Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11606 del 13/05/2010

Cassazione civile sez. III, 13/05/2010, (ud. 22/04/2010, dep. 13/05/2010), n.11606

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere –

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

I.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in

ROMA, VIALE GIULIO CESARE, 71, presso lo studio dell’avvocato INDACO

GIANLUCA, rappresentata e difesa dall’avvocato MONACO AGOSTINO giusta

delega a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

A.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIALE PINTURICCHIO 214, presso lo studio dell’avvocato VERINI

SUPPLIZI ALDO, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine

del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2576/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 03/06/2005, depositata il 11/10/2005

R.G.N. 10369/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/04/2010 dal Consigliere Dott. AMATUCCI Alfonso;

udito l’Avvocato VERINI SUPPLIZI ALDO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Per la locazione di un locale ad uso di bar conclusa nel 1990, le parti convennero per i sei anni di durata del rapporto un corrispettivo complessivo di L. 100.000.000 da versarsi, quanto a L. 64.800.000, in rate mensili anticipate di L. 900.000 e, quanto a L. 35.200.000, in unica soluzione alla fine del rapporto. Stabilirono che, se il contratto si fosse rinnovato alla prima scadenza, il corrispettivo sarebbe stato di L. 100.000.000 anche per il secondo sessennio ma che, in tal caso, l’importo di L. 35.2000.000 sarebbe stato versato alla scadenza di tale secondo periodo locativo.

Decidendo sulle domande del 30.6.2000 della conduttrice I. A. e su quella riconvenzionale di A.E. (avente causa dal locatore), con sentenza del 24.9.2002 il tribunale di Roma dichiaro’ nulla la clausola relativa alla previsione del pagamento, da parte della conduttrice, della somma di L. 35.200.000 alla fine del rapporto, ritenendola elusiva dell’obbligo del locatore di corrisponderle l’indennita’ per la perdita dell’avviamento, determino’ la misura di tale indennita’, rigetto’ tutte le altre domande e compenso’ le spese.

2.- La decisione e’ stata riformata dalla corte d’appello di Roma che, decidendo con sentenza n. 2576/05 sui gravami di entrambe le parti, ha ritenuto la clausola valida ed ha condannato la conduttrice I. a pagare all’ A. (che aveva chiesto la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione della sentenza di primo grado) la somma di Euro 18.179,28 oltre agli interessi, compensando anche le spese del secondo grado.

3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione la I., affidandosi a tre motivi cui resiste con controricorso l’ A..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con i tre motivi di ricorso sono dedotte violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32, 34 e 79 e dell’art. 1362 c.c., nonche’ omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punti decisivi.

Sottolineato che tutta la disciplina dettata dalla legge citata si caratterizza per i limiti posti al potere negoziale delle parti in ordine alla determinazione del contenuto del contratto, la ricorrente, dolendosi delle difformi statuizioni della corte d’appello, prospetta in particolare:

a) col primo motivo, che fosse stata determinata una pluriennale determinazione del canone di locazione in contrasto con il sistema posto dalla legge sull’equo canone, segnatamente dagli artt. 32 e 79;

a) col secondo motivo, che con l’accordo sopra descritto e’ stato in realta’ determinato un canone di L. 64.800.000 per il primo sessennio e di L. 135.200.000 per il secondo, con una preordinata maggiorazione in violazione della prescrizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32, che ne consente l’aggiornamento nei limiti del 75% delle variazioni dell’indice dei prezzi accertato dall’ISTAT;

b) col terzo motivo, che nella dilazione al termine del rapporto dell’obbligo della conduttrice di versare L. 35.200.000 (importo poco maggiore di quello che presumibilmente il locatore avrebbe dovuto versare) non poteva ravvisarsi altra finalita’ che quella di vanificare l’obbligo del locatore di versare alla conduttrice la dovuta indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, come del resto ritenuto dal tribunale, mentre la corte d’appello aveva apoditticamente opinato che “la proroga, maturata nella libera espressione della volonta’ patrizia, si connota in senso favorevole alla conduttrice che, per effetto del differimento, potette comunque disporre di una somma non inconsistente ed impiegarla a sua discrezione”, nonostante la sostanziale coincidenza degli importi e delle date di esigibilita’.

2.- I primi due motivi sono infondati.

A loro sostegno il ricorrente adduce esclusivamente l’argomento relativo al divieto di aggiornamento del canone, ma non spiega le ragioni per le quali sarebbe illegittima l’originaria determinazione del canone in misura differenziata e crescente per successive frazioni di tempo nell’arco del rapporto, anche nei casi in cui le parti non abbiano in realta’ perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, ma abbiano di comune accordo inteso riconoscere al locatore, in dinamica crescente misura, una maggiore fruttuosita’ in termini reali del ceduto godimento dell’immobile, come puo’ lecitamente accadere secondo quanto reiteratamente affermato da questa corte (cfr., ex multis, Cass., nn. 6695/1987, 4474/1993, 4210/2007).

Non sono dunque prospettate critiche idonee a sostenere le censure.

3.- Fondato, sotto il profilo dell’insufficienza della motivazione, e’ invece il terzo motivo.

I rilievi della corte d’appello che la lettera del contratto rivelava la concorde volonta’ di determinare il canone in L. 100.000.000 sia per il primo che per il secondo eventuale sessennio e che la condotta delle parti non autorizzava a concludere che si fosse inteso privare la conduttrice dell’indennita’ di avviamento (- il che, va qui rilevato, costituendo un vantaggio per il locatore in contrasto con la prescrizione della L. n. 392 del 1978, art. 34 comporterebbe la nullita’ della relativa pattuizione ai sensi del successivo art. 79, comma 1 -) attraverso una fittizia indicazione del canone per i primi sei anni, non appaiono idonei a superare gli obiettivi elementi di segno opposto costituiti:

a) dall’assoluta assenza di indicazione delle ragioni economiche che avrebbero indotto il locatore a concedere una dilazione, sino al termine del rapporto, per la corresponsione del canone mensilmente dovutogli, essendo insito nella sinallagmaticita’ del contratto e nella continuita’ del rapporto che il conduttore adempia l’obbligazione di pagare il canone in frazioni di tempo rapportate ad ogni mese di godimento dell’immobile, e non anche alla data alla quale il rapporto locativo ha termine;

b) dalla incertezza della durata della dilazione, di sei o dodici anni a seconda dell’epoca in cui la locazione avrebbe avuto termine, con l’inspiegata assunzione del rischio, da parte del locatore, di percepire quanto gli era dovuto per i primi sei anni solo dopo il decorso di dodici;

c) dalla sintomatica, sostanziale equivalenza dell’importo per il cui pagamento la dilazione era concessa al conduttore con quanto il locatore stesso avrebbe dovuto versare per indennita’ di avviamento al termine del rapporto e dalla conseguente possibilita’ di compensazione.

4.- Rigettati i primi due motivi ed accolto il terzo, la sentenza va dunque cassata perche’ il giudice del rinvio, che si designa nella stessa corte d’appello in diversa composizione, rinnovi l’apprezzamento sulla sussistenza dei presupposti di fatto suscettibili di comportare la nullita’ – L. n. 392 del 1978, ex art. 79 – della pattuizione relativa all’obbligo del conduttore di pagare L. 35.200.000 al termine del rapporto locativo, si pronunci sulle conseguenti istanze restitutorie e regoli le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE Accoglie per quanto di ragione il terzo motivo e rigetta gli altri, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, alla corte d’appello di Roma in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 22 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 13 maggio 2010

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