Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1131 del 21/01/2021

Cassazione civile sez. II, 21/01/2021, (ud. 03/03/2020, dep. 21/01/2021), n.1131

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28548/2016 R.G., proposto da:

B.S., rappresentato e difeso dall’avv. Paolo Bassano,

elettivamente domiciliato in Roma, Corso Vittorio Emanuele II, n.

18, presso lo Studio Grez & associati.

– ricorrente –

contro

G.M., rappresentato e difeso dall’avv. Massimo Cenerini,

elettivamente domiciliato in Roma, Via Pinerolo n. 22, presso l’avv.

Andrea Raimondo.

– controricorrente –

e

A.B.I. – AGENZIA BENI IMMOBILIARI S.A.S. DI N.R. & C.

S.A.S, in persona del legale rappresentante p.t.;

– intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1658/2016,

depositata in data 12.10.2016.

Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 3.3.2020 dal

Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

Fatto

FATTI DI CAUSA

B.S. ha adito il Tribunale di Livorno, esponendo di aver stipulato con G.M., in data 2.4.2009, con la mediazione dell’ABI s.p.a., un contratto preliminare di vendita di una palazzina, per il prezzo complessivo di Euro 635.000,00, di cui Euro 150.000 versati a titolo di caparra; che, dalle verifiche svolte per l’ottenimento di un mutuo, era emerso che nel piano seminterrato e nel sottotetto erano stati realizzati vani abusivi; che il G., invitato a stipulare il contratto, non si era presentato ad un primo incontro del 24.3.2011 mentre, in data 26.4.2011, a causa delle difformità denunciate, non era stato possibile concludere la vendita.

Ha proposto domanda di esecuzione specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo e risarcimento del danno, chiedendo, in subordine, di dichiarare la legittimità del recesso dal contratto da lui esercitato, con diritto ad ottenere il doppio della caparra versata, o, ancora, di risolvere comunque il contratto per inadempimento del promittente venditore, con condanna di quest’ultimo alla restituzione delle somme percepite e al risarcimento del danno.

Si è costituito G.M., esponendo che il promissario acquirente era consapevole sia che la porzione alienata non comprendeva i vani abusivi, sia che il piano seminterrato era privo dei requisiti di abitabilità, avendo visionato la planimetria catastale. Ha chiesto il rigetto della domanda e di accertare la legittimità del recesso esercitato in data 12.5.2011, con diritto a trattenere la caparra ricevuta.

Esaurita l’istruttoria, il tribunale, preso atto della rinuncia alla domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, ha respinto la domanda di accertamento della legittimità del recesso proposta dall’attore, dichiarando la legittimità del recesso del convenuto, con diritto a trattenere la caparra di Euro 150.000,00.

La pronuncia è stata confermata in appello.

La Corte distrettuale di Firenze ha ritenuto che il B., avendo visionato la planimetria catastale al momento della conclusione del preliminare, fosse consapevole della consistenza dell’immobile e della presenza di irregolarità, non potendo comunque azionare la garanzia ai sensi dell’art. 1491 c.c..

Ha inoltre accertato che i vani abusivi erano stati eliminati prima della scadenza del termine di adempimento e che al notaio era pervenuta tempestivamente la documentazione attestante la regolarizzazione dell’immobile.

La cassazione della sentenza è chiesta da B.S. con ricorso in quattro motivi, illustrati con memoria.

G.M. ha depositato controricorso e memoria illustrativa. L’A.B.I. s.a.s. è rimasta intimata.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo censura la violazione dell’art. 112 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per aver la Corte d’appello esaminato solo parzialmente il primo motivo di impugnazione, nulla statuendo riguardo al fatto che: a) il teste Be. non aveva indicato in quale fase delle trattative il ricorrente fosse stato posto a conoscenza delle difformità urbanistiche dell’immobile; b) che il medesimo teste aveva riferito che, al momento della formulazione della proposta di acquisto, non erano state consegnate le planimetrie catastali, ma generiche planimetrie nelle quali erano rappresentati anche i vani irregolari (bagno e cucina); c) che il preliminare conteneva un’esplicita dichiarazione del promittente venditore in merito alla regolarità urbanistica dell’immobile, sicchè la presa visione delle planimetrie non poteva rendere il ricorrente edotto delle difformità riscontrate, nè esonerare la controparte dalla garanzia.

Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per aver la sentenza trascurato che il venditore aveva garantito, con dichiarazione espressa contenuta nel preliminare, che l’immobile non presentava difformità urbanistiche e che il B. aveva inteso acquistare il bene nella situazione di fatto che risultava dal disegno e dalle tre planimetrie consegnategli al momento della stipula, essendo quindi irrilevante la conoscenza – da parte di quest’ultimo dei vizi da cui era affetto l’immobile.

Il terzo motivo denuncia la falsa applicazione dell’art. 1491 c.c. e L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 3, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, lamentando che la sentenza abbia ritenuto inoperante la garanzia a causa del fatto che il ricorrente aveva visionato le planimetrie catastali al momento della stipula del preliminare, non considerando che le difformità tra le risultanze della planimetria e lo stato di fatto non potevano determinare la conoscenza del carattere abusivo di parte dell’immobile.

Si assume inoltre che: a) la successiva regolarizzazione del bene non rendeva inapplicabile l’art. 1491 c.c.; b) che le dimensioni dell’immobile erano inferiori a quelle promesse, sicchè il compratore aveva titolo ad una riduzione del prezzo, potendo legittimamente rifiutare la conclusione del contratto definitivo; c) che le dichiarazioni del notaio non confermavano affatto che la planimetria fosse stata mostrata alle parti.

I tre motivi, che vanno esaminati congiuntamente, sono infondati. Contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, la Corte distrettuale, nel confermare la decisione di primo grado, non si è affatto limitata a dare rilievo alla conoscenza degli abusi da parte del promissario acquirente e a ritenere – perciò – inoperante l’obbligo di garanzia. Si legge – invece nella decisione che già il tribunale aveva concluso che il trasferimento riguardava l’immobile da depurare delle parti abusive e che dette porzioni erano state materialmente eliminate nei termini di stipula della vendita (cfr. sentenza, pagg. 6-7).

Ha rilevato poi che altro teste – il notaio C. – aveva confermato che, al momento della stipula del preliminare, il B. aveva visionato la planimetria catastale, acquisendo piena conoscenza di irregolarità comunque eliminate prima della data del rogito.

Non sussiste – per quanto osservato – la denunciata omissione di pronuncia, poichè la sentenza ha – con motivazione logica e del tutto esaustiva – dato ampiamente risposta ai motivi di doglianza sollevati dall’appellante con il secondo motivo di gravame, evidenziando come le contestazioni riguardo alla credibilità di Be.Al. non inficiassero anche le dichiarazioni rese dal notaio rogante riguardo all’acquisita conoscenza, da parte del ricorrente, della presenza di vani abusivi.

In ogni caso, il fatto che la promessa di vendita non riguardasse anche le porzioni abusive e che dette difformità fossero state eliminate entro il termine contrattuale non consentiva al promissario acquirente di recedere dal contratto o di rifiutarsi di stipulare il definitivo, non configurandosi a carico del promittente venditore alcun inadempimento.

Difatti, come osservato dal giudice distrettuale, il B., “a fronte della promessa di acquisto di un bene da depurare delle opere abusive, aveva insistito nel richiedere una riduzione del prezzo sull’errato presupposto di aver acquistato un bene comprensivo di opere abusive a lui ben note (cfr. sentenza, pag. 6) e tuttavia, “alla data del 26.4.2011 (data dell’ultima convocazione dinanzi al notaio) le opere erano state rimosse e le difformità erano state sanate dato che il notaio aveva confermato che il 22.4.2011 gli era pervenuto un fax attestante la regolarità urbanistica” (cfr. sentenza, pag. 7).

In tale contesto, la dichiarazione del venditore circa l’assenza di irregolarità urbanistiche o il fatto che il ricorrente avesse visionato le planimetrie erano tutt’altro che decisive, poichè, una volta stabilito che la vendita non includeva anche i vani da eliminare e che la relativa regolarizzazione era intervenuta in tempo per perfezionare il definitivo nel rispetto del termine convenzionale, la garanzia non era in nessun caso azionabile (con conseguente insussistenza della denunciata violazione dell’art. 1491 c.c.), nè si giustificava alcuna riduzione del corrispettivo, in rapporto a quanto effettivamente promesso in vendita.

In definitiva, dal complesso delle motivazioni della sentenza si evince che le doglianze asseritamente non valutate hanno trovato risposta nella valorizzazione degli elementi logicamente contrastanti con le tesi dell’appellante, il che rende infondata anche la denunciata violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

2. Il quarto motivo deduce la violazione dell’art. 1418 c.c., comma 1, artt. 1346,1418 c.c., L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che, anche a prescindere dalla conoscenza delle irregolarità urbanistiche dell’immobile da parte del promissario acquirente, il contratto doveva dichiararsi nullo, avendo ad oggetto immobili parzialmente abusivi, non avendo rilievo l’avvenuta eliminazione dei vani irregolari.

Il motivo è infondato.

La censura non tiene conto della decisiva circostanza che, nello specifico, il trasferimento non aveva interessato anche le porzioni abusive e che il promittente venditore aveva provveduto all’eliminazione delle porzioni difformi e alla regolarizzazione dell’immobile entro il termine di conclusione del definitivo.

Per altro verso, la sanzione di nullità di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40, che ha carattere formale, discendendo dalla carenza dei requisiti di contenuto dell’atto di trasferimento (ove non siano riportati gli estremi della concessione edilizia o di quella in sanatoria), in assenza di più generale divieto di circolazione degli immobili irregolari, sanzionabile in via generale ai sensi dell’art. 1418 c.c., commi 1 e 2 (così, testualmente, Cass. s.u. 8230/2019), si applica ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perchè la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima Legge, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare (Cass. 6685/2019; Cass. 21942/2017; Cass. 28456/2013).

Il ricorso è quindi respinto con aggravio di spese come da dispositivo. Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che il ricorrente è tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad Euro 200,00 per esborsi ed Euro 6000,00 a titolo di compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario spese generali in misura del 15%.

Dà atto che il ricorrente è tenuto a versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 3 marzo 2020.

Depositato in Cancelleria il 21 gennaio 2021