.

NEL PRIMO MOTIVO si deduce error in iudicando “per violazione e falsa applicazione della L. n. 335 del 1995, art. 3, comma 27 del D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 2 e art. 6, commi 5 e 6 e della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 109 e dell’art. 11 disp. gen..

La tesi, espressa nel quesito (ff. 13) e’ che dalla interpretazione sistematica e per combinato disposto delle citate norme di legge si evince che gia’ nella vigenza della disciplina precedente e prima della trasformazione dell’ente si e’ concretizzato quel vincolo giuridico di carattere immediatamente traslativo o comunque obbligatorio, nel quale sarebbe subentrato il soggetto di diritto privato nel quale si era strasformato l’ente. Si sostiene la esistenza di un rapporto di protezione tra conduttore e locatore, sia nella vigenza del regime speciale previdenziale sia nella vigenza del regime di diritto privato, posto che la trasformazione dell’ente non puo’ modificare i diritti acquisiti dal conduttore.

NEL SECONDO MOTIVO si prospetta il vizio della motivazione sul punto decisivo costituito dalla sussistenza dell’obbligo della Fondazione Enpaf a dimettere il proprio patrimonio immobiliare ed il diritto del locatore C. ad acquistare l’immobile locato. (ff. 14).

NEL TERZO MOTIVO si deduce error in iudicando per violazione e falsa applicazione del D.Lgs 30 giugno 1994, n. 509, art. 1 e della L. 23 settembre 2001, n. 410, art. 3, comma 20. (ff 15 a 22 del ricorso).

La tesi, espressa nel quesito (ff. 22) e’ che le leggi sopra richiamate non colpiscono i diritti del conduttore all’acquisto della proprieta’, incidendo unicamente sulle modalita’ di acquisto.

NEL QUARTO MOTIVO si deduce violazione e falsa applicazione della L. 23 agosto 2004, n. 243, art. 1, comma 38 sostenendosi la tesi del carattere innovativo e non retroattivo di tale norma anche con riferimento alla pronuncia delle SU del 20 settembre 2006 n. 20332.

NEL QUINTO MOTIVO si deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20 e dell’art. 2932 c.c., sostenendo la tesi che il conduttore ha gia’ esercitato il diritto di opzione ovvero ha diritto a chiedere la sentenza costitutiva del trasferimento della proprieta’ (ff 31 del quesito).

NEL SESTO MOTIVO si deduce la omessa motivazione in punto di rigetto della domanda di risarcimento del danno per la responsabilita’ precontrattuale (ff. 31 a 33 del ricorso) (vedi la motivazione implicita a ff 5 e 6 della sentenza).

Infine nelle memorie del ricorrente si aggiunge (inammissibilmente) la impugnativa dell’atto amministrativo con il quale fu disposta la privatizzazione dell’ente e si insiste sull’applicabilita’ della norma intertemporale della L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20.

8. In senso contrario si osserva che la Corte di appello, pur avendo considerato i due atti con i quali il C. avrebbe esercitato una prima volta, con lettera del 21 marzo 1999 il diritto di prelazione (quando l’Enpaf e’ ente di diritto pubblico) ed una seconda volta con lettera del 25 ottobre 2001 (quando l’Enpaf e’ fondazione) esclude che tali atti abbiano determinato il perfezionamento di una procedura di dismissione alienazione diretta al conduttore ovvero creato un vincolo obbligatorio attuabile ai sensi dell’art. 2932 c.c. (ff 4 a 6 della motivazione). Tale risposta, che considera dunque i diritti del conduttore (allo acquisto dell’immobile locato e con unico rapporto di locazione nel tempo) appare esaustiva per i primi cinque motivi di ricorso, dovendosi dare una puntualizzazione di ordine procedurale, che attiene alla denuncia di error in iudicando, senza una precisa indicazione del rapporto di protezione, tra ente e conduttore, che si svolge in due fasi: durante la vigenza del rapporto tra ente pubblico e conduttore, e quindi durante la vigenza del medesimo rapporto tra conduttore ed ente fondazione, che intende liberarsi del rapporto utilizzando lo strumento dello sfratto per finita locazione.

Durante la prima fase (che riguarda i primi tre motivi)non vi dubbio che il conduttore, sulla base della disciplina di cui al D.Lgs. n. 104 del 1997, disponesse di un diritto di prelazione da esercitarsi alle condizioni della legge vigente temporalmente, ma i tre motivi non contengono la riproduzione della lettera del 21 marzo 1999, del suo contenuto, e la dimostrazione che il conduttore aveva i requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalla legge; questa Corte in relazione agli errores in iudicando e in motivando non ha il potere di acquisire aliunde o di ufficio la conoscenza dei documenti decisivi; non senza rilevare che la lettera di intenti inoltrata dall’ente o il primo piano di dismissione di alcuni immobili Enpas non implicava di per se’ la instaurazione di un rapporto perfetto in termini di offerta irrevocabile se non rispetto ai beni inseriti nel piano stesso.

Durante la seconda fase (che riguarda il terzo ed il quinto motivo), secondo la interpretazione estensiva e costituzionalmente orientata della norma di diritto intertemporale di cui alla L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20, i conduttori mantenuti in termini avevano un onere, di allegare, a sostegno dei motivi, i documenti relativi alla presentazione di idonea prelazione o alla allegazione di una offerta di vendita qualificata quale opzione legale.

Sul punto risponde la Corte di appello (ff 6) che in assenza di qualsiasi proposta od offerta di vendita e di ogni atto prodromico di un procedimento di alienazione del bene di cui si discute, la manifestazione della volonta’ del conduttore di acquistare, non corrispondendo alla volonta’ dell’altra parte, non produce alcun effetto, neppure quello obbligatorio subordinatamente dedotto dal condutture appellante.

Questa risposta risulta giuridicamente corretta allo stato degli atti e delle valutazioni date, e non risulta sostanzialmente contestata in questa sede, se non con ragionamenti in astratto, senza un preciso riferimento al contenuto delle allegazioni.

Risulta pertanto infondato il quinto motivo,che logicamente precede il quarto, di cui la Corte ritiene l’assorbimento.

Nel motivo in esame, partendo dal presupposto dell’esercizio della opzione legale, si chiede la riforma della decisione con la sentenza costitutiva del trasferimento della proprieta’. Ma anche su tale punto la Corte di appello ha motivato (ff. 6) nella parte finale della motivazione, rilevando che “ovviamente in assenza di qualsiasi proposta ed offerta di vendita etc… non si verifica alcun incontro di volonta’ e non si produce alcun effetto neppure quello obbligatorio subordinatamente ravvisato dallo appellante”.

La Corte, avvalendosi della potesta’ di integrare la motivazione, sostanzialmente corretta, ribadisce che nel caso di specie non vi sia la possibilita’ della emanazione di una sentenza costitutiva, considerando che l’art. 2932 c.c. prevede una sentenza che tiene luogo del contratto non concluso in caso di inadempimento e cio’ qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo. (Cfr.SU 3 luglio 1993 n. 7286 e Cass. 3 luglio 1003 n. 629). Al giudice non e’ riconosciuto, dalla norma citata, il potere di sostituirsi alle parti della definizione dell’oggetto del contratto, ma soltanto di sopperire alla sua mancata esecuzione. L’onere della prova della esistenza di tale contratto perfetto in tutti i suoi elementi, oggetto incluso, e’ a carico di chi avanza la pretesa, e per le ragioni fin qui dette, non e’ possibile alla Corte un approfondimento del contenuto di atti non riprodotti nel corpo del motivi, e delle condizioni che le leggi citate (sia il D.Lgs. n. 104 del 1996 che il D.L. n. 351 del 2001) esigono per l’esercizio dei diritti di opzione e prelazione.

Si vuoi dire che l’inadempimento, per essere rilevante, presuppone un rapporto di natura contrattuale o legale, che si e’ gia’ perfezionato, e tale perfezione che esige un incontro di volonta’ nel caso di prelazione, ed una opzione legalmente valida, ma rispettosa dei termini e dei contenuti di legge.

Non sussistono pertanto, nel caso di specie, le condizioni di legge per una pronuncia decisoria costitutiva in relazione alle condizioni legali della azione.

9. Resta assorbito il quarto motivo inerente allo ius superveniens introdotto dalla L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20, sempre in relazione alla pretesa di sentenza costitutiva. Questa Corte, in altre contestuali sentenze di analogo contenuto, ha espressamente dichiarato di condividere il punto 9 delle SU civili del 20 settembre 2006 n. 20322, la’ dove si prevede che la nuova norma, esposta come di interpretazione autentica nella sua lettera, e’ invece norma innovativa, e come tale non si applica alle “situazioni esaurite”.

Ma la valutazione delle situazioni sin qui delineate, non ha rivelato tale esaurimento, ma piuttosto una pendenza, sia pure per una condotta ben delineata dall’Ente, che non solo contesta l’aspettativa dei locatori all’abitazione, ma gli stessi provvedimenti governativi, come appare evidente dalla lettura delle SU citate.

10. Infondato risulta il sesto motivo che deduce omessa motivazione in punto di rigetto della domanda di risarcimento del danno per la responsabilita’ precontrattuale. Sul punto vi e’ motivazione sintetica ma esplicita nella parte finale della sentenza di appello, che ha valutato le condotte, in assenza di qualsiasi proposta ed offerta di vendita. Il motivo inoltre difetta di autosufficienza e specificita’ in ordine alle fattispecie ed ai termini temporali in cui si intende evidenziare una responsabilita’ precontrattuale dell’ente.

In conclusione il ricorso, per quanto pregevole e articolato, dev’essere rigettato.

Sussistono giusti motivi in relazione alla eccezionale rilevanza delle questioni in esame anche in relazione ad un intreccio normativo di difficile lettura anche sotto il profilo di norme da intendersi in senso costituzionalmente orientato, per compensare tra le parti in lite le spese di questo giudizio di cassazione.

PQM

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 2 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 17 maggio 2010

 

 

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