Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11234 del 31/05/2016

Civile Sent. Sez. 2 Num. 11234 Anno 2016
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sui ricorso 29038-2011 proposto da:
IMMOBILIARE GENERANO SRL, in persona del legale
rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato
in ROMA, C/0 P & P PARTNER VIA DEI PREFETTI 4 INT 1,
presso lo studio dell’avvocato STEFANO PRONTERA,
rappresentato e difeso dall’avvocato ANTONIO LEZZI;
– ricorrente –

2016
690

contro

VILLANI LUBELLI GIUSEPPE, VILLANI LUBELLI FRANCESCA,
VILLANI LUBELLI GIUSEPPINA, LUBELLI GAETANA, VILLANI
LUBELLI MARIA ROSARIA, VILLANI LUBELLI SANTUZZA,

Data pubblicazione: 31/05/2016

VILLANI LUBELLI BRUNO, VILLANI LUBELLI VINCENZA,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 37,
presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO FAZZALARI,
rappresentati e difesi dagli avvocati GIUSEPPE VILLANI
LUBELLI, ALBERTO PETRAROLI;
–

avverso la sentenza n. 639/2011 della CORTE D’APPELLO
di LECCE, depositata il 20/08/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 31/03/2016 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito

l’Avvocato

LEZZI

Antonio,

difensore

del

ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato FAllALARI Francesco, con delega
depositata in udienza dell’Avvocato VILLANI LUBELLI
Giuseppe difensore dei resistenti che si riporta agli
atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso.

– controricorrenti

Svolgimento del processo
Gaetana Lubelli, nonché Giuseppina, Bruno, Francesca, Vincenza,

L

Maria

Rosaria, Santuzza e Giuseppina Villani Lubelli, premesso di essersi obbligati,
con scrittura privata del 24 novembre 1982, sottoposta a condizione

era obbligato ad acquistare per o epr persona da nominare, il complesso
immobiliare costituito da vari fondi rustici, sito in agro di Lecce nel
comprensorio Generano Tundo. Specificavano, altresì,

che la cessione (in

attesa del Piano Regolatore del Comune di Lecce) avrebbe riguardato il 79%
dei terreni che in esso sarebbero stati ricompresi con destinazione edilizia
turistica e/o residenziale, con esclusione del 21% che nello stesso piano non
fosse stato attinta da identica destinazione; 2) che il Montanari si era
obbligato a realizzare in favore dei cedenti a sua cura e spese costruzioni di
tipo medio paro al 21% di quella complessivamente realizzabile sull’intero
comprensorio secondo le prescrizioni del PRG; 3) il trasferimento con atto
entro un mese dall’approvazione definitiva del

pubblica sarebbe avvenuto

PRG del Comune di Lecce e che detto trasferimento sarebbe stato
accompagnato da polizza fideiussoria bancaria e/o assicurativa; 4) che erano
fissati i tempi per l’esecuzione del 21% di loro spettanza; 5) che la

•

convenzione era, nella sua interezza, sottoposta alla condizione sospensiva
della ncomprensione totale o parziale dei terreni nella destinazione
edificatoria; 6) che la parte non inclusa in tale destinazione sarebbe rimasta di
proprietà dei germani Villani Lubelli.
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sospensiva, ciascuno per il proprio diritto a vendere a Brizio Montinari, che si

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per il 50% a favore della Società Immobiliare Generale.
Sottolineavano che il PRG

era stata definitivamente approvato il 22

novembre 1989 e che il Montinari e la Generano non avevano manifestato la
volontà di eseguire il contratto, nonostante,

il verificarsi della condizione

sospensiva, che non avevano presentato all’Amministrazione Comunale il

PRG.

dieci anni dall’approvazione del

Piano di lottizzazione, che erano trascorsi

Vana si era rivelata la diffida ad adempiere. Pertanto, con atto di

citazione del 4 dicembre 1999 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di
Lecce promissari acquirenti per sentire dichiarare la risoluzione del contratto
per inadempimento

dei convenuti, in subordine per impossibilità della

Generano di darvi esecuzione ed, ancor in subordine la prescrizione del diritto
del convenuto ad esigere l’adempimento.
Si costituiva la Generano eccependo, tra l’altro il mancato avveramento della
condizione sospensiva, posto che il Comune di Lecce che non aveva indicato
i criteri che consentisse

l’esatto determinazione dell’ammontare della

volumetria edificabile. Chiedeva, pertanto, che venissero rigettate le domande
attore di risoluzione e di prescrizione e in via riconvenzionale

la condanna

degli attori a presentare il Piano di Lottizzazione, a trasferire alla Generano e
al Montinari il 79% delle superfici edificabili.
Autorizzata la Generano, ha chiamato in causa Montinari
costituitosi,

contestava le proprie inadempienze e

il quale,

aderiva alla domanda

attorea in ordine alla prescrizione. Quanto alla pretesa della Generano di
risarcimento del danno eltiai iva che la
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l’esecuzione del contratto.
Il Tribunale di Le~ n. 1-4 del 2007 tae~gliewi reeeeZiefte di prescr i zione ,
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rigettava tutte le domande e compensava le spese del giudizio.
Avverso questa sentenza interponeva appello la società Immobiliare
Generano, la Lubelli ed i Villani Lubelli, in contraddittorio tra di loro e con il
,
Montinari regolarmente costituitosi.

l’appello, dichiarava risolto il contratto preliminare di permuta di cosa futura
intercorso tra Lubelli ed i Villani Lubelli da un
Immobiliare

Generano

dall’altro,

lato e il Montinari e la

rigettava la domanda relativa alla

prescrizione; rigettava o dichiarava assorbiti gli altri motivi formulati negli
atti di appello; condannava la Generano al pagamento delle spese del doppio
grado del giudizio nei confronti degli appellanti incidentali, dichiarava
interamente compensate le spese processuali del doppio grado del giudizio tra
gli appellanti incidentali ed il Montinari, condannava Generano al pagamento
della metà delle spese del secondo grado del giudizio nei confronti di
Montinari. A sostegno di questa decisione la Corte di Lecce osservava: a) che
il contratto stipulato tra Montinari e i Lubelli ed i Villani Lubelli integrava gli
estremi di un contratto preliminare di permuta di cosa futura; che a seguito
della dichiarazione di nomina del Montinari accertata dal nominato e
•

comunicata all’altra parte, il Montinari e la società Immobiliare Generano

,

avevano assunto la qualità di unica parte contraente nerla percentuale del 50%
in ordine al contratto stipulato da Montinari e i Villani Lubelli; che la

condizione sospensiva secondo cui la convenzione sarebbe stata valida ed
operante se ed in quanto tutti o pane dei terreni

sarebbero stati ricompresi

come suoli edificatoti nel PRG dei Comune di Lecce si erd velifiedia, il 22
novembre 1999 Pertanto la prescrizione comunque non si sarebbe verificata
–

per quanto sarebbe stata interrotta dalla diffida ad adempiere. Tutte le ragioni
3

La Corte di Appello di Lecce con sentenza n. 639 del 2011 accoglieva

addotte dalla società Immobiliare Generano a sostegno dell ‘ inadempimento
dei sigg. Lubelli e Lubelli Villani erano prive di ogni consistenza. Vi era,
invece, prova dell ‘ inadempimento dei prominenti permutatari e, pertanto, il
contratto andava risolto per tale inadempimento
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Immobiliare

Lubelli Giuseppe, Bruno, Giuseppina, Francesca, Vincenza,

Generano con ricorso affidato a nove motivi, illustrati con memoria. Villani
Maria Rosaria,

Santuzza hanno resistito con controricorso. Montinari Brizio, intimato, in
questa fase non ha svolto alcuna attività giudiziale.
Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso la società Immobiliare Generano lamenta
l ‘ errata applicazione di norme , errata interpretazione del contratto, dei suoi
effetti e della volontà

delle parti, omessa, insufficiente e contraddittoria

motivazione.
Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale, erroneamente, avrebbe qualificato
la scrittura del 24 novembre 1982 quale contratto di permuta di cosa futura,
rinvenendo nella promessa di cessione del 79% dei suoli di proprietà dei
Villani Lubelli, che secondo il redigendo PRG del Comune di Lecce ,
avessero ricevuto destinazione edilizia turistica e/o residenziale, l ‘ oggetto

.

della permuta e

come corrispettivo della cessione, il trastenmento di

proprietà, ai permutanti, di costruzioni di tipo medio per una volumetria pari
al 21% di quella complessiva realizzabile secondo le prescrizione del PRG,
su di un

lato specifico,

che i sigg. Lubetti Villani alr uopo avrebbero

iiseivatO, peiclié non a vreb be tenuto conto che, uel caso in esame, non vi era

uno scambio di cosa culftro cosa un contratto ad effetti -reali), ma l a cessione

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Comune di Lecce, per il corrispettivo corrispondente alla costruzione

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21% di volumetria, da edificarsi su una restante parte del suolo che non
sarebbe stata ceduta (un contratto ad effetti obbligatori) .
La diversa qualificazione giuridica della scrittura del 24 novembre 1982

gravità dell’inadempimento e/o alla intervenuta risoluzione di diritto della
scrittura. Infatti, se il fine dei promissari era quello di ottenere il 79% dei suoli
su cui poter edificare e quello dei

promittenti vedersi realizzare

le

costruzioni sulla parte che sarebbe loro rimasta, l’esecuzione del contratto non
era possibile prima che venisse approvato il PRG del Comune di Lecce, ma
anche prima degli strumenti urbanistici attuativi del PRG (in questo caso
prima dell’approvazione dei piani di lottizzazione)
Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di Lecce, la mera
approvazione del PRG non era sufficiente a ritenere dovuta l’obbligazione
dei promissari, ovvero, adempiere alla diffida che secondo la Corte, il non
averla eseguita, aveva comportato la risoluzione del contratto.
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1.1.= Il motivo é infondato.
Come emerge dalla sentenza impugnata, la Corte distrettuale, considerato il
contenuto della scrittura del 22 novembre 1982; delle espressioni “cessioni di

•

proprietà”, “cedono” più volte ricorrenti, nonché, tenuto conto della mancata
indicazione

del corrispettivo e detta parametrazione di essa al quantum

dell’edificato, ha ritenuto che le parti avevano posto in essere un contratto
preliminare di permuta di cosa futura. Sicché, considerato che la Corte di
merito, ha fatto coiretta applicazione del eli -te:io p-rimali° di- elineneutica
giudiziale enunciato nell’art.
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avrebbe, secondo sempre la ricorrente, degli innegabili riflessi in ordine alla

fondamentali criteri – coordinati su un piano di concorrente importanza quello letterale fondato sul significato delle parole usate e quello logico della
comune intenzione delle parti, quale emergente dalla ratio delle previsioni
contrattuali, il ragionamento della Corte, nonché la decisione cui la stessa
Corte è pervenuta, non sono soggetti al sindacato di legittimità. Com’è noto, il

procedimento di qualificazione di un contratto consta di due fasi: la prima
consiste nella ricerca e nella individuazione della comune volontà dei
contraenti e la seconda concerne l’inquadramento della comune volontà così
accertata nello schema legale corrispondente. La prima operazione è un tipico
accertamento di fatto riservato istituzionalmente al giudice del merito, il cui
risultato è sindacabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione in
relazione ai canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e
segg. cc. La seconda, invece, risolvendosi nell’applicazione di norme
giuridiche, può formare oggetto di verifica in sede di legittimità e per quanto
attiene alla descrizione del modello della fattispecie legale e per quanto
riguarda la rilevanza giuridica qualificante degli elementi di fatto così come
accertati (cfr. Cass. 18 ottobre 1986, n. 6146; Cass. 24 giugno 983, n. 4333).
1.1.a) Tuttavia e, comunque, il risultato cui è pervenuta la Corte distrettuale
non solo appare possibile e condivisibile, ma, è, anche, coerente con i principi
costantemente affermati dalla d-ottrina e dalla stessa giurisprudenza di questa
Corte in tema di permuta di cosa futura che qui si intendono ribadire e
confermare. Come ha avuto modo di chiarire, soprattutto, la dottrina, nel caso
in cui, un soggetto cede ad un altro un terreno con l’impegno di queshaltimo
di h asfeiire ii, propi ietà ai cedenti talune eusti (Azioni da Leali-7
—1d1 C, l’intento
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– potrebbe essere -seddisfattor.

com-binando una vendita con un

appalto, oppure facendo seguire ad una vendita la conclusione di un
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preliminare di vendita avente ad oggetto le unità immobiliari realizzande o b)
un negozio atipico do ut facias che, sulla falsariga dell’appalto, sostituisce alla
controprestazione tipica del pagamento del corrispettivo, a fronte del
compimento dell’opera, il trasferimento di un diritto su un bene (Cass. Civ.,
5494/01 ), c) o una permuta di cosa futura. Tuttavia:

si avrà appalto (e/o un

negozio atipico do ut facias) se la prestazione dell’appaltatore consistente in
un facere (si tratta di un’obbligazione primaria cui farebbe fronte o l’ulteriore
prestazione

consistente

nel

pagamento

del

corrispettivo

da

parte

dell’appaltante o (atipicamente) l’attribuzione traslativa del trasferimento del
bene) assume, nell’assetto degli interessi, un rilievo primario. All’appalto
risulterebbe

funzionalmente

collegata la vendita del terreno,

il cui

corrispettivo sarebbe eventualmente destinato ad essere compensato con
quello posto a carico dell’appaltante nel contratto di appalto. Si avrà, invece,
una permuta ( Cass. Civ. Sez. III, 306/79 ) di cosa presente contro cosa futura
se l’intento dei contraenti, come nel caso in esame, si focalizza sul
trasferimento della proprietà dei beni dedotti nel contratto, vale a dire sulle
attribuzioni traslative reciproche, rimanendo la condotta intesa a determinare
la venuta ad esistenza del bene futuro confinata in un ambito del tutto
secondario e strumentale (Cass. Civ. Sez. II, 5322/98 ; Cass. Civ. Sez. I,
5695/80).
2.= Con il secondo motivo la ricorrente lamenta l’errata applicazione degli

artt. 1453, 1454, t455 cc. omessa motivazione in ordine alla ritenuta gravità
dell inaderripinrento,

insufficienza, perplessità e contraddittorietà della

motiA,azione in -oldior al titerruto inattempimen o agli obblighi della scrittala
ed alla intervenuta risoluzione di diritto a seguito della diffrda ad adempiere.
Secondo la ricorrente, la Corte distrcttuale nel pronunciare la risoluzione
7

b

contrattuale a seguito della diffida ad adempiere non avrebbe accertato la
gravità dell’inadempimento. Epperò, la Corte avrebbe dovuto dire perché il
supposto inadempimento doveva considerarsi tanto grave

nell’economia

generale del negozio e perché, nonostante, la società Immobiliare si fosse
dichiarata

(racc. 26.09.00 e

15.10.2001) disponibile ad adempiere non

poteva più rinvenirsi un interesse dei Villani Lubelli ad un tardivo
adempimento. D’altra parte, il termine fissato nella diffida ad adempiere non
poteva ritenersi essenziale, non essendo rinvenibile nell’atto di diffida alcun
elemento dal quale desumere l’essenzialità dell’adempimento entro quel
termine.
2.1.= Il motivo è infondato. Infatti, la Corte distrettuale, nel pronunciare la
risoluzione del contratto di cui si dice ha tenuto presente la gravità
dell’inadempimento dei prominenti permutatari. Come afferma la sentenza
impugnata : “Sono fondate le censure mosse dagli appellanti incidentali
basate entrambe sulla gravità dell’inadempimento (…), così come evidenzia
che la

condotta dei promittenti permutatari era rilevante sotto il profilo

dell’inadempimento (pag. 23 sent.): 1) costoro (i promittenti permutatari)
sono rimasti per quasi dieci anni inerti (…) 2) non hanno predisposto alcun
progetto di trasformazione del territorio; 3) e, soprattutto, e, tra l’altro, la
Corte distrettuale ha evidenziato: “(…) ed in via assorbente (i prominenti
permutatari) non hanno rilenuto di stipulare il contratto definitivo di permuta,

nonostante, il lungo tempo trascorso, e la diffida ad adempire (….). Ora, come
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soprattutto, perché, non poteva mettersi in dubbio che identificasse un
inadempimento grave, il rifiuto ingiustificato dei prominenti permutatari di
stipulare il contratto definitivo di permuta, nonostante, la diffida ad
adempiere, con termine adeguato, così come non poteva mettersi in dubbio
che la diffida ad adempire, intervenuta dopo diversi anni di inadempimento,

identificasse un ultimo limite temporale entro il quale il creditore manteneva,
ancora, un interesse all’adempimento.
3.= Con il terzo motivo la ricorrente lamenta perplessità della motivazione,
esame parziale ed incongruente degli atti e documenti di causa.
Secondo la ricorrente la Corte distrettuale nel rinvenire nella diffida ad
adempiere la causa della declaratoria della risoluzione non avrebbe
considerato che il contenuto dell’atto di diffida non era coerente con gli
—
obblighi assunti con la scrittura privata del 24 novembre 1982. Infatti, l’atto di
ad una vendita e non invece ad una permuta: la

diffida fa riferimento: a)

società Immobiliare, dunque, si sarebbe dovuta recare dal Notaio per la stipula
di una vendita e non di una permuta (un obbligo non previsto nella scrittura);
b) ad un piano di lottizzazione particolareggiato mentre la Corte di merito ha
sostenuto che non era stata prevista la necessità di predisporre gli strumenti
_

attuativi e che fosse possibile cedere sic et simpliciter il 79% dei terreni che
avevano attenuto destinazione ednicatoria; c) ad -una fideiussione quantilicata
unilateralmente in due miliardi dflire.
3.L= Il motivo è info dato.
Va qui premesso che la diffidaa adempiere, di cui alIrI . 1454 LO. eiv., non
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risolto il contratto stesso come effetto dell’inutile decorrenza del termine.
Ora, nel caso in esame, come emerge chiaramente dalla sentenza impugnata
(pag. 23 ) la diffida ad adempiere di cui si dice (nonostante il contenuto non
sia stato riportato dalla ricorrente nell’ambito del ricorso)

era stata

validamente notificata dai Lubelli —Villani Lubelli, che avevano accordato il

termine del tutto congruo di trenta giorni, indicava la scelta del notaio del
giorno, del luogo, per la stipula del contratto definitivo di permuta. In altri
termini, la diffida ad adempiere di cui si dice conteneva, come emerge dalla
sentenza impugnata, l’intimazione a stipulare il contratto definitivo di
permuta oggetto del giudizio e/o, soprattutto, l’intimazione ad eseguire la
scrittura del 24 novembre 1982, intercorsa tra i Lubelli —Villani Lubelli da
_
una parte e i Montinari e Immobiliare Generano dall’altra.
4.= Con il quarto motivo la ricorrente denuncia l’errata applicazione dell’art.
1353 cc. ultrapetizione. Secondo la ricorrente,

erroneamente, la Corte

distrettuale avrebbe ritenuta avverata la condizione sospensiva prevista dalla
scrittura del 24 novembre 1982 in virtù della quale l’esecuzione del contratto
doveva iniziare a decorrere ove tutti o parte dei suoli fossero stati inclusi
come edificatori nel PRG del Comune di Lecce. Epperò, la Corte distrettuale
non ha considerato che la sola approvazione del PRG non consentiva di

.

ritenere verificata la condizione polche l’esecuzione dei contratto avrebbe
richiesto il verificarsi di ulteriori eventi

e/o l’adozione di ulteriori

com o amen i on e rendere non solo possibile la cessione

dei terreni ma

anche la controprestazione del- cessionario (costruzione). Infatti, oltre

–

all’appiovazione- del PRG erano necessari i cudd. Piani dttUatiVi.
l’ulteriore specifi-eazione che il piano di lottizzazione non poteva es

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4.1.= Il motivo è infondato ed essenzialmente per quelle stesse ragioni
esplicitate dalla sentenza che ha esaminato la stessa censura. Infatti, la Corte
distrettuale ha avuto modo di chiarire che (…) con l’approvazione

del PRG

si era verificata la condizione di cui alla scrittura privata. Ed, ad un tempo, ha
privata non trovava riscontro la tesi della

secondo cui non rilevava l’edificabilità dei terreni prevista dal

Generano:

PRG , occorrendo ai fini dell’esecuzione del contratto, la prospettazione e
approvazione dei programmi urbanistici di attuazione, perché non solo non vi
era il benché minimo cenno nella scrittura privata ma non si scorgeva sul
piano logico alcuna plausibile ragione ostativa alla conclusione del contratto
definitivo di permuta, una volta che sulla base del PRG

fossero stati

individuati i terreni muniti del requisito di edificabilità nella forma generica
indicata, edilizia e/o residenziale. E di più, la Corte distrettuale ha,
ulteriormente, chiarito che la tesi della Generano veniva smentita

dalle

clausole contrattuali, aggiunte dopo la decima ed in particolare in quella n. 2
nella quale si pattuiva che prima di presentare il progetto al

del foglio 9

Comune e prima di completarlo definitivamente esso dovrà essere esaminato
dalla sig.ra Lubelli Gaetana, la quale potrà apportare suggerimenti. In buona
che verificatasi la condizione

sostanza, tale clausola fissava, in sequenza,

che legittimava i

sospensiva andava stipulato il contratto definitivo

pen-nutatan (tali diventati dalla progressiva qualità di prominenti) a redigere
il progetto, di presentarlo al Comune e di completarlo definitivamente tenendo
conto dei suggeriti -enti del permulante.
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spiegato che nella scrittura

in questo caso, infatti, va ribadito che per sottrarsi al sindacato di legittimità,
quella data del giudice del merito al contratto non deve essere l’unica
,

interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e
plausibili interpretazioni.
5.= Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta l’errata interpretazione ed
al disposto dell’art. 28 della legge n.

1150/1942 in correlazione alla legge regionale Puglia n. 30 del 1990

omessa motivazione in ordine

e

successive modifiche e proroghe in ultimo quella di cu all’art. 43 della LR
Puglia n. 9 del 12 aprile 2000.
Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale nel ritenere che per l’esecuzione
del contratto fosse sufficiente la sola approvazione del PRG non tenendo
conto che la normativa della Regione Puglia in materia (legge n. 30 del 1990
—
prorogata fino al 2000) prevedeva che fino all’approvazione del P.U.T. era
vietata ogni modificazione ed assetto del territorio nonché qualsiasi opera
edilizia nelle aree descritte nel medesimo articolo ovvero quelle qui in esame.
Pertanto, alla sola approvazione del PRG de Comune di Lecce non era
possibile perfezionare la cessione perché l’astratta edificabilità di alcune zone
non consentiva la concreta
approvati i PUT né

edificazione fino a quando non fossero stati

era possibile porre in esecuzione l’atto definitivo

mediante la costruzione del 21%

di volumetria che sarebbero rimasti in

proprieta dei Lubelli, perehe non era possibile edificare, in quelle zone, fino
all approvazione dei P1JT. La lotti771zione per altro poteva essere richiesta
solo dai proprietari. Sicché senza lottizzazione non vi poteva essere cessione
e quindi -non poteva -esseici irradeinpmiento dei

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indicate e soprattutto alla luce dell’interpretazione del contratto operata dalla
Corte distrettuale ed, in particolare, della clausola contrattuale con la quale le
parti avevano condizionato l’obbligo di concludere il contatto definitivo alla

•

approvazione del PRG del Comune di Lecce. Va ancora una volta ribadito
che, come ha chiarito la sentenza impugnata, sul piano logico non è

definitivo di permuta, una volta che sulla base del PRG

rinvenibile alcuna plausibile ragione ostativa alla conclusione del contratto
fossero stati

individuati i terreni muniti del requisito di edificatorietà nella forma generica
indicata, edilizia e/o residenziale, posto che secondo la scrittura privata era
necessaria la sola individuazione

dei terreni muniti

del requisito di

edificatorietà e, non anche, che i terreni fossero concretamente edificabili.
6.= Con il sesto motivo la ricorrente lamenta l’errata ed insufficiente
motivazione in rodine all’incidenza della legislazione regionale in materia
faunistica e veterinaria. Omessa applicazione ed interpretazione del Reg.
Regione Puglia n. 4 del 28 dicembre 2000. Secondo la ricorrente
erroneamente la Corte distrettuale ha ritenuto che l’esistenza sui terreni di
un’azienda faunistica venatoria non fosse di ostacolo per la possibilità di
eseguire il preliminare

sul presupposto che le riserve di caccia erano state

abolite ancor prima del preliminare, perché di fatto sulla zona esisteva
un’azienda faunistico venatoria. Ora, ai sensi alla normativa di cui al

Regolamento regionale n. 4 del 2000 i propnetan Che non avessero formulato
il loro dissenso al rinnovo della concessione sarebbero tenuti unitamente ai
loro aventi causa a consentire l’esercizio a coloro che hanno effettuato
richiest a d i prologu. E, nel caso in

GszilTre,

la

la concessione all’esercizio

dell’azienda faunistica venatoria risultava valida fino al t settembre 2009 e in
mancanza di di3detta si sarebbe prorogata ai scnsi del Regolamento regionale
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13

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n.4 del 2000. Per altro, era stato pure precisato nella scrittura che sui terreni
era stato costituito un Consorzio della durata di anni 10

caccia denominata Le Filare. Non sembra che i Villani Lubelli avessero
effettuato alcuna disdetta e, pertanto, la mancata disdetta di partecipazione al
consorzio Le Filare non avevano consentito l’esecuzione dei contratto e la
controprestazione promessa con la scrittura privata.
6.1.= Il motivo è infondato, per quelle stesse ragioni per le quali la Corte
distrettuale ha rigettato l’eccezione relativa alla mancata disdetta della
“riserva di caccia”. Infatti, come ha avuto modo di chiarire la Corte
distrettuale: (…) quantunque nella scrittura si dia atto che su parte del terreno
vi è una riserva naturale che tale locuzione è palesemente erronea per essere
state le riserve di caccia già a quell’epoca abolite con la legge n. 968 del 1977
e trasformate nella ricorrenza dei requisiti di legge in Aziende faunistiche
venatorie, la cui disciplina, disdetta o meno, non impediva, né impedisce ai
proprietari dei terreni in essa inclusi di compiere atti di disposizione e di
trasformazione del territorio in conformità alle previsioni del PRG. E,
comunque, la ricorrente, non chiarisce, neppure, in questa sede, se il terreno
adibito a riserva di caccia

e o l’Azienda faunistica venatoria risultava

ricompresa tra i terreni interessati dal PRO e/o se, e in quale misura, rientrasse
nella parte di terreno editicabile.
7.= Con il settimo motivo la ricorrente lamenta Omessa ed insufficiente
motivazione in ordine al rigetto della richiesta di CTU. Secondo la ricorrente
la Corte distrettuale non avrebbe indicato le ragioni per le quali ha ritenuto
non fosse necessalio disporre – CTU dato che– dagli -esami dei documenti
risultava che i-I PRO aveva cliscfplinato anche la zona costiera, perché non ha
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per la riserva di

della normativa vigente se si fosse mai verificata la condizione sospensiva
“quantificazione volumetrica dell’edificabilità

autorizzando il CTU ad

acquisire presso gli uffici competenti la documentazione necessaria.
7.1.= La censura non è fondata.

istruttorio, ma non una prova vera e propria, sottratto alla disponibilità delle
parti ed affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, il quale
tuttavia non può respingere, senza adeguata motivazione, una istanza di
ammissione di tale mezzo formulata dalla parte, sempre che quest’ultima
abbia indicato le ragioni dell’indispensabilità delle indagini tecniche per la
decisione (Cass. n. 4852 del 1999; n. 11169 del 1993; n. 2497 del 1986).
Ora, nel caso di specie, la Corte distrettuale ha avuto modo di specificare che
disciplinando il PRG l’assetto territoriale della zona costiera, rendeva
superflua la CTU chiesta dalla Generano, né la ricorrente indica, neppure in
questa sede in modo specifico e puntuale le ragioni dell’indispensabilità
dell ‘ indagine tecnica.
8.= Con l’ottavo motivo la ricorrente lamenta l’errata applicazione degli arti.
1401 e ss cc. Secondo la ricorrente, erroneamente, la Corte distrettuale
avrebbe esteso al caso in esame la normativa di cui all’art. 1404 cc. perché la
dichiarazione di nomina si riferiva agli effetti e non agli oThblight in esso
contenuti. Subentrare negli effetti – di un preliminare non significava dover

adempiere ad esso. Sicché ammesso che ricorresse, nel caso in esame,
l’inadempimento indicato dalla Corte distrettuale quelrinadempimento non
sarebbe imputabile alla società Inimobiliale Grnelano ma eventualmente solo
il Montin-ari.
_

8 1 — 11 motivo è infondato.
15

Giova sul punto rilevare che la consulenza tecnica di ufficio è un mezzo

.

,
Gioca sul punto osservare che, come è stato più volte chiarito da questa Corte
(Cfr., ad es., Cass. n. 891 del 1981; n. 2570 del 1995),
_

la clausola che

prevede che l’acquirente acquisti per sé o per persona da nominare
(comportante la configurabilità sia di una cessione del contratto ai sensi
dell’art. 1406 cod. civ. con il preventivo consenso del cessionario a norma del

successivo art. 1407, sia di un contratto per persona da nominare di cui all’art.
1401) è compatibile sia con lo schema del contratto preliminare, sia con
quello del contratto definitivo di compravendita; e che tale pluralità di
configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell’intervento di terzi
nella fattispecie contrattuale – preliminare o definitiva – va riferita
necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che
l’interprete deve ricercare in concreto anche in correlazione alla finzione,
__—
.

invalsa nella pratica quotidiana degli affari, di impiegare proprio il contratto
preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle
parti.
Ora, nel caso in esame, come ha chiarito la Corte distrettuale con nota del 26
novembre 1982

il Montinari indicò il terzo in ragione del 50%

nell’Immobiliare Generano e (

) tale nota era supportata dal documento

in pari data intercorso tra il Montinari e la Immobiliare Generano con il quale
si specificava che gli effetti della scrittura del 24 novembre 1982

si

produrranno in comunione e pro indiviso in parti uguali a mio nome ed in
nome e per conto della Immo-biliare Generano. Il documento riportava la
sottoscrizione dei Montinari e del Presidente dei CDA del -la

enerano giusta

delibera del 23 noveinbie 1982 del- CdA. La Colte leputavd. che per effetti.)
•

della dichiarazione th nomina accettata dal nominato e rcgo-l-arrnente
comunicata alki. parte, il Mentinari e le Immobiliare Generano ciascuno nella
16

é

percentuale del 50% abbiano assunto la qualità di unica parte contraente in
relazione al contratto racchiuso nella citata scrittura privata.
E’ di tutta evidenza, dunque, che per stessa ammissione e, comunque, per
volontà delle parti, la Immobiliare Generano ha assunto la posizione di parte
del contratto di cui alla scrittura provata del 23 novembre 1982, assumendo

obblighi e diritti correlati alla stessa.
9.= Con il nono motivo la ricorrente lamenta l’ultrapetizione, contraddittoria
ed insufficiente motivazione in ordine

al capo di condanna sulle spese.

Secondo la ricorrente la sentenza impugnata risulterebbe viziata anche nella
pronunzia sulle spese perché essendo stato accolto l’appello principale non
poteva farsi discendere la soccombenza totale

sul presupposto che

l’accoglimento risultava essere marginale.
9.1.=Anche questo motivo è infondato.
Va qui premesso che il criterio della soccombenza, ai fini del regolamento
della spese, non si fraziona secondo le varie fasi del processo e la pronunzia
sui vari capi della domanda, ma va riferita, globalmente, all’esito della lite. La
soccombenza parziale può giustificare la condanna nella totalità delle spese,
ritenendo tale decisione, per l’art. 92 cpc., nella facoltà discrezionale del
giudice. A sua volta, l’art.91 cpc. collega l’onere delle spese alla soccombenza,
e ne impedisce solamente l’addebito alla parte totalmente vittoriosa, salva la
facolta discrezionale del giudice di compensare le spese stesse in tutto o in
parte.
Pertanto, è corretta ed esaustiva , la valutazione effeitua a dalla Corte
istiettua e la- quale la avuto i iu o diLllicuile ch e assumeva iiickleiìza
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decisiva raccoglimento dell’appello Meident-a-le e che l’accoglimento
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17

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pressoché insignificante, che il Montinari non aveva sostanzialmente opposto
difese in rodine alla pretesa dell’appellante incidentale e che la domanda della
Immobiliare contro

il Montinari era stata disattesa.

Con l’ulteriore

specificazione, che tenuto conto dell’esito del giudizio ed in applicazione dei

del giudizio andavano poste a carico della Generano

nel rapporto con i

Lubelli Villani Lubelli, compensate tra i predetti appellanti incidentali ed il
Montanari, e vanno poste solo quelle del secondo grado per la metà a carico
della Generano e nel rapporto con il Montinari.
In definitiva il ricorso va rigettato e la ricorrente in ragione del principio di
soccombenza condannata al appagamento delle spese del presente giudizio di
cassazione che vengono liquidate con il dispositivo
Per Questi Motivi
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla parte
1 9 CiOn172 tt’ ce YLLKIICiPipicorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in €
6.200,00 di cui C. 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come
per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile
della Corte Suprema di Cassazione, il 31 marzo 2016.

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II

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principi di soccombenza e di causalità le spese processuali del doppio grado