Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11195 del 07/05/2010

Cassazione civile sez. II, 07/05/2010, (ud. 25/03/2010, dep. 07/05/2010), n.11195

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 31268-2005 proposto da:

FINTECNA FIN SETTORI IND SERVIZI SPA, P. IVA (OMISSIS), in

persona del legale rapp.te p.t. elettivamente domiciliata in ROMA,

VIA A. BERTOLONI 44, presso lo studio dell’avvocato GRECO MASSIMO,

che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

C.C.A., + ALTRI OMESSI

elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA AMITERNO 3, presso lo studio dell’avvocato

NOTARMUZI STEFANO, che lo rappresenta e difende anche se stesso;

– controricorrenti –

e contro

C.R., + ALTRI OMESSI

;

– intimati –

sul ricorso 827-2006 proposto da:

D.M., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, PIAZZA BAINSIZZA 10 presso lo studio dell’avvocato MORRONE

PIETRO, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente e ric. incidentale –

contro

C.C.A., + ALTRI OMESSI

elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA AMITERNO 3, presso lo studio dell’avvocato

NOTARMUZI STEFANO, che li rappresenta e difende anche se stesso;

– controricorrenti –

e contro

C.R., + ALTRI OMESSI

;

– intimati –

avverso la sentenza n. 4211/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 05/10/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

25/03/2010 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;

udito l’Avvocato GRECO Massimo, difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso principale, eccepisce il deposito

della memoria da parte dell’Avvocato NOTARMUZI;

udito l’Avvocato NOTARMUZI Stefano, difensore dei resistenti e

ricorrenti incidentali che ha chiesto il rigetto del ricorso e

l’accoglimento delle proprie difese;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FEDELI Massimo che ha concluso per il rigetto del ricorso principale

e rigetto dell’incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto regolarmente notificato in data 10.12.1998 C.R. ed altri 84 condomini dell’edificio sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio avanti al tribunale di Roma, l’IRI spa per sentirsi accertare e dichiarare che essi attori, quali condomini del predetto stabile, erano gli unici ed esclusivi proprietari del locale guardiola e del retrostante appartamento del portiere siti in Roma, nello stabile in questione e, specificamente, nell’androne d’ingresso prima porta a sinistra, censiti al N.C.E.U. di (OMISSIS). Sostenevano gli attori in specie che il menzionato appartamento era di uso comune, essendo stato sempre destinato ad abitazione del portiere fin dagli anni 60;

che l’appartamento non era compreso tra le tabelle millesimali di proprietà; che il condominio aveva sempre provveduto a pagamento dei relativi oneri condominiali ordinari e straordinari; che infine lo stesso immobile era stato oggetto di un preliminare di compravendita nel (OMISSIS), con D.M.; allora portiere dei condominio.

Si costituiva in giudizio l’IRI (già proprietaria dell’intero stabile) contestando la domanda attrice, sostenendo che l’appartamento rivendicato non era condominiale e che lo stesso era stato concesso in comodato alo stesso D., indipendentemente da fatto che questi fosse il portiere dello stabile; deduceva che era invece di proprietà del condominio un altro, distinto appartamento, più piccolo, adibito fin dall’origine dall’IRI (quando era proprietaria dell’intero complesso), ad abitazione del portiere, destinazione che tuttora era attestata da relativo certificato catastale.

Interveniva volontariamente in giudizio i D., opponendosi alla domanda attorea, di cui chiedeva il rigetto e confermando di aver goduto dell’appartamento oggetto per cui è causa, esclusivamente a titolo di comodato. Previo espletamento della CTU. Il tribunale di Roma, con sentenza depos. in data 6.8.03, rigettava la domanda attrice per quanto riguardava l’appartamento in questione, riconoscendo Sa natura condominiale del solo antistante locale guardiola. Secondo il tribunale non era invocabile nella fattispecie la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. nè era stata allegata la prova della destinazione dell’appartamento de quo ad abitazione de portiere.

Avverso la predetta sentenza gli attori soccombenti proponevano appello, rivendicando la proprietà dell’immobile in questione; si costituivano in giudizio la Spa FINTECNA (che aveva nel frattempo incorporato l’IRI spa) ed il portiere D., insistendo per il rigetto dell’impugnazione. L’adita Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4211 depositata il 5.10.2005 accoglieva l’appello e, in riforma della decisione impugnata, dichiarava che l’alloggio del portiere con relativa guardiola era quello oggetto della rivendica dei condomini, autorizzando le relative volture e trascrizioni, con la condanna degli appellati al pagamento delle spese del doppio grado. La Corte romana, premesso che la presunzione di comunione operava in presenza della destinazione di fatto dell’appartamento al servizio comune dell’originario proprietario prima della vendita frazionata, riteneva – in considerazione della situazione dei luoghi e sulla scorta degli accertamenti esperiti dal CTU – che l’appartamento funzionalmente e strutturalmente destinato ad alloggio del portiere dall’originario proprietario, fosse proprio quello oggetto di causa e non quello più “piccolo”, come sostenuto dagli appellanti. Ricorre per la cassazione di tale decisione Spa FINTECA sulla base di 3 motivi; resistono con controricorso alcuni dei condomini intimati; ha proposto ricorso incidentale il D., sulla base di 2 mezzi. Le parti,infine hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre riunire i ricorsi.

Passando all’esame del ricorso principale, l’esponente, con si primo motivo denunzia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c.; rileva che, in virtù del principio di presunzione di condominialità espresso da tale norma, l’appartenenza del bene al condominio, in difetto di titolo idoneo, è determinata dalla destinazione ad esso impressa dall’originario proprietario dell’intero stabile; per vincere tale presunzione di condominialità sono necessari elementi certi e sicuri nè può ricorrersi, per via induttiva, a meri indizi. Ciò premesso, ad avviso della ricorrente, siffatto principio è stato travisato dal giudice d’appello, che, nella fattispecie ha desunto la condominialità del cespite partendo da semplici elementi indiziari e da fatti e circostanze non univoci e non concludenti e comunque non indicativi della volontà dell’originario costruttore di destinare al servizio dell’intero stabile, quale alloggio de: portiere, l’appartamento più grande in sostituzione di quello più piccolo adibito ab origine a soddisfare tale specifica esigenza.

Con il 2^ motivo del ricorso, l’esponente denunzia il difetto e la contraddittorietà della motivazione.

Osserva che il giudice d’appello ha disatteso in parte le conclusioni del C.T.U. che in realtà non era riuscito ad individuare l’appartamento del portiere; ha poi estrapolato dalle stesso elaborato peritale un argomento di carattere storico (effettuazione dei lavori di accorpamento della guardiola all’appartamento) per dedurne un’indimostrata volontà dell’IRI di destinare l’appartamento grande ad abitazione del portiere. Viene in specie censurata la decisione impugnata per non avere adeguatamente considerato che lo stesso CTU aveva evidenziato come nei progetto originario dell’edificio, approvato dal Comune di Roma il 16.9.1946 l’appartamento minore era destinato ad abitazione del portiere e come tale veniva accatastato in data (OMISSIS); e che inoltre il giudice a quo non aveva adeguatamente considerato che TIR ed il portiere D. avevano concluso un contratto di comodato.

Le censure suddette – stante la loro evidente connessione – possono essere trattate congiuntamente e sono entrambe infondate. Premesso che le stesse doglianze non rispettano il criterio dell’autosufficienza sia per quanto riguarda la C.T.U. (che si assume male interpretata dal giudice) che il contratto di comodato sopra richiamato, si rileva che la Corte territoriale ha fondato il suo convincimento sulla base di una corretta valutazione di tutti gli elementi probatori acquisiti, di cui ha dato conto nella motivazione puntuale e congrua immune da vizi logici e giuridici, quindi non censurabile in sede di legittimità. Al riguardo questa S.C. ha ribadito che “… costituisce valutazione in fatto, sottratta al giudizio di iegittimità ove adeguatamente motivata, l’accertamento da parte del giudice di merito relativo al fatto che un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini …”, ( Cass. Sez. 2, n. 2943 del 16/02/2004).

Nella fattispecie, la Corte romana, ha invero correttamente considerato che il cespite era stato sempre utilizzato come alloggio destinato al portiere fin dal (OMISSIS), quando l’IRI, proprietaria allora dell’intero stabile, aveva ceduto le singole unità immobiliari agli attuali condomini, realizzando in tal modo il frazionamento dell’edificio e così imprimendo all’appartamento di maggiore estensione l’inequivoca destinazione a portineria ed alloggio del portiere. La Corte territoriale si è dunque conformata alla giurisprudenza di questa S.C. secondo cui per stabilire se un’ unità immobiliare situata in un condominio è comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 2, perchè destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto … (Cass. Sez. 2, n. 11996 del 26/11/1998). Peraltro ha ancora puntualmente rilevato il giudice a quo che “dagli atti di compravendita non risulta alcuna espressa riserva di proprietà nè una tale riserva può indirettamente desumersi dal contesto degli stessi”. Lo stesso giudicante ha poi ritenuto irrilevante l’originaria destinazione catastale a portineria dell’appartamento più piccolo, aderendo alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui “…per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’art. 1117 cod. civ., non sono sufficienti il frazionamento – accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2670 del 23/02/2001). Nè infine il giudice ha trascurato di valutare il contratto di comodato richiamato, ritenendolo irrilevante ed inconferente ai fini che qui interessano, potendo al più denotare ” …un’irrilevante riserva mentale da parte degli organi rappresentativi dell’IRI e della Fintecna”.

Infine con il 3^ motivo, l’esponete denunzia la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., assumendo che l’onere della prova della condominialità (di comunione legale pro-indiviso) dell’alloggio per cui è causa gravava sui condomini in revindica, i quali, a suo avviso, non avevano provato la sussistenza de titolo di proprietà nè dell’effettiva destinazione del bene a uso comune condominiale nè “potendosi ritenere soddisfatto tale onere probatorio dal costituto relativo ai lavori di ristrutturazione del (OMISSIS)”.

La censura è infondata, perchè in realtà, con essa non si fa questione di riparto dell’onere della prova ma di non condivisa valutazione delle risultanze processuali da parte del giudice di merito, introducendosi questioni di fatto incensurabili in sede di legittimità.

A questo riguardo, non appare inutile ricordare che, questa S.C. ha stabilito che, “… per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 cod. civ. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la reivindicatio la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (Cass. n. 15372 del 01/12/2000).

Passando all’esame del ricorso incidentale proposto dall’ A. lo stesso è manifestante inammissibile per evidente carenza d’interesse del medesimo, che è terzo rispetto alla controversia in esame che verte unicamente sulla natura condominale o meno dell’appartamento da lui occupato in forza di un mero rapporto obbligatorio scaturente dal più volte ricordato contratto di comodato.

Conclusivamente deve essere rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile quello incidentale. Le spese processuali la soccombenza seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile quello incidentale; condanna ciascuno dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 2000,00 per onorario, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 25 marzo 2010.

Depositato in Cancelleria il 7 maggio 2010