Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10212 del 30/04/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10212 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 18407-2006 proposto da:
DI MARTINO FERDINANDO DMRFDN45M01B076E, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA DEI GANDOLFI 6, presso lo
studio dell’avvocato COCCO ILARIA, rappresentato e
difeso dall’avvocato NITRATO IZZO SERGIO;
– ricorrente 2013
720

contro

MASSA ENRICO MSSNRC32D03B7591,

MASSA SALVATORE

MSSSVT31A21B759U, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA DELLA BALDUINA 66, presso lo studio dell’avvocato
SPAGNUOLO GIUSEPPE, che li rappresenta e difende;

Data pubblicazione: 30/04/2013

MASSA ANTONIO C.F.MSSNTN35A24B759A,

elettivamente

I domiciliato in ROMA, VLE MAZZINI 131, presso lo
STUDIO SERRA, rappresentato e difeso dall’avvocato
CACACE FELICE;
– controricorrenti

avverso la sentenza n.

–

1208/2005 della CORTE

D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 22/04/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 14/03/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito l’Avvocato Spagnuolo Giuseppe difensore di
Massa Salvatore e di Massa Enrico che ha chiesto il
rigetto del ricorso;
.

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ANTONIETTA CARESTIA che ha concluso
per l’accoglimento del ricorso.

A

Svolgimento del processo

‘

Di Martino Ferdinando conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torre
Annunziata, Massa Enrico e Massa Antonio (quest’ultimo anche quale
procuratore speciale di Massa Salvatore) per sentire dichiarare la risoluzione
del contratto preliminare di vendita del 14 aprile 1992 per inadempimento dei

L’attore esponeva che i Massa avevano stipulato un contratto preliminare di
vendita con Vaiano Andrea al quale avevano promesso di vendere un terreno
di 3350 mq da staccarsi dalla maggiore superficie posseduta dai promittenti
venditori sita in Boscoreale via Papa Giovanni XXIII pattuendo che “la linea
di distacco tra la zona di terreno promessa in vendita ed il restante fondo dei
sigg. Massa sarà a circa mt. 75 di distanza dalla via Papa Giovanni XXIII e,

•

comunque, alla distanza tale da poter comprendere nella zona promessa in
vendita la parte del fondo edificabile secondo il vigente strumento urbanistico
del Comune di Boscoreale”. Il prezzo convenuto era pari a lire 600.000.000 di
cui la metà era stata versata contestualmente alla stipula del preliminare e
l’altra meta sarebbe stata versata alla stipula del definitivo fissata per il 31
dicembre 1992.

In data 30 aprile 1992,

il Vaiano nominava promissario

acquirente esso attore il quale aveva commisSionato un progetto di’
costruzione di un fabbricato per civile abitazione ed aveva avviato la pratica
per la concessione che non era stata rilasciata perche l’area era risultata
sottoposta ai vicoli della cosiddetta legge Galasso ed —era stata destinata nel
piano paesaggistico dell’area vesuviana, soltanto a recupero urbanistico
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e il-t ir no promesso in

per poter assolvere- alla sua

v ndita era -privo di una qualità

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promittenti venditori.

.
funzione economica sociale .e per ciò stesso realizzava un’ipotesi di vendita
di aliud pro alio
Si costituivano i convenuti eccependo: a) la mancata legittimazione attiva
dell’attore il quale non era intervenuto nel contratto preliminare e del quale
non era stata loro comunicata la nomina da parte del contraente originario; b)

a perfetta conoscenza da parte del promissario acquirente e dell’attore,
entrambi imprenditori edili in zona, del vincolo paesaggistico c) che non era
stata mai promessa la edificabilità dei suoli.

Spiegavano domanda

riconvenzionale per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligazione a
contrarre con condanna al versamento del prezzo residuo oltre interessi e
risarcimento dei danni.
•

Il Tribunale di Torre Annunziata con sentenza del 2002, dichiarava valida la
nomina del Di Martino da parte del Vaiano perché nel preliminare era stato
previsto che essa potesse essere effettuata fino al momento della stipula
dell’atto pubblico e riteneva provata la comunicazione della suddetta nomina.
Rigettava

la domanda

attrice

accoglieva

ed

i

quella riconvenzionale

condannando l’attore al pagamento del residuo prezzo, subordinandone

r

l’esecuzione alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Avverso tale sentenza proponeva appello Di Martino Ferdinando, il quale
chiedeva la riforma integrale della sentenza di primo grano, sostenendo cffe ir
riferimento contenuto nel contratto preliminaÌtr vigente strumento
urbanistico di 13oscoreale” non era una mera descrizione fattuale, ma la

,
precisazione di una qualità essenziale del suolo prornessoirrven itaj -13-ertanto,
il preliminare stipulato da e parti -presentava un vizio– genetico e cioè.. – – .

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possibilità iii edificazine.
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Si costituivano i Massa i quali eccepivano la nullità dell’appello perché non
‘

era sta censurata una delle ragioni poste a base della decisione, quella relativa
all’inerzia del Di Martino nel seguire la procedura di rilascio del
provvedimento amministrativo, la quale, pertanto, era passata in giudicato.
Chiedevano, comunque, il rigetto del gravame.

La Corte di Appello di Napoli con sentenza n. 1208 del 2008 rigettava
l’appello
A sostegno di questa decisione la Corte napoletana osservava che mancavano
le condizioni della proposta azione di risoluzione perché ammesso pure che
fosse stato conferito dalle parti carattere di essenzialità alla edificabilità
parziale del suolo, tale mancanza costituirebbe solo un vizio redibitorio e non
integrerebbe gli estremi di una consegna di aliud pro alio, che si ha solo

i

quando il bene venduto fosse completamente diverso da quello pattuito.
La cassazione della sentenza della Corte napoletana è stata chiesta da Di
Martino Ferdinando con ricorso affidato a tre motivi, illustrati con memoria.
Massa Antonio ha resistito con controricorso, illustrato con memoria.
All’udienza del 12 giugno 2012, constatato che agli atti del giudizio non era
stata riscontrata la prova che il ricorso per cassazione della sentenza della
Corte di Appello di Napoli fosse stata notificata a Massa Salvatore e Massa’
Enrico disponeva I integrazione del contraddittorio nei confronti di Massa
a va ore e • assa nnco. n sa a e novem ere

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depositata ai sensi

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378 CpC.

Mo ti’v’i- della decisione
•
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–

i Martino lamenta:

3

a) con il primo motivo la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362, primo
‘

comma, cc., nonché la violazione e falsa applicazione dell’art. 1456 cc in
relazione all’art. 360 n. 3 cpc. Avrebbe errato la Corte napoletana, secondo il
ricorrente,

nell’aver

negato

la

sussistenza

dell’espressa

destinazione

quale carattere del negozio, senza considerare, che erano rinvenibili indici
indiscutibili rilevatori della convenuta espressa edificabilità, non solo nel ‘
relativo inequivoco ed espresso riconoscimento nella scrittura, anche nelle
risultanze testimoniali, nella delega depositata in giudizio al promittente
acquirente a presentare istanza di concessione edilizia sulla base di

i

un

progetto edilizio dal medesimo approntato. E di più, “con argomentazione
indubbiamente contraddittoria, la sentenza impugnata, secondo il ricorrente,

•

ammette da un lato che l’esistenza all’interno del terreno da costruire di
un’area

edificabile

fu

data

certa

per

dai

contraenti

e

però

poi

ingiustificatamente considera che diretta qualità del terreno non sia stata
regolata come condizione risolutiva espressa né abbia assunto i connotati
della presupposizione”. E comunque sia, secondo il ricorrente, indici, ,
inequivocabilmente,

rivelatori

della

sussistenza

degli

elementi

della

presupposizione sono; 1) l’espresso riferimento nella scrittura alla natura
edificabile del suolo; 2) le risultanze testimoniali; 3) la delega del prominente
acquirente a presentitinza di concessione edilizia relativa al fondo
oggetto di compromesso; 4)-Al prezzo di acquisto riferibile ad un suolo
-•

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b) Con -il secondo

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art. 3-60 H. 5 clic. pel orrressa

valutazione delic risultanze processi:tali (prove testimenittli circa tm punto
decisivo della controversia. Secondo il -ricorrente le argomentazioni della
.,

4

edificatoria del suolo oggetto del preliminare di vendita e la sua essenzialità

sentenza impugnata ometterebbero ogni valenza e rilievo probatorio alle
”

risultanze istruttorie che avrebbero inequivocamente confermato gli intenti
edificatori del promittente acquirente, imprenditore edile, e le difficoltà
insorte per dar corso alla riferita utilizzazione edificatoria del suolo. Sarebbe
chiaro, secondo il ricorrente- che il libero convincimento del Giudice si e
formato prescindendo completamente da dette risultanze istruttorie e con ciò
evidenziando un macroscopico vizio formativo di tale convincimento
assolutamente rilevante ai fini della violazione della norma epigrafata.
c) Con il terzo motivo, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1489 e
1490 cc. nonché la violazione e falsa applicazione dei principi generali in

,

_

materia di aliud pro alio in relazione all’art. 360 n. 3 cpc. Sindacabilità in i
•

Cassazione per motivazione viziata e non adeguata. Avrebbe errato la Corte
napoletana, secondo il ricorrente, nell’aver ritenuto che l’eventuale mancanza
della qualità edificatoria del fondo potrebbe costituire caso mai un vizio

,
redibitorio, ma non un aliud pro alio perché, quando la cosa fornita presenta
una qualità diversa da quella che si può considerare il proprio elemento
precipuo

di

identificazione,

si

ha

un’alterazione

della destinazione

economico-funzionale del bene, tale che fa degradare l’oggetto in un genere
diverso da quello negoziato. Ora alla luce dell-e risultanze testimohiali ef
documentali sarebbe indubbio, secondo il ricorrente- che laddove le parti nella
scrr tira

anno a o n enmen o a a p. e s

oli* o e i icasi e secon• o i

vigen e s rumen o ur•anis ico non— fanno inteso minimamenw assicurare allaT
richiamata scrittura un mero elemento descrittivo, ma hanno chiaramente
voluto rinidicare

Un

dtti ibuto o qualità essenziale del bene the incide sulla sua

destinazionceconomica.

–

5

e
‘

1.1.= Appare opportuno esaminare pregiudizialmente il terzo motivo ed è
fondato.
La motivazione è contraddittoria ed insufficiente atteso che : a) l’assunto della
sentenza “che le parti espressamente previdero che oggetto del contratto non
fosse un suolo edificatorio” non tiene conto del riportato rilievo del

terreno promessa in vendita ed il restante fondo dei sigg. Massa sarà a circa
mt. 75 di distanza dalla via Papa Giovanni XXIII e comunque alla distanza
tale da poter comprendere nella zona promessa in vendita la parte de/fondo
edifìcabile secondo il vigente strumento urbanistico del Comune di
Boscoreale”; b) e quello che l’inclusione nella zonetta da vendere della “parte
di fondo edificabile secondo il vigente strumento urbanistico ” vale come

,
_

elemento descrittivo, anche ai fini della valutazione economica, ma non come
indicazione di una qualità essenziale della stessa” non chiarisce come
l’indicazione nel contratto di un prezzo del suolo coerente con la sua
menzionata natura edificabile non costituisca un elemento descrittivo ed
identificativo della superficie e che l’assenza della qualità edificatoria di un
fondo non si risolva in diversità dell’oggetto
2.= Gli altri motivi possono ritenersi assorbiti.
In definitiva, va accolto il terzo motivo

e dichiarati assorbiti gli altri. La

sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata in Telazione al motivo
accolto ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli per nuovo esame e
a

-.e.

e

e

–

le spese del -presente-giudizio di cassazione.
—

lelyl.

La Corte-accoglie-il terzo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri, cassa•
_
.

la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra
6

promissario che il contratto disponeva che “la linea di distacco tra la zona di

sezione uena Lune ui• typeno ui

•

aliene pet il tegulaincium uelic spese

del presente giudizio di cassazione.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della
Corree Suprema di Cassazione il 14 marzo 2013.

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