Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10687 del 13/05/2011

Cassazione civile sez. II, 13/05/2011, (ud. 12/04/2011, dep. 13/05/2011), n.10687

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Presidente –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 26864-2005 proposto da:

C.M. C.F. (OMISSIS), BO.PA.,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. PISANELLI 2, presso lo

studio dell’avvocato DI MEO STEFANO che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato TORTORELLA FABRIZIO;

– ricorrenti –

contro

B.L. C.F. (OMISSIS), B.D.,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DELLA BALDUINA 7, presso lo

studio dell’avvocato TROVATO MAIA CONCETTA, rappresentati e difesi

dagli avvocati CAPONE ALESSANDRO, MARINAI GIANFRANCO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1029/2005 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 08/07/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/04/2011 dal Consigliere Dott. PICCIALLI Luigi;

udito l’Avvocato Di Meo Stefano difensore dei ricorrenti che ha

chiesto di riportarsi;

udito l’Avv. Trovato Maria Concetta con delega depositata in udienza

dell’Avv. Marinai Gianfranco difensore dei resistenti che ha chiesto

di riportarsi;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

APICE Umberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato l’8.6.87 L. e B.D. citarono al giudizio del Tribunale di Pisa C.M. e Bo.Pa., al fine di conseguire il trasferimento ex art. 2932 c.c. della proprietà di un immobile sito in (OMISSIS), in esecuzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato il 30.9.85 con i suddetti da B.C., padre degli istanti, che erano stati poi stati nomination virtù della prevista riserva, quali acquirenti.

Gli attori deducevano che alla stipulazione del contatto definitivo non era stato possibile addivenire nel previsto termine del 31.12.85, essendo l’immobile risultato gravato da un taciuto vincolo delle Belle Arti, da un’iscrizione ipotecaria ed affetto da irregolarità urbanistiche non sanate, pertanto chiedevano anche il risarcimento dei danni.

Si costituivano e resistevano i convenuti, contestando gli addebiti ed ascrivendo la mancata stipula a varie inadempienze delle controparti, che, pur immesse nel possesso del bene compromesso, si erano ingiustificatamente rifiutate di stipulare il contratto definitivo; su tali premesse chiedevano condannarsi gli attori al risarcimento dei danni, compreso il corrispettivo per il godimento del bene.

Successivamente, con atto di citazione del 30.3.92, il C. e la B. convennero i B. suddetti, padre e figli, al giudizio del tribunale pisano, onde sentir pronunziare la risoluzione del contratto, con rilascio dell’immobile e risarcimento dei danni, per inadempimento degli stressi, anche a seguito del vano incontro presso un notaio incaricato della stipula. 11 Tribunale di Pisa, dopo aver riunito i due suddetti giudizi ed un terzo, precedentemente instaurato da C.L. (fratello di C.M.) contro B.C. (per presunti abusi commessi nel possesso dell’immobile oggetto del preliminare, a danno del confinante fondo dell’attore), all’esito dell’istruttoria orale e della consulenza tecnica di ufficio, con sentenza del 5.10.98, disposta la separazione di questa terza causa e pronunziando sulle altre due, ritenuta la sussistenza ed equivalenza delle reciproche inadempienze e, pertanto, l’impossibilità del trasferimento dell’immobile pronunziava la risoluzione del contratto preliminare con addebito ad ambo le parti, assorbimento delle contrapposte richieste risarcitorie, ordine di rilascio dell’immobile in favore dei C. – Bo. e compensazione integrale delle spese.

A seguito dei reciproci appelli, principale di L. e B. D., incidentale dei C. – Bo., la Corte di Firenze, con sentenza non definitiva del 29.5-17.7.01, dato atto della tacita e concorde estromissione dal processo di B.C., accolto il primo capo dell’appello principale e respinto totalmente quello incidentale, rigettava la domanda di risoluzione proposta dal C. e dalla Bo., ritenendo giustificato il comportamento dei promissari acquirenti, essenzialmente in considerazione dell’accertata persistenza di irregolarità edilizie, ritenute dal Comune non sanabili per la mancata approvazione da parte della Sovrintendenza alle Belle Arti, e riservava al prosieguo del giudizio la decisione sul secondo capo del gravame principale. Quindi, dopo aver disposto ed espletato una ulteriore consulenza, al fine di accertare la possibilità di trasferire l’immobile in relazione alle condizioni imposte dal Comune di Calci al rilascio della sanatoria, la suddetta corte, con sentenza definitiva del 9.11.04-8.7.05.

considerato che delle tre irregolarità contestate, quella relativa ad una canna fumaria, era risultata in realtà afferente ad un immobile contiguo, diverso da quello compromesso, una seconda, relativa ad un parapetto, era stata eliminata, mentre la terza, relativa ad una tettoia ed ancora sussistente, avrebbe potuto essere eliminata a cura e spese dei promissari acquirenti, così rendendo possibile la sanatoria e la commerciabilità del bene, dato atto che questi ultimi avevano già versato, come da conteggi non contestati e prova testimoniale, acconti per complessive L. 82.507.105, dichiarandosi disposti al pagamento del residuo prezzo di L. 52.492.895, pari ad Euro 27.110,32, in precedenza omesso nell’esercizio dell’autotutela di cui all’art. 1460 c.c., in ulteriore accoglimento dell’appello principale, pronunziava ex art. 2932 c.c. il richiesto trasferimento, alla duplice condizione della eliminazione della tettoia abusiva e del pagamento del saldo suddetto, con gli interessi legali dalla domanda, condannando infine il C. e la Bo. alle spese del doppio grado.

Il C. e la Bo. hanno proposto contro le due sentenze di secondo grado ricorso per cassazione affidato atre motivi, illustrati con successive memorie.

Hanno resistito i B. con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, diretto contro la sentenza non definitiva si deduce omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione al rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare, proposta con l’appello incidentale, di essere stati, per converso, ritenuti essi inadempienti. Si sostiene che la corte di merito non avrebbe considerato che all’epoca dell’instaurazione del giudizio, pur essendo spirato il termine non essenziale per l’adempimento, nessuna diffida ad adempiere vi fosse stata da parte dei promissari acquirenti, sicchè i promittenti venditori non avrebbero potuto essere ritenuti inadempienti, mentre tali sarebbero state solo le controparti. La valutazione delle risultanze di prova orale sarebbe stata, a tal riguardo, o contraddittoria (quanto alla deposizione del notaio), o “sibillina” (quanto a quella di un geometra), o del tutto omessa (quanto alla assunta, ma non comprovata disponibilità del prezzo da parte dei promissari acquirenti, nonchè delle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio dal C.). Sarebbe anche mancata ogni valutazione della prodotta documentazione, costituita in particolare dalle copie dell’intimazione ad adempiere e della convocazione dei promissari acquirenti per la stipula, degli atti relativi alla sanatoria edilizia, poi concessa dal Comune di Calci in data 14.11.91, del consenso alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile, della bozza di un accordo redatta dal geometra, poi non concluso, come confermato dalla testimonianza del suo estensore, del verbale di mancata stipulazione redatto in data 30.12 1991 dal notaio. Il motivo non è meritevole di accoglimento.

Irrilevante è, anzitutto, la circostanza che la domanda giudiziale dei promissari acquirenti non fosse stata preceduta da alcuna diffida ad adempiere, considerato che gli stessi non avevano agito per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento delle controparti, bensì per ottenere l’esecuzione in forma specifica dello stesso, così proponendo l’azione di cui all’art. 2932 c.c., il cui presupposto essenziale è costituito semplicemente dalla circostanza che, venuto a scadenza il termine, ancorchè non essenziale, per la stipulazione del contratto definitivo, a questa non si sia ancora addivenuti.

Per il resto il mezzo d’impugnazione si risolve nel palese tentativo di accreditare una valutazione delle risultanze processuali diversa da quella compiuta dalla corte di merito, che ha esposto in termini esaurienti e logici le ragioni per le quali i promissari acquirenti non avrebbero potuto essere consideratane all’atto delle intimazioni ricevute, nè della comparizione innanzi al notaio, inadempienti, indicandole essenzialmente nella circostanza che la pratica di condono, come testimonialmente riferito dallo stesso professionista e confermato dal geometra presente all’atto del verbale di mancata stipula, non poteva ritenersi sufficiente, non essendosi dato atto nel necessario consenso alla sanatoria espresso dall’autorità preposta alla tutela dei vincoli gravanti sull’immobile. Nessuna contraddizione o insufficienza è dato rilevare in tale essenziale argomentazione, rispetto alla quale tutte le altre addotte e, peraltro controverse, circostanze (in particolare quella relativa alla mancata “esibizione” dei mezzi di un pagamento che, nella circostanza, non poteva avvenire) risultano irrilevanti, e peraltro oggetto di censure che, oltre risolversi in doglianze di puro fatto, difettano anche sul piano dell’autosufficienza (laddove non riportano i testuali e completi contenuti dei documenti o delle deposizioni da cui si vorrebbe trarre elementi a sostegno della tesi sostenuta).

Con il secondo motivo, diretto contro la sentenza definitiva, si deduce omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, costituito dall’ammontare del residuo prezzo dovuto dai promissari acquirenti pagamento prescritto quale condizione del disposto trasferimento ex art. 2932 c.c., la cui determinazione in Euro 27.110,32 (pari a L. 52.492.895), sarebbe stata basata sul presupposto, erroneo, che i B. avrebbero versato, a fronte del pattuito prezzo di L. 135.000.000 (pari ad Euro 69.721,69), “a vario titolo” complessivi L. 82.507.105, come da conteggi non oggetto di contestazione. Tali conteggiane peraltro secondo la stessa esposizione contenuta nell’atto di citazione avrebbero indicato un saldo superiore a quello determinato dalla Corte (di Euro 28.535.57, anzichè di Euro 27.110, 32) sarebbero stati, invece, oggetto di contestazione, segnatamente con memoria prodotta all’udienza del 26.9.91, esponente un residuo credito di L. 58.179.630, pari ad Euro 30.047, 27.

Il motivo è fondato, poichè la mera “non contestazione” quantitativa – che nella specie comunque non era ravvisabile per le ragioni sopra esposte – non costituiva elemento sufficiente, in difetto di altri significativi e concorrenti indici di adesione alla tesi attrice, per l’accoglimento di una pretesa inserita in una domanda, che era stata radicalmente contestata dalla controparte.

D’altra parte, la motivazione risulta anche manifestamente carente, non esponendo analiticamente le componenti che, “a vario titolo”, avrebbero concorso ad assolvere parzialmente l’obbligo di pagamento del prezzo gravante sui promissari acquirenti, al riguardo limitandosi ad un generico riferimento alla, non meglio precisata “prova testimoniale” (nell’ambito della quale avrebbero peraltro assunto particolare rilievo, stando a quanto è dato leggere nella penultima pagina della sentenza non definitiva, “le dichiarazioni del teste B.C.”, vale dire del padre degli attori, parte in giudizio, solo successivamente estromessa dallo stesso), così non consentendo di verificare la correttezza del ragionamento e dei calcoli posti a base della liquidazione.

Si rende pertanto necessario un parziale riesame della controversia, al fine di accertare l’effettiva residua debenza dei promissari acquirenti, tenuto conto sia degli acconti versati, sia di quelle spese, competenti sui promittenti venditori, che “a vario titolo” gli attori avrebbero affrontato, di cui la decisione impugnata non da sufficiente conto.

Con il terzo motivo si censura, per violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., l’accoglimento, contenuto nella sentenza definitiva, della domanda di esecuzione in forma specifica, nonostante la non essenzialità del termine, la mancanza di una preventiva diffida ad adempiere o comunque di inadempimento da parte dei promittenti venditori, che avrebbero anche impropriamente cumulato detta azione con quella per l’eliminazione dei vizi asseritamente ostativi al trasferimento. All’accoglimento della domanda suddetta, inoltre, sarebbe stata di ostacolo la mancata esecuzione della controprestazione da parte dei promissari acquirenti o la relativa offerta, sicchè la corte avrebbe commesso un “errore rilevante” nel condizionare l’effetto traslativo della decisione al pagamento del saldo, “trasformando, così, l’esecuzione della prestazione … da condizione necessariamente preesistente alla richiesta di tutela giurisdizionale a condizione concessa simultaneamente alla tutela stessa”.

Il motivo è infondato sotto tutti i profili, considerato:

a) che l’esperimento dell’azione di esecuzione in forma specificaci sensi dell’art. 2932 c.c., dell’obbligo di concludere un contratto, ove lo stesso sia contenuto in un contratto preliminare prevedente un termine per la relativa stipulazione e questo sia venuto a scadenza, non presuppone necessariamente la natura essenziale di tale termine, nè la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente le sola condizione oggettiva della mancata stipulazione del negozio definitivo, che determina l’interesse alla pronunzia costitutiva, e non anche necessario un inadempimento imputabile alla parte convenuta;

b) che per costante giurisprudenza di legittimità (tra le altre, v.

Cass. nn. 12333/01, 9636/01, 15958/00, 1269/00) la suddetta azione è ben compatibile con quella diretta all’eliminazione dei vizi afferenti la cosa (o con la quanti minoris), oggetto della promessa di trasferimento, non incidendo tale concorrente domanda sulla identità del bene in questione, nè sulla natura della prestazione, ma anzi tendendo alla corretta e puntuale esecuzione della stessa;

c) che per giurisprudenza consolidata di questa Corte, l’offerta della controprestazione, in tutto o in parte ancora dovuta, ove nel contratto preliminare non ne sia prevista l’esecuzione antecedente alla stipula del definitivo, può avvenire anche con la domanda ex art. 2932 c.c. e ritenersi implicita nella richiesta di subordinazione dell’effetto traslativo della sentenza al pagamento del prezzo ancora dovuto (tra le tante, v. Cass. nn. 26011/10, 16881/07, 14378/04, 5151/03, 12556/00).

Conclusivamente, rigettati il primo ed il terzo motivo, accolto il secondo, la sentenza impugnata va cassata limitatamente all’accolta censura, con conseguente rinvio ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorsole rigetta i rimanenti, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.

Così deciso in Roma, il 12 aprile 2011.

Depositato in Cancelleria il 13 maggio 2011

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