Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10965 del 06/05/2010

Cassazione civile sez. III, 06/05/2010, (ud. 14/04/2010, dep. 06/05/2010), n.10965

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere –

Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere –

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere –

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

H.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

VIALE VATICANO 48, presso lo studio dell’avvocato MARTELLA GIORGIO,

rappresentata e difesa dagli avvocati CAGOSSI PAOLA, SFERRAZZA

FRANCESCO con delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

IMM. ELLEBI DI BIAGI LUIGI SAS;

– intimata –

avverso la sentenza n. 808/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,

Seconda Sezione Civile, emessa 1 – 8/07/2005; depositata il

27/09/2005; R.G.N.1/2005;

udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del

14/04/2010 dal Consigliere Dott. AMATUCCI Alfonso;

udito l’Avvocato GEMMA PATERNOSTRO (per delega Avvocato PAOLA

CAGOSSI);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- H.M., che aveva esercitato attivita’ alberghiera nell’immobile della Immobiliare Ellebi s.a.s. di Biagi Luigi, agi’ giudizialmente nei confronti della predetta societa’ chiedendone la condanna, previo accertamento che il contratto intercorso tra le parti era riconducibile alla locazione, alla corresponsione dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale.

La convenuta resistette, sostenendo – per quanto in questa sede ancora interessa – che si vertesse in ipotesi di affitto di azienda.

Con sentenza n. 96 del 2004 il tribunale di Bologna – sezione distaccata di Porretta Terme qualifico’ il rapporto come affitto d’azienda e conseguentemente rigetto’ la domanda principale.

2.- La decisione e’ stata confermata dalla corte d’appello di Bologna, che ha respinto l’appello della H. con sentenza n. 808 del 2005, avverso la quale la soccombente ricorre per Cassazione affidandosi ad un unico motivo.

La societa’ intimata non ha svolto attivita’ difensiva.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Il collegio ha raccomandato una motivazione sintetica.

E’ denunciata “insufficiente o erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia” per avere la corte dato rilievo al nomen iuris indicato dalle parti ai fini della qualificazione del rapporto come affitto di azienda senza apprezzare gli aspetti sostanziali della fattispecie, fra i quali quelli relativi alla mancanza delle necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attivita’ alberghiera da parte della H. ed all’inadeguatezza di alcuni locali.

2.- La censura e’ manifestamente infondata.

Il determinante rilievo della corte d’appello che l’attivita’ alberghiera era stata gia’ esercitata dalla societa’ Ellebi prima della conclusione del contratto con la H. e’ esclusivamente contrastato mediante l’improprio richiamo di Cass. n. 9871/97, che ha affermato il principio secondo il quale “se indipendentemente dall’intenzione delle parti e dalla obbiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto, l’attivita’ del conduttore e l’organizzazione dei beni che costituiscono l’azienda, coincidono con la prima destinazione dell’immobile all’esercizio della attivita’ alberghiera, ai sensi del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 “septies”, – convertito nella L. 5 aprile 1985, n. 118 – si presume iuris et de iure la natura locativa del rapporto, con conseguente applicabilita’ della relativa disciplina (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 28)”.

Senonche’ – come inequivocamente chiarito, tra le altre, da Cass., n. 27934 del 2005 – la disposizione citata ha riguardo al caso in cui l’attivita’ alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, con la conseguenza che “si ha locazione, e non gia’ affitto di azienda, solamente in caso di concessione in godimento di un immobile che, pur essendo attrezzato ad uso alberghiero, non risulti ancora effettivamente gestito dal concedente, a tale stregua difettando l’aspetto dinamico dell’attivita’ d’impresa”.

Per il resto, la censura concerne l’apprezzamento del fatto, sorretto da motivazione assolutamente adeguata.

3.- Il ricorso e’ respinto.

Non sussistono i presupposti per provvedere sulle spese.

PQM

LA CORTE DI CASSAZIONE Rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 14 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 6 maggio 2010