Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11181 del 08/05/2017

Cassazione civile, sez. II, 08/05/2017, (ud. 14/03/2017, dep.08/05/2017),  n. 11181

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5977-2013 proposto da:

R.F., (OMISSIS), R.V. (OMISSIS), elettivamente

domiciliate in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentate e difese dall’avv. NICOLA PISCOPO;

– ricorrenti –

contro

VERFINA SRL, (OMISSIS), IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SUSA 1, presso lo studio

dell’avvocato IDA DI DOMENICA, rappresentata e difesa dall’avvocato

NOBILE RANIERI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 16/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 17/01/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

14/03/2017 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso;

udito l’Avvocato Piscopo Nicola difensore delle ricorrenti che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso; R.N. difensore della

controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

R.V. – proprietaria, in comune di (OMISSIS), di un terreno edificabile di circa 400 metri quadri, con sovrastante fabbricato, catastalmente identificato dalle particelle frazionate (OMISSIS), vendutole dalla società Ceris s.r.l. con atto notar L.I. (OMISSIS) – e R.F. proprietaria, in comune di (OMISSIS), di un terreno edificabile di circa 662 metri quadri, con sovrastante fabbricato, catastalmente identificato dalle particelle frazionate (OMISSIS), vendutole dalla medesima società Ceris s.r.l. con atto notar L.I. (OMISSIS) – ricorrono contro la suddetta società Ceris s.r.l., oggi Verfina s.r.l., per la cassazione della sentenza con cui la corte d’appello di L’Aquila, confermando la sentenza del Tribunale di Lanciano, ha rigettato la domanda di risarcimento danni da loro proposta nei confronti della Ceris s.r.l. per avere questa consegnato loro terreni di estensione inferiore rispetto a quella indicata nei rispettivi atti di compravendita; ciò in quanto parte dei terreni compra-venduti erano stati dichiarati caduti in proprietà dei terzi M. e Ma., per effetto di usucapione, con sentenza del tribunale di Lanciano numero 681/96.

La corte territoriale – ritenuto che i menzionati atti notarili costituissero mera formalizzazione, ai fini della trascrizione nei registri immobiliari, di due precedenti scritture private immediatamente produttive di effetti traslativi, redatte, con riferimento al terreno acquistato da R.F., il (OMISSIS) tra la Ceris e il di lei marito P.L. (per se stesso o persona da nominare) e, con riferimento al terreno acquistato da R.V., il (OMISSIS) tra la Ceris e le sig.re Vincenza e R.F. (per se stesse o persona da nominare) – ha rigettato le pretese risarcitorie delle attrici, argomentando che tanto nelle scritture private quanto nei successivi rogiti i terreni venivano espressamente trasferiti a corpo e le relative misure erano indicate in via approssimativa, come desumibile dall’uso della preposizione “circa”.

Il ricorso si articola in sei motivi.

Col primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione da parte della corte d’appello degli artt. 1372, 1402, 1405 e 2644 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in cui la corte territoriale sarebbe incorsa nell’attribuire agli atti notarili del 1993 con cui la Ceris vendette alle sorelle R. i terreni in questione la portata di una mera riproduzione, per atto pubblico, delle scritture private del (OMISSIS), del (OMISSIS), ai fini della trascrizione nèi registri immobiliari.

Col secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, o in subordine il vizio di motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in cui la corte sarebbe incorsa perchè, affermando la coincidenza tra le scritture private e l’atto pubblico successivo, avrebbe necessariamente accertato l’intervenuta electio amici da parte di chi risultava acquirente nelle scritture private in favore di chi risultava acquirente nei rogiti; senza che ciò fosse stato in alcun modo provato nel corso del giudizio.

Col terzo motivo di ricorso si lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1538, 1480 e 1484 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; secondo le ricorrenti la corte avrebbe errato nell’inquadrare la fattispecie nell’ambito della disciplina della vendita a corpo, mentre si tratterebbe di un caso di evizione parziale, poichè all’epoca dei rogiti ((OMISSIS)) l’usucapione a favore dei signori M. e Ma. era già maturata, essendo il possesso di costoro iniziato nel 1972.

Col quarto motivo di ricorso si lamenta l’omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa fatti decisivi per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Col quinto motivo si lamenta la violazione degli artt. 1376 e 1476 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, in cui la corte d’appello sarebbe incorsa valorizzando la circostanza della avvenuta consegna dei terreni dalla Ceris alle acquirenti; in tal modo, secondo le ricorrenti, la corte abruzzese avrebbe sostanzialmente attribuito l’effetto traslativo alla consegna della cosa venduta, come se la vendita fosse un contratto reale e non consensuale. Col sesto motivo si lamenta la violazione dell’art. 1480 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, in cui la corte territoriale sarebbe incorsa ritenendo, quale oggetto prevalente del contratto, il fabbricato e non il terreno circostante e da tanto traendo la conseguenza che nella specie non si sarebbe verificata I’ evizione lamentata dalle attrici.

La Verfina s.r.l. ha resistito con controricorso.

La causa è stata discussa alla pubblica udienza del 14.3.17, per la quale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

I primi due motivi possono essere trattati congiuntamente per la loro intima connessione.

Le ricorrenti in sostanza sostengono che la corte d’appello avrebbe errato nell’attribuire agli atti notarili del 1993, con cui la Ceris vendette alle sorelle R. i terreni in questione, la portata di una mera riproduzione per atto pubblico, ai fini della trascrizione nei registri immobiliari, di atti di compravendita definitivi già perfezionatisi con le scritture private del (OMISSIS) del (OMISSIS). In tal modo, si argomenta nel ricorso, la corte abruzzese avrebbe erroneamente anticipato il trasferimento dei terreni de quibus dalla Ceris alle sorelle R. ad epoca anteriore alla maturazione dell’usucapione di alcune porzioni dei detti terreni in favore dei terzi M. e Ma., con quanto da ciò discende in termini di qualificazione giuridica della vicenda dedotta in giudizio e della domanda della attrici.

In proposito, nel primo mezzo di gravame si sottolinea, per un verso, la non identità tra le parti acquirenti delle scritture private del (OMISSIS) ( P.L.) e del (OMISSIS) ( F. e R.V.) e le parti acquirenti dei rogiti del (OMISSIS) ( R.F. nel rogito rep. (OMISSIS), relativo al terreno già oggetto della scrittura del (OMISSIS), e R.V. nel rogito rep. (OMISSIS), relativo al terreno già oggetto della scrittura del (OMISSIS)) e, per altro verso, la mancanza di prova dell’avvenuta electio amici da parte dei soggetti che rivestivano la qualità di acquirenti nelle scritture private del (OMISSIS) e del (OMISSIS) in favore dei soggetti che acquistarono i terreni con gli atti pubblici del (OMISSIS). Nel secondo mezzo di gravame si censura l’assenza di motivazione sulla circostanza – necessariamente presupposta dalla decisione impugnata – del compimento della suddetta electio amici.

I motivi sono ammissibili e complessivamente fondati.

Quanto all’ammissibilità, la stessa è stata contestata dalla contro ricorrente sul rilievo che la questione della mancata dimostrazione della electio amici da parte dei soggetti che rivestivano la qualità di acquirenti nelle scritture private del (OMISSIS) e del (OMISSIS), in favore dei soggetti che acquistarono i terreni con gli atti pubblici del (OMISSIS), non era stata proposta nel giudizio di merito, cosicchè la stessa risulterebbe sollevata per la prima volta in sede di legittimità.

Il rilievo non può essere condiviso.

Se infatti è vero che la questione della mancanza della electio amici non risulta trattata nella sentenza gravata, ciò tuttavia non implica l’inammissibilità della censura con cui le ricorrenti, lamentano violazione della disciplina dell’efficacia soggettiva del contratto (art. 1372 c.c.) in cui la corte territoriale sarebbe incorsa attribuendo alla scrittura del (OMISSIS), stipulata dalla Ceris e dal P., l’effetto di trasferimento del terreno a R.F. ed alla scrittura del (OMISSIS), stipulata dalla Ceris e da V. e R.F., l’effetto di trasferimento dell’intera proprietà del terreno alla sola R.V..

Il riferimento svolto nel primo mezzo di gravame alla mancata dimostrazione dell’avvenuta electio amici da parte del P. nei confronti di R.F. (quanto al terreno oggetto del rogito rep. (OMISSIS)) e da parte di R.F. nei confronti di R.V. (quanto alla quota del 50% del terreno di cui al rogito rep. (OMISSIS)) non pone una questione non trattata in sede di merito, in quanto non è destinato a sorreggere la censura proposta dal ricorrente con il mezzo di ricorso in esame (la quale si fonda direttamente sull’autonomo rilievo della divergenza tra i soggetti indicati come acquirenti nelle scritture del (OMISSIS) e del (OMISSIS) ed i soggetti nei cui confronti l’impugnata sentenza afferma che dette scritture avrebbero prodotto effetti traslativi) ma si limita a denunciare una deficienza argomentativa della sentenza gravata (ulteriormente stigmatizzata nel secondo mezzo di gravame), indicando una questione che sarebbe stata la corte territoriale a dover porre per giustificare l’affermazione dell’immediato effetto traslativo delle scritture del (OMISSIS) e del (OMISSIS) in favore di soggetti diversi da quelli che in tali scritture rivestivano la posizione di acquirenti.

Quanto alla fondatezza, è evidente il salto logico, oltre che la violazione della regola per cui il contratto produce effetti tra le parti, che la corte territoriale ha compiuto nell’attribuire ad una scrittura sottoscritta, quale acquirente, da P.L. immediata efficacia traslativa del terreno dedotto in contratto in favore di R.F. e nell’attribuire ad una scrittura sottoscritta, quali acquirenti, da F. e R.V. immediata efficacia traslativa dell’intera proprietà del terreno dedotto in contratto in favore di R.V..

I primi due motivi di ricorso vanno quindi accolti; da tale accoglimento deriva l’assorbimento degli altri motivi di ricorso, perchè l’intero impianto argomentativo della sentenza gravata si fonda sul presupposto della anticipazione dell’effetto traslativo dei terreni de quibus in favore delle sorelle R. dall’anno (OMISSIS) (in cui furono stipulati i rogiti) agli anni (OMISSIS), per quanto riguarda R.F., e (OMISSIS), per quanto riguarda R.V..

La sentenza gravata va quindi cassata con rinvio alla corte territoriale, che ricostruirà la vicenda negoziale dedotta in giudizio attenendosi al principio che, a mente dell’articolo 1372 c.c., il contratto produce effetti tra le parti.

PQM

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso, dichiara assorbiti gli altri e cassa la sentenza gravata; rinvia alla corte di appello dell’Aquila, in altra composizione, che regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 14 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 8 maggio 2017