Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11287 del 10/05/2018

Civile Sent. Sez. 2 Num. 11287 Anno 2018
Presidente: BIANCHINI BRUNO
Relatore: FALASCHI MILENA

Data pubblicazione: 10/05/2018

SENTENZA

sul ricorso 17301-2013 proposto da:
E.F.IM. EDILE FINANZIARIA IMMOBILIARE s.r.I., in persona del
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
ROMA, via Pisanelli n. 4 presso lo studio dell’avvocato Giuseppe
Gigli, che la rappresentate e difese unitamente agli avvocati Mario
Pagnutti e Paolo Scalettaris;
– ricorrente contro
i

COCCONI ADELAIDE in GOTTARDO, GOTTARDO ALBA e GOTTARDO
ALDA, in qualità di eredi di Angelo Gottardo, elettivamente
domiciliate in ROMA, via Monte Zebio n. 9, presso lo studio
dell’avvocato Giorgio De Arcangelis, che le rappresenta e difende
unitamente all’avvocato Marino Ferro;
– con troricorrenti –

ANTONIUTTI FABRIZIO, BERTINO GUIDO, BLARASIN ANNAMARIA,
BUIATTI ADRIANA, CAPPELLARI PATRIZIA, CERVESATO
FRANCESCO, CODUTTI MANUELA, COVASSIN LIDIA, DE PAOLI
MICHELA, DI MELFI FRANCESCO, DI PANCRAZIO FRANCESCA,
ELLERO PAOLO, FIOR MIRIAM, FOSCHIANI MARIA, FOSCHIANO
DANIELE, MARINI UMBERTO, MATTIUSSI PAOLA, MILANOPULO
CARLO, MURILLO SALAZAR CLAUSIA LUCELI, PILOSIO GIACOMO,
PISACANE VINCENZO, POLLASTRI ARIENNA, REAL FRUTTA DI
RUGGIERO PIETRO & C. s.n.c., STAMPATO DENIS, TAFFARELLO
RENZO, TURCO NINA, GOTTARDO LUIGI e I.C.E. – IMPRESA
COSTRUZIONI EDILI s.n.c. DI CHITTARO EDOARDO E BOTTO
SILVANO;
–

non intimati

–

avverso la sentenza n. 701/2012 della Corte di appello di Trieste
depositata il 10 dicembre 2012 e notificata il 7 maggio 2013;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 3
ottobre 2017 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to Giuseppe Giglio, per parte ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. Lucio Capasso, che ha concluso per il rigetto del
ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato nel novembre 2006 la E.F.IM. Edile
Finanziaria Immobiliare s.r.l. – nella qualità di proprietaria di
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nonchè contro

alcune unità immobiliari inserite nel complesso condominiale
“Leonardo” sito in Reana del Roiale (Udine) – evocava, dinanzi al
Tribunale di Udine, Angelo GOTTARDO assumendo che il
convenuto, proprietario dei “contigui immobili”, all’inizio dell’anno
2002 aveva aperto una finestra in violazione delle distanze dal
confine di proprietà condominiale e ne chiedeva la condanna alla
riduzione a luce.

regolarità dell’apertura, prevista nella convenzione del 23.09.1985
intercorsa fra lui e la impresa edile ICE s.n.c. di Chittaro e Botto,
costruttrice e originaria proprietaria dell’intera area, che aveva
realizzato tutto il complesso immobiliare nel quale erano inserite
anche le unità immobiliari della società attrice; in via
riconvenzionale chiedeva, altresì, che venisse accertata l’esistenza
di un rapporto di condominio fra la sua proprietà e quella
originariamente acquistata dalla ICE, per cui estendeva il
contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari del Condominio
Leonardo, aventi causa da detta ultima società.
Il giudice adito, con sentenza non definitiva n. 1207 del 2009,
riservata alla decisione definitiva la esatta individuazione delle parti
comuni e la formazione delle tabelle millesimali, in accoglimento
della domanda riconvenzionale, rigettata quella attorea, accertava
l’esistenza di un unico condominio, costituito già con la
convenzione e di fatto realizzato dall’impresa costruttrice.

Instaurato il contraddittorio, resisteva il convenuto asserendo la

In virtù di rituale impugnazione interposta dalla E.F.IM. Finanziaria
Immobiliare s.r.I., la Corte di appello di Trieste, nella resistenza
degli eredi di Angelo Gottardo, deceduto nel corso del giudizio,
Cocconi Adelaide, Alba ed Alda Gottardo, nonchè della I.C.E. s.n.c.,
rimasti contumaci i condomini del complesso Leonardo, respingeva
il gravame e per l’effetto confermava la decisione di primo grado.
A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava
che dalla c.t.u. espletata era emerso che nessuna nuova apertura
costituente veduta diretta era stata realizzata dal convenuto,
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r\»u.

essendosi lo stesso limitato a collocare una vetrata e un
serramento in corrispondenza di una apertura già esistente, come
da progetto e da concessione edilizia. Né assumeva al riguardo
incidenza la convenzione del 23.09.1985, trattandosi di diritto che
ineriva ad una situazione di comproprietà, come tale
imprescrittibile, argomentazione non impugnata dall’appellante.
Aggiungeva che comunque la deroga alle distanze legali

convenzione intercorsa fra il Gottardo e VICE, appaltatrice e
originaria acquirente del terreno su cui era stato realizzato il
complesso condominiale in questione; convenzione che peraltro
aveva dato luogo alla nascita di un condominio, che non richiedeva
un formale atto costitutivo.
Del resto la mancata trascrizione della convenzione non faceva
venire meno la natura condominiale del complesso immobiliare, per
essere la trascrizione finalizzata a dirimere conflitti fra più
acquirenti dello stesso immobile, non ricorrente nella specie, senza
esplicare influenza sulla sostanza o sulla validità dell’atto.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso per
cassazione la originaria società attrice, sulla base di quattro motivi,
cui hanno resistito le eredi del Gottardo con controricorso, mentre
non ha svolto difese l’intimata I.C.E. s.n.c., né i restanti condomini,
neanche intimati.
In prossimità della pubblica udienza parte ricorrente ha depositato
memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO
Preliminarmente va rilevato che la notificazione del ricorso per
cassazione non è stata neanche tentata nei confronti dei condomini
del Condominio Leonardo (Fabrizio ANTONIUTTI, Guido BERTINO,
Annamaria BLARASIN, Adriana BUIATTI, Patrizia CAPPELLARI,
Francesco CERVESATO, Manuela CODUTTI, Lidia COVASSIN,
Michela DE PAOLI, Francesco DI MELFI, Francesca DI PANCRAZIO,
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nell’apertura della veduta era stata concordata proprio con la

Paolo ELLERO, Miriam FIOR, Maria FOSCHIANI, Daniele
FOSCHIANO, Umberto MARINI, Paola MATTIUSSI, Carlo
MILANOPULO, Claudia MURILLO SALAZAR LUCELI, Giacomo
PILOSIO, Vincenzo PISACANE, Arienna POLLASTRI, REAL FRUTTA
DI RUGGIERO PIETRO & C. s.n.c., Denis STAMPATO, Renzo
TAFFARELLO, Nina TURCO, Luigi GOTTARDO), rimasti contumaci in
appello. Tuttavia il Collegio ritiene di non dovere emanare l’ordine

condomini, giacchè per orientamento consolidato di questa Corte,
cui si ritiene di dare continuità, occorre evitare un inutile dispendio
di attività processuali e formalità superflue, non giustificate dalla
struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto
effettivo del principio del contraddittorio onde apprestare reali
garanzie di difesa e del diritto alla partecipazione al processo in
condizioni di parità ai soli soggetti nella cui sfera giuridica l’atto
finale è destinato a produrre i suoi effetti: essendo, infatti, il ricorso
per cassazione, come vedremo, prima facie infondato, appare
superfluo, pur potendone sussistere i presupposti, disporre la
fissazione di un termine per la notificazione del ricorso, atteso che
la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di
spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio
di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia
dell’effettività dei diritti processuali delle parti (Cass. Sez. Un. 22
marzo 2010 n. 6826; Cass. 17 giugno 2013 n. 15106).
Venendo al merito del ricorso, con il primo motivo la società
ricorrente denuncia — ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. — la
violazione e la falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., oltre ad
omesso esame di un fatto rilevante ai sensi dell’art. 360 n.5 c.p.c.,
per avere la corte territoriale ravvisato la costituzione di un unico
complesso condominiale nella convenzione del settembre 1985. In
particolare, avrebbe ritenuto che la disciplina del condominio negli
edifici possa essere oggetto di pattuizione, nel senso che le parti
possano stipulare un atto che disponga l’applicabilità della
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alla ricorrente di procedere alla notifica del ricorso ai predetti

disciplina del condominio a situazioni concrete che prescindano
dalla sussistenza, in termini fattuali, della fattispecie di cui all’art
1117 c.c.. Aggiunge la ricorrente che la convenzione in questione
aveva natura meramente obbligatoria (non aveva dunque effetti
reali, come invece avrebbe avuto la prima vendita) e neppure vi
sarebbero gli estremi di un Condominio ma, semmai, di un
Supercondominio – pur se si volessero attribuire effetti costitutivi

affermare che le costruzioni sui due lotti di terreno sarebbero
rimaste di proprietà singolare. Se si fosse trattato di un
supercondominio, poi, la disciplina del condominio avrebbe
interessato solo le proprietà comuni a tutti ed avrebbe consentito di
affermare l’integrità e l’unicità del Condominio Leonardo,
coesistendo con la proprietà Leonardo. Ciò comporterebbe la
necessità di formare due tabelle millesimali, una per le parti
comuni e l’altra, interna, per il vero ed unico Condominio.
Il motivo è privo di pregio.
La Corte di merito ha scrutinato la questione della esistenza
fattuale del condominio, esaminandola adeguatamente, sia pure in
modo sintetico, ma comunque esente da vizi logici, delibando le
censure proposte e rigettandole argomentatamente. Il giudice del
gravame, infatti, ha confermato la esistenza del Condominio
deducendo la circostanza “ipso iure et facto”, secondo l’accezione
fattuale e giuridica delineata da questa Corte (ex multis, Cass. n.
17332 del 2011), precisando che, peraltro, siffatto convincimento
corrispondeva alle previsioni di cui alla convenzione “con la quale il
Gottardo, originario proprietario, aveva promesso di vendere alla
ICE un terreno, rimanendo proprietario di altro limitrofo, mentre la
ICE si era impegnata a costruire, su entrambi i terreni, un
complesso edilizio che avrebbe dovuto formare, con quello rimasto
di proprietà del Gottardo, un unico Condominio, pur rimanendo
della esclusiva proprietà della ICE e del Gottardo i due ‘blocchi’ da
cielo a terra”.
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alla pattuizione – in quanto l’intenzione dei contraenti era quella di

È opportuno ricordare al riguardo che questa Sezione (Cass. 7
aprile 2015 n. 6923) ha statuito che in tema di condominio degli
edifici l’applicabilità delle norme sulle distanze legali trova un limite
per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione
del condominio, atteso che in tale caso l’intero edificio, formando
oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto
liberamente precostituito o modificato dal proprietario, anche in

conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento
della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l’insorgere del
condominio, e, dall’altro lato, la costituzione in deroga (od in
contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a
vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva
dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello
dell’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia (in
tal senso v. anche giurisprudenza risalente: Cass. n. 139 del 1985).
Ne consegue che le considerazioni della ricorrente circa la natura
meramente obbligatoria della convenzione invocata dalla
controparte risultano del tutto fuori quadro, per avere la corte
territoriale tenuto conto che nel momento in cui la società
costruttrice, originaria unica proprietaria dell’edificio, aveva
assegnato gli appartamenti acquistati in proprietà alle parti in
giudizio, l’apertura della veduta in questione era stata già realizzata
(circostanza pacifica in causa), sicché al momento in cui con la
alienazione delle singole unità immobiliari era sorto il Condominio
Leonardo, già esisteva l’asservimento a carico dell’appartamento
dell’attrice determinato dalla presenza delle vedute in questione;
pertanto, la costituzione della servitù avrebbe trovato fonte – in
virtù della mera esistenza delle opere – nella destinazione del padre
di famiglia ex art. 1062 c.c., dovendo qui ricordarsi che, ai fini della
costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, è
necessaria la sussistenza dell’opera di asservimento, visibile e

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vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la

permanente, nel momento dell’alienazione dei fondi da parte
dell’unico originario proprietario.
Evidentemente del tutto irrilevante è la situazione dei luoghi
prevista dalla progettazione, in assenza di una specifica previsione
nel singolo atto di acquisto volto ad escludere la servitù di veduta,
così come la eventuale circostanza che sia stato il convenuto a
richiedere la realizzazione dell’apertura quando la I.C.E. s.n.c. era

Quanto poi alla deduzione di parte ricorrente della esistenza al più
di un supercondominio, è questione non accertata dalla sentenza
non definitiva, venendo rimessa la natura dell’ente di gestione ad
una fase di accertamento successiva, per l’individuazione delle parti
comuni e delle tabelle millesimali.
A tanto deve aggiungersi che il motivo tende in sostanza ad una
rivalutazione del merito della causa, preclusa in questa sede.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la ulteriore
violazione e/o la errata applicazione dell’art. 1117 c.c., nonché
degli artt. 2702, 2703, 2704 e 2643 c.c., oltre ad omesso esame di
un fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti, insiste sulla
natura meramente obbligatoria della convenzione de qua stante
l’omessa trascrizione della stessa, che non ineriva alla mera
opponibilità tra più aventi causa da un medesimo dante causa,
bensì alla opponibilità nei confronti dei terzi, quale appunto la EFIM
s.r.I.. La trascrizione avrebbe costituito l’adempimento necessario
per portare i terzi contraenti a conoscenza dell’atto. Peraltro l’atto
in questione reca la sottoscrizione di un soggetto di cui non
sarebbero stati chiariti neanche i dati anagrafici.
Anche il secondo mezzo non può trovare ingresso.
Va osservato che l’unica questione che risulta essere stata dedotta
quale motivo di appello riguardava l’inopponibilità della
convenzione alla EFIM, perché non trascritta, non anche
l’autenticità delle sottoscrizioni, né la certezza della data, per cui

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comunque ancora proprietaria degli appartamenti delle parti.

nessun dovere spettava alla corte territoriale di pronuncia al
riguardo, in quanto costituivano questioni nuove.
Inoltre la EFIM s.r.l. aveva acquistato le unità immobiliari dalla
I.C.E. s.n.c., che era a sua volta condomina, attraverso Angelo
Gottardo, di alcune opere (scale e corridoio) in virtù della
realizzazione dei manufatti previsti nella convenzione del
23.09.1985. Se ne deve trarre la conseguenza che non ricorre nella

dante causa, risolvibile in base alla trascrizione.
Con il terzo motivo la ricorrente insiste nella violazione e/o
nella falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., oltre ad omesso esame
di fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti, in merito alla
questione della proprietà della scala di accesso al corpo di fabbrica
confinante con la proprietà del Gottardo che, secondo il Tribunale,
doveva ritenersi comune anche al Gottardo; la stessa convenzione
affermava che l’immobile (e quindi anche le scale) costruito sul
mappale 461 sarebbe dovuto restare di proprietà della sola ICE. Si
fa poi diffuso riferimento ai pianerottoli di cui però la sentenza
impugnata ha omesso ogni considerazione e si invocano, a
conferma dei propri assunti, le tabelle millesimali che però hanno
formato oggetto del prosieguo del giudizio.
Pure non fondato è il terzo motivo.
Innanzitutto va rilevato che la ricorrente non trascrive il contenuto
della convenzione del 23.09.1985, né le argomentazioni svolte
nell’elaborato peritale dall’ausiliario del giudice ovvero il tenore del
rogito notarile del 17.03.1999 – del quale, peraltro, non chiarisce
neanche l’avvenuta produzione nel corso del giudizio – sicchè ogni
questione relativa all’interpretazione di detti documenti resta
preclusa in questa sede.
Inoltre la EFIM non tiene conto che la corte di merito ha
evidenziato che la individuazione delle parti comuni avrebbe
formato oggetto di pronunciamento che in primo grado era stato
rimesso alla sentenza definitiva, ragione per la quale non era
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specie l’ipotesi del conflitto tra acquisti provenienti dallo stesso

necessaria alcuna pronuncia sulle singole circostanze dedotte.
Detta argomentazione non ha formato oggetto di una specifica
critica da parte della ricorrente.
Infine la ricorrente invoca, a conferma dei propri assunti, le tabelle
millesimali che però, anche queste, hanno formato oggetto del
prosieguo del giudizio.
Con il quarto ed ultimo motivo la ricorrente nel denunciare la

veduta, contesta, quanto alla preesistenza, quello che la Corte ha
dedotto dalla lettura della CTU, in quanto sostiene che le stesse
circostanze avrebbero dovuto essere provate da controparte.
Non miglior sorte merita l’ultimo motivo.
La corte territoriale – modificando la motivazione resa dal Tribunale
a sostegno della legittimità della veduta, non facendo più leva sul
fatto che l’opera si affacciasse su area cortilizia comune – ha
accertato che l’opera, attraverso la quale il Gottardo esercitava il
diritto di veduta, era stata prevista nella pattuizione del
23.09.1985 e realizzata conformente ad essa ed al progetto
assentito, non essendo stata creata (ex novo) dal Gottardo con la
mera apposizione di vetrate e di serramento, avvenuta solo di
recente.
Si tratta di una valutazione di puro merito, che riguarda la intera
struttura del complesso immobiliare, che può essere sindacata in
sede di legittimità solo quale vizio di motivazione.
Del resto il giudice del gravame ha fatto buon governo del principio
affermato da questa Corte secondo cui la titolarità del diritto reale
di veduta costituisce una condizione dell’azione al fine di esigere
l’osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all’art. 907 c.c.
e, come tale va accertata anche di ufficio dal giudice, salvo che non
vi sia stata dalla controparte l’ammissione, esplicita o implicita,
purché inequivoca, della relativa sussistenza. In materia di vedute,
infatti, l’art. 907 c.c. richiede espressamente che il diritto di avere
vedute dirette verso il fondo del vicino sia stato acquistato da chi
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violazione degli artt. 1117, 901, 905 e 907 c.c. in merito alla

ne pretende il rispetto, vale dire della, facoltà di esercitare
l’inspectio e la prospectio in alienum dalle aperture praticate sulla
parete a distanza dal confine con il fondo del vicino inferiore a
quella prescritta dall’art. 905 c.c. (Cass. Sez. Un. n. 11489 del
2002 e Cass. n. 3859 del 1988; v. successivamente Cass. n. 11956
del 2009 e Cass. n. 4192 del 2017).
Inoltre, per completezza argomentativa, occorre osservare che il

legge idonea ad escludere, alla stregua delle circostanze di fatto già
allegate ed acquisite agli atti di causa, il diritto vantato dalla parte,
e ciò anche in grado di appello, senza che su tale obbligo possa
esplicare rilievo la circostanza che in primo grado le questioni
controversie abbiano investito altri e diversi profili di possibile
infondatezza della pretesa, atteso che la disciplina legale inerente
al fatto giuridico costitutivo del diritto è di per sè sottoposta al
giudice di grado superiore, senza che vi ostino i limiti dell’effetto
devolutivo dell’appello.
In conclusione, il ricorso va rigettato.
Ne consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese
sostenute dai controricorrenti nel presente grado di giudizio,
liquidate come da dispositivo.
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi
dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228
(Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale
dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002,
n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della
ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari
a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

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giudice ha l’obbligo di rilevare d’ufficio l’esistenza di una norma di

La Corte, rigetta il ricorso;
condanna

la

ricorrente

alla

rifusione

in

favore dei

controricorrenti delle spese di legittimità che liquida in complessivi
C 3.200,00, di cui C 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie
nella misure del 15% e agli accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-qualer D.P.R. n. 115/02, inserito
dall’art. 1 comma 17 legge n. 228/12, dichiara la sussistenza dei

importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il
ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda
sezione civile della Corte di Cassazione, il 3 ottobre 2017.

Il Consiglier estensore
ckú x,

Il Presidente

Il
Dotusal.5,99tella

ANtik

presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore