Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10394 del 27/04/2017

Cassazione civile, sez. III, 27/04/2017, (ud. 15/02/2017, dep.27/04/2017),  n. 10394

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere –

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 3986/2015 proposto da:

POSEIDON UNO IMMOBILIARE DI M.I. & C SAS, in persona del

proprio socio accomandatario M.I., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIALE DEI PARIOLI 74 SC. B, preso lo studio

dell’avvocato FRANCESCO PISELLI, rappresentata e difesa

dall’avvocato RICCARDO DE LODI, giusta procura speciale a margine

del ricorso;

– ricorrente –

contro

GE MEDICAL SYSTEM ITALIA SPA, in persona del suo legale

rappresentante C.M., elettivamente domiciliata in ROMA,

LUNGOTEVERE MARZIO 1, presso lo studio dell’avvocato LUCA VIANELLO,

che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1979/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 03/07/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

15/02/2017 dal Consigliere Dott. ANTONELLA PELLECCHIA.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Nel 2006, la Poseidon Uno Immobiliare S.a.s. di M.I. & C. depositò presso il Tribunale di Milano ricorso ex artt. 447 bis e 414 e segg. c.p.c. nei confronti della GE Medical System S.p.a., esponendo di aver concluso con la convenuta un contratto di locazione di un vasto compendio immobiliare; che con lettera raccomandata del 30 marzo 2005 la conduttrice aveva dichiarato di recedere da detto contratto, con effetto dal 30 marzo 2006; che il compendio immobiliare non le era stato efficacemente restituito. Chiese quindi la condanna della conduttrice alla restituzione dell’immobile nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuto e al pagamento di corrispettivo per la protrazione dell’occupazione del medesimo immobile, quantificato in complessivi Euro 405.316,45, oltre accessori.

Si costituì in giudizio la GE Medical Systems Italia S.p.a., negando la sussistenza di ritardo nella consegna.

In data 20 giugno 2007, le parti, su invito del Giudice, procedettero, in via bonaria, a redigere formale verbale di restituzione dell’immobile.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 11852/2011, condannò la resistente al pagamento di Euro 34.548,86 (al netto dell’importo di Euro 49.708,98 già ricevuto dalla ricorrente), a titolo di indennità di occupazione, computando, quale data del rientro in possesso del compendio, il 30 giugno 2006.

2. La decisione è stata confermata dalla Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 1979 del 3 luglio 2014.

La Corte di Appello ha condiviso la decisione del giudice di prime cure di delimitare il diritto della Poseidon all’indennità di occupazione al periodo 1 aprile 2006 – 30 giugno 2006, osservando che la conduttrice aveva comunicato che a quella data sarebbero stati completati i lavori di ripristino degli immobili richiesti della locatrice; che la medesima locatrice non aveva contestato il perfezionamento dei suddetti lavori (se non per la presenza di un motore aggiuntivo dell’impianto di condizionamento sul tetto dello stabile); che non era esigibile, nè prescritto dalla legge che la conduttrice procedesse ad offerta reale e che non sussistevano particolari vincoli di forma per la restituzione della cosa locata.

Inoltre, quanto alla presenza sul tetto dell’immobile, anche oltre la data del 30 giugno 2006, di un motore aggiuntivo dell’impianto di condizionamento, la Corte ha ritenuto che non costituisse elemento ostativo dell’avvenuta riconsegna alla suddetta data. Infatti, tale manufatto non impediva nè alterava la godibilità dei locali dell’immobile, non rientrava tra i lavori di ripristino richiesti dalla locatrice ed era stato in seguito rimosso dalla stessa senza che venissero neppure dedotti i costi della rimozione.

3. Avverso tale sentenza propone ricorso in Cassazione, illustrato da memoria, la Poseidon Uno Immobiliare S.a.s. di M.I. & C., sulla base di due motivi.

3.1. Resiste con controricorso la GE Medical Systems Italia S.p.a..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo, la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, la “violazione e falsa applicazione degli artt. 1216 e 1209 c.c.”.

La Corte avrebbe ritenuto che vi era stata offerta non formale di riconsegna nonostante, in occasione del precedente sopralluogo congiunto, la parte locatrice non avesse accettato la riconsegna dei locali in quanto essi non si trovavano nello status quo ante, non fosse stato quindi redatto un verbale di riconsegna, non fossero state nemmeno riconsegnate le chiavi dell’immobile nè a mani del locatore nè a mani del portiere dello stabile.

La GE, per evitare di essere obbligata a pagare il canone di locazione pattuito, fino al momento della effettiva riconsegna, avrebbe dovuto utilizzare la procedura formale indicata dall’art. 1216 c.c., in combinato disposto con l’art. 1209 c.c..

La Corte di Appello non avrebbe nemmeno motivato le circostanze per cui avrebbe ritenuto concreta, seria, affidabile, adeguata e tempestiva, l’offerta formale di riconsegna dell’immobile effettuata dalla GE.

In realtà non vi sarebbe stata nè la riconsegna delle chiavi nè l’incondizionata messa a disposizione dell’immobile, poichè in occasione del sopralluogo congiunto del 23 maggio 2006 i locali non si trovavano nello status quo e nemmeno successivamente al 30 giugno 2006 essi erano stati ricondotti in pristino, essendo stato lasciato ancora installato sul tetto il motore dell’impianto di condizionamento.

Il motivo è infondato.

Questa Corte ha più volte affermato che l’offerta non formale di riconsegna dell’immobile, ove il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 c.c., esclude la mora del conduttore nell’adempimento dell’obbligo di restituzione, secondo il disposto del citato art. 1220, onde essa è per questo aspetto parificabile all’offerta formale.

L’esclusione della mora del conduttore rende inapplicabile l’obbligo di pagare ai locatori il corrispettivo convenuto (Cass. n. 15433 del 20/06/2013; Cass. n. 21004 del 27/11/2012; Cass. n. 18496 del 03/09/2007; Cass. n. 6090 del 26/04/2002;).

La decisione della Corte di merito appare rispettosa di tali principi, in quanto ha correttamente escluso l’obbligo della GE di pagare i canoni successivi al completamento dei lavori di ripristino richiesti dalla ricorrente.

Infatti, come ha rilevato la Corte di Milano, con lettera del 28 giugno 2006 la conduttrice comunicava che, alla data di venerdì 30 giugno i lavori di ripristino degli immobili come descritti dalla comunicazione della Poseidon del 6 giugno 2006 sarebbero stati completati. Tale circostanza non risulta contestata dalla locatrice.

Pertanto, da un lato, la lettera del 31 marzo 2006 con cui la conduttrice aveva risposto alla locatrice di ritenere per avvenuta la riconsegna a mezzo di consegna delle chiavi a mani del custode dello stabile, dall’altro, il completamento il 30 giugno dei lavori concordati, in assenza di legittime contestazioni da parte del locatore (non essendo conforme a buona fede, quella sollevata dalla Poseidon circa la presenza sul tetto del motore aggiuntivo dell’impianto di condizionamento), concretizzano l’incondizionata messa a disposizione dell’immobile idonea a costituire adempimento dell’obbligazione di restituzione della cosa locata.

4.2. Con il secondo motivo, la società ricorrente lamenta “violazione e falsa applicazione degli artt. 1590 e 1591 c.c., in combinato disposto con l’art. 1227 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

La Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere che la mancata rimozione del motore dell’impianto di condizionamento, installato senza il preventivo consenso del locatore, non potesse costituire una causa legittima di rifiuto dell’offerta informale di riconsegna del bene locato.

L’attività di rimozione di una miglioria effettuata senza la necessaria autorizzazione del locatore sarebbe da considerarsi sempre attività straordinaria, legittimante, ai sensi dell’art. 1590, il rifiuto della locatrice alla riconsegna.

La motivazione della sentenza impugnata sarebbe anche contraddittoria perchè da un lato aveva considerato legittimo il rifiuto della locatrice a ricevere la restituzione dei locali ancora ingombri da opere non autorizzate dalla medesima locatrice, dall’altro lato non ha ritenuto legittimo il rifiuto della locatrice alla riconsegna pur in presenza di altra opera non autorizzata (il motore aggiuntivo).

Il motivo è infondato.

E’ stato recentemente osservato da questa Corte che il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione dell’immobile è legittimo ogni qualvolta il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile, ovvero su di esso effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo, con conseguente necessità dell’esborso di notevoli somme per la esecuzione delle opere di ripristino, e fino al momento in cui tali somme non vengano corrisposte dal conduttore medesimo (Cass. civ. Sez. 3, 24/05/2013, n. 12977).

Diversamente, in mancanza di gravi danni o di innovazioni non di rilievo, il locatore non può giustificatamente rifiutare la riconsegna del bene.

Infatti, il principio desumibile dall’art. 1590 c.c., che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all’art. 1227 c.c., comma 2, secondo il quale in base alle regole dell’ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa.

Nella fattispecie, la Corte di Appello di Milano ha valutato che l’innovazione consistente nell’installazione sul tetto di un motore aggiuntivo dell’impianto di condizionamento non avesse rilievo tale da giustificare il rifiuto della Poseidon alla riconsegna dell’immobile locato.

Trattasi di valutazione di merito non sindacabile in questa sede, in quanto idoneamente motivata dal giudice dell’appello, il quale ha evidenziato, in particolare, che la presenza di tale manufatto non impediva nè alterava la godibilità dei locali dell’immobile, e che lo stesso manufatto era stato in seguito rimosso dalla stessa locatrice senza che venissero neppure dedotti i costi della rimozione.

5. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 5.200,00, per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200, ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del citato art. 13, comma 1-bis.

Motivazione semplificata.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 27 aprile 2017