Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 11033 del 05/05/2017


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Cassazione civile, sez. II, 05/05/2017, (ud. 05/12/2016, dep.05/05/2017),  n. 11033

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8319/2013 proposto da:

M.M.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALETRINA 63, presso lo studio dell’avvocato

MARIO CONTALDI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

RICCARDO RAVIGNANI;

– ricorrente –

contro

L.V., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE

XXI APRILE 12, presso lo studio dell’avvocato ALESSANDRO PIZZINO,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DANIELA

FILIPPINI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2519/2012 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 22/11/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

05/12/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;

udito l’Avvocato RICCARDO RAVIGNANI, difensore del ricorrente, che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato ALESSANDRO PIZZINO, difensore del controricorrente,

che si è riportato alle difese in atti;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MISTRI Corrado, che ha concluso per il rigetto del ricorso, perchè

infondato e per la condanna alle spese.

Fatto

CONSIDERATO IN FATTO

Con citazione notificata il 31.5.2007, L.V., nella qualità di promissario acquirente, evocava in giudizio M.M.A., sostenendo che la scrittura tra essi intercorsa in data (OMISSIS) integrava gli estremi di un contratto preliminare e che, in presenza del mancato adempimento del promittente venditore alla stipula del definitivo, ricorrevano i presupposti per chiedere l’emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c..

Resisteva l’appellante, rilevando che lo scritto non avesse funzione e natura di contratto preliminare, ma di puntazione in trattativa (tant’è vero che le parti avevano previsto la stipula successiva di un contratto preliminare), e che, comunque, dovesse esser rispettata la prelazione agraria degli affittuari insediati su parte dei fondi oggetto di trattativa.

All’esito di un’istruttoria meramente documentale, il Tribunale di Verona, con sentenza n. 2069 del 17.7.2008, disponeva il trasferimento degli immobili oggetto di preliminare subordinatamente al pagamento del prezzo e condannava il convenuto al pagamento delle spese processuali.

Avverso la sentenza proponeva appello il M..

Resisteva il L., contestando la fondatezza dell’avverso gravame e proponendo, a sua volta, appello incidentale sul profilo dell’entità delle spese di lite, poichè liquidate in suo favore senza rispettare la tariffa.

La Corte d’Appello di Venezia, con sentenza n. 2519/2012 del 22.11.2012, ha rigettato sia l’appello principale che quello incidentale, sulla base, per quanto nella presente sede ancora rileva, delle seguenti considerazioni:

a) correttamente il primo giudice aveva ritenuto inutile la prova orale articolata dal M., atteso che la presenza degli affittuari rappresentava un dato già risultante dal preliminare (capo 1), laddove non aveva alcun rilievo probatorio la valutazione personale dell’estensore materiale del preliminare (capo 2);

b) per l’effetto, condivisibilmente il tribunale aveva escluso che il convenuto avesse offerto un’adeguata prova a supporto della sua tesi circa la configurabilità di una semplice puntuazione;

c) dalla lettura dell’atto si evinceva che le parti avevano inteso addivenire alla stipula di un preliminare, alla luce della denominazione (“promessa di vendita”) e della specifica descrizione del bene oggetto di vendita, delle modalità di computo del prezzo e del termine per la stipula del contratto definitivo, laddove l’impegno delle parti a predisporre un “regolare preliminare” aveva lo scopo solo di risolvere aspetti marginali, quali il diritto di prelazione spettante al fittavolo (anche per notificarlo all’avente diritto ai fini della denuntiatio) e le forme di pagamento;

d) la mancata denunzia della vendita ai fini dell’esercizio della prelazione da parte dei fittavoli insediati su parte dei fondi oggetto del preliminare non impediva la stipula di un valido contratto di vendita e, dunque, la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c., bensì esponeva l’acquirente al retratto agrario proposto dall’avente diritto.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso M.M.A., sulla base di sei motivi.

L.V. ha resistito con controricorso.

Nell’approssimarsi dell’udienza hanno depositato, ai sensi dell’art. 378 c.p.c., memorie entrambe le parti.

Diritto

RITENUTO IN DIRITTO

1.Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c. (con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per aver la corte d’appello ritenuto che la scrittura del (OMISSIS) integrasse gli stremi di un contratto preliminare, nonostante le parti si fossero impegnate a stipulare un successivo “regolare” contratto preliminare ed il documento fosse rimasto, per comune loro volontà, nelle mani del tecnico estensore che le aveva assistite (geom. R.), anzichè essere steso, come di prassi, in duplice copia.

1.1. La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale (Sez. U., Sentenza n. 4628 del 06/03/2015).

La pronuncia da ultimo citata ha posto termine ad un contrasto insorto all’interno di questa Corte tra chi riteneva che il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) fosse nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione (Sez. 2, Sentenza n. 8038 del 02/04/2009, conf. Sez. 2, Sentenza n. 19557 del 10/09/2009) e chi sosteneva che un accordo di tal fatta potesse essere valido.

1.2. L’accertamento relativo alla natura dell’accordo stipulato, che si traduce nella interpretazione della volontà negoziale delle parti secondo i criteri di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., implica un apprezzamento demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione immune da vizi logici. In applicazione di tale principio, Sez. 3, Sentenza n. 13067 del 14/07/2004 ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato l’avvenuta conclusione dell’affare nei termini di un contratto preliminare (e non di una mera puntazione) in una proposta d’acquisto, accettata dalla controparte, contenente l’indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente, ancorchè l’accordo stabilisse la data della stipula del “contratto preliminare” davanti al notaio, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un preliminare già concluso.

Qualora il definitivo assetto (su base contrattuale) di interessi tra le parti non si formi immediatamente per mezzo di un unico atto, si possono prospettare tre diverse ipotesi, produttive di differenti conseguenze giuridiche: a) patto d’opzione (art. 1331 c.c.), negozio bilaterale con cui si concorda l’irrevocabilità della dichiarazione di una delle parti relativamente ad un futuro contratto che sarà concluso con la semplice accettazione dell’altra parte (relativamente ad un regolamento negoziale interamente contemplato nel patto di opzione), la quale però rimane libera di accettare o meno detta dichiarazione, entro un certo termine; b) c.d. “contratto preparatorio” in senso stretto (o “puntuazione”), con cui i contraenti si accordano su taluni punti del futuro contratto, in occasione della cui stipula (a cui le parti non sono obbligate, così come nei casi in cui sono intercorse semplici trattative) non sarà necessario un nuovo incontro di volontà sui punti già definiti; c) contratto preliminare, diretto ad obbligare le parti (o una sola nel caso di preliminare unilaterale) a stipulare un futuro contratto. La riconduzione della fattispecie concreta ad una di tali ipotesi è compito del giudice di merito, censurabile in sede di legittimità per errore di diritto solo se nel delineare la fattispecie legale egli abbia violato le norme disciplinanti la sua configurazione giuridica, e per errore di motivazione solo se lo stesso sia incorso in vizi di incongruità nell’apprezzamento dei fatti sottoposti al suo esame (Sez. 2, Sentenza n. 10649 del 13/12/1994, conf. Sez. 2, Sentenza n. 4348 del 29/04/1999).

A differenza del contratto preliminare ove le parti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, i cui elementi essenziali ed accidentali siano stati contestualmente precisati ed i cui effetti si produrranno al momento della sua stipulazione, con la sottoscrizione della cosiddetta minuta o “puntuazione” di contratto – la quale ha la sola funzione di documentare l’intesa raggiunta su alcuni punti del contratto da concludere quando si sarà successivamente raggiunto l’accordo anche sugli altri punti da trattare – le parti conservano la libertà di recesso dalle trattative la quale trova un limite soltanto nella responsabilità precontrattuale prevista dall’art. 1337 c.c. (Sez. 2, Sentenza n. 7871 del 04/08/1990). Ciò che distingue essenzialmente la cosiddetta “punctatio” tanto dalla proposta contrattuale, quanto dal contratto preliminare è il fatto che essa, anzichè contenere, sia pure in “nuce”, tutti gli elementi o, quanto meno, quelli essenziali del contratto, contempli dati limitati o generici del contratto medesimo e, anzichè documentare l’intesa raggiunta o essere diretta a provocare l’accettazione o la definizione dell’accordo, abbia carattere solo interlocutorio e preparatorio della stipulazione (Sez. 2, Sentenza n. 4265 del 13/04/1995).

Più rigorosa è Sez. 2, Sentenza n. 2500 del 08/04/1983, secondo cui non Si ha perfezione del contratto, nè la relativa responsabilità contrattuale è configurabile quando, raggiuntasi l’intesa sui soli elementi essenziali del contratto, si rimetta la determinazione degli elementi accessori ad un momento successivo, in quanto la “minuta” o “puntuazione” dei primi di tali elementi, ancorchè riportata in apposito documento, non ha valore vincolante per mancanza di consenso su tutti gli elementi del contratto (compresi quelli accessori), necessario per la formazione del contratto medesimo; ciò, salvo che le parti abbiano inteso considerare il contratto come formato (per ininfluenza dei punti da definire sulla sostanza e validità di quelli già concordati). In questo caso la minuta vale come contratto perfetto (con conseguente ipotizzabilità di detta responsabilità), purchè, però, ricorra una rigorosa ed inequivoca allegazione e dimostrazione di tale intendimento e di tale portata, anche nella “puntuazione” scritta, in mancanza di che si verte ancora in materia di valutazione (ai fini dell’eventuale responsabilità precontrattuale) dell’affidamento sulla conclusione futura del contratto contemplato, desumibile dalla minuta, ma non di contratto concluso, anche nella specie del preliminare, che è esso stesso un contratto perfetto.

1.3. Orbene, il motivo, da un lato, è inammissibile (in quanto il ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza, ha omesso di trascrivere per intero la scrittura privata) e, dall’altro, appare infondato (perchè la motivazione resa dalla corte veneziana con riferimento alla qualificazione giuridica dell’atto, oltre ad essere congrua dal punto di vista logico-formale, è corretta sul piano giuridico; cfr. pagg. 6-9 della sentenza impugnata).

Del resto, la riproduzione in forma adeguata per la denuntiatio al fittavolo e la precisazione delle modalità di pagamento concernevano elementi già presi in considerazione e regolamentati nella scrittura.

D’altra parte, mentre quanto alla previsione dell’impegno assunto dalle parti alla redazione di un regolare preliminare” la corte territoriale ha diffusamente argomentato le ragioni che l’hanno indotta a non considerarla dirimente, la consegna dell’unica copia dell’atto nella mani del tecnico estensore ed il tenore della raccomandata inviata il 3.5.2007 dal L. al M. (cfr. pag. 17 del ricorso) rappresentano elementi del tutto neutri, privi anche di valenza indiziaria.

A ben vedere, il ricorrente, piuttosto che censurare l’iter logico-argomentativo della sentenza, si limita a sollecitare una interpretazione alternativa dell’atto ed una rivisitazione del merito della controversia preclusa in cassazione.

E’ importante evidenziare che il ricorrente, con il motivo in esame, si limita a contestare la qualificazione giuridica (come contratto preliminare, anzichè come puntuazione) della scrittura privata, e non a sostenere che, in presenza di un suo inadempimento, la tutela spettante al promissario acquirente sarebbe dovuta essere solo di tipo risarcitorio, configurandosi una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.

1.4. Quanto alla interpretazione data dai giudici di merito alla scrittura, va ricordato che è sufficiente che sia una delle possibili interpretazioni (Cass. 7500/07, 24539/09). Non è, quindi, necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile (Cass. 4178/07; 10131/06).

In particolare, l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e segg., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicchè, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007; 24539/2009).

In materia di interpretazione del contratto, la denuncia della violazione delle regole di ermeneutica esige una specifica indicazione dei canoni in concreto inosservati e del modo attraverso il quale si è realizzata la violazione, mentre la denunzia del vizio di motivazione implica la puntualizzazione dell’obiettiva deficienza e contraddittorietà del ragionamentò svolto dal giudice del merito; nessuna delle due censure può, invece, risolversi in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente interpretazione. D’altronde, per sottrarsi al sindacato di legittimità, sotto entrambi i cennati profili, quella data dal giudice al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni (plausibili), non è consentito – alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito – dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra (Sez. 1, Sentenza n. 10131 del 02/05/2006; conf. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009 e Sez. 1, Sentenza n. 6125 del 17/03/2014).

2.Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1351, 1362, 1363 e 1369 c.c. (con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per aver la corte locale ritenuto che nella scrittura del (OMISSIS) fossero presenti tutti gli elementi essenziali di un preliminare, laddove il prezzo era stato fissato a misura in mq. 3.003 in ragione di – campo veronese” (nonostante, in base alla Raccolta provinciale degli Usi della Camera di Commercio di Verona, la misura del “campo veronese” dovesse intendersi arrotondata a mq. 3.000), con la conseguenza che, essendo il prezzo stato stabilito in euro 20.000 al “campo veronese”, i terreni rappresentati dal “blocco B” sarebbero risultati gratuiti, non erano state indicate le modalità di corresponsione del prezzo e non era stato chiarito come consentire ai fittavoli l’esercizio della prelazione.

2.1. Il motivo è inammissibile (in quanto, non essendovi cenno delle questioni – se si fa eccezione di quella concernente la prelazione – nella sentenza impugnata, il ricorrente avrebbe dovuto indicare con precisione in quale fase processuale e con quale atto le avesse sollevate) e, comunque, infondato (atteso che sollecita una rivalutazione delle risultanze documentali, non tiene presente che gli aspetti demandati al successivo “regolare preliminare” rappresentavano mere specificazioni di elementi già contemplati nella scrittura è che, quanto alla posizione dei fittavoli, la corte d’appello ha congruamente, sul piano logico, ritenuto che la volontà contrattuale delle parti, già perfezionatasi nello scritto informale, dovesse essere riprodotta in forma adeguata allo scopo di portare a legittima conoscenza dei terzi, aventi diritto alla prelazione, l’accordo pattizio – cfr. pag. 8 della sentenza impugnata).

D’altra parte, con riguardo a contratto preliminare di compravendita immobiliare, non può ritenersi determinato o determinabile solo il prezzo che le parti si siano riservate di fissare successivamente senza indicare i criteri per stabilirlo (Sez. 1, Sentenza n. 2804 del 05/04/1990), laddove, nel caso di specie, il prezzo era stato fissato ad euro 20.000 a “campo veronese” (pari a mq. 3.003).

Al contempo, in tema di contratti agrari, il legislatore non ha sancito la nullità dei contratti di acquisto di fondi rustici stipulati in violazione delle norme sulla prelazione agraria, ma si è limitato a stabilire (L. n. 590 del 1665, art. 8) che il coltivatore diretto può esercitare il cosiddetto “retratto” sul fondo alienato, nei confronti di qualsiasi avente causa, entro l’anno dalla trascrizione del contratto, con la conseguenza che detti contratti sono (e restano, in via definitiva) pienamente validi in caso di mancato, tempestivo esercizio del retratto da parte del coltivatore diretto (Sez. 3, Sentenza n. 10761 del 29/09/1999).

3. Con il terzo motivo il ricorrente si duole dell’omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti per violazione degli artt. 1325, 1351, 1362, 1363 e 1369 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per non aver la corte di merito considerato che è totalmente privo di effetti giuridici il cd. preliminare di preliminare, non potendo mai corrispondere ad un interesse concreto delle parti, con la conseguenza che non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c..

3.1. Nel richiamare, quanto al profilo della qualificazione giuridica della scrittura, quanto già esposto nel par. 1.1., va qui aggiunto che il motivo appare inammissibile, in quanto, a ben vedere, il ricorrente denuncia, piuttosto che un vizio motivazionale (non essendovi alcuna censura sul piano della congruità logica e della correttezza giuridica), l’omesso esame del primo (concernente la non vincolatività della scrittura e la non applicabilità alla medesima del rimedio di cui all’art. 2932 c.c.) e del terzo motivo (avente ad oggetto la qualificazione giuridica del documento in termini di minuta o puntazione) del gravame in appello e, quindi, un error in procedendo che avrebbe dovuto far valere in base dell’art. 360 c.p.c., n. 4).

D’altra parte, inquadrato il motivo negli esposti termini, si rivelerebbe infondato, essendosi la corte veneta ampiamente diffusa sulle due questioni.

4.Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1325 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4), per non aver la corte considerato che il contratto preliminare era comunque nullo per assoluta indeterminatezza del prezzo.

4.1. Il motivo appare inammissibile (in quanto, non essendovi cenno della questione nella sentenza impugnata, il ricorrente avrebbe dovuto indicare come e quando l’avesse sollevata) e, comunque, infondato (per le ragioni già esposte nel par. 2.1.).

5. Con il quinto motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1326, 1351, 1362, 1363 e 1369 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per non aver la corte di merito considerato che, al fine di poter configurare un contratto preliminare, occorre che lo stesso contenga non solo tutti gli elementi essenziali, ma anche quelli accidentali, laddove nel caso di specie difettava l’individuazione delle modalità di pagamento e di liberazione dai fittavoli aventi diritto alla prelazione.

5.1. Il motivo è infondato.

Il principio secondo cui, ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo (non potendosene ravvisare, pertanto, la sussistenza laddove, raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali, ancorchè riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori) non impedisce, nei singoli casi ed in base al generale principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., di ritenere concluso un contratto, con gli effetti di cui all’art. 1372 c.c., allorquando, alla stregua della comune intenzione delle parti, si possa ritenere che queste hanno inteso come vincolante un determinato assetto, anche se per taluni aspetti siano necessarie ulteriori specificazioni, il cui contenuto sia però da configurare come mera esecuzione del contratto già concluso, potendo costituire oggetto di un obbligo che trova la sua fonte proprio nel contratto stipulato (Sez. 1, Sentenza n. 23949 del 22/09/2008).

5.2. Si è già detto in precedenza (par. 2.1.) che l’esistenza di coltivatori diretti aventi diritto di prelazione sul fondo oggetto di vendita non è di, per sè, preclusiva della vendita stessa.

E’ pur vero, però, che nella scrittura privata del (OMISSIS), se da un lato le parti avevano dato atto della presenza di fittavoli sul terreno, dall’altro, il promittente venditore si era impegnato alla libertà dei fondi da tali oneri (cfr. pag. 7 della sentenza; a pag. 27 del ricorso l’impegno viene tradotto nei termini che seguono: “11 terreno viene venduto libero da pesi, vincoli, ipoteche ed aventi diritto alla prelazione e fittavoli”).

Tuttavia, piuttosto che aver omesso di disciplinare un elemento accidentale o essenziale, sembrerebbe che il promittente venditore avesse assunto l’impegno ad escludere che i fittavoli potessero esercitare il diritto di prelazione sul fondo o, in difetto di denuntiatio, quello di riscatto, evidentemente attraverso una rinuncia agli stessi. Da ciò consegue che, nel caso di inadempimento, si sarebbe seminai potuto configurare una responsabilità a carico del venditore, ma non certo sostenere che il contratto di vendita difettasse di un elemento accidentale o essenziale.

Quanto alle modalità o forme di pagamento del prezzo, che le stesse non rappresentino un elemento indefettibile all’interno di un contratto di compravendita lo si desume dal fatto che il giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissario acquirente deve stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attore deve adempiere l’obbligazione di pagare il residuo prezzo (cfr., tra le altre, Cassazione civile, sez. 2, 09/02/2011, n. 3176).

6.Con il sesto motivo il ricorrente denunzia la “violazione della disciplina in tema di prelazione agraria”, per non aver la corte territoriale considerato che, trasferendo tutti i mappali senza distinzioni al prezzo di Euro 20.000 al “campo veronese”, il prezzo sarebbe superiore a quello del contratto” con la conseguenza di legittimare, già per ciò solo, l’esercizio, ai sensi della L. n. 590 del 1965, art. 8, comma 5, da parte dell’affittuario del diritto di riscatto.

6.1. Il motivo si rivela inammissibile (in quanto, da un lato, in violazione dell’art. 366 c.p.c., n. 4, il ricorrente ha omesso di indicare i motivi per i quali chiede la cassazione e, dall’altro, di precisare in quale fase processuale e con quale atto aveva sollevato la questione, di cui non vi è cenno nella sentenza impugnata) e, comunque, infondato (per quanto già detto nel par. 2.1.).

7. In definitiva, il ricorso non appare meritevole di accoglimento.

8.- Le spese seguono la soccombenza e si determinano così come in dispositivo.

9.- Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13.

PQM

La Corte

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore del contro ricorrente delle spese del giudizio, determinate in Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Si dà atto che la sentenza è stata redatta con la collaborazione dell’Assistente di Studio Dott. P.A..

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 5 dicembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 5 maggio 2017

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