Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11937 del 17/05/2010

Cassazione civile sez. III, 17/05/2010, (ud. 02/02/2010, dep. 17/05/2010), n.11937

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere –

Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

C.R. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA COLA DI RIENZO 28, presso lo studio dell’avvocato BOLOGNESI

RICCARDO, rappresentato e difeso dall’avvocato D’ALESSIO ANTONIO

giusta delega in calco al ricorso;

– ricorrente –

contro

FONDAZIONE E.N.P.A.F. ENTE NAZIONALE DI PREVIDENZA E DI ASSISTENZA

FARMACISTI – FONDAZIONE DI DIRITTO PRIVATO (OMISSIS) in persona

dei Presidente e legale rappresentante pro tempore Dott. C.

E., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G. PISANELLI 2,

presso lo studio dell’avvocato LEOPARDI PAOLO, che la rappresenta e

difende giusta delega a margine dei controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2295/2007 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE QUARTA CIVILE, emessa il 22/5/2007, depositata il

06/07/7.007, R.G.N. 10625/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/02/2010 dal Consigliere Dott. PETTI Giovanni Battista;

udito L’Avvocato ANTONIO D’ALESSIO;

udito l’Avvocato PAOLO LEOPARDI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. L’Enpaf Fondazione, con atto di citazione notificato il 23 luglio 2002, intimava al conduttore C.R., lo sfratto per la finita locazione alla data del 31 dicembre 2001, dell’immobile sito in (OMISSIS), citandolo dinanzi al Tribunale di Roma per la convalida. L’intimato si opponeva alla domanda sostenendo di aver esercitato la PRELAZIONE per lo acquisto dell’immobile con lettera RR del 29 marzo 1999 e che aveva maturato il diritto ad ottenere il trasferimento in proprieta’.

Esaurita la fase sommaria e disposto il mutamento del rito, l’intimato ribadiva le proprie difese e l’ente intimante chiedeva. la risoluzione del rapporto ed il rilascio.

2. Il Tribunale di Roma,con sentenza del 23 settembre 2004 dichiarava cessato il rapporto alla data del 31 dicembre 2001, condannando al rilascio e compensava le spese di lite. In particolare il tribunale accertava che la manifestazione di volonta’ del C. di esercitare la prelazione non poteva avere alcuna efficacia in quanto mai preceduta da formale offerta di vendita.

3. Contro la decisione proponeva appello il C., chiedendone la riforma; resisteva l’ente e chiedeva il rigetto del gravame.

4. La Corte di appello di Roma con sentenza del 6 luglio 2007 cosi’ decideva: rigetta l’appello del C. e lo condanna alla rifusione delle spese del grado.

5. Contro la decisione ricorre il conduttore deducendo 4 motivi di censura; resiste l’ente con controricorso e deduce preliminarmente l’inammissibilita’ del ricorso, sia per la genericita’ che per l’ampliamento del tema decidendi.

Il ricorrente ha prodotto memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai dedotti motivi, che per chiarezza vengono cosi’ sinteticamente riassunti.

Nel PRIMO MOTIVO si deduce error in iudicando “per violazione e falsa applicazione della L. n. 335 del 1995, art. 3, comma 27, del D.Lgs. n. 104 del 1996, art. 2 e art. 6, commi 5 e 6, della L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 109 e dello art. 11 disp. gen. (ff 2 a 12 del ricorso).

La tesi del ricorrente (formulata nel quesito a ff 12) e’ la seguente: alla luce del combinato disposto tra le norme richiamate e di una interpretazione sistematica, deve accertarsi la esistenza di un rapporto di protezione tra il conduttore, che vanta una posizione di diritto soggettivo all’acquisto dell’immobile locato, e la posizione dell’ente che ha un obbligo giuridico di trasferire al conduttore la proprieta’ del bene locato.

NEL SECONDO MOTIVO si deduce omessa e insufficiente motivazione su punto decisivo:la sussistenza dell’obbligo della Fondazione Enpaf di dimettere il proprio patrimonio immobiliare e il diritto del locatore C. ad acquistare lo immobile locato. (ff.12 a 13 del ricorso).

NEL TERZO MOTIVO si deduce l’error in iudicando per violazione e falsa applicazione del D.Lgs. 30 giugno 1994, n. 509, art. 1 e della L. 23 settembre 2001, n. 410, art. 3, comma 20. (ff 13 a 23 del ricorso).

La tesi, enunciata nella formulazione del motivo (ff. 22 e 23 del ricorso) e’ che anche dopo la privatizzazione dell’ente, il rapporto di protezione tra le parti e’ rimasto in essere, dovendosi applicare le norme sopraindicate ed avendo il conduttore gia’ maturato il diritto di acquisto con la raccomandata spedita il 29 marzo 1999.

NEL QUARTO MOTIVO si deduce la violazione e la falsa applicazione della L. 23 agosto 2004, art. 1, comma 38 con effetto retroattivo sulla fattispecie in esame.

In particolare si cita il recente orientamento delle SS UU civili nella sentenza 20 settembre 2006 n. 20322, che confermala tesi del carattere innovativo di tale norma, con il limite per le situazioni sostanziali esaurite.

La tesi e’ che tale norma non e’ applicabile al giudizio pendente nei confronti del C. che dispone di un diritto di acquisizione dell’immobile.

Nella memoria la difesa del conduttore enuncia per la prima volta la tesi della invalidita’ dell’atto amministrativo che privatizza l’Enpaf, da considerarsi privo di efficacia tra le parti.

IN SENSO CONTRARIO SI OSSERVA CHE LA CORTE DI APPELLO HA DATO CORRETTA RISPOSTA A TUTTI I QUESITI ORA PROPOSTI IN SEDE DI LEGITTIMITA’, RENDENDOSI TUTTAVIA NECESSARIE ALCUNE PUNTUALIZZAZIONI, PERALTRO BEN EVIDENZIATE IN SEDE DI CONTRORICORSO (FF 27) dall’ente.

I primi tre motivi meritano un esame congiunto in relazione alla successione delle tesi che censurano in diritto e per vizio della motivazione della sentenza di appello, senza pero’ dar conto della fattispecie giuridica concreta, da cui far scaturire la pretesa di paralizzare la domanda inerente alla finita locazione e quindi di far valere la pretesa di far valere la prelazione inoltrata dal C. con lettera raccomandata del 29 marzo 1999 quando l’Enpaf era ancora ente previdenziale pubblico.

I quesiti formulati a chiusura dei mezzi di censura non colmano la lacuna, la lettera raccomandata non viene riprodotta in esteso, denunciandosi un error in iudicando, e non risulta impugnata la ratio decidendi chiaramente espressa dalla Corte di appello (ff 10 e 11 della sentenza) che invece considera tale lettera inidonea a manifestare la volonta’ di acquistare l’immobile,in difetto della insorgenza di un concreto obbligo a vendere da parte dell’ente proprietario, al tempo in cui era ancora un ente pubblico.

Il difetto di autosufficienza rende il primo motivo privo di specificita’ e quindi di decisivita’: se e’ vero che in relazione alle norme citate in premessa la prelazione poteva essere esercitata, tale atto doveva essere proposto nelle forme e secondo le condizioni di legge, e dunque la lettura del contenuto dell’atto, per la comprensione dei requisiti oggettivi e soggettivi dell’esercizio del diritto di prelazione e’ indispensabile ma non disponibile all’esame della Corte. Resta allora ferma, in quanto non oggetto di specifica censura, la valutazione della non rilevanza della lettera del 29 marzo 1999 (vedi la motivazione e la ratio decidendi espressa a ff 10 ed 11 della sentenza di appello).

Inammissibile il secondo motivo che denuncia un error in iudicando come vizio della motivazione, sostanzialmente riproducendo sotto diversa angolazione, gli argomenti del primo motivo.

Merita invece una puntualizzazione il terzo motivo, che sostiene la tesi inerente allo effetto giuridico della privatizzazione (di cui in memoria si contesta la validita’, ma con un motivo aggiunto e tardivo, inammissibile il questa sede) in ordine alla successione dell’ente privatizzato nei rapporti di protezione tra le parti rimasti in essere, allorche’ l’ente non abbia adempiuto agli obblighi di alienare. La questione in vero riguarda l’applicabilita’ della norma di diritto intertemporale di cui alla L. n. 410 del 2001, art. 3, comma 20, che prevede espressamente l’obbligo di vendere dei beni (non ceduti alle societa’ di cartolarizzazione) all’Enpaf ormai privatizzato.

Il ricorrente ricorda l’autorevole parere del Consiglio di Stato, che sostiene la tesi della applicabilita’ di tale norma intertemporale, mentre la Corte di appello romana e la prevalente giurisprudenza dei tribunali romani ed ostiensi, nega tale interpretazione ritenendo che la novellazione del 2001 riguardi i soli enti pubblici previdenziali e non l’Enpaf fondazione di diritto privato.

Questa Corte, dovendo dare una interpretazione costituzionalmente orientata del citato art. 3, comma 20, ritiene che la interpretazione estensiva sia quella corretta, posto che, altrimenti, la trasformazione dell’ente previdenziale in fondazione privata, avrebbe avuto effetti ablativi o estintivi di posizioni soggettive gia’ protette con la previsione di una prelazione ovvero con la previsione di una opzione legale, garantita ai conduttori di enti pubblici e non piu’ agli stessi conduttori, in rapporto costante ed unitario di locazione, per effetto della privatizzazione.

Ma anche questa puntualizzazione non puo’ condurre all’accoglimento del motivo, per la ragione che il ricorrente non indica, nel motivo, la fattispecie concreta che intende far valere con riferimento alle due situazioni considerate nella citata norma, che prevede anche termini per l’invio di una lettera raccomandata AR contenente la manifestazione della volonta’ di acquisto.

Se e’ non piu’ controversa (per la mancata impugnazione della ritenuta inidoneita’ della. C.d. prelazione) la inidoneita’ della esercitata prelazione (con la lettera del 1999), allora doveva essere spedita in termini (entro il 21 ottobre 2001) la lettera raccomandata RR, contenente le indicazioni di prezzo di vendita al tempo in cui tale volonta’ e’ stata manifestata. Questo secondo adempimento non risulta precisato nel corpo del motivo, che risulta pertanto privo di autosufficienza e di decisivita’.

Resta assorbito il quarto motivo, non senza rilevare che questa Corte aderisce alla interpretazione data dalle SU civili, nell’inciso di cui al punto 9 della parte motiva che riguarda la salvaguardia delle situazioni giuridiche e dei rapporti giuridici esauriti, proprio con riferimento alle posizioni soggettive dei conduttori.

Il ricorso dev’essere pertanto rigettato, ma la eccezionale rilevanza anche sotto il profilo costituzionale, delle questioni esaminate, giustifica la compensazione delle spese del giudizio di cassazione tra le parti in lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 2 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 17 maggio 2010