Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11371 del 11/05/2010

Cassazione civile sez. III, 11/05/2010, (ud. 07/04/2010, dep. 11/05/2010), n.11371

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele – Presidente –

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere –

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

ROMAGNA EST BANCA DI CREDITO COOPERATIVO S.C. (OMISSIS) in

persona del Presidente p.t. Sig. Geom. M.C., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA G. ANTONELLI 44, presso lo studio

dell’avvocato LEPROUX ALESSANDRO, rappresentata e difesa

dall’avvocato FONTI PRIMO giusta delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

DELTA DI FERRI SILVANO e C S.A.S. (OMISSIS) in persona del

legale rappresentante pro tempore Sig. F.S., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA DEL VIMINALE 43, presso lo studio

dell’avvocato LORENZONI FABIO, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato PAGLIERANI STEFANO giusta delega in calce al

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1209/2004 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,

SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 8/10/2004, depositata il

20/01/2005, R.G.N. 10/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

08/04/2010 dal Consigliere Dott. FILADORO Camillo;

udito l’Avvocato ALESSANDRO LEPROUX per delega dell’Avvocato PRIMO

FONTI;

udito l’Avvocato GUIDO MELONI per delega deLl’Avvocato FABIO

LORENZONI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 8 ottobre 2004 – 20 gennaio 2005 la Corte d’appello di Bologna confermava la decisione del Tribunale di Rimini del 14 – 25 novembre 2003, la quale – accertato che il contratto di locazione stipulato da Delta s.a.s. con Romagna Est Banca di Credito Cooperativo s.c.a.r.l. relativo ad un fabbricato urbano, ad uso commerciale, in (OMISSIS), era cessato in data 31 dicembre 2301, condannava la Banca convenuta al rilascio dell’immobile, fissando – per la esecuzione – la data del 28 febbraio 2004.

La Corte territoriale – sulla base delle risultanze istruttorie – confermava quanto gia’ accertato dal primo giudice e cioe’ che le parti, nell’accordo del (OMISSIS), non avevano stipulato un nuovo contratto di locazione ne’ un preliminare, essendosi invece limitate a predisporre una “puntuazione orale” dello schema del contratto da rinnovare, fissando solo alcuni punti delle nuove condizioni contrattuali e con il preciso accordo di incontrarsi nuovamente, per sottoscrivere un contratto.

La circostanza che la Banca avesse, in quella occasione, versato l’importo di Euro 170.430,78, pari a cinque annualita’ del canone concordato, non era ritenuta – dai giudici di appello – rilevante ai fini esposti dalla Banca, considerato che la Delta aveva accettato l’importo versato, a titolo di danni, per il pregiudizio causato alla stessa dal mancato rilascio dell’immobile nel termine di cui alla lettera di recesso.

I giudici di appello sottolineavano che lo stesso rappresentante della Banca, da un lato, aveva riconosciuto che dopo l’incontro del (OMISSIS), era stato raggiunto l’accordo con il legale rappresentante della societa’ locatrice, dall’altro, aveva precisato che l’intesa era che le parti si sarebbero scambiate “un reciproco benestare via fax, in attesa di formalizzare il contratto”.

Tutto cio’ dimostrava chiaramente che l’accordo del (OMISSIS) non era considerato dalla Banca come definitivo.

Da ultimo, la Corte territoriale escludeva che i patti verbali del (OMISSIS) potessero – comunque configurare un contratto preliminare di locazione, in mancanza di un preciso ed esplicito accordo sul termine entro il quale si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo.

Avverso tale decisione la Romagna Est – Banca di Credito Cooperativo s.c. – ha proposto ricorso per Cassazione, sorretto da tre distinti motivi di ricorso, illustrato da memoria.

Resiste la Delta s.a.s. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce errata interpretazione e, quindi, falsa applicazione di norme di diritto, in relazione all’art. 1362 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3).

La Banca convenuta aveva chiesto in via riconvenzionale l’accertamento del perfezionamento di un nuovo contratto di locazione, concluso oralmente in data (OMISSIS), o – in subordine – l’emissione di una sentenza costitutiva, ai sensi dell’art. 2932 c.c. che tenesse conto del contratto definitivo non concluso per inadempimento della promettente locatrice.

In base a tale accordo, le pattuizioni gia’ concordate a livello verbale, avrebbero dovuto essere riportate in un apposito atto scritto, entro la data di decorrenza del contratto stabilita il 1 gennaio 2002, previo scambio di note scritte che confermassero il raggiungimento dell’accordo.

In pratica, il c.d. “benestare” non aveva altra funzione che quella meramente ricognitiva di un accordo gia’ raggiunto, valido e vincolante.

Cio’ nonostante, dopo aver raggiunto l’accordo e accettato l’importo di Euro 170.430,78 (corrispondente ai canoni anticipati per cinque annualita’) la proprietaria aveva disatteso gli impegni assunti, intimando lo sfratto per finita locazione, dichiarando di trattenere la somma corrisposta dalla conduttrice,a titolo di pagamento canoni per il periodo di ulteriore godimento dell’immobile e per i danni connessi al mancato rilascio nel termine indicato nella lettera di recesso.

I giudici di appello confermavano la decisione di primo grado, la quale aveva escluso che le parti avessero concluso sia un nuovo contratto di locazione che un preliminare, ritenendo poi che il pagamento della somma sopra indicata trovasse una sua giustificazione nelle causali indicate dalla stessa locatrice.

In tal modo, la Corte territoriale, ad avviso della ricorrente, sarebbe incorsa nei vizi di motivazione e di violazione di norme di legge denunciate.

Il motivo e’ inammissibile. Con motivazione adeguata, la Corte territoriale ha accertato che la intesa raggiunta tra le parti, nell’incontro del (OMISSIS), costituiva una puntuazione dell’accordo definitivo che le parti avrebbero dovuto successivamente sottoscrivere, non potendosi ritenere formata una volonta’ attuale di dare un regolamento definitivo del rapporto.

Tale accertamento, secondo la giurisprudenza di questa Corte, costituisce apprezzamento riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimita’, se non per vizio di motivazione (Cass. 4 febbraio 2009 n. 2720).

Con il secondo motivo si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 116 c.p.c. in ordine alla valutazione delle risultanze processuali (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

L’interrogatorio formale reso dal Presidente della Banca e le dichiarazioni del teste D., all’epoca consulente della Delta s.a.s. confermavano che al termine dell’incontro del (OMISSIS) il contratto di locazione doveva intendersi definitivamente concluso.

Anche questo motivo si rivela inammissibile.

La valutazione compiuta dalla Corte territoriale sfugge a qualsiasi censura, sotto il profilo del vizio di motivazione, in quanto sorretta da motivazione congrua, immune da vizi logici ed errori giuridici.

Infatti, i giudici di appello hanno dato una loro interpretazione delle risultanze processuali, concludendo che le stesse dichiarazioni rese dal legale rappresentante della Banca confermavano che non era stato raggiunto un accordo definitivo, poiche’ la “intesa era, tuttavia, che le parti si sarebbero scambiate un reciproco benestare via fax, in attesa di formalizzare il contratto; il che dimostra che l’accordo del (OMISSIS) non era considerato dalla stessa Banca come definitivo”.

Si tratta, come appare evidente, di una valutazione insindacabile, perche’ adeguatamente motivata appare la conclusione che la intesa raggiunta dalle parti non aveva ad oggetto un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, ai fini della configurabilita’ di un definitivo vincolo contrattuale e’ necessario che tra le parti sia raggiunta la intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare soltanto la sussistenza la’ dove, raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali, ancorche’ riportati in apposito documento (cosiddetta “minuta” o “puntuazione”), risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori, con la precisazione che, anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, puo’ risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell’attuale, effettiva volonta’ delle medesime di considerare concluso il contratto, il cui accertamento, nel rispetto dei canoni ermeneutici di cui all’art. 1362 c.c. e seguenti, e’ rimesso alla valutazione del giudice di merito (Cass. 20 giugno 2006 n. 14267 e 18 gennaio 2005 n. 910, 7 aprile 2004 n. 6871).

Con il terzo ed ultimo motivo, il ricorrente denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 1183 c.c. (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

La sentenza impugnata era incorsa in evidente contraddizione, affermando che l’accordo non integrava neppure gli estremi di un preliminare di locazione, in mancanza di un accordo preciso sul termine entro il quale si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo.

Poiche’, in effetti, il contratto di locazione – redatto in forma scritta – doveva essere concluso al piu’ tardi entro la data del 1 gennaio 2002, non vi era dubbio, sottolinea la ricorrente, che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere concluso entro tale data.

In via del tutto subordinata, la mancata fissazione di un termine in sede convenzionale o giudiziale, entro il quale concludere il contratto definitivo, non invalida il contratto preliminare, poiche’ in tal caso e’ pur sempre applicabile la regola dell’immediato adempimento, ai sensi dell’art. 1183 c.c..

Se, infatti, non si dovesse ravvisare – nel caso in esame – la volonta’ delle parti di accettare gli effetti di un contratto definitivo, si sarebbe, pur sempre, in presenza di un contratto con il quale le parti avevano dato vita ad un vincolo obbligatorio che le impegnava ad una ulteriore manifestazione di volonta’ negoziale, nei termini gia’ indicati.

Il motivo e’ meritevole di accoglimento.

La giurisprudenza di questa Corte e’ ferma nel ritenere l’applicabilita’ dell’art. 1183 c.c. anche con riguardo all’adempimento del contratto preliminare privo di termine della esecuzione della prestazione (Cass. 15587 del 2001, 12774 del 1992).

Deve essere confermato, anche in questa sede, il principio per cui:

“Ai sensi dell’art. 1183 c.c., che trova applicazione anche con riguardo all’adempimento del contratto preliminare, la regola dell’immediata esigibilita’ della prestazione opera con esclusivo riguardo al caso della mancata determinazione del tempo della medesima, mentre quando il termine non sia stato fissato, essendosene rimessa l’individuazione alla volonta’ di una delle parti, spetta al giudice – con apprezzamento di fatto che si sottrae a controllo di legittimita’ se correttamente e congruamente motivato – di stabilirlo secondo le circostanze”.

Sotto tale profilo, la sentenza della Corte bolognese e’ stata sottoposta a specifica censura da parte della ricorrente Romagna Est Banca di Credito Cooperativo.

La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata avendo erroneamente i giudici di appello ritenuto che la mancanza di un “preciso ed esplicito accordo sul termine entro il quale si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo” fosse, di per se’, sufficiente ad escludere la esistenza di un contratto preliminare avente ad oggetto il contratto definitivo di locazione.

Quanto alla denuncia di vizi motivazionali, occorre premettere che la censura formulata, in via subordinata, con quest’ultimo mezzo di impugnazione, non e’ incompatibile con la affermazione di una completa regolamentazione del rapporto, gia’ raggiunta dalle parti, pure formulata con i primi due motivi di ricorso dalla ricorrente.

Anche un documento dimostrante con completezza un assetto negoziale, infatti, puo’ essere preparatorio di un futuro accordo, una volta dimostrata l’insussistenza di una volonta’ attuale di accordo negoziale (Cass. 10276 del 16 luglio 2002).

E lo stesso puo’ configurarsi come un contratto preliminare (art. 1351 c.c.), la cui funzione e’ appunto quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo, essendo la prestazione essenziale che ne forma oggetto costituita da quel particolare “facere”, consistente nella stipulazione anzidetta, che deve esattamente corrispondere agli elementi predeterminati in sede di compromesso. (Cass. 29 marzo 2006 n. 7273).

Nel caso in esame, con motivazione del tutto insufficiente e contraddittoria, la sentenza impugnata e’ giunta a negare la esistenza di un contratto preliminare sulla base del rilievo preminente della mancanza di un termine essenziale stabilito per la conclusione del contratto definitivo.

Cio’ nonostante numerose dichiarazioni testimoniali avessero confermato che il nuovo contratto avrebbe dovuto avere decorrenza dal gennaio 2002 e che tra le parti era stato raggiunto un accordo su tutti gli elementi essenziali del contratto (canone annuo, modalita’ di pagamento dello stesso, durata della locazione).

Con motivazione inadeguata, infine, la Corte territoriale ha ritenuto del tutto irrilevante (ai fini della dimostrazione di una volonta’ della parte locatrice di giungere alla conclusione del contratto definitivo) la circostanza che la Delta avesse prontamente incassato la somma di Euro 170.430, 78 (pari a cinque annualita’ complete del canone gia’ concordato).

I giudici di appello si sono limitati ad osservare che la locatrice Delta aveva accettato tale importo a titolo di risarcimento dei danni, ed in conseguenza del pregiudizio arrecato in conseguenza del mancato rilascio dell’immobile nel termine indicato.

La Corte territoriale non ha considerato, tuttavi’a, che il pagamento era stato offerto dalla conduttrice a titolo di pagamento anticipato dei canoni, commisurato su cinque annualita’ e che, al momento del pagamento, erano trascorsi appena sette giorni dalla scadenza del contratto. In particolare, i giudici di appello non hanno tenuto in alcuna considerazione la circostanza riferita dal teste D. e cioe’ che il rappresentante della Delta (che pure aveva personalmente partecipato a tutti gli incontri precedenti) fosse pienamente al corrente degli accordi raggiunti con Banca e che dunque il D., nella sua qualita’ di consulente della Delta, potesse validamente impegnarla.

Alla luce di tali considerazioni, la motivazione adottata sul punto dalla Corte bolognese non appare adeguata.

In particolare, esaminando la questione solo sotto il profilo della comunicazione di volonta’ espressa dalla locatrice, i giudici di appello non si sono affatto posti il problema se – come sostenuto dalla attuale ricorrente – tale pagamento di cinque annualita’ anticipate dei canoni non costituisse, in realta’, una concreta conferma della volonta’ della locatrice di concludere il contratto di locazione definitivo alle condizioni gia’ concordate dal proprio commercialista, dott. D. con il legale rappresentante della Banca, avv. B. (e trovasse una sua giustificazione proprio nel contratto preliminare gia’ raggiunto).

In conclusione, i primi due motivi di ricorso devono essere rigettati.

Il terzo motivo deve essere invece accolto, la sentenza impugnata cassata, con rinvio ad altro giudice che si adeguera’ al principio di diritto sopra enunciato, procedendo a nuovo esame e provvedendo in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta i primi due motivi ed accoglie il terzo.

Cassa in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Bologna, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 8 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 11 maggio 2010

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