Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11034 del 27/05/2016

Civile Sent. Sez. 2 Num. 11034 Anno 2016
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: FALABELLA MASSIMO

SENTENZA

sul ricorso 3990-2011 proposto da:
CARA GIOVANNI CRAGNN67M14H5010, ALLOCCA AGRIPPINA
LLCGPP37D67E997J, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA ATTILIO REGOLO 12-D, presso lo studio
dell’avvocato ITALO CASTALDI, che li rappresenta e
difende;
–

2015

ricorrenti

–

contro

2477

ALLEGRETTI

PIERA LLGPRI64L61H501G,

MENNA MACIOCE

CATERINA MNNCRN34E43D3310, MAIOLO MARIA TERESA ANNA
MLAMTR48E49D440L,

ALLEGRETTI PAOLA

LLGPLA64L61R501U,

Data pubblicazione: 27/05/2016

elettivamente domiciliati

in ROMA, VIA FABIO MASSIMO

72, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO PICCOLO,
che li rappresenta e difende;
– controricorrenti nonchè contro

BRACCIANO 10 ROMA;
–

intimati

–

avverso la sentenza n. 4485/2010 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 03/11/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 18/12/2015 dal Consigliere Dott. MASSIMO
FALABELLA;
udito l’Avvocato CASTALDI

Italo,

difensore dei

ricorrenti che ha chiesto raccoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato PICCOLO Antonio,

difensore dei

resistenti che ha depositato n.2 avvisi di ricevimento
notifica, si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. RICCARDO FUZIO che ha concluso per

raccoglimento del ricorso.

BIANCHINI NILO, DE SANTIS CHIARA, CONDOMINIO VIA

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 29 maggio 1992
Macioce Menna Caterina deduceva di essere proprietaria

acquistato in comunione con il marito Macioce Ugo, poi
deceduto, e che con delibera del 26 settembre 1980
l’assemblea condominiale aveva concesso l’utilizzazione
di alcune piazzole per il parcheggio dei veicoli a dei
condomini, tra cui la medesima attrice e suo marito.
Poiché nel verbale di assemblea del 29 aprile 1992
l’amministratore del condominio era stato invitato ad
accertare eventuali abusi, sul presupposto che la
predetta delibera fosse illegittima, Caterina Menna
Macioce conveniva in giudizio il Condominio perché si
dichiarasse la nullità del verbale di assemblea del
1992 e perché si accertasse la legittimità dell’uso del
posto macchina, come deliberato dall’assemblea nel
1980.
Il Condominio si costituiva in giudizio deducendo
che il verbale di assemblea approvato da ultimo non
avesse alcun valore e concordava con l’attrtce circa la
validità della suddetta delibera relativa ai posti
auto.
In seguito,

con citazione notificata il 25

novembre 1995 Alocca Agrippina e Cara Giovanni
3

di un appartamento sito in Roma, via Bracciano 10,

convenivano in giudizio il Condominio di via Bracciano
10, oltre che De Santis Chiara, Macioce Menna Caterina,
Angelini Elvira e Maiolo Maria Teresa Anna chiedendo –

dichiararsi a loro inopponibile, oltre che nulla, la
delibera assembleare del 26 settembre 1980, nonché
illegittimo l’uso esclusivo del parcheggio di spazi
condominiali da parte dei convenuti, uve non
coincidenti con quelli attribuiti negli atti di
compravendita.
A seguito della riassunzione della seconda causa
avanti al Tribunale di Roma, posto che la medesima era
stata proposta avanti al Pretore, dichiaratosi
incompetente, i due giudizi venivano riuniti ed era
disposta l’integrazione del contraddittorio nei
confronti di Allegretti Paola e Piera, proprietarie
dell’appartamento occupato dalla madre Cecilia De
Santis.
11 Tribunale di Roma accertava che le aree a
cortile e il giardino risultavano di proprietà
condominiale e di uso comune: per conseguenza
affermava – le medesime non potevano essere destinate
al godimento anche di un solo condomino. Rilevava
inoltre che l’assemblea del 29 giugno 1980, con cui era
stato concesso a quattro condomini il diritto di
4

per quanto ancora rileva in questa sede – di

parcheggio esclusivo della loro autovettura, con
esclusione del concorrente diritto degli altri, non era
stata adottata all’unanimità. Concludeva nel senso che

nullità: invalidità, questa, che escludeva la decadenza
per il decorso del termine previsto dall’art. 1137
c.c..
La sentenza era impugnata, con separati atti, da
Elvira Angelini da un lato e da Paola e Piera
Allegretti, Caterina Menna Macioce e Maria Teresa Anna
Maiolo.
La Corte di appello di Roma, con sentenza
pubblicata il 3 novembre 2010 in parziale riforma della
pronuncia gravata, rigettava la domanda proposta da
Agrippina Allocca e Cara Giovanni. La corte
distrettuale dopo aver escluso, con riferimento alla
posizione di Elvira Angelini, che esistesse un atto
scritto che individuasse specificatamente l’area su cui
alla stessa era stato attribuito un diritto reale
limitato, riconosceva che l’assegnazione di uno spazio
a parcheggio nell’area comune del condominio potesse
essere deliberata a semplice maggioranza ex art. 1136
c.c., sempre che non si facesse luogo all’applicazione
di criteri sperequativi. Affermato, quindi, che
l’assegnazione del posto auto in favore della Angelini
5

la delibera stessa dovesse considerarsi affetta la

trovava ragione dell’esigenza di compensare la perdita
– da lei sofferta a seguito della scissione del
condominio originario – di un’area di cui era

adottata fosse valida. La legittimità della delibera
era poi ribadita per motivare l’impugnazione proposta
dalle altre appellanti, precisandosi, al riguardo, che
con riferimento ad esse i già nominati criteri
sperequativi non risultavano provati.
La sentenza è stata impugnata per cassazione da
Agrippina Allocca e Giovanni Cara; i motivi su cui si
articola il ricorso sono quattro. Resistono Maria
Teresa Anna Maiolo, Paola e Piera Allegretti e Caterina
Menna Macioce, che hanno proposto controricorso. I
ricorrenti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo di impugnazione i ricorrenti
denunciano contraddittorietà della motivazione ex art.
360, n. 5 c.c. in ordine all’accertata inesistenza di
un diritto reale dell’appellante Angelini sul posto
auto e alla dichiarata legittimità dell’assegnazione
alla stessa, in uso esclusivo, del posto auto in spazi
comuni. esposto in ricorso che una volta negata, in
favore della predetta Angelini, la costituzione di un
diritto reale, la corte di Roma non avrebbe potuto
6

proprietaria esclusiva, riteneva che la delibera

riconoscere il diritto all’uso esclusivo del posto
auto, dal momento che tale uso non potrebbe essere
qualificato che come diritto reale, soprattutto con

pregiudizio degli altri condomini.
Col secondo motivo si deduce la violazione e
l’errata applicazione dell’art. 1136 c.c. in relazione
all’art. 9 1. n. 122/1989. L’affermazione secondo cui
l’assemblea potrebbe deliberare a semplice maggioranza
l’uso del parcheggio in spazi comuni contrasterebbe con
quanto previsto dalla norma da ultimo indicata, la

quale, nel prevedere che le deliberazioni concernenti
la realizzazione dei parcheggi nelle zone di pertinenza
dei fabbricati urbani sono approvate dall’assemblea del
condominio con la maggioranza prevista dall’art. 1136,
2 ° co. c.c., avrebbe modificato la precedente normativa

che richiedeva al riguardo, l’unanimità dei consensi.
Il terzo motivo lamenta violazione, falsa
applicazione e interpretazione degli artt. 1136 e 1102

c.c..

Secondo quanto dedotto, quest’ultima norma

imporrebbe che sia garantita ai partecipanti della
comunione il paritario uso del bene; nella fattispecie,
invece, i condomini cui non erano stati assegnati
posti auto nella delibera del 26 settembre 1980 si
erano visti privati del diritto di godere di una parte
7

riferimento all’accertata esclusione del godimento in

dell’area di cortile. Né tale esclusione poteva essere
giustificata, secondo i ricorrenti, dalla circostanza
per cui, in base a quanto affermato dalla corte

comunque impugnabile e modificabile: sul punto è stato
sottolineato che l’impugnazione era stata
effettivamente proposta e che la teorica modificabilità
della delibera non si era mai tradotta in un mutamento
dello stato di fatto lamentato.
Col quarto motivo di ricorso è denunciata
violazione falsa applicazione degli artt. 1136 e 1102
c.c., nonché contraddittorietà della motivazione.

La

censura si incentra sui criteri sperequativi che la
corte distrettuale avrebbe impropriamente escluso. La
delibera aveva infatti attuato una vera e propria
discriminazione, assegnando quattro posti macchina non
coperti a soli quattro condomini, vietando il
parcheggio al di fuori degli spazi riservati ubicati
nell’aria di cortile. Oltretutto, si aggiunge, la
sentenza impugnata aveva contraddittoriamente basato la
legittimità della delibera adottata in favore di Elvira
Angelini sulla base di un altro criterio: l’esigenza di

compensare la perdita del diritto di questa – derivante
dalla scissione del condominio originario su di
un’area in proprietà esclusiva che gli era stata
8

capitolina, la delibera in questione risultava essere

attribuita nel contratto di compravendita.

quattro
congiuntamente:

motivi
infatti,

possono
attengono

esaminarsi
tutti

alla

dell’assemblea condominiale che disciplini il godimento
di uno spazio comune (una parte dell’area di cortile)
beneficiando alcuni condomini e svantaggiandone altri.
In linea di principio, è corretta l’affermazione
della corte di merito secondo cui l’assemblea possa
deliberare a semplice maggioranza l’uso a parcheggio di
spazi comuni. In particolare, la delibera assembleare
di destinazione del cortile condominiale a parcheggio
di autovetture

dei singoli condomini, in quanto

disciplina le modalità di uso e di godimento del bene
comune, è validamente approvata con la maggioranza
prevista dall’art. 1136, 5 ° cc. c.c., non essendo
all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi (per
tutte: Cass. 15 giugno 2012, n. 9877; cfr. pure Cass.
29 dicembre 2004, n. 24146; Cass. 8 novembre 2004, n.
21287).
Tuttavia,

la proposizione in tanto vale in quanto

la delibera regolamenti l’uso e il godimento nel senso
di disporre una innovazione diretta al miglioramento,
all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose
comuni a norma dell’art. 1120, l ° co. c.c. (come più
9

contestata legittimità della deliberazione

volte riconosciuto dalla giurisprudenza di questa corte
regolatrice: da ultimo la cit. Cass. 15 giugno 2012, n.
9877). E’ lo stesso art. 1120 a marcare il limite che

un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma
dell’articolo prevede infatti che sono vietate le
innovazioni

– che rendano talune parti comuni

dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche
di un solo condomino”.

Il divieto di tali innovazioni

ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino
veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti
della propria

quota, di parti del condominio che sono

comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva.
Sul punto, la disposizione replica il precetto, di
carattere più generale, dettato in materia di comunione
dall’art. 1102 c.c.: precetto che trae origine dalla
medesima ragione ispiratrice e che fa infatti divieto a
ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti
della comunione di fare parimenti uso della cosa
secondo il loro diritto. In tal modo, deve negarsi che
L’utilizzo che il singolo condomino faccia del bene

comune possa risolversi in una compressione
quantitativa o qualitativa di quello, attuale o
potenziale, degli altri.
Sulla base delle considerazioni che precedono si
10

si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano

deve allora riconoscere che l’assegnazione, in via
esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori,
dunque, da ogni logica di turnazione), di posti

illegittima, in guanto determina una limitazione
dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno
diritto di esercitare sul bene comune (cfr. sul punto

Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004, che ha ritenuto affetta
da nullità l’assegnazione nominativa ai singoli
condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune,
per il parcheggio della seconda autovettura: in detta
pronuncia si è valorizzato il tatto per cui una tale
delibera sottraeva l’utilizzazione del bene comune a
coloro che non possedevano la seconda autovettura).
In sintesi, dunque, la predetta assegnazione è di
per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene:
uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di
un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che
deve essere mantenuto fra tutte le possibili
concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei
partecipanti al condominio. Né può assumere rilevanza,
ai presenti fini, quella “esigenza di compensare” la
perdita del diritto da parte della Angelini sull’area
ad essa attribuita nel proprio contratto di acquisto
(area poi attribuita ad altro condominio a seguito
11

macchina all’interno di un’area condominale sia

,4/Aabakt,

.:41911Ple”,

della scissione di quello originario): una tale
esigenza non poteva difatti essere disciplinata
comprimendo i diritti dei condomini di via Bracciano 10

dell’uso e del godimento ad essi riservato, in ragione
della previsione degli artt. 1102 e 1120, 2 0 co. (ora
40 co.) c.c..
Ha errato quindi la corte territoriale nel
ritenere che la delibera del 26 settembre 1980,
adottata a maggioranza, potesse assegnare l’uso, in via

esclusiva, di posti macchina ad alcuni dei condomini. E
sul punto va rammentato che è nulla (e non soltanto
annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a
maggioranza che approvi una utilizzazione particolare
da parte di un singolo condomino di un bene comune,
qualora tale diversa utilizzazione – senza che sia dato
distinguere tra parti principali

e secondarie

dell’edificio condominiale rechi pregiudizievoli
invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui
(Cass. 28 agosto 1993, n. 9130).
Il ricorso è accolto.

La

sentenza

appellata

va

dunque

cassata.

Decidendo nel merito a norma dell’art. 384, 2 ° co.
c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di
fatto, la Corte dichiara nulla la delibera impugnata,
12

su porzioni di cose comuni, oggetto, come tali,

adottata il 26 settembre 1980.
Ricorrono giusti motivi per compensare le spese di
lite.

La Corte accoglie il ricorso e decidendo nel
merito dichiara nulla la delibera assembleare in data
26 settembre 1980; compensa le spese dell’intero
giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio
della 2″ Sezione Civile, in data 18.12.2015.

P.Q.M.