Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10381 del 27/04/2017


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Cassazione civile, sez. III, 27/04/2017, (ud. 23/11/2016, dep.27/04/2017), n. 10381

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11958/2015 proposto da:

B.L., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA G MAZZINI

27, presso lo studio dell’avvocato GIACOMANTONIO RUSSO WALTI,

rappresentata e difesa dall’avvocato PAOLO DANIELE RUOTOLO giusta

procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

L.M., A.D., L.C.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 1235/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,

depositata il 31/10/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/11/2016 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito l’Avvocato FABIO PUCCI per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE

MASELLIS Mariella, che ha concluso per l’accoglimento del 1^ motivo,

assorbito il 2^, accoglimento 3^ motivo.

Fatto

FATTI DEL PROCESSO

B.L. ha proposto ricorso davanti al Tribunale di Genova

esponendo di aver stipulato un contratto verbale di locazione per uso

transitorio con L.M., A.D. e L.C. dal giugno

2008 al settembre 2008; che a seguito di numerose proroghe,i conduttori

non avevano rilasciato l’immobile e che dal maggio 2010 non avevano più

corrisposto il canone di locazione pur continuando ad occupare

l’immobile.

La ricorrente ha chiesto la dichiarazione in via principale

dell’occupazione senza titolo dell’immobile e la condanna degli gli

occupanti al rilascio del bene; in via subordinata la dichiarazione

della risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori,

con la condanna al rilascio ed in ogni caso la condanna al pagamento

dell’indennità di occupazione nella misura di Euro 650,00 mensili.

Si costituivano i resistenti istando per il rigetto delle

domande ed in subordine per la dichiarazione dell’applicabilità al

contratto del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9 e 10, essendo stato il contratto registrato a loro cura tardivamente in data 10-6-2011.

Il Tribunale ha rigettato le domande proposte dalla B. ed ha applicato al contratto la normativa di cui D.Lgs. n. 23 del 2011.

La Corte di Appello, con sentenza pubblicata il 31-10.2014, ha

confermato il rigetto delle domande formulate da B.L..

Avverso questa sentenza propone ricorso B.L. con tre motivi.

Non presentano difese gli intimati.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione

consensuale e la subordinata per inadempimento sul rilievo che non si

può risolvere una contratto nullo. Ritenuto nullo il contratto di

locazione perchè non stipulato in forma scritta, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4 e non registrato, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, il Tribunale ha applicato al contratto, vista la registrazione tardiva ad opera dei conduttori, del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3,

commi 8, 9 e 10, dichiarando che a decorrere dal 10 giugno 2011,data

della tardiva registrazione, era vigente tra le parti un contratto di

locazione della durata di quattro anni + quattro, con il canone annuale

di Euro 912,00.

2. B.L. ha impugnato la sentenza in appello

lamentando l’illegittimità costituzionale della normativa applicata del

primo giudice e la sostituzione ex lege di un contratto predeterminato

dalla legge al contratto nullo; ha dedotto l’inapplicabilità del D.Lgs. n. 23 del 2011,

alla fattispecie in oggetto sul rilievo che la normativa era entrata in

vigore dopo l’introduzione del giudizio in primo grado, per cui

l’occupazione dei conduttori era senza titolo essendo il contratto nullo

perchè non stipulato in forma scritta, ed insistendo per il pagamento

dell’indennità di occupazione.

3. La Corte di appello di Genova, pur dando atto della dichiarazione di illegittimità costituzionale del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3,

commi 8 e 9, ha ritenuto, ai fini degli effetti prodotti medio tempore

dalla normativa in oggetto, inapplicabile tale disciplina poichè il

contratto si era concluso anteriormente all’entrata in vigore del

decreto legislativo stesso, rigettando la domanda proposta in tal senso

dai conduttori. Ha rigettato la domanda della B. di occupazione

senza titolo dell’immobile per esser il contratto affetto di nullità

perchè stipulato in forma verbale,sul rilievo che la ricorrente non

aveva impugnato, come era suo onere ex art. 434 c.p.c.,

tra le statuizioni della pronuncia gravata, l’affermazione che le

domande da essa proposte dovevano individuarsi in via principale in

quella diretta ad ottenere la dichiarazione di occupazione senza titolo,

sul presupposto di una risoluzione consensuale con conseguente condanna

rilascio del bene e pagamento dell’indennità di occupazione;ed in via

subordinata, quella diretta alla dichiarazione di risoluzione del

contratto per morosità con conseguente condanna al rilascio.

Il giudice d’appello ha inoltre ritenuto che l’appellante non

aveva neanche impugnato la statuizione del primo giudice sulla

inammissibilità di una risoluzione consensuale di un contratto nullo.

4. Avverso questa decisione propone ricorso per cassazione B.L. con tre motivi.

Con il primo motivo si denunzia violazione dell’art. 434 c.p.c.,

nella parte in cui la Corte d’appello ha rigettato l’impugnazione per

la mancata impugnazione della statuizione del primo giudice laddove

questo aveva affermato che la domanda di occupazione senza titolo era

stata proposta sul presupposto della intervenuta risoluzione consensuale

del contratto.

La ricorrente afferma che avendo il giudice di primo grado

ritenuto nullo il contratto verbale di locazione perchè non stipulato in

forma scritta e non registrato,applicando allo stesso la normativa del D.Lgs. n. 23 del 2011, l’impugnativa si era rivolta a tale statuizione rilevando l’inapplicabilità temporale della normativa del D.Lgs. n. 23 del 2011, con il rilievo che da tale nullità ne discendeva automaticamente la occupazione seria titolo dell’immobile.

5. Il motivo è fondato.

Dalla lettura dell’atto di appello si rileva che B. ha

contestato sotto vari profili l’applicazione fatta dal primo giudice del

D.Lgs. n. 23 del 2011

e, tenuto conto della nullità accertata dal primo giudice del contratto

di locazione perchè non stipulato in forma scritta, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4 e non registrato ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1,

comma 346, ha chiesto come conseguenza della nullità accertata la

dichiarazione di occupazione senza titolo dell’immobile, il rilascio

dello stesso ed il pagamento dell’indennità di occupazione.

In subordine, in ipotesi che il contratto fosse stato ritenuto

valido, ha chiesto la risoluzione dello stesso per grave inadempimento.

6. La circostanza che non è stato impugnato il rigetto della

domanda di pagamento dell’indennità di occupazione senza titolo fondata

sulla risoluzione del contratto verbale per mutuo consenso, come

affermato giudice di primo grado, non è preclusivo della proposizione

della domanda di occupazione senza titolo giustificata dalla accertata

nullità del contratto di locazione.

Infatti la ricorrente ha tenuto conto della statuizione di

primo giudice di nullità del contratto perchè non stipulato in forma

scritta e non registrato ed ha fondato la richiesta di occupazione senza

titolo e di risarcimento del danno su tale accertamento.

La domanda introdotta dalla B. in appello di occupazione

senza titolo in base a contratto nullo, fondata in primo grado invece

sulla scadenza del periodo transitorio senza che fosse stato rilasciato

l’immobile, doveva essere eventualmente valutata come domanda nuova,non

preclusa dal giudicato sul rigetto della domanda di risoluzione per

scadenza del periodo transitorio.

7. La Corte di appello avrebbe dovuto valutarne l’ammissibilità

e la fondatezza, tenendo conto che la domanda trae origine dallo

sviluppo processuale, dalla statuizione di nullità del contratto fatta

dal giudice di primo grado, circostanza nuova per la ricorrente e tale

da giustificare l’introduzione di una causa petendi nuova

dell’occupazione senza titolo.

8. Il secondo motivo di ricorso con cui si denunzia nullità della sentenza con riferimento all’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4, terzo motivo sulle spese processuali, sono assorbiti dalla decisione dei primi due.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri; cassa

la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Genova in

diversa composizione che provvederà anche alle spese del giudizio di

cassazione.

Così deciso in Roma, il 23 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 27 aprile 2017

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