Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1090 del 18/01/2018

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1090 Anno 2018
Presidente: IACOBELLIS MARCELLO
Relatore: CONTI ROBERTO GIOVANNI

ORDINANZA
sul ricorso 24414-2016 proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE C.F. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;
– ricorrente contro
CAGGIANO MICHELE, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
E. DUSE 35, presso lo studio VASSALLI, rappresentato e difeso
dall’avvocato STEFANO PANTALANI;
– controricorrente avverso la sentenza n. 1662/1/2016 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di MILANO, depositata il 22/03/2016;

Data pubblicazione: 18/01/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non
partecipata del 06/12/2017 dal Consigliere Dott. ROBERTO
GIOVANNI CONTI.
Fatti e ragioni della decisione
L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione,

la sentenza resa dalla CTR Lombardia indicata in epigrafe, con
la quale era stato confermato l’annullamento dell’avviso di
accertamento per la ripresa a tassazione di IRPEF relativa a
plusvalenze realizzate a seguito di cessione a favore del
Comune di Inverigo di terreni suscettibili di utilizzazione
edificatoria.
La parte intimata ha depositato controricorso e memoria.
Il procedimento può essere definito con motivazione
semplificata.
La ricorrente prospetta l’erroneità della decisione impugnata
che non aveva valutato la potenzialità edificatoria dell’area
destinata a zona F, desumibile dall’inserimento della stessa nel
P.I.P. per la quale, peraltro, il corrispettivo della cessione era
risultato pari a quello di altro terreno ricadente in zona D
edificabile.
Il ricorso è fondato.
Giova premettere che secondo l’art.67 T.U.I.R.,
applicabile ratione temporis,

nel testo

la plusvalenza si realizza nel

cedere a titolo oneroso terreni che, in virtù di strumenti
urbanistici vigenti, sono “suscettibili di utilizzazione
edificatoria”.
Questa Corte è ferma nel ritenere che ai fini della
determinazione della base imponibile,
«l’area edificabile costituisce un genere articolato nelle due
specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano
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affidato ad un motivo, contro Caggiano Michele, impugnando

urbanistico, e dell’area edificabile di fatto, vale a dire del
terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può
nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto
sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una
previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non

constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la
vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle
zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la
presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento
con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi
altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione
urbanistica. Ne deriva che, essendo l’edificabilità di fatto una
specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perchè presa in
considerazione dalla legge sia ai fini dell’ICI (D.Lgs. 30
dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b), primo
periodo, seconda ipotesi) che della determinazione
dell’indennità di espropriazione (D.L. 11 luglio 1992, n. 333,
art. 5-bis, comma 3, convertito dalla L. 8 agosto 1992, n.
359 e D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, comma 5) -, tale
va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di
un’edificabilità “di diritto”, differenziandosene per il fatto di non
essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto
l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella
quale può venirsi a trovare un bene immobile e che influisce
sul suo valore” (Cass. 01/03/2013, n. 5166; Cass.
19/04/2006, n. 9131: nella specie, il giudice di merito aveva
erroneamente ritenuto che la mancata inserzione dell’area in
un piano urbanistico ne escludesse l’edificabilità di fatto, e
quindi la rilevanza giuridica ai fini delle dette imposte)» Cass.n.12324/2017-.
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programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la

Si è parimenti aggiunto che non può escludersi l’imponibilità
delle plusvalenze da redditi diversi, prevista dal D.P.R. 22
dicembre 1986, n. 917, art. 81 (ora art. 67), comma 1, lett.
b), per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi
all’interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente

effettiva dell’area, in quanto la potenzialità edificatoria,
desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di
adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che
attestino una concreta attitudine dell’area all’edificazione, è un
elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e
rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai
sensi dell’art. 53 Cost. (Cass. n. 25273/2014).
Orbene, a tali principi non si è affatto attenuto il giudice di
merito che, muovendo dal presupposto – peraltro discutibile,
ma non oggetto di censura da parte dell’Agenzia- che i beni
ricadenti in zona F non sono suscettibili di utilizzazione
edificatoria -v. infatti Cass. n. 7329/2011 e Cass. n.
15624/2015- ha escluso l’assoggettabilità della cessione a
plusvalenza, limitando la propria analisi alla verifica urbanistica
dell’area oggetto della cessione senza minimamente occuparsi
del contesto edificatorio nel quale essa era venuta a trovarsi
all’atto della cessione proprio per effetto del piano di
insediamento produttivo, avente natura attuativa del piano
regolatore generale, approvato dal Comune di Inverigo.
Contesto che il giudice di merito avrebbe invece dovuto
pienamente valutare, parimenti considerando l’importo della
cessione effettuata e l’eventuale coincidenza di tale importo
con quello di aree edificabili ricadenti nello stesso ambito.

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pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione

Le superiori argomentazioni sono ampiamente idonee a
superare i rilievi difensivi esposti in memoria dalla parte
controricorrente.
Resta solo da aggiungere che non può passare all’esame della
Corte la questione relativa all’equiparabilità dell’atto di

prospettata nella fase di merito.
In conclusione, in accoglimento del ricorso, la sentenza
impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della CTR
Abruzzo anche per la liquidazione delle spese del giudizio di
legittimità.
PQM
Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad
altra sezione della CTR Abruzzo anche per la liquidazion delle
spese del giudizio di legittimità.
Così deciso il 6.12.2017 in Roma.
Il Preidente

cessione volontaria al decreto di esproprio che non risulta