Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10188 del 09/05/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10188 Anno 2014
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: ABETE LUIGI

SENTENZA
sui ricorsi 14514/2008 — 17074/2008 proposti da:
CONSORZIO ETRURIA soc. coop. resp. lim., in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliato in Roma, al Largo di Torre Argentina, n. 11, presso lo
studio dell’avvocato Giancarlo Di Mattia che, congiuntamente e disgiuntamente all’avvocato
Giuseppe Dati, lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso.
RICORRENTE
contro
PAGNI LORIS — c.f. PGNLRS27M31L833J —
SIMEONE MARIA GABRIELLA — c.f. SMNMGB41B68F839Z —
DE RANIERI MARIA — c.f. DRNMRA38D47L833R —
BARTOLINI DEL CHIARO DINA — c.f. DLCDRC20B59L833D —
PELLEGRINETTI ALFREDO — c.f. PLLLRD56H14B455K —
RAFFAELLI ISOLINA — c.f. RFFSLN44L41D077G —
GIOVANNONI FRANCO — c.f. GVNFNC46S13L833C —

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Data pubblicazione: 09/05/2014

BENEDETTI GIUSEPPINA — c.f. BNDGPP29D5OL833H —
AVANZINI CARLO — c.f. VNZCRL48P12L833D — (erede di Avanzini Antonio),
AVANZINI ETTORE — c.f. VNZTTR51TO6L833X — (erede di Avanzini Antonio),
AVANZINI ALESSANDRO – c.f. VNZLSN60D21L833Q — (erede di Avanzini Antonio),
PELLEGRINI MARCO — c.f. PLLMRC51L27L833N —

BERTUCCELLI GIUSEPPE — c.f. BRTGPP55P24L833X —
GARIBALDI CARLO — c.f. GRBCRL58L11G828R —
AVALLONE GIAMPIERO — c.f. VLLGPR42S02B832D —
SAPIENZA CESARE – c.f. SPNCSR32D26L131V —
RUBBI MARTELLINI SILVIA — c.f. RBBSLV32E57D245N —
CORTOPASSI STEFANO — c.f. CRTSFN61PO4G628U —
LA FRAGOLA MARINA — c.f. LFRMRN62A60D612V —
BERTUCCELLI STEFANO — c.f. BRTSFN59R17L833H — PARDINI CATIA — c.f.
PRDCTA69M47L833Q

—

SICILIANO ORNELLA

(quali acquirenti da Avanzini Morelli Stefania),
—

c.f. SCLRLL59E61L833X

—

(quale acquirente da Battaglia

Michelangelo),
PERA CLAUDIA — c.f. PRECLD70S54E542D —
CHINI GIGLIOLA — c.f. CHNGLL30S46C003X —
LAZZARINI CARLA — c.f. LZZCRL22P5OL833Z —
GATTELLI PAOLA MARIA — c.f. GTTPMR65A49G713L —
MARCONI GIUSEPPE — c.f. MRCGPP56D14B455Y —
rappresentati e difesi in virtù di procura speciale in calce al controricorso, dagli avvocati
Franco e Pierluigi Falchi ed elettivamente domiciliati in Roma, alla via Cicerone, n. 44,
presso lo studio dell’avvocato Luca Pardini.
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SANI GRAZIELLA — c.f. SNAGRL53B68L833R —

CONTRORICORRENTI — RICORRENTI INCIDENTALI
e
PEZZINI GIULIANO SERGIO,
DI FRAIA FRANCESCO,
BIAGINI NICLA,

BERTACCA ALESSANDRO,
ROSSI SILVANA,
STRATI PAOLA,
REMEDI LUIGI,
MAFFEI MONICA,
BIANCALANA DANIELA,
PIEROTTI RICCARDO,
SIMI AGNESE,
PALMERINI EMANUELA,
MAFFINI CAROLINA,
MAFFINI GINO,
PIROVINE FEDERICO,
ZOPPI AMELIA,
SATTI ADRIANA,
MALLEGNI ANTONIO,
SANTARNECCHI STEFANO,
RONDELLI GIANLUCA,
SAULIG STEFANIA,

CONTI LORIANA,

CECCONI AMINA,
PALANDRI SERGIO,
PALANDRI PIER LUIGI (non menzionato nell’epigrafe della sentenza d’appello),
PALANDRI SIMONE (non menzionato nell’epigrafe della sentenza d’appello),
PUCCINELLI FABIO,

FRUGOLI STEFANO,
CORNALI CINZIA,
rappresentati e difesi in virtù di procura speciale in calce al controricorso, dall’avvocato Carlo
Barsanti ed elettivamente domiciliati in Roma, alla via Cicerone, n. 44, presso lo studio
dell’avvocato Luca Pardini.
CONTRORICORRENTI — RICORRENTI INCIDENTALI
e
NATALINI GIORGIO
INTIMATO
e
GIORDANI MORENA
INTIMATA
e
VANNUCCI DONATELLA
INTIMATA
e
MARTINELLI ALESSANDRO
INTIMATO
e
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TOGNOCCHI SIMONETTA,

MANCINI SEBASTIANO
INTIMATO
e
MORICONI GIUSEPPE
INTIMATO

ALFONSI FABIO
INTIMATO
e
ZAZZERI CLAUDIO
INTIMATO
Avverso la sentenza n. 678 dei 8.3/3.5.2007 della corte d’appello di Firenze,
Udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 13 marzo 2014 dal consigliere
dott. Luigi Abete,
Udito l’avvocato Giancarlo Di Mattia per il ricorrente “Consorzio Etruria”,
Udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dott. Luigi Salvato,
che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, in tal guisa assorbito il motivo
condizionato dei ricorsi incidentali, e per il rigetto del motivo non condizionato dei medesimi
ricorsi incidentali,
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 24.11.1989 Sergio Giuliano Pezzini e le ulteriori persone
fisiche a lui di seguito indicate in epigrafe citavano a comparire innanzi al tribunale di Lucca
il “Consorzio Etruria” soc. coop. resp. lim. nonché Loris Pagni e le ulteriori persone fisiche a
lui di seguito indicate in epigrafe.

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e

Gli attori, proprietari di appartamenti ricompresi nei blocchi contrassegnati dalle lettere
E), F), G) ed H) del complesso immobiliare ubicato in Viareggio, alla via Filzi, nn. 115/117,
esponevano che la cooperativa convenuta, che aveva realizzato ed alienato i 64 alloggi del
complesso, avrebbe dovuto sulla scorta della concessione edilizia ricavare dalle aree
condominiali 63 posti auto; che, nondimeno, i posti auto disponibili erano risultati di gran

Chiedevano, pertanto, che il tribunale dichiarasse la cooperativa inadempiente all’obbligo
di dotare il complesso immobiliare dei posti auto programmati e, quindi, che la medesima
società fosse condannata a realizzare a sue spese i posti auto mancanti ovvero a risarcire i
danni cagionati agli attori che ne erano rimasti sprovvisti; altresì, che il tribunale dichiarasse
che essi attori avevano diritto di fruire dei posti auto esistenti e costruiti su terreno comune
all’intero complesso immobiliare e, quindi, che Loris Pagni e gli ulteriori convenuti,
proprietari di appartamenti ricompresi nei blocchi contrassegnati dalle lettere A), B), C) e D)
dello stesso complesso, fossero condannati a sgomberare i posti auto da essi occupati; infine,
che i convenuti fossero condannati a compiere ed a consentire il compimento di tutte le opere
necessarie per la realizzazione dei posti auto previsti nel progetto approvato.
Si costituiva il “Consorzio Etruria”.
Deduceva che aveva operato in conformità alle prescrizioni dell’art. 18 della legge n.
765/1967, alla cui stregua era obbligato a riservare a parcheggio spazi non inferiori ad 1 mq
per ogni 20 mc. di costruzione.
Si costituivano Loris Pagni e gli ulteriori convenuti.
Chiedevano il rigetto di qualsivoglia domanda nei loro confronti spiegata dagli attori ed,
in via riconvenzionale, nei soli confronti del “Consorzio Etruria”, la condanna della stessa
cooperativa nei medesimi termini prefigurati dagli attori.

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lunga inferiori a quanto previsto.

Spiegava intervento volontario Marina La Fragola, in comunione legale col coniuge,
Stefano Cortopassi, e, dunque, comproprietaria dell’appartamento.
Si costituiva la convenuta Angelina Lombardi Lazzarini, eccependo il proprio difetto di
legittimazione passiva.
Disposta ed espletata consulenza d’ufficio, con sentenza n. 367/2004 il tribunale adito, tra

condomini convenuti e, per l’effetto, dichiarava il diritto dei primi di utilizzare i 38 posti auto
esistenti al pari dei secondi, facendo ordine a questi ultimi di consentirne la fruizione,
accoglieva la domanda proposta dagli attori ed, in via riconvenzionale, dai convenuti nei
confronti del “Consorzio Etruria”, per l’effetto condannando la medesima cooperativa a
destinare in via definitiva e permanente ulteriori mq 365,60 di terreno a parcheggio
condominiale entro un anno dal dì della sentenza ovvero, in difetto, a risarcire il danno in
misura pari ad euro 5.000,00, oltre interessi legali, per ogni singola unità abitativa.
Interponeva appello il “Consorzio Etruria”, instando, in riforma della gravata sentenza,
per il rigetto delle avverse istanze; in subordine, perché venisse accordato un termine più
ampio per l’acquisto del terreno; in ulteriore subordine, perché fosse ridotta l’entità del
risarcimento.
Si costituivano Loris Pagni e gli altri condomini dei blocchi contrassegnati dalle lettere
A), B), C) e D), sollecitando il rigetto dell’avverso gravame ed, in via incidentale, in riforma
della prima statuizione, che il risarcimento del danno fosse determinato in maggior misura.
Si costituivano Sergio Giuliano Pezzini e gli altri condomini dei blocchi contrassegnati
dalle lettere E), F), G) ed H), sollecitando il rigetto dell’avverso gravame ed, in via
incidentale, in riforma della prima statuizione, che si disponesse la rivalutazione monetaria
dell’entità del risarcimento ed, altresì, acclarata eventualmente nel corso del giudizio la

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l’altro, accoglieva la domanda spiegata dagli attori nei confronti di Loris Pagni e degli altri

maggiore entità del danno, che la cooperativa appellante fosse condannata a risarcire il
pregiudizio in maggior misura.
Con sentenza n. 678 dei 8.3/3.5.2007 la corte d’appello di Firenze rigettava l’appello,
confermava la statuizione di prime cure e condannava il “Consorzio Etruria” a rimborsare agli
appellati le spese del grado.

così definito dalla cooperativa appellante, non valeva ad incidere sull’esito del giudizio,
giacché la sua operatività non avrebbe determinato un incremento del numero dei posti auto;
indi, e tra l’altro, esplicitava che “nei singoli rogiti di vendita degli alloggi, facendosi espresso
riferimento, nella individuazione dell’oggetto contrattuale, alla concessione edilizia, il
venditore assumeva l’obbligo di dotare gli appartamenti dei parcheggi previsti nel progetto
approvato dal Comune; obbligo che, come è fuori discussione fra le parti, e risulta, del resto,
dalla espletata consulenza tecnica, non è stato rispettato, in quanto gli appartamenti si sono
trovati ad avere a disposizione un’area notevolmente inferiore (circa 350 mq) di quella
prevista e per contratto e per legge” (così sentenza d’appello, pagg. 7 — 8); che non
meritavano seguito né l’istanza della cooperativa appellante, volta ad ottenere la concessione
di un termine più ampio per l’acquisto del terreno, né l’istanza della stessa cooperativa volta
ad ottenere la riduzione dell’entità del risarcimento, né “la preoccupazione della società
appellante di restare esposta al pericolo di dover corrispondere più volte il risarcimento per
uno stesso appartamento che abbia, nel frattempo, cambiato proprietario”

(così sentenza

d’appello, pag. 9); che “entrambi i gruppi di appellati hanno lasciata libera la Corte di
determinare anche in misura maggiore l’importo del risarcimento, nella sola ipotesi che si
accogliesse la richiesta di parte appellante di procedere a nuova consulenza tecnica” (così

sentenza d’appello, pag. 9); che era, infine, destituita di fondamento “la richiesta degli

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Segnatamente la corte territoriale premetteva che l’ “atto di ricognizione”, ovvero l’atto

appellati di sottoporre a rivalutazione monetaria l’importo liquidato dal Tribunale una volta…
che tale importo è riferito all’attualità” (così sentenza d’appello, pag. 10).
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso il “Consorzio Etruria”, chiedendone la
cassazione sulla scorta di nove motivi; con ogni conseguente statuizione circa le spese di lite.
I controricorrenti Sergio Giuliano Pezzini ed “altri” hanno depositato controricorso, con

esperito, ricorso incidentale fondato su due motivi, di cui il secondo condizionato
all’accoglimento del ricorso principale; in ogni caso con il favore delle spese di lite.
I controricorrenti Loris Pagni ed “altri” parimenti hanno depositato controricorso, con cui
hanno chiesto rigettarsi l’avverso ricorso ed accogliersi il ricorso incidentale all’uopo
esperito, ricorso incidentale fondato su due motivi, di cui il secondo condizionato
all’accoglimento del ricorso principale; in ogni caso con il favore delle spese di lite.
Il “Consorzio Etruria” ha depositato controricorso onde resistere agli avversi ricorsi
incidentali.
I controricorrenti Giuliano Sergio Pezzini ed “altri” hanno depositato memoria ex art. 378
c.p.c..
Gli intimati Giorgio Natalini, Morena Giordani, Donatella Vannucci, Alessandro
Martinelli, Sebastiano Mancini, Giuseppe Moriconi, Fabio Alfonsi e Claudio Zazzeri non
hanno svolte difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Anche in relazione ai rilievi di cui alle pagg. 1 e 2 del controricorso del “Consorzio
Etruria” va dato atto previamente che, siccome evincesi dall’epigrafe della sentenza della
corte fiorentina, non hanno preso parte ai precorsi gradi di merito e sono, pertanto, del tutto
estranee alla presente vicenda contenziosa la controricorrente Claudia Pera (né vi ha preso
parte il suo dante causa, Antonio Tornei), la controricorrente Gigliola Chini (né vi ha preso
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cui hanno chiesto rigettarsi l’avverso ricorso ed accogliersi il ricorso incidentale all’uopo

parte il suo dante causa, Luigi Chini), la controricorrente Carla Lazzarini (si è anticipato che,
siccome evincesi dal controricorso di Loris Pagni ed “altri” — cfr. pag. 8 – in prime cure ebbe
a costituirsi Angelina Lombardi Lazzarini, eccependo il proprio difetto di legittimazione
passiva) e la controricorrente Paola Maria Gattelli (né vi ha preso parte il suo dante causa,
Michele Brancato).

controricorrenti.
In pari tempo deve considerarsi senz’altro inammissibile per difetto di interesse il ricorso
incidentale da costoro esperito.
In relazione ai medesimi rilievi di cui al controricorso del “Consorzio Etruria” va dato
atto, del pari previamente, che, viceversa, Carlo, Ettore ed Alessandro Avanzini spiegano
ricorso in quanto eredi di Antonio Avanzini (appellato non costituito innanzi alla corte
fiorentina); che Stefano Bertuccelli e Catia Pardini spiegano ricorso in quanto aventi causa,
giusta rogito per notar Rizzo del 30.6.2000, di Stefania Morelli Avanzini (appellata non
costituita innanzi alla corte fiorentina); che Ornella Siciliano spiega ricorso in quanto avente
causa, giusta rogito per notar Torrisi dell’ 11.2.2005, di Michelangelo Battaglia (appellato
non costituito innanzi alla corte fiorentina).
Con il primo motivo il ricorrente principale prospetta “l’errore di diritto consistente nella
equiparazione tra Convenzione urbanistica e concessione edilizia; errore di diritto consistente
nella violazione dell’art. 115 c.p.c.. Assenza, insufficienza o contraddittorietà della
motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio, riguardante la fonte dell’obbligo
del Consorzio Etruria a dotare i 64 appartamenti di 63 parcheggi” (così ricorso principale,
pag. 12).
All’uopo adduce che la corte d’appello ha ritenuto che l’obbligazione su di esso gravante
fosse di natura contrattuale; che “gli atti di compravendita non fanno mai riferimento alle

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Del resto il ricorso principale non risulta notificato alle medesime anzidette

concessioni edilizie, ma alle convenzioni urbanistiche” (così ricorso principale, pag. 13); che
“tuttavia, poiché tale Convenzione non è agli atti, né è stata esaminata dal c.t.u., rimane del
tutto ignoto se la Convenzione urbanistica faccia riferimento ai contenuti delle concessioni
edilizie, circostanza sulla quale è lecito nutrire seri dubbi, dal momento che l’ultima
concessione edilizia fu rilasciata dopo la stipula della seconda Convenzione” (così ricorso

Il motivo di ricorso è inammissibile.
Invero, in dipendenza del principio di cosiddetta “autosufficienza” del ricorso per
cassazione, quale sancito all’art. 366, 1° co., n. 6) c.p.c., il “Consorzio Etruria” avrebbe
dovuto imprescindibilmente e puntualmente, onde consentire a questa Corte la puntuale
disamina della affermazione secondo cui “rimane del tutto ignoto se la Convenzione
urbanistica faccia riferimento ai contenuti delle concessioni edilizie”, indicare ed esplicitare
nel ricorso a questa Corte di legittimità il contenuto della medesima convenzione urbanistica
(al riguardo cfr. Cass. 20.1.2006, n. 1113, secondo cui il ricorso per cassazione – in ragione
del principio di cosiddetta “autosufficienza” — deve contenere in sé tutti gli elementi
necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito ed,
altresì, a permettere la valutazione della fondatezza di tali ragioni, senza la necessità di far
rinvio ed accedere a fonti esterne allo stesso ricorso e, quindi, ad elementi od atti attinenti al
pregresso giudizio di merito; cfr. altresì Cass. (ord.) 4.9.2008, n. 22303).
Con il secondo motivo il ricorrente principale prospetta “l’errore di diritto consistente
nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.).
Assenza, insufficienza o contraddittorietà della motivazione su un fatto controverso e decisivo
per il giudizio, riguardante la fonte dell’obbligo del Consorzio Etruria a dotare i 64
appartamenti di 63 parcheggi” (così ricorso principale, pag. 12).

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principale, pag. 14).

All’uopo adduce che la motivazione è contraria alla legge; che “la condanna alla
esecuzione in forma specifica può derivare, in astratto, dalla mancata esecuzione di una
obbligazione che il venditore si sia assunto contrattualmente, ma non certo dalla eventuale
irregolarità amministrativa dell’atto concessorio” (così ricorso principale, pag. 16).
Il motivo di ricorso è del pari inammissibile.

specificità, completezza e riferibilità alla decisione censurata

(cfr., tra le altre, Cass.

17.7.2007, n. 15952).
Ebbene la disamina del complessivo e più ampio passaggio motivazionale dell’impugnata
statuizione nel cui ambito si colloca l’affermazione “…(che, poi, questo inadempimento abbia
una sua valenza anche come illecito extracontrattuale, per violazione di una norma
imperativa, è un di più, che, semmai, va ad ulteriore demerito del venditore — costruttore,
anziché a suo vantaggio…)” (così sentenza d’appello, pag. 8), induce a reputare
univocamente che il giudice del gravame ha inteso semplicemente caratterizzare ulteriormente
la valenza antigiuridica del comportamento della cooperativa ricorrente, quindi, che non ha
inteso affatto, allorché ha adoperato la riferita locuzione, ancorare la responsabilità del
“Consorzio Etruria” al compimento di un illecito aquiliano.
In tal guisa il motivo de quo agitur risulta del tutto astratto dalla ratio decidendi.
Con il terzo motivo il ricorrente principale prospetta “violazione di legge consistente nella
violazione o nell’erronea interpretazione dell’art. 2720 c.c. circa il valore giuridico dell’atto
ricognitivo del 10 novembre 2005” (così ricorso principale, pag. 19).
All’uopo adduce che, contrariamente a quanto assunto dalla corte distrettuale, secondo cui
l’atto ricognitivo ha valore unicamente tra esso ricorrente ed il Comune di Viareggio, il
medesimo “atto di ricognizione” “fa piena prova del suo contenuto non solo tra le parti
stipulanti, ma anche per gli aventi causa, quali sono appunto i compratori degli appartamenti”
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E’ indubitabile che i motivi di ricorso devono connotarsi alla stregua dei requisiti della

(così ricorso principale, pag. 19); che “perciò non c’è necessità di nessun ulteriore atto
traslativo tra Consorzio Etruria e acquirenti degli appartamenti, perché, appunto, l’atto esplica
diretta efficacia a favore degli aventi causa del Consorzio Etruria” (così ricorso principale,

pag. 20).
Il motivo di ricorso è analogamente inammissibile.

colloca l’affermazione secondo cui “l’atto in discorso è, rispetto ai condomini, convenzione

inter alios, che non produce nessun effetto nei loro confronti, almeno fino a quando non si
traduca in altrettanti atti integrativi delle diverse vendite degli appartamenti…” (così sentenza

d’appello, pag. 7) , induce a reputare senza equivoci che il giudice del gravame, in tal guisa,
ha inteso, semplicemente, corroborare il suo dictum.
Invero il secondo giudice ha immediatamente soggiunto che “il problema non è solo di
ordine formale…, ma di ordine reale in quanto, come è pacifico tra le parti, l’area di
parcheggio sita a sud dell’edificio.., è da anni occupata da un supermercato e dallo stesso
adibita, non sappiamo in virtù di quali titoli.., per uso proprio; e non si vede come, e meno
che mai con questa sentenza, se ne potrebbe assicurare la disponibilità agli appellati” (così

sentenza d’appello, pag. 7) .
Ebbene il rilievo testé riferito esplicita la ratio decidendi assolutamente prioritaria della
censurata statuizione in ordine all’an dell’inadempimento.
Ed a tale ratio decidendi il motivo de quo agitur per nulla si correla.
Con il quarto motivo il ricorrente principale prospetta il vizio di “insufficiente e
contraddittoria motivazione della sentenza su un fatto controverso, decisivo per il giudizio,
riguardante il valore giuridico dell’atto di ricognizione…” (così ricorso principale, pag. 20).
All’uopo adduce che “la c.t.u. disposta dal tribunale nel corso del giudizio di primo grado
aveva riferito che l’edificio è stato dotato di 38 posti auto lato nord e di altri 18 lato sud, (per
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La disamina del complessivo e più ampio passaggio motivazionale nel cui contesto si

un totale di 56 posti auto) a fronte dei 63 necessari” (così ricorso principale, pagg. 20 – 21);
che “il Comune di Viareggio con l’atto di ricognizione ha accertato, correggendo l’errore fatto
al momento di eseguire i frazionamenti, che l’area lato sud del fabbricato, dove sono stati
realizzati i 18 posti auto, fa parte di quella a suo tempo concessa al Consorzio Etruria e da
questo ceduta ai condomini” (così ricorso principale, pag. 21); che, conseguentemente,

auto” (così ricorso principale, pag. 21), sicché “viene meno il presupposto fondamentale della
sentenza di condanna” (così ricorso principale, pag. 21); che, inoltre, il “c.t.u. nominato dal
tribunale.., ha riferito che il piano terreno dell’edificio è occupato da un supermercato (il
quale, perciò, è anche esso condomino) i cui clienti utilizzano il parcheggio” (così ricorso

principale, pag. 22); che, dunque, “se i proprietari degli appartamenti desiderano impedire o
limitare l’accesso al parcheggio dei clienti del supermercato, dovranno convocare una
assemblea condominiale che regolamenti l’accesso al parcheggio condominiale e far valere in
quella sede i loro diritti” (così ricorso principale, pag. 22); che, nondimeno, “la questione di
natura condominiale relativa all’utilizzo del parcheggio è del tutto estranea al Consorzio
Etruria e a questa causa”.
Si osserva, in primo luogo, che, in ossequio al canone di cosiddetta “autosufficienza” del
ricorso, il “Consorzio Etruria” avrebbe dovuto imprescindibilmente e puntualmente indicare
ed esplicitare il contenuto dell’atto di ricognizione in data 10.11.2005 ascrivibile al Comune
di Viareggio in dipendenza del quale i 18 posti auto “lato sud” siano da attribuire alla
proprietà del condominio.
E ciò, si badi, tanto più che i controricorrenti Sergio Giuliano Pezzini ed “altri” hanno,
nella memoria ex art. 378 c.p.c. (cfr. pag. 5), dedotto che “l’atto del 10.11.2005 non è un vero
e proprio atto di riconoscimento dell’esatta estensione dell’area concessa a suo tempo in
diritto di superficie, in quanto, come si legge a pagina 5 dello stesso, l’atto di ricognizione

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l’inadempimento di esso ricorrente “sarebbe ridimensionato alla modesta misura di 7 posti

verrà redatto una volta effettuato il frazionamento di una particella (116) della quale non ne
viene precisata neppure l’estensione”.
Si osserva, in secondo luogo, che si è debitamente anticipato che il secondo giudice ha
puntualizzato che non è dato conoscere a quale titolo il supermercato occupa, riservandola ai
propri clienti, l’area di parcheggio sita a sud dell’edificio.

proprietà del supermercato è esso stesso un condomino, degrada a mera affermazione di parte,
non supportata, priva di qualsivoglia riscontro.
Con il quinto motivo il ricorrente principale prospetta “violazione di legge consistente
nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.) in
relazione alla mancata pronuncia della Corte d’Appello circa il vizio di ultrapetizione della
sentenza di primo grado, che costituiva uno dei motivi di appello proposto dal Consorzio
Etruria” (così ricorso principale, pag. 23).
All’uopo adduce che “gli attori, acquirenti degli appartamenti facenti parte dei
E, F, G, H avevano chiesto il risarcimento del danno che, secondo loro avrebbero patito quelli
tra loro che sarebbero rimasti sprovvisti del posto auto; i convenuti dei blocchi A, B, C, D non
hanno formulato nessuna richiesta di risarcimento del danno” (così ricorso principale, pag.

25); che “è dunque evidente.., che il Tribunale avesse deciso al di là dei limiti della domanda
che gli era stata rivolta” (così ricorso principale, pag. 25); che “la Corte di Appello di Firenze
ha omesso del tutto di pronunciarsi su questo motivo di impugnazione della sentenza di primo
grado” (così ricorso principale, pag. 25).
Al riguardo, da un canto, è sufficiente evidenziare che il medesimo “Consorzio Etruria”
riferisce, alle pag. 23, 24 e 25 del ricorso (laddove trascrive testualmente il contenuto

dell’atto di appello), che, nel corso del giudizio di primo grado, il legale dei condomini dei
blocchi A), B), C), e D) “soltanto all’udienza del 25.7.2003, oltre a reiterare le domande già
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In questi termini l’assunto del ricorrente secondo cui il soggetto cui è da riferire la

precedentemente proposte,… chiedeva il risarcimento del danno e prontamente il Consorzio
Etruria dichiarava di non accettare il contraddittorio sulle domande nuove” (così ricorso,
pagg, 24 e 25), dall’altro, è sufficiente reiterare l’insegnamento di questa Corte secondo cui la
domanda, formulata in corso di causa (e nell’udienza di precisazione delle conclusioni), di
pagamento di una somma pari al costo necessario per riparare il danno, costituisce una mera

forma specifica proposta con l’atto di citazione (cfr. Cass. 20.8.1993, n. 8797).
Con il sesto motivo il ricorrente principale prospetta “violazione di legge consistente nel
mancato rispetto della norma contenuta nell’art. 2697 c.c. sull’onere della prova; omessa,
insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine a un fatto controverso e decisivo per il
giudizio, concernente il difetto di legittimazione attiva dei condomini lamentato dal Consorzio
Etruria” (così ricorso principale, pag. 26).
All’uopo adduce che con l’atto di appello ha eccepito che il risarcimento del danno
competeva agli acquirenti originari degli appartamenti e non già ai successivi proprietari; che
le controparti, dal canto loro, avevano affermato di essere proprietari e non già gli acquirenti
originari dei medesimi immobili; che, sul punto, del tutto erroneo deve reputarsi l’assunto
della corte distrettuale secondo cui sarebbe stato onere di esso ricorrente fornire indicazione
nominativa dei soggetti non legittimati.
Al riguardo va rimarcato che il secondo giudice ha dato atto che “l’impugnata sentenza
ha stabilito il diritto al risarcimento sul presupposto dell’avere tanto gli attori in via
principale, quanto i convenuti attori in riconvenzionale, acquistato i rispettivi appartamenti da
potere del Consorzio medesimo, con i contratti depositati in atti” (così sentenza d’appello,
pag. 9).
In questi termini il “Consorzio Etruria” avrebbe dovuto dar ragione nel ricorso a questa
Corte di legittimità, in ossequio al canone di cosiddetta “autosufficienza”, di aver, coll’atto di

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modificazione (emendatio), e non mutamento (mutatio), della domanda di reintegrazione in

gravame, specificamente censurato la surriferita affermazione del primo giudice, ovvero che
contrariamente a quanto dal tribunale ritenuto, tutti o taluni dei condomini non avevano
acquistato direttamente da esso ricorrente.
Con il settimo motivo il ricorrente principale prospetta “violazione e falsa applicazione
delle norme contenute negli artt. 1226 e 2697 c.c. a proposito della determinazione in via

All’uopo adduce che “era preciso onere dei contraddittori… fornire.., la prova
dell’impossibilità, o dell’estrema difficoltà, a determinare il danno” (così ricorso principale,

pag. 29); che “nel caso di specie… esiste addirittura la prova documentale contraria: era
sufficiente che gli acquirenti… indicassero il prezzo… che ciascuno di essi aveva pagato per
comprare il diritto di superficie…; indicare quale minore cifra avrebbe dovuto pagare in
ragione di una presenza di parcheggi inferiore (in ipotesi) al dovuto e chiedere una consulenza
tecnica in caso di contestazione… della congruità della cifra indicata…; chiedere la
rivalutazione di tale cifra….” (così ricorso principale, pag. 29); che, “ammesso che fosse
lecito ricorrere alla liquidazione in via equitativa dell’entità del danno, e… ammettendo che…
andasse determinato.., in relazione ai prezzi di mercato dei beni immobili in Viareggio,
spettava ai (presunti) danneggiati fornire al giudicante strumenti oggettivi di valutazione,
mancando i quali la stima non è equitativa, ma arbitraria” (così ricorso principale, pag. 30).
Con l’ottavo motivo il ricorrente principale prospetta il vizio di “omessa, insufficiente o
carente motivazione circa un fatto controverso, decisivo per il giudizio, consistente nella
liquidazione in via equitativa dell’entità del risarcimento del danno” (così ricorso principale,

pag. 32).
All’uopo adduce che “la Corte di Firenze ha assunto come che i prezzi
medi del mercato immobiliare della Versilia, ed in Viareggio particolarmente, ”
17

equitativa dell’entità del risarcimento del danno” (così ricorso principale, pag. 28).

(così ricorso principale, pagg. 32 32); che “la Corte… non ha motivato, se non in modo
–

assolutamente insufficiente” (così ricorso principale, pag. 33); che “il prezzo degli
appartamenti varia in ragione della loro collocazione…” (così ricorso principale, pag. 32);
che “i condomini… acquistarono… un diritto di superficie per 99 anni…” (così ricorso

principale, pag. 33); che “la Corte di Firenze, nel corso delle sue esplorazioni su internet,

50 euro a metro quadrato…” (così ricorso principale, pag. 33); che “la Corte di Appello.., ha
omesso di considerare che, nel caso di specie, non si discute di parcheggi in uso esclusivo, ma
solo in uso condominiale” (così ricorso principale, pag. 33); che “le regole del risarcimento
del danno impongono che si rimborsi la perdita subita” (così ricorso principale, pag. 34); che
“la Corte ha omesso del tutto di spiegare le ragioni per le quali si sarebbe dovuto accedere a
una valutazione di natura equitativa” (così ricorso principale, pag. 35); che “la Corte non ha
tenuto minimamente conto, nella determinazione dell’entità del danno, che… i condomini…
dispongono però di fatto della possibilità di usare 56 parcheggi, anche se 18 di questi
ricadevano in area di proprietà comunale” (così ricorso principale, pag. 35); che “la Corte
non ha dato conto compiutamente di quali parametri oggettivi di riferimento abbia utilizzato
per determinare la cifra” (così ricorso principale, pag. 35).
Con il nono motivo il ricorrente principale prospetta “violazione di legge consistente
nella determinazione dell’entità del danno in violazione dell’art. 1223 c.c.” (così ricorso

principale, pag. 36).
All’uopo adduce che “l’operazione fatta dalla Corte di Appello, che implica un
procedimento premiante per il danneggiato, il quale acquistò a prezzi bassissimi un
appartamento e finirebbe per godere impropriamente, oggi, della enorme rivalutazione che il
valore degli immobili ha subito negli ultimi anni, contrasta con le norme del risarcimento del
danno dettate dall’art. 1223 c.c.” (così ricorso principale, pag. 37).

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avrebbe potuto agevolmente appurare che un’area non edificabile costa a Viareggio, intorno ai

Il settimo, l’ottavo ed il nono motivo sono intimamente connessi; se ne giustifica,
pertanto, la disamina congiunta.
Al riguardo si puntualizza, in primo luogo, che la ontologica sussistenza del pregiudizio è
nella fattispecie certa e, comunque, fuor di contestazione.
Al riguardo si puntualizza, in secondo luogo, che la corte distrettuale non ha

avvalendosi del notorio, recte, nel solco della previsione di cui al 20 co. dell’art. 115 c.p.c., di
nozioni di fatto ricomprese nella comune esperienza (al riguardo, cfr. Cass. 11.2.1987, n.

1492, secondo cui, poiché deve intendersi per notorio quel fatto che l’uomo di media cultura
conosce in un dato tempo ed in un determinato luogo, anche se relativo ad un settore
delimitato dell’attività umana, in tale nozione rientra anche la conoscenza di una crisi
edilizia e delle relative conseguenze per i valori degli immobili, stante la diffusione delle
rilevazioni statistiche in materia socio – economica, fra le quali vanno annoverate anche
quelle concernenti i valori dei beni immobiliari e la loro tendenza all’aumento o al ribasso
solitamente pubblicate dalla stampa, quotidiana e periodica; cfr., altresì, Cass. 26.10.1970,
n. 2162, secondo cui non si è in presenza di un giudizio di equità, allorquando la
determinazione di un corrispettivo di appalto costituisce la risultante concreta di fatti notori
(prezzi di mercato) e di nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza (onere per
l’esecuzione di lavoro), che possono essere posti dal giudice a fondamento della decisione a
norma dell’art 115 c.p.c.; cfr., ancora, Cass. sez. lav. 19.5.1986, n. 3307, secondo cui tra le
nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza, idonee come tali ad essere poste, a norma
dell’art. 115 c.p.c., a fondamento della decisione, rientrano le circostanze di cosiddetta
notorietà ristretta, vale a dire quelle circostanze conosciute e comunemente note non già in
senso assoluto, ma nel luogo in cui abitano il giudice e le parti in causa).

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propriamente provveduto a liquidare il danno in via equitativa; lo ha liquidato, piuttosto,

In questi termini va ribadito l’insegnamento di questa Corte secondo cui l’affermazione
del giudice di merito circa la sussistenza di un fatto notorio non può essere censurata in sede
di legittimità mediante una mera negazione della notorietà del fatto assunto come tale dal
giudice, ma solo qualora il ricorrente deduca che sia stata posta a base della decisione una
inesatta nozione del notorio, ovvero prospetti elementi specifici e significativi tali da

valutazione del giudice, il quale, una volta affermato che un fatto è acquisito per comune
conoscenza, non è tenuto ad indicare gli elementi sui quali tale determinazione si fonda (cfr.

in tal senso Cass. 4.6.2007, n. 13056; nella specie, questa Corte, confermando la sentenza
impugnata, ha ritenuto che i valori di mercato degli autoveicoli usati appartengono alle
cognizioni comuni e generali, essendo oggetto dell’osservazione e della percezione della
collettività, in quanto riportati in moltissime pubblicazioni di stampa a larga diffusione; cfr.
inoltre Cass. 11.2.1987, n. 1492).
Ebbene, su tale scorta, è da escludere che il “Consorzio Etruria” abbia addotto elementi
puntuali e pregnanti idonei a dimostrare come senz’altro privo di qualsivoglia aderenza alla
realtà dei luoghi di causa il valore a mq dei posti – auto assunto, in quanto dato notorio, dalla
corte territoriale a fondamento della operata liquidazione.
Sia i controricorrenti Loris Pagni ed “altri” sia i controricorrenti Sergio Giuliano Pezzini
ed “altri” con il primo motivo del ricorso incidentale — motivo non condizionato — deducono
“violazione di norme e principi di diritto in tema di determinazione del danno e vizio di
omessa e insufficiente motivazione”.
All’uopo prospettano, in termini pressoché corrispondenti, che “sull’entità del
risarcimento, riportata alla data della domanda, vengano applicati gli interessi, da conteggiarsi
sulle somme annualmente rivalutate fino al saldo” (così controricorso Pezzini ed “altri”, pag.

27).
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escludere l’utilizzabilità della nozione stessa e da infirmare, sul piano motivazionale, la

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1,40′

Il motivo è destituito di fondamento.
Questa Corte spiega da tempo che, in tema di inadempimento contrattuale il risarcimento
riveste natura e svolge funzione sostitutiva della prestazione mancata e gli effetti della
situazione pregiudizievole permangono sino a che il danno non sia stato risarcito, ossia alla
data della sentenza, se la riparazione sia stata richiesta al giudice; pertanto, il pregiudizio

suo equivalente in denaro, determinato con riferimento al momento in cui viene operata la
liquidazione e non a quello in cui si è verificato l’inadempimento (cfr. Cass. 7.8.1990, n.
7971; Cass. 5.8.1982, n. 4397).
Su tale scorta si evidenzia, per un verso, che la corte distrettuale ha dato atto che
correttamente il primo giudice aveva “riferito all’attualità, cioè al momento della decisione”
(così sentenza d’appello, pag. 10), la liquidazione, per altro verso, che, conseguentemente,
non può ricevere seguito alcuno la richiesta di “riportare” alla data della domanda l’entità del
risarcimento.
Resta assorbita nel rigetto del ricorso principale la disamina del secondo motivo, siccome
condizionato, e dell’uno e dell’altro ricorso incidentale.
Il rigetto del ricorso principale giustifica la condanna del “Consorzio Etruria” al
pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
La liquidazione segue come da dispositivo.
PER QUESTI MOTIVI
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibili i ricorsi
incidentali proposti da Claudia Pera, Gigliola Chini, Carla Lazzarini e Paola Maria Gattelli,
dichiara assorbiti i secondi motivi di ambedue i ricorsi incidentali, rigetta il primo motivo di
ambedue i ricorsi incidentali, condanna il ricorrente “Consorzio Etruria” a pagare a favore di
ciascuno dei due gruppi di ricorrenti incidentali (Loris Pagni ed “altri” e Sergio Giuliano
è

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derivante dalla mancata acquisizione di un bene deve essere risarcito con la prestazione del

a

Pezzini ed “altri”, escluse da tal ultimo gruppo Claudia Pera, Gigliola Chini, Carla
Lazzarini e Paola Maria Gattelli) le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate nella
misura di euro 5.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della II sez. civ. della Corte Suprema di