Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10222 del 18/05/2016

Civile Sent. Sez. 5 Num. 10222 Anno 2016
Presidente: CHINDEMI DOMENICO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA
sul ricorso 11296-2011 proposto da:
PETROCCHI

CARLO ANTONIO, ROSELLINI ANTONELLA, NELLI

LUIGI, elettivamente

domiciliati in ROMA VIA

MONTEVIDEO 27, presso lo studio dell’avvocato SERENA
DEGLI ALBIZI, rappresentati e difesi dall’avvocato
ALESSANDRO PETROCCHI giusta delega a margine;
– ricorrenti –

2016
contro

1416

AGENZIA DELLE ENTRATE UFFICIO CENTRALE DI ROMA in
persona del Direttore pro tempore, elettivamente
domiciliato

in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta

Data pubblicazione: 18/05/2016

e difende;

controricorrente

–

avverso la sentenza n. 33/2010 della COMM.TRIB.REG.
di FIRENZE, depositata il 22/04/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

MARIA STALLA;
udito per il ricorrente l’Avvocato PETROCCHI che ha
chiesto raccoglimento del ricorso e deposita in
udienza “comparsa di costituzione eredi”;
udito per il controricorrente l’Avvocato PUCCIARIELLO
che ha chiesto il rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott.

LUIGI CUOMO che ha

l’accoglimento del ricorso.

concluso per

udienza del 22/04/2016 dal Consigliere Dott. GIACOMO

Svolgimento del giudizio.
Carlo Antonio Petrocchi (quale compratore), Luigi Nelli ed Antonella RosellínI
(quali venditori) propongono tre motivi di ricorso per la cessazione della sentenza n.
33/1/10 del 22 aprile 2010 con la quale la commissione tributaria regionale di
Firenze, a conferma della prima decisione, ha ritenuto legittimo (sebbene per il minor
importo di euro 171.500,00) l’avviso di rettifica e liquidazione loro notificato
dall’agenzia delle entrate per imposta di registro, ipotecaria e catastale sulla

il quale il valore dell’immobile, dichiarato in euro 111.000,00, è stato dall’ufficio
rettificato nel maggior importo di euro 245.000,00, secondo la stima dell’agenzia del
territorio.
Resiste l’agenzia delle entrate con controricorso.
Motivi della decisione.
§ IL. Con il primo motivo di ricorso si lamenta – ex art.360, 1^ co. nn. 3, 4 e 5
cod.proc.civ., con riferimento agli artt. 112 cod.proc.civ., 24 Cost. e 52 d.P.R. 131/86
– omessa pronuncia sull’eccezione di nullità dell’avviso di rettifica e liquidazione in
oggetto, in quanto privo di motivazione; nonché vizio di motivazione della sentenza
in ordine alla ritenuta, ma indimostrata, congruità del maggior valore del terreno. Ciò
perché l’avviso faceva apoditticamente menzione di

“precedenti stime” disposte

dall’ufficio, senza tuttavia indicarle né allegarle (nemmeno in corso di causa).
Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione dell’articolo 2697 cod.civ.,
nonché illogica e contraddittoria motivazione in ordine alla stima del terreno; per
avere la commissione tributaria

infine elevato ad euro

171.500,00 il valore di

quest’ultimo, pur dopo aver dato atto della insussistenza agli atti di causa di elementi
probatori idonei ad accertarlo. Insussistenza, quest’ultima, implicante l’infondatezza
della pretesa tributaria; essendo l’onere probatorio in questione a carico dell’agenzia
delle entrate, e non della parte contribuente.
Con il terzo motivo di ricorso si deduce omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione della sentenza su un punto decisivo del giudizio, insito nella stima del
terreno. Ciò perché la commissione tributaria regionale, dopo aver erroneamente
equiparato una stima dell’agenzia del territorio ad una perizia d’ufficio, non aveva
considerato tutti gli elementi istruttori che essi ricorrenti (senza che con ciò si
determinasse inversione dell’onere della prova) avevano versato in causa, anche con
richiamo ad analoghe compravendite, a riprova della congruità del valore dichiarato
in atto (perizia giurata arch.Sacchi 2 settembre 2005; perizia giurata geom.Rornoli 29
agosto 2005; stima dell’ottobre 2005 effettuata dal comune di Pescia a fini Ici;
relazione tecnica geom.Romoli 10 ottobre 2007).
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Ric.n.11296/11 rg. – Ud.del 22 aprile 2016

compravendita 10 settembre 2005 di un terreno edificabile in Pescia (PT); avviso con

2. Tali motivi, suscettibili di trattazione unitaria per la loro intima connessione
logica e giuridica, sono fondati.
Va premesso che l’avviso di rettifica in oggetto si basava sulla allegata relazione
tecnica geom.Gai dell’agenzia del territorio 25 giugno 2007, facente riferimento (a
sostegno del maggior valore del terreno edificabile in euro 245.000,00) a “precedenti
stime effettuate da quest’ufficio per terreni posti in zone limitrofe a quella
considerata, ed aventi analoghe caratteristiche e condizioni”.

eccessivo il valore così stabilito, riducendolo (in ragione di accordi tra le parti
limitativi della porzione edificanda) ad euro 171.500,00.
La decisione della commissione di primo grado era stata dai contribuenti censurata
in sede di gravame (appelli riuniti) sotto il profilo della incongruità anche di
quest’ultima minor valutazione e, segnatamente, della insussistenza – non solo
nell’avviso di rettifica e nella relazione dell’agenzia del territorio, i quali non
descrivevano in alcun modo né allegavano le richiamate “precedenti stime”, ma
nemmeno agli atti di causa – di prove attestanti la non rispondenza del valore
dichiarato nell’atto di compravendita. Valore che, al contrario, trovava convalida in
una serie convergente di elementi istruttori prodotti dai contribuenti, pur senza
sollevazione dell’ufficio dall’onere probatorio suo proprio.
Orbene, in questa situazione la sentenza qui impugnata – pur avendo
implicitamente escluso che l’avviso di rettifica potesse ritenersi invalido per carenza
di ‘motivazione’, dovendosi risolvere la lite sul diverso piano della ‘prova’ della
pretesa tributaria (v.Cass. 25559/14 ed altre) – ha ritenuto di confermare la prima
decisione sulla base di una serie di considerazioni non condivisibili, e così riassumibili:
– alla perizia di parte contribuente si opponeva una “perizia d’ufficio”, tale qualificata
la stima dell’agenzia del territorio allegata all’atto di rettifica; – nessuna delle due
parti aveva richiesto una CTU, “per cui è evidente che occorra esaminare dagli atti di
causa la congruità o meno della sentenza impugnata”; – non vi erano i presupposti

per riformare la sentenza di primo grado, stante la “mancanza di un numero
sufficiente di consimili contratti su terreni limitrofi e di valide documentazioni
provenienti da enti e società indipendenti che possano dimostrare il valore dei terreni
oggetto di vendita”; – agli atti, infatti, non vi era “un’approfondita perizia e ricerca di
mercato per individuare la forbice di valutazione in modo da dare a questa
commissione gli elementi per verificare e decidere il valore più consono rispetto alle
caratteristiche intrinseche del lotto oggetto di valutazione”; – nemmeno, agli atti

venivano forniti elementi sulla incidenza del costo del terreno rispetto al valore di
vendita di futura costruzione non di lusso, né in essi si spiegava a sufficien
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Ric.n.11296/11 rg. – Ud.cJeI 22 aprile 2016

“in

La commissione tributaria provinciale di Firenze (sent. 28119/09) ha ritenuto

quale stadio urbanistico è la procedura laboriosa per rendere il terreno perfettamente
costruibile (…)’; ed in quali tempi.
Queste considerazioni integrano, al contempo, i lamentati vizi di violazione
normativa e carenza motivazionale.
Va infatti considerato che dinanzi al giudice tributario l’amministrazione finanziaria
si pone sullo stesso piano del contribuente, sicché la relazione di stima di un
immobile – redatta dall’Ufficio tecnico erariale o da altro organismo interno

relazione tecnica di parte e non una perizia d’ufficio; ad essa, pertanto, deve essere
attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che concerne la sua provenienza,
non anche per quel che riguarda il suo contenuto estimativo.
E’ vero che questa circostanza di certo non comporta che tale relazione di stima sia
del tutto priva di efficacia probatoria – anche considerando l’ampia ammissibilità nel
processo tributario delle prove ccdd. atipiche – ben potendo essa costituire fonte di
convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento, anche esclusivo, della sua
decisione; e tuttavia, occorre che il giudice spieghi le ragioni per le quali ritenga tale
relazione (di parte) corretta e convincente: sia in sé, sia in rapporto a tutte le altre
risultanze istruttorie comunque acquisite al giudizio (Cass. nn. 14418/14; 8890/07 ed
altre).
Nel caso di specie, è mancata qualsivoglia motivazione atta a sostenere – alla luce
di un ben più articolato quadro istruttorio – la ‘prevalenza’ della relazione tecnica
dell’amministrazione finanziaria su quelle, di pari efficacia, prodotte in giudizio dai
contribuenti; sicché appare fondato il convincimento che la commissione tributaria
regionale si sia risolta a disattendere il valore indicato nell’atto di trasferimento
proprio e soltanto in ragione del fatto che la stima in questione proveniva, appunto,
dall’amministrazione finanziaria, cosi da assumere (come erroneamente indicato)
valenza equipollente ad una ‘perizia di ufficio’.
Errata è poi l’osservazione per cui la sentenza di primo grado doveva trovare
conferma anche perché avverso alla valutazione estimativa in essa contenuta non era
stata proposta dalle parti istanza di ctu. Pacifico essendo che, nei limiti dei fatti
dedotti dalle parti ed in presenza di elementi istruttori necessitanti di
approfondimento tecnico, la disposizione di una consulenza tecnica d’ufficio rientri tra
i poteri-doveri ufficiosi del giudice; al quale è demandato, ex art.7 d.lgs. 546/92, di
acquisire anche aliunde i propri elementi di valutazione prescindendo, se del caso,
dagli accertamenti dell’ufficio impositore, e sostituendo la propria valutazione a quella
da quest’ultimo operata.

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Ric.n.11296/11 rg. – Ud.del 22 aprile 2016

all’amministrazione stessa, e da quest’ultima prodotta in giudizio – costituisce una

Si è in proposito affermato (Cass. 13132/10 ed altre) che:

“il giudizio dinanzi alla

Commissione tributaria regionale, al di là delle ipotesi tassative ed eccezionali
previste dal primo comma dell’art. 59 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 (nelle quali
è prevista la possibilità di una sentenza meramente rescissoria, in presenza di vizi
formali dell’accertamento o di altri atti pregressi su cui esso si fonda), assume le
caratteristiche generali del mezzo di gravame, ossia del mezzo di impugnazione a
carattere sostitutivo ed obbliga, quindi, il giudice tributario a decidere nel merito le

sull’imposta di registro, egli può determinare il valore venale degli immobili sulla base
di criteri diversi da quelli utilizzati in sede di accertamento, a condizione che resti nel
limite della pretesa tributaria esercitata dall’Ufficio, e che gli elementi utilizzati siano
legittimamente acquisiti agli atti; come nel caso di utilizzo di dati desumibili da una
CTU, stante la possibilità per il giudice tributario di farvi ricorso anche al fine di
valutare l’attendibilità della stima dell’Ufficio ed accertare il valore venale degli
immobili per cui è causa”.
Sicché, in definitiva, la mancata formulazione di istanza di ctu certo non poteva
ripercuotersi, quale vera e propria regola di giudizio atta a fondare il convincimento
decisorio, in danno della parte; men che meno di quella parte che non risultava
nemmeno gravata dall’onere probatorio.
Quest’ultima osservazione merita qualche ulteriore approfondimento, posto che
l’unico convincimento &abile dalla motivazione qui censurata è nel senso della
sostanziale mancanza di elementi di giudizio in ordine alla congruità del maggior
valore accertato (seppure considerato a seguito della riduzione operata dalla
sentenza di primo grado).

E tuttavia, tale carenza – ove non supplita mediante adozione dei poteri istruttori
ufficiosi – doveva portare a disattendere la rettifica di valore rispetto al prezzo
dichiarato dai contraenti nell’atto di compravendita; risolvendosi essa nel mancato
assolvimento di un onere probatorio di fondatezza della pretesa fiscale posto – in
base alla regola generale di cui all’articolo 2697 cod.civ. – a carico
dell’amministrazione finanziaria.
In definitiva – a fronte di un avviso di rettifica e liquidazione che faceva generico
riferimento a “precedenti stime”, nonché di un quadro istruttorio di causa privo di
qualsivoglia elemento dimostrativo su punti ritenuti decisivi dalla stessa commissione
tributaria regionale (atti negoziali similari; valutazioni di soggetti indipendenti;
informazioni sulle condizioni di edificabilità – la conclusione doveva essere nel
senso della mancata dimostrazione, da parte dell’amministrazione finanziaria, della
asserita incongruità del valore indicato dalle parti nell’atto di compravendita.
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Ric.n.11296/11 rg. – Ud.del 22 aprile 2016

questioni proposte; con la conseguenza che, nell’ambito di una controversia

Va del resto considerato che i contribuenti avevano in effetti prodotto in giudizio,
senza inversione dell’onere della prova, una serie di elementi di riscontro di
quest’ultimo valore (relazioni tecniche di parte; accertamento comunale a fini lei; atti
iniziali similari); ebbene, la commissione tributaria regionale non ha mostrato di
prenderli in considerazione nella loro potenziale idoneità a supportare i motivi di
appello formulati avverso la valutazione estimativa resa in primo grado. La
motivazione appare pertanto insufficiente anche nella parte in cui rileva la mancanza

risultavano invece essere stati prodotti da una delle parti in causa; e la cui
considerazione avrebbe, invece, potuto condurre ad una decisione del tutto diversa
rispetto a quella adottata dalla commissione di primo grado.
In definitiva, le censure di legittimità qui in esame non mirano a suscitare una
nuova visitazione di circostanze fattuali e puramente valutative (il che sarebbe
inammissibile in questa sede); ma evidenziano correttamente, oltre alla falsa
applicazione normativa, altresì la obiettiva carenza logica e giuridica della
motivazione. Segnatamente, per quanto concerne il governo delle regole sull’onere
della prova e la valutazione dei mezzi istruttori.
La sentenza qui impugnata va dunque cassata con rinvio ad altra sezione della
commissione tributaria regionale di Firenze la quale, attenendosi ai principi testè
indicati, dovrà nuovamente valutare la congruità del valore del terreno indicato
nell’atto di compravendita; decidendo anche sulle spese del presente giudizio di
legittimità.

Pqm
La Corte
accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione
della commissione tributaria regionale di Firenze.
Così deciso nella camera di consiglio della quinta sezione civile in data 22 aprile
2016.

di elementi istruttori di giudizio, senza considerare tutti quegli elementi che