Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10225 del 18/05/2016

Civile Sent. Sez. 5 Num. 10225 Anno 2016
Presidente: CHINDEMI DOMENICO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA
sul ricorso 17029-2011 proposto da:
PACOS SRL in persona del legale rappresentante pro
tempore, AGRICOLA TRE MARIE SS in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati
in ROMA VIA DEI CASTANI 195, presso lo studio
dell’avvocato BRUNO CALATI, che li rappresenta e

2016
1419

difende unitamente all’avvocato EMANUELE CUSCELA
giusta delega a margine;
– ricorrenti contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI

Data pubblicazione: 18/05/2016

PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
controrícorrente nonchè contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI

–

intimato

–

avverso la sentenza n. 208/2010 della COMM.TRIB.REG.
di MILANO, depositata il 04/11/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 22/04/2016 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito per il ricorrente l’Avvocato REDAELLI per
delega dell’Avvocato CUSCELA che ha chiesto
raccoglimento;
udito per il controricorrente l’Avvocato PUCCIARIELLO
che ha chiesto il rigetto;
udito il

P.M.

in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. LUIGI CUOMO che ha concluso per
l’inammissibilità o il rigetto del ricorso.

MILANO;

Svolgimento del giudizio.
Pacos srl (acquirente) ed Agricola Tre Marie s.s. (allenante) propongono quattro
motivi di ricorso congiunto per la cessazione della sentenza n. 208/1/10 del 4
novembre 2010, con la quale la commissione tributaria regionale di Milano, in riforma
della prima decisione, ha ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione per
maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale loro notificato in relazione alla
compravendita di due appezzamenti di terreno tra esse intercorsa il 31 ottobre 2006.

base della stima operata dall’agenzia del territorio ed allegata all’avviso di rettifica, il
maggior valore accertato (euro 4.161.900,00) rispetto al valore dichiarato in atto
(euro 2.982.000,00).
Resiste con controricorso l’agenzia delle entrate.

Motivi della decisione.
§ 1. Con il primo motivo di ricorso viene denunciata – ex art.360, 1^ co. n. 5
cod.proc.civ. – omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio; insito nell’omesso rilievo da parte della
commissione tributaria regionale dell’esistenza di motivi di deprezzamento delle aree

compravendute, nonché dell’insussistenza dei motivi di maggiorazione di valore
individuati dall’agenzia del territorio nella stima allegata all’avviso di rettifica in
questione.
Il motivo non può trovare accoglimento, risultando anzi finanche inammissibile in
quanto mirato a suscitare nella presente sede di legittimità, mediante la proposizione
di un vizio di motivazione, la rivisitazione degli elementi fattuali della vicenda
impositiva attraverso i quali la commissione tributaria regionale è giunta a ritenere

congruo il maggior valore accertato.
E’ principio consolidato che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza
impugnata con ricorso per cessazione conferisce al giudice di legittimità non il potere
di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo controllo,
bensì la sola facoltà di controllare, sotto il profilo della correttezza giuridica e della
coerenza logico-formale, le argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale
spetta in via esclusiva il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di
assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità

e la concludenza, di

scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente
idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente
prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente
previsti dalla legge (Cass.19.1.2015 n.742). Ne consegue che il preteso vizio di
motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della
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Ric.n.17029/11 rg. – Ud.del 22 aprile 2016

Il ‘Ori

In particolare, la commissione tributaria regionale ha ritenuto congruo, sulla

medesima, può dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito,
sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame dei punti decisivi
della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio, ovvero quando esista
insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non
consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della
decisione (ex multis, Cass. n. 8718 dei 2710412005). Si è inoltre stabilito (Sez. U., n.
24148 del 25/10/2013; Cass. n.12799 del 6/6/2014) che la motivazione omessa o

come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi
che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile
l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico
che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento; non già
quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul
valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati. Risolvendosi,
altrimenti, il motivo di ricorso in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni
e del convincimento di quest’ultimo, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul
fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (che non
può essere utilizzato, nell’attuale ordinamento processuale, alla stregua di un `terzo
grado di merito’).
Orbene, nel caso di specie la commissione tributaria regionale ha

dato

succintamente, ma esaurientemente, conto delle (tre) ragioni per le quali
l’accertamento dell’ufficio doveva, in riforma della prima decisione, ritenersi legittimo.
In particolare, il giudice di merito ha ritenuto di recepire quanto osservato
dall’agenzia del territorio nella stima allegata all’avviso di rettifica e liquidazione in
oggetto. Stima nella quale: – si descrivono analiticamente per superficie, ubicazione e
caratteristiche intrinseche i due lotti di terreno compravenduti in Comune di Uscate
(rispettivamente destinati a ‘zona per insediamenti produttivi in espansione
assoggettata a piano attuativo obbligatorio’ ed a ‘zona di rispetto stradale’); – si
indica il metodo di stima utilizzato, di tipo sintetico-comparativo; – si specificano le
maggiorazioni (10 + 10 %) degli indicatori standard di mercato applicabili nel caso
concreto, in ragione della destinazione urbanistica e degli edifici realizzabili sull’area.
Il recepimento, da parte del giudice di merito, della stima dell’agenzia del territorio
fatta propria dall’ufficio (anche per gli effetti di cui all’art.52, 2″ cc. d.P.R. 131/86) è
dipeso dal fatto che essa ha tenuto conto, in aumento e diminuzione, di parametri
valutativi considerati rilevanti dalla commissione tributaria regionale, quali: – la
posizione decentrata dei terreni; – la loro forma irregolare; – l’esistenza di fasce di
rispetto su tre lati; – la vicinanza alla strada provinciale Rivoltana.
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Ric.n.17029/11 rg. Ud.del 22 aprile 2016

insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito,

E’ dunque evidente l’incensurabilità, sotto tale profilo, della delibazione fattuale
così operata, sebbene con richiamo alla suddetta stima dell’agenzia del territorio,
dalla commissione territoriale.
Tanto più considerando che la stima effettuata da un organismo tecnico interno
all’amministrazione finanziaria – pur concretando una mera perizia di parte inidonea a
fare piena prova del suo contenuto valutativo – ben può essere posta dal giudice di
merito a fondamento, eventualmente anche esclusivo, del proprio convincimento;

al tenore delle contestazioni del contribuente.
§ 2. Con il secondo motivo si lamenta analoga censura motivazionale, per avere la
commissione tributaria regionale erroneamente attribuito efficacia probatoria del
maggior valore accertato al conseguimento da parte di Pacos srl, presso la Banca
Popolare di Bergamo, di un finanziamento, con ipoteca sui terreni in questione, per
un credito di 15 milioni di euro. La commissione tributaria regionale non avrebbe
infatti considerato che il finanziamento in oggetto (ottenuto, due anni dopo la
compravendita, per l’importo di 10 e non di 15 milioni di euro) era commisurato al
valore dell’intera operazione edilizia e commerciale avente riguardo all’edificazione
dell’area, nel cui ambito i terreni in oggetto erano stati valutati così come dichiarati in
atto dalle parti contraenti.
Con il terzo motivo si lamenta – ex art.360, 1A co. n. 3 cod.proc.civ. – falsa
applicazione dell’articolo 51 d.P.R. 131/86; per avere la commissione tributaria
regionale omesso di rilevare che l’ottenimento del finanziamento ipotecario in
questione non costituiva elemento idoneo a comprovare la correttezza della
valutazione dell’ufficio, e ciò per ragioni di ordine sia temporale sia afferenti alla
complessità dell’intera operazione finanziata. Sicchè, tale finanziamento era privo
d’incidenza, anche presuntiva, nell’attribuire ai terreni un valore normale o venale
eccedente quello dichiarato dalle parti, con la conseguenza che – come già osservato
dei primi giudici – la rettifica di maggior valore doveva ritenersi “i/ frutto di una
valutazione soggettiva ed incontrollabile dell’agenzia delle entrate”.

Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria in quanto entrambi basati nella prospettiva

della violazione

di legge e della carenza motivazionale –

sull’incidenza probatoria (nel senso della validità della rettifica dell’ufficio)
erroneamente attribuita dalla commissione tributaria regionale ai finanziamento
ipotecario ottenuto dalla società acquirente presso la Banca Popolare di Bergamo.
Essi sono infondati, in quanto non mirati sulla effettiva
sentenza qui impugnata.

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Ric.n.17029/11 rg. – Ud.del 22 aprile 2016

‘ratio decidendi’ della

salvo l’onere – qui soddisfatto – di spiegare le ragioni di tale scelta, anche in relazione

Quest’ultima, come detto, ha basato il proprio convincimento su tre ragioni,
costituite: – dalla stima dell’agenzia del territorio, nei termini che si sono detti; dall’esatta ricostruzione, da parte dell’ufficio, del valore venale di commercio in
relazione all’indice di edificabilità del primo lotto ed ai listini CCIAA di Milano, nonché
del valore venale di commercio in base al valore di monetizzazione delle aree
standard per il secondo lotto (aree di rispetto); – dal mancato utilizzo della stima OMI
e dalla ritenuta efficacia non retroattiva dell’articolo 24

1. 88/09, invocato dalle

Orbene, si evince come da tali ragioni decisorie esuli ogni richiamo essenziale al
finanziamento ipotecario; il quale è stato si menzionato dalla sentenza impugnata,
ma non quale ratio a sé stante, in grado di autonomamente sostenere la decisione,
ma solo quale argomento dimostrativo ad abundantiam. Vale a dire, quale ulteriore
prova di correttezza delle valutazioni operate dall’ufficio.
In definitiva, non risulta in alcun modo dalla sentenza che, in assenza di tale
“riscontro” (ovvero nella sua diversa delibazione, così come proposta nelle censure in
parola), la decisione (basata sulla convergenza di altri elementi) sarebbe stata
certamente differente.
Va inoltre considerato, ad ulteriore e definitiva infondetene dei motivi di ricorso,
che – sul piano logico e giuridico – ben poteva la commissione di merito attribuire allo
specifico elemento del finanziamento ipotecario un significato probatorio di congruità
del maggior valore accertato nella considerazione proprio dell’entità economica
complessiva dell’operazione edificatoria finanziata, indipendentemente dal valore
specificamente attribuito ai terreni nel piano di finanziamento. Operazione edificatoria
la cui fattibilità è stata ritenuta influente sulla determinazione di valore dei terreni già
al momento del loro trasferimento. Di tal chè, non potrebbe in questa sede darsi
ingresso ad una valutazione probatoria differente da quella così adottata dal giudice
territoriale.

§ 3. Con il quarto motivo di ricorso si deduce violazione o falsa applicazione
dell’articolo 24 legge 88/2009 (legge comunitaria 2008). Per avere la commissione
tributaria regionale omesso di considerare che in base a tale disposizione adeguativa, con portata retroattiva, dell’ordinamento interno a quello UE – dovevano
ritenersi illegittimi, in materia di trasferimenti immobiliari, gli accertamenti basati sul
concetto di valore normale; con conseguente invalidità di tutti gli accertamenti basati
puramente e semplicemente sulla discordanza, non supportata da altri elementi
concreti e diretti, tra valore dichiarato e valore normale dell’immobile, come
determinato in base a listini OMI o similari. Dalla sola discordanza tra valore
dichiarato e valore normale non poteva dunque desumersi – non soltanto per l’Iva e
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Ric.n.17029/11 rg. – Ud.del 22 aprile 2016

II

società ricorrenti,

le imposte dirette, ma nemmeno per l’imposta di registro – alcuna presunzione legale
di congruità del maggior accertamento.
La doglianza non può trovare accoglimento, posto che il maggior valore accertato
non è qui dipeso dalla mera discrepanza tra valore dichiarato in atto e valore medio
standard rilevato sulla base dei listini OMI; bensì – come detto – dall’applicazione di
correttivi di stima del valore venale specificamente mirati sulle caratteristiche dei
terreni.

solo dato di discrepanza, ma sull’impiego da parte dell’amministrazione finanziaria dei
criteri di cui al terzo comma dell’articolo 51 d.P.R. 131/86 in materia di imposta di
registro; comprensivi, tra il resto, “di ogni altro elemento di valutazione”.

Elemento

di valutazione che il giudice di merito ha ritenuto idoneo a sorreggere il maggior
valore accertato in esito ad una stima non basata sui soli dati medi, così come
emergenti dai listini OMI.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione
delle spese del presente giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

Pqrn
La Corte
rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio dl

–

cassazione che liquida in euro 8.000,00 per compenso professionale; oltre spese
prenotate a debito.
Così deciso nella camera di consiglio della quinta sezione civile in data 22 aprile
2016.

Sicchè, la rettifica contestata non si basa sulla presunzione legale derivante dal