Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1117 del 21/01/2014


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Civile Sent. Sez. 3 Num. 1117 Anno 2014
Presidente: PETTI GIOVANNI BATTISTA
Relatore: CARLEO GIOVANNI

SENTENZA
sul ricorso 8239-2008 propQstg d –

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M~A

CARM_ELA

buNNCRJ1DqgsP9230,

elettivamente domiciliata ex lege in ROMA, presso la
CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e
difesa dall’avvocato GIOTTA TOMMASO, giusta delega in
atti;
– ricorrente –

2013
2070

contro

DE SANTIS GUIDO FULVIO DSNGFL66P15A662J, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA CASSIA 530, presso lo studio
dell’avvocato MASCI GIORGIO, rappresentato e difeso

Data pubblicazione: 21/01/2014

dall’avvocato LOIACONO LEONARDO giusta delega in atti;
– controricorrente nonchè contro

DE SANTIS CHIARA PATRIZIA,

DE SANTIS SUSANNA,

SANTORSOLA FILOMENA, DE SANTIS ROSSELLA, DE SANTIS

– intimati –

avverso la sentenza n. 1141/2007 della CORTE D’APPELLO
di BARI, depositata il 16/11/2007 R.G.N. 1141/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 08/11/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI
CARLEO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. PIERFELICE PRATIS che ha concluso per
il rigetto del ricorso.

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LAURA;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 1972 Cantore Nicola rilevava in locazione dall’assegnatario
provvisorio De Santis Ugo un alloggio sito nello stabile “ex
Gescal” costruito in Noicattaro (via Colletta 8) dalla coop.
edilizia Incedit. Nel maggio 1976 la cooperativa decideva

invitava il Cantore a pagare la “pigione” al legale della
stessa Cooperativa. Nel maggio 1977 la stessa cooperativa
surrogava nell’assegnazione dell’alloggio il socio escluso con
tale Susca Giovanni. Quest’ultimo adiva

per il rilascio il

Conciliatore di Noicattaro che con sentenza n.

7/1980

disattendeva la pretesa attrice. Nelle more la famiglia
Cantore/Sciannameo continuava a pagare la pigione alla
cooperativa Incedit che il 5/12/1997 assegnava definitivamente
l’appartamento agli eredi di De Santis Ugo morto nel 1986 . Con
lettera dell’1.4.1999 gli eredi De Santis disdettavano il
contratto per la scadenza del 31/12/1999 e con atto
dell’8/4/2000 intimavano a Sciannameo Carmela, subentrata al
marito, sfratto per finita locazione citandola contestualmente
a compartire per la convalida dinanzi al Tribunale di Bari
sez. Rutigliano. L’intimata nel costituirsi resisteva alla
domanda di rilascio denunciando la nullità del contratto di
locazione del 1972 e dell’atto d’assegnazione del 1997 per
violazione delle norme in materia d’edilizia economica e
popolare. Il Tribunale adito accoglieva la domanda attrice e
condannava la Sciannameo a rilasciare l’alloggio. Avverso

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l’esclusione del socio De Santis e, con missiva del 2/2/1977,

tale decisione la Sciannameo proponeva appello ed in esito al
giudizio, in cui si costituivano Santorsola Filomena, De Santis
Enrico, De Santis Guido e De Santis Laura proponendo altresì
appello incidentale con cui chiedevano la condanna
dell’appellante principale ex art.96 cpc, la Corte di Appello

rigettava le impugnazioni e provvedeva al governo delle spese.
Avverso la detta sentenza la Sciannameo ha proposto ricorso
per cassazione articolato in due motivi. Resiste De Santis
Guido Fulvio con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, deducendo la “nullità della locazione
originaria, l’inesistenza della locazione proseguita o
rinnovata (come da lettera del 2.2.1977 alla Cooperativa
Incedit), la violazione e la falsa applicazione delle regole di
ermeneutica contrattuale di cui agli artt.1362 e ss applicabili
agli atti unilaterali ex art.1324 cc, la nullità della
locazione risalente alla lettera del 2.2.1977 di cui sopra per
violazione di norme imperative di legge ex art.1418 e ss cc in
relazione ai T.U. 1165/1938, art.111″ la ricorrente ha
censurato la sentenza impugnata per aver la Corte di merito
interpretato erroneamente la lettera sopra citata nella parte
in cui ha ritenuto che avesse rappresentato un’autorizzazione
ex post alla prosecuzione del rapporto locatizio originario
ovvero una sua rinnovazione, trascurando che al fine di sanare
l’irregolarità iniziale sarebbe stata necessaria l’approvazione

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di Bari con sentenza depositata in data 16 novembre 2007

ministeriale. In effetti, la domanda proposta dagli intimanti,
basata su un titolo contrattuale, andava rigettata perché il
rapporto locativo non era valido. Ha quindi concluso il motivo
di impugnazione con i seguenti quesiti di diritto: ” Dica la
Corte adita se esista o non esista un contratto di locazione,
originato dalla lettera del 2.2.1977 della

Cooperativa Incedit. Dica la Corte,nel caso decidesse per la
giuridica esistenza del contatto di locazione di cui innanzi,
se detto contratto in assenza delle autorizzazioni
amministrative richieste dal t.u. e.r.p. sia o meno valido.
Dica pertanto la Corte se, nel caso di invalidità del contratto
di locazione de quo gli intimanti in prime cure avessero titolo
per adire l’A.G.O. con azione di sfratto/licenza per finita
locazione trattandosi di una tipica azione contrattuale fondata
in tesi su di un contratto inesistente e/o nullo”.
La censura, fondata sulla pretesa nullità del contratto di
locazione, originato dalla lettera del 2.2.1977 con cui la
Cooperativa Incedit invitava il Cantore a pagare la “pigione”
al legale della stessa Cooperativa, è inammissibile per un
duplice ordine di ragioni, ed in primo luogo, per difetto di
correlazione con la ratio decidendi della sentenza impugnata.
Ed invero, le ragioni della decisione della Corte di merito si
fondano essenzialmente sulla considerazione che sul punto
dell’avvenuta valida formazione di un rapporto locativo tra la
Sciannameo e la stessa Cooperativa, si era ormai formato il
giudicato interno. Ciò, in quanto

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il primo giudice aveva

inter partes,

espressamente statuito che, a partire dal 1977 si era
validamente instaurato un rapporto di locazione tra la
Sciannameo e la Cooperativa e su tale punto nessun rilievo era
stato mosso dalle parti. (v.pag.4 della sentenza)
Con la conseguenza che ogni questione, riguardante la necessità

contrattuale successivamente sorto in capo agli eredi di De
Santis Ugo, divenuti il 5/12/1997 assegnatari
dell’appartamento, era ormai definitivamente preclusa e non
poteva essere posta nuovamente in discussione.
Ciò posto, appare di ovvia evidenza l’inammissibilità della
censura

de qua,

la quale viene a riproporre l’esame di

questioni (la validità del contratto di locazione concluso con
la Cooperativa Incedit; il possesso in capo agli eredi del De
Santis della qualità di locatori) da ritenersi ormai precluse
nonchè a sollecitare a questa Corte una ulteriore, e non
consentita, rivalutazione di una situazione giuridica ormai
definitivamente accertata, senza porsi, neppure minimamente, in
correlazione con le ragioni su cui è fondata la sentenza

dell’approvazione ministeriale e della validità del titolo

impugnata.
In secondo luogo,

l’inammissibilità deriva dall’assoluta

inconferenza del richiamo fatto dalla ricorrente alla pretesa
violazione e falsa applicazione delle regole di ermeneutica
contrattuale di cui agli artt.1362 e ss applicabili agli atti
unilaterali ex art.1324 cc., posto che il riferimento alle
norme indicate presuppone un’interpretazione dei documenti

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Pi

prodotti in giudizio – e della volontà delle parti in essi
trasfusa – che sia avvenuta in violazione di uno dei criteri
di ermeneutica contrattuale mentre, nel caso di specie,
l’erroneità dell’interpretazione consisterebbe invece, come si
evince dallo stesso contenuto della doglianza, in un’erronea

merito alla validità dell’autorizzazione ex

post,

data nella

lettera del 2.2.1977 dalla Cooperativa Incedit, alla
prosecuzione/rinnovazione del rapporto locatizio, ed in merito
alla sua pretesa efficacia sanante dell’invalidità originaria
del contratto. L’incongruenza del riferimento normativo
invocato evidenzia l’inammissibilità della censura.
Passando alla seconda doglianza, articolata sotto il profilo
della nullità del contratto di vendita-assegnazione per
violazione di norme imperative di legge. Omessa pronuncia sul
punto da parte del giudice di appello: travisamento della
domanda; violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c p.c.,
deve rilevarsi che la censura si fonda sulla premessa che, al
momento della stipula del passaggio in proprietà dell’atto di
assegnazione, relativo all’appartamento de

quo,

gli eredi De

Santis erano già titolari di due appartamenti siti in
territorio di Bari, onde la nullità dell’assegnazione, con la
conseguenza che gli stessi non potevano vantare alcun diritto
sull’appartamento. Il giudice d’appello, peraltro, aveva omesso
di “rispondere alla domanda proposta dall’appellante, volta ad

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valutazione in diritto, da parte della Corte di appello, in

accertare, sia pure

incidenter tantum,

la nullità del titolo

traslativo della proprietà in capo agli appellati”
La censura è infondata

in entrambi

i

suoi profili.

Innanzitutto, vale la pena di segnalare che la Corte di merito,
con riferimento specifico alla pretesa nullità del titolo

espressamente statuito: ”

né vale per la conduttrice invocare

l’asserita illegittimità dell’assegnazione definitiva
dell’alloggio fatta nel 1997 dalla cooperativa agli eredi De
Santis. Le regole sulle modalità di assegnazione e/o sulla
decadenza dell’assegnatario sono previste dalla legislazione
sull’edilizia economica e popolare e sulle cooperative a
contributo statale per finalità d’esclusivo interesse pubblico
e, pertanto, possono essere fatte valere soltanto dal soggetto
che tali finalità istituzionalmente persegue (v.Cass. n.11280
del 16.11.1993 e 9813 09/10/1997) e cioè dal proprietario degli
immobili destinati alla assegnazione; non anche da qualsiasi
altro soggetto e, tanto meno, dai conduttori, che per opporsi
alla domanda di rilascio dell’assegnatario non potrebbero
eccepire la decadenza di quest’ultimo dalla assegnazione o
l’illegittimità dell’assegnazione medesima, senza con ciò
riconoscere d’avere essi stessi perduto il diritto al godimento
dell’immobile in esito al venir meno del corrispondente diritto
del loro dante causa (Cass.n.12781 del 22.12.1998 in
motivazione). Non è sufficiente, secondo la S.C., che il
conduttore convenuto deduca la ricorrenza di situazioni

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traslativo della proprietà in capo agli appellati, ha

implicanti

per

l’attore

la

decadenza

o

la

revoca

dell’assegnazione in quanto le predette situazioni, fino a
quando non venga disposta la decadenza o la revoca da parte
dell’organo competente, non possono interferire sulla posizione
di diritto soggettivo spettante all’assegnatario (Cass. n.529
(v.pag. 6 della

sentenza impugnata).
Il percorso argomentativo riportato non merita censura alcuna
in quanto i principi di diritto espressi dai giudici di merito
sono perfettamente in linea con il consolidato orientamento di
questa Corte, dal quale non vi è motivo di discostarsi
Quanto alla presa violazione dell’art.112 cpc, giova aggiungere
che, per integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia,
non è sufficiente la mancanza di una espressa statuizione del
giudice, occorrendo invece la totale assenza del provvedimento
che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto.
Tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata
in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne
comporti comunque il rigetto in forza di una statuizione sia
pure implicita.
Considerato che la sentenza impugnata appare esente dalle
censure dedotte, ne consegue che il ricorso per cassazione in
esame, siccome infondato, deve essere rigettato.
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla
rifusione delle spese di questo giudizio di legittimità,
liquidate come in dispositivo, alla stregua dei soli parametri

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del 27.1.1986; Sez.Un. n.760 del 27/01/1983)

di cui al D.M. n.140/2012 sopravvenuto a disciplinare
compensi professionali.
P.Q.M.
La Corte

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al

pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida

oltre accessori di legge, ed C 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma in camera di Consiglio in data 8.11.2013

in complessivi 2.200,00 di cui C 2.000,00 per compensi,

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