Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10209 del 19/05/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10209 Anno 2015
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: MATERA LINA

SENTENZA

sul ricorso 28390-2009 proposto da:
BIANCHINI ANDREA BNCNDR12M07A149N,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA GIOVANNI ANTONELLI 3, presso
lo studio dell’avvocato ALESSANDRO GIANNUZZI,
rappresentato e difeso dall’avvocato GIOVANNI BORGHI;
– ricorrente 2015
1026

contro
em Arlocts,71.„.ste_ é E.
\(EONDOMINIO VIA GREGORIO X 57 AREZZO 92012270515,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA RICASOLI 7,
presso lo studio dell’avvocato ROBERTO RAGIONE,
rappresentato e difeso dall’avvocato FRANCESCO MOLINO;

Data pubblicazione: 19/05/2015

- controricorrente
avverso la sentenza n.

–

820/2009 della CORTE D’APPELLO

di FIRENZE, depositata il 19/06/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 24/03/2015 dal Consigliere Dott. LINA

udito l’Avvocato GIANNUZZI Alessandro, con delega
depositata in udienza dell’Avvocato BORGHI Giovanni,
difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento
del ricorso e deposita nota spese;
udito l’Avvocato Giovanni BORRELLI, con delega
depositata in udienza dell’Avvocato Francesco MOLINO,
difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. PIERFELICE PRATIS che ha concluso per
il rigetto del ricorso.

MATERA;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza in data 15-1-2008 il Tribunale di Arezzo
rigettava l’impugnativa della delibera condominiale del 23-4-2007,
proposta da Bianchini Andrea nei confronti della s.r.l. Condogest,

Il Bianchini aveva chiesto la nullità o annullamento della predetta
delibera, nella parte in cui aveva posto a suo carico parte del costo
dei lavori di restauro delle strutture aggettanti all’esterno delle
facciate, come balconi e pensiline; strutture che, a suo dire, erano di
proprietà esclusiva degli alloggi del primo e secondo piano, sui quali
l’attore, che possedeva il piano terra, non aveva “uso né utilità”.
Il gravame proposto avverso la predetta decisione dal
Bianchini veniva rigettato dalla Corte di Appello di Firenze con
sentenza in data 19-6-2009, con la quale, in particolare, veniva
rilevato che con precedente delibera del 1-6-2005, approvata anche
dal Bianchini, presente in assemblea, e non impugnata, era stato
deliberato che “tutto ciò che riguarda le parti esterne delle terrazze,

sia del parapetto che del sottoterrazza, è condominiale……pertanto
si applicano i millesimi di proprietà”. Orbene, secondo la Corte
territoriale, essendo la delibera del 23-4-2007, nella parte relativa
alla ripartizione delle spese in parola, attuativa della precedente
delibera del 1-6-2005, approvata dal Bianchini, quest’ultimo non
poteva ulteriormente mettere in discussione il criterio di ripartizione

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quale amministratrice del Condominio di via Gregorio X in Arezzo.

delle spese in contestazione. Il giudice del gravame rilevava,
comunque, che, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, la
delibera impugnata non si poneva in contrasto con il regolamento
condominiale, il quale non contemplava alcuna disciplina in ordine

ripartizione adottato dall’assemblea appariva conforme ai principi
affermati in materia dalla giurisprudenza in relazione ai rivestimenti
ed agli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore
dei balconi aggettanti.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso
Bianchini Andrea, sulla base di cinque motivi.
La s.r.l. Condogest ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e
falsa applicazione degli artt. 1113, 1117 e 1123 c.c., 116 c.p.c.,
nonché l’omessa motivazione. Deduce che la Corte di Appello, nel
ritenere preclusa l’impugnazione della delibera del 23-4-2007 in
conseguenza dall’approvazione della precedente delibera del 1-62005, non ha considerato che tale ultima delibera non era stata
approvata con il voto favorevole di tutti i condomini; con la
conseguenza che la stessa non poteva innovare validamente al
regolamento condominiale di natura contrattuale, che non include tra
i beni condominiali le parti esterne delle terrazze. Sostiene, pertanto,

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alla ripartizione delle spese di cui si discute; e che il criterio di

che la delibera del 1-6-2005 è nulla nella parte in cui include tra i
beni condominiali “le parti esterne delle terrazze, sia del parapetto

che del sottotetto”, mentre la delibera del 23-4-2007 è annullabile, in
quanto ripartisce le spese di manutenzione in violazione sia del

c.c.
Il motivo è infondato, dovendosi rilevare che, secondo quanto
accertato con apprezzamento in fatto non censurabile in questa sede
dalla Corte di Appello, nessuna norma regolamentare prevede una
ripartizione delle spese di cui si discute, relative ai “rivestimenti ed

agli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore”,
ovvero delle “parti esterne delle terrazze, del parapetto e del

sottotetto”.
Ciò posto e atteso che i giudici di merito hanno riconosciuto ai
predetti rivestimenti ed elementi decorativi una funzione
ornamentale dell’intero edificio, la delibera condominiale del 1-62005, al pari di quella oggetto di impugnativa nel presente giudizio,
si pone in linea con i criteri legali di ripartizione delle spese in
questione.
Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in
tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un
“prolungamento” della corrispondente unità immobiliare,
appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove

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regolamento condominiale di natura contrattuale che dell’art. 1123

devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi
decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si
inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo
esteticamente gradevole (tra le tante v. Cass. 30-7-2004 n. 14576;

2) Con il secondo motivo il ricorrente, denunciando la
violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1117 e 1123 c.c.,
116 c.p.c., nonché l’omessa motivazione, censura la sentenza
impugnata nella parte in cui ha affermato che le spese per la
manutenzione delle parti esterne delle terrazze sono da includere nel
riparto tra tutti i condomini. Sostiene che i balconi e le terrazze
costituiscono una sorta di prolungamento dell’appartamento dal
quale si propendono, di talchè non possono considerarsi di proprietà
comune, bensì di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti
cui accedono. Le relative spese di manutenzione, pertanto, non
possono gravare sul Bianchini, in quanto la proprietà di quest’ultimo
è posta a piano terra e non è provvista di alcuna terrazza.
Il motivo, nella parte in cui denuncia vizi di motivazione, è
inammissibile, in quanto in esso non è dato cogliere una sintetica e
chiara esposizione riassuntiva del fatto controverso in relazione al
quale sussisterebbero i dedotti vizi motivazionali, nonché delle
ragioni della ritenuta inidoneità della motivazione a sorreggere la
decisione adottata, così come richiesto dall’art. 366 bis c.p.c.,

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Cass. 30-4-2012 n. 6624).

applicabile ratione temporis al ricorso in esame, nel caso previsto
dall’art. 360 n. 5 c.p.c.
Nella parte in cui denuncia violazioni di legge, il motivo si
conclude con la formulazione di un quesito di diritto (E’ valida e

deliberazione assembleare che pone le spese di manutenzione di
terrazze di proprietà esclusiva anche a carico dei condomini che non
hanno alcun diritto elo uso delle stesse?) non pertinente.
Il giudice di appello, infatti, non ha affatto affermato che i
balconi aggettanti e le terrazze sono comuni, bensì che sono tali le
opere interessate dalla delibera impugnata, relative ai “rivestimenti

ed altri elementi decorativi della parte frontale o di quella
inferiore”, ovvero alle “parti esterne delle terrazze, del parapetto e
del sottotetto”.
Il quesito posto, pertanto,. non investendo la ratio decidendi
della sentenza impugnata, appare meramente teorico e non risolutivo,
non focalizzando questioni di diritto essenziali ai fini della
decisione.
3) Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione e
falsa applicazione degli artt. 1137, 1117 e 1123 c.c., 116 c.p.c.,
nonché vizi di motivazione. Sostiene che l’affermazione della Corte
di Appello, secondo cui se alla terrazza accedono elementi
decorativi, questi rientrano tra i beni condominiali in quanto

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conforme agli arti’. 1137, 1117, 1123 c.c. e 116 c.p.c. la

contribuiscono al decoro della facciata, di tal che le relative spese
devono gravare su tutti i condomini, è astratta e tautologica, non
avendo la Corte individuato in concreto quali sarebbero gli elementi
decorativi che accedevano ai balconi degli immobili. Deduce,

non meglio identificati elementi decorativi (pag. 6) e, subito dopo,
che tali elementi sarebbero presenti in un “fabbricato nella
fattispecie di costruzione abbastanza recente e di disegno lineare”, in
quanto ciò equivale a dire che vi sono elementi distintivi in un
profilo lineare.
Anche tale motivo, nella parte in cui denuncia vizi di
motivazione, è privo di uno specifico passaggio espositivo,
autonomo rispetto alla parte illustrativa delle critiche rivolte alla
sentenza impugnata, contenente una sintetica indicazione del fatto
controverso in riferimento al quale la motivazione si assume omessa
o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta
insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la
decisione.
La denuncia di violazione di legge è inammissibile per
l’inidoneità del quesito di diritto posto (E’ necessario e conforme
agli artt. 1137, 1123, 1137 c.c. e 116 c.p.c. indicare esattamente e
specificamente gli elementi decorativi di una terrazza e la loro
funzione architettonica per addossare legittimamente le loro spese

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inoltre, che è contraddittorio sostenere prima che sarebbero occorsi

manutentive anche ai condomini che non sono proprietari esclusivi
di tali terrazze?), la cui formulazione non consente di comprendere,
in relazione a ciascuna delle norme di cui è denunciata la violazione,
l’errore di diritto asseritamene compiuto dal giudice di merito e

da applicare.
4) Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione e
falsa applicazione degli artt. 1137, 1117, 1123 e 2697 c.c., 116
c.p.c., in relazione all’affermazione implicitamente contenuta nella
sentenza impugnata, secondo cui gravava sul Bianchini l’onere della
prova della insussistenza degli elementi decorativi. Sostiene che
l’onere di provare l’esistenza di elementi decorativi gravava sul
Condominio e non sul Bianchini, al quale era sufficiente negare la
loro esistenza.
Il motivo è inammissibile, in quanto il quesito di diritto
conclusivo (E’ corretto e conforme agli artt. 1123 e 2697 c.c. che la
prova della esistenza di elementi decorativi di una terrazza e della
loro funzione architettonica deve essere data dai condomini
proprietari esclusivi delle terrazze che pretendono di addossare in
parte il relativo onere manutenitvo anche ai condomini che non
hanno proprietà esclusive di terrazze?) non appare pertinente in
relazione alla fattispecie dedotta nel presente giudizio.

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quale sia, secondo la prospettazione del ricorrente, la corretta regola

La Corte di Appello, infatti, non ha affatto affermato che
gravava sul Bianchini l’onere di provare l’inesistenza di elementi
decorativi delle parti esterne dei balconi, ma, sia pure
implicitamente, ha dato atto dell’esistenza, in concreto, di siffatti
“per tali devono intendersi non

necessariamente elementi complessi, bensì tutti quelli che in
relazione alla tipologia del fabbricato (nella fattispecie di
costruzione abbastanza recente e di disegno lineare) contribuiscono
al decoro della facciata”..
5) Con il quinto motivo il ricorrente si duole della violazione
dell’art. 91 c.p.c.. Deduce che la Corte di Appello ha errato
nell’addossare al Bianchini le spese nella misura del 50% per il
primo grado e per intero per il secondo grado, in quanto, poiché i
valori e le spese in questione ineriscono a beni di proprietà
esclusiva, le spese di giudizio avrebbero dovuto essere poste a carico
esclusivo del Condominio. In subordine, rileva che, poiché la Corte
di Appello ha rigettato il gravame incidentale del Condominio, vi era
soccombenza reciproca, che doveva portare alla compensazione delle
spese.
Il motivo è inammissibile per l’inidoneità del quesito di diritto
posto (E’ corretto e conforme all’art. 91 c.p.c. che la parte che
abbia giustamente resistito a ingiusta pretesa altrui non debba
sopportare alcuna spesa di causa?), che, postulando una virtuale

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elementi, precisando che

soccombenza del convenuto, non tiene conto dell’esito del giudizio,
sfavorevole per l’attore.
6) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con
conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese

come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento delle spese, che liquida in euro 3.700,00, di cui euro
200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 24-3-2015
Il Consigliere relatore

Il Prestldte

sostenute dalla resistente nel presente grado di giudizio, liquidate