Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10184 del 09/05/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10184 Anno 2014
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 14989-2008 proposto da:
QUATTROPETROLI SRL, IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE
P.T.

IL PRESIENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE

2.I.01074919470, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA MONTE ZEBIO 30, presso lo studio dell’avvocato
CAMICI GIAMMARIA, che la rappresenta e difende
2014
461

unitamente agli avvocati NICCOLAI ANDREA, NARDI
ANTONELLA;
– ricorrente contro

TRINCI SRL, COM MONTECATINI TERME IN PERSONA DEL

Data pubblicazione: 09/05/2014

SINDACO P.T.;
– intimati –

sul ricorso 18614-2008 proposto da:
TRINCI SRL, IN PERSONA DEL CONSIGLIERE DELEGATO E
LEGALE RAPP.TE P. 1.00088140470, elettivamente

studio dell’avvocato PANARITI BENITO, rappresentata e
difesa dall’avvocato STANGHELLINI TOMMASO;
– controricorrente e ricorrente incidentale contro

QUATTROPETROLI SRL, IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE
P.T. IL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE

–

P.1.01074919470, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA MONTE ZEBIO 30, presso lo studio dell’avvocato
CAMICI GIAMMARIA, che la rappresenta e difende
unitamente agli avvocati NICCOLAI ANDREA, NARDI
ANTONELLA;
– controricorrente al ricorso incidentale –

avverso la sentenza n. 1616/2007 della CORTE
D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 11/12/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 11/02/2014 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito l’Avvocato Camici Gianmaria difensore della srl
Quattropetroli che si riporta agli scritti difensivi
in atti e ne chiede l’accoglimento;

domiciliata in ROMA, VIA CELIMONTANA 38, presso lo

■

udito l’Avv. Stanghellini Tommaso difensore della srl
Trinci che si riporta agli scritti difensivi in atti
e chiede l’accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto dei primi tre motivi l’accoglimento del
motivo

del

ricorso

principale,

e

quarto

l’accoglimento del ricorso incidentale.

/9

Svolgimento del processo
La società Trinci con atto di citazione del 31 gennaio 1997 conveniva davanti
al Tribunale di Pistoia la società Quattropetroli e il Comune di Montecatini
Terme e, premettendo di avere acquistato con atto pubblico del 6 maggio 1991
dalla società convenuta un terreno di circa 700 mq asserito edificabile in
_

quanto incluso in Zona D Sottozona D4 con indice di fabbricabilità di mc
3/mq da destinare all’ampliamento dei locali per l’esposizione, uffici ed
officina per la riparazione dei veicoli Volkswagen e Audi di cui era
concessionaria; di aver conseguito la volturazione delle licenze edilizie n.
8219/90 e 8302/90 (in variante) per la costruzione di un vasto complesso
artigianale e commerciale per una superfice coperta di mq 2.800 ottenute da
Brizzi e Campigli precedente proprietaria dell’area in questione e dante causa
della venditrice; di aver dato inizio ai lavori di costruzione dopo aver attenuto
dal Mediocredito Toscano un finanziamento di £. 1.500.000.000, ma di averli
dovuto sospendere dopo che il Sindaco del Comune di Montecatini Terme con
ordinanza del 31 gennaio 1992 aveva annullato le due predette concessioni.
Allega di aver impugnato innanzi al Tar Toscana l’ordinanza sindacale e di
aver ottenuto l’annullamento della stessa. Tuttavia, l’ordinanza sindacale gli
aveva prodotto dei danni, tra l’altra gli era stata sospesa l’erogazione del
..-

mutuo, la società importatrice delle autovetture aveva declassato la
concessionaria negandole il premio di quadrimestre. Riteneva ancora la
società Trinci che la Quattropetroli fosse contrattualmente responsabile ex art.
1494 cc al risarcimento dei danni conseguenti alla subita impossibilità di
esercitare lo ius aedificandi di cui la venditrice aveva garantito l’esistenza.

–

Riteneva la società attrice che anche il Comune di Montecatini Terme fosse

1

i4(

responsabile ex art. 2043 cc. in quanto il provvedimento di annullamento si
era tradotto in un atto illegittimo. Ciò premesso, chiedeva la condanna in
solido dei convenuti al risarcimento dei danni e la condanna della società
convenuta alla riduzione del prezzo della vendita in misura non inferiore a £.
200.000.000.
._

Si costituiva il Comune di Montecatini Terme rilevando che il provvedimento

_

emesso in via di autotutela era stato oggetto di istanza cautelare accolta pochi
giorni dopo, sicché la Trinci era posta nella possibilità di perseguire la
costruzione intrapresa. Tuttavia la società aveva continuato la costruzione ma
aveva realizzato opere difformi da quelle autorizzate sicché il Comune ne
aveva disposto la immediata sospensione con ordinanza n. 96 del 1993,
lasciando l’opportunità di presentare istanza di concessione in sanatoria.
Chiedeva dunque il rigetto della domanda attorea.
Si costituiva la società Quattropetroli ed eccepiva, intanto, la prescrizione del
diritto di garanzia ai sensi dell’art. 1493 cc., nonché rilevava l’infondatezza
della domanda attore dato che la sospensione edificatoria era stata disposta
illegittimamente dal Comune, essendo stato lo stesso annullato dal Tar della
Toscana. Eccepiva, altresì, che la sospensione successiva era, comunque,
dovuta alla realizzazione di lavori difformi dalla concessione edilizia.
–

Il Tribunale di Pistoia, assunte prove orali disposta CTU con sentenza n. 767
del 2002 rigettava le domande attoree e condannava l’attrice al pagamento
delle spese di liti.
Avverso questa sentenza proponeva appello la società Trinci srl. lamentando
essenzialmente che il Tribunale non aveva valutato attentamente le risultanze

.

istruttorie dalle quali emergeva che, in realtà, l’acquirente si era trovata a

2

k

disporre di un bene immobile gravato da un vincolo di inedificabilità assoluto
la cui destinazione a Zona di attrezzature sportive non era mai mutato. La
responsabilità dell’Ente pubblico era, invece, dovuta al fatto che il diritto
soggettivo di edificare era stata compromesso in forza di un atto riconosciuto
illegittimo e duqneu annullato dal giudice amministrativo. Chiedeva, pertanto,

l’annullamento della sentenza di primo grado e l’accoglimento delle domande

..

tutte formulate in primo grado.
Si costituiva il comune di Montecatini che ribadiva le eccezioni difensive già
formulate in primo grado. Proponeva appello incidentale, lamentando
l’ingiusto rigetto della domanda di responsabilità aggravata.
Si costituiva

la società

Quattropetroli

eccependo

l’inammissibilità

dell’eccezione relativa alla supposta illegittimità dell’originaria convenzione
edilizia perché nuova.
La Corte di appello di Firenze con sentenza n. 1616 del 2007 accoglieva
parzialmente l’appello e in riforma della sentenza di primo grado condannava
la società Quattropetroli a pagare in favore della società Trinci a titolo di
risarcimento dei danni il pagamento della somma di E. 96.832,61 oltre
interessi e rivalutazione. Rigettava l’appello incidentale, Condannava la
:
.-

società Quattropetroli al pagamento delle spese giudiziali del primo e del
secondo grado, dichiarava compensate le spese processuali nella misura dell/3
relativamente al rapporto tra Trinci e il Comune di Montecatini e condannava
la prima a rimborsare al Comune la differenza di tali spese. A sostegno di
questa decisione, la Corte fiorentina osservava: che la società Trinci aveva
dato prova che il terreno oggetto della controversia non aveva mai cessato di
_

—3

h

esser incluso in zona destinata ad attrezzature sportive e, dunque, non era
edificabile ai fini divisati e noti alla propria dante causa.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Quattropetroli
con ricorso affidato a quattro motivi. La società Trinci ha resistito con
controricorso e proponendo a sua volta ricorso incidentale affidato ad un solo
_
..

motivo. La società Quattropetroli ha resistito con controricorso al ricorso
incidentale. In prossimità dell’udienza pubblica le parti hanno depositato
memorie ai sensi dell’art. 378 cpc.
Motivi della decisione
Preliminarmente, il ricorso incidentale della società Trinci va riunito al ricorso
principale della società Quattropetroili, ai sensi dell’art. 335 c.p.c.

perché

proposti, entrambi, contro la stessa sentenza.
_
A.= Ricorso principale.
1.= Con il primo motivo la società Quattropetroli lamenta la violazione e falsa
applicazione degli artt. 112 e 345 cpc., ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc.,
motivazione insufficiente e contraddittoria ai sensi dell’art. 360 n. 5 cpc.
Avrebbe errato la Corte di appello, secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto
che la prospettazione di responsabilità speciale del venditore per imperfetta
realizzazione del risultato traslativo a causa della sottoposizione del fondo ad
un vincolo di diritto pubblico non integrasse gli estremi di un mutamento della
domanda da parte della società Trinci.

Epperò, dall’atto di citazione

risulterebbe evidente come la società Trinci avesse esercitato nei confronti
della società comparente una domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492
cc., e di risarcimento dei danni ex art. 1494 cc., deducendo a fondamento delle
•

proprie pretese l’illegittimità dell’ordinanza comunale di annullamento della

4

/11

concessione in sanatoria, successivamente annullata. In particolare, la parte
attrice non avrebbe, sempre secondo la ricorrente, dedotto nell’atto
introduttivo che il terreno al momento della compravendita fosse gravato da
oneri non apparenti, rappresentati dal vincolo di inedificabilità previsto dal
piano regolatore, né che la Quattropetroli avesse dato espressa garanzia
aggiuntiva tale da rendere non agevolmente riconoscibile il vincolo. Pertanto,
la società Trinci non avrebbe dedotto i fatti posti, poi, in comparsa
conclusionale ed in atto di citazione in appello e, solo in appello, avrebbe
invocato una responsabilità contrattuale della Quattropetroli fondata sulla
garanzia aggiuntiva contenuta ‘nell’atto di compravendita, con evidente
mutamento della causa petendi.
Dica la Suprema Corte di Cassazione, conclude la ricorrente, se la sentenza
impugnata abbia violato gli artt. 112 e 345 cpc., per avere escluso che la
domanda di risarcimento danni e quella di riduzione del prezzo, ricollegata
dagli attori in appello all’art. 1489 cc ed anche all’art. 1218 cc fosse stata
nuova rispetto a quella di primo grado.
1.1.= Il motivo è infondato.
Come ha avuto modo di chiarire la Corte di merito la società Trinci aveva
proposto domanda di condanna al risarcimento dei danni e alla riduzione del
prezzo, per la sostanziale ragione che l’edificabilità del terreno acquistato, era
stata resa concretamente possibile solo grazie alla concessione in sanatoria, ai
sensi dell’art. 39 legge 724/94 (condono edilizio), evitando la demolizione
dell’edificio

che

stava

costruendo.

Pertanto,

nell’aver

individuato

nell’emissione del provvedimento di autotutela che il fatto illecito generatore
. .

.

dei lamentati pregiudizi economici non costituiva la sola ed unica causa

5

..

petendi della domanda, poiché “fatto dedotto” era necessariamente anche la
preesistenza di un vincolo di inedificabilità che palesemente rappresentava il
fondamento dell’ordinanza sindacale di annullamento. Si tratta, come è
evidente, di

una ricostruzione della domanda risarcitoria articolata dalla

Trinci, corretta e priva di vizi logici, dato che la Corte di merito ha posto a

fondamento della domanda di che trattasi uno stato di inedificabilità del suolo

..

al tempo della compravendita, dedotto in primo grado, con il richiamo alla
delibera dell’Amministrazione comunale di annullamento della concessione
edilizia, dato che quel richiamo non poteva non presupporre uno stato di
inedificabilità del suolo, e, in fase di appello, con il richiamo all’esistenza di
un vincolo di diritto pubblico, cui era sottoposto il terreno di cui si dice.
In altri termini, dagli atti emerge, come pure ha evidenziato la Corte
fiorentina, che la società Trinci ha chiesto tutela al Tribunale di Pistoia e alla
Corte di Firenze

per uno stesso fatto e, cioè, per aver acquistato dalla

Quattropetroli un terreno con la garanzia dell’edificabilità dello stesso,
risultato successivamente privo della promessa utilizzabilità edificatoria, così
come aveva evidenziato la delibera comunale di annullamento della
concessione edilizia, e l’esistenza di un vincolo pubblico.
Pertanto, la prospettazione della responsabilità del venditore per imperfetta
•

realizzazione del risultato traslativo a causa della sottoposizione del fondo ad
un vincolo di diritto pubblico non integrava gli estremi di un mutamento della
domanda, dato che, come più volte ha affermato questa Corte (cfr. Cass. n.
17457de1 27/07/2009), si ha “mutatio libelli” quando si avanzi una pretesa
obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un
“petitum” diverso e più ampio oppure una “causa petendi” fondata su

.
,

6

A

?

situazioni giuridiche non prospettate prima e particolarmente su un fatto
costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo
tema d’indagine e si spostino i termini della controversia, con l’effetto di
disorientare la difesa della controparte ed alterare il regolare svolgimento del
processo. Piuttosto, così come ha correttamente ritenuto la Corte di Firenze, la
specificazione della domanda effettuata dalla Trinci con l’atto di appello

..

integrava gli estremi di una semplice “emendatio”, dato che quella
specificazione pur incidendo sulla “causa petendi”, modificava soltanto
l’interpretazione o la qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, e,
lasciava inalterato il “petitum”.
2.= Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1489
cc. in relazione all’art. 360 n. 3 cpc. Avrebbe errato la Corte di Firenze,
secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto ravvisabile nella specie un’ipotesi di
cosa gravata da oneri non apparenti di cui all’art. 1489 cc., perché la espressa
garanzia di piena edificabilità non determinava affatto un’ipotesi di vendita di
cosa gravata da oneri non apparenti, ma tutt’al più una responsabilità per la
garanzia espressa prestata il cui inadempimento avrebbe dovuto comportare il
risarcimento danni ai sensi dell’art. 1218 cc.
Pertanto, conclude la ricorrente, dica la Corte Suprema di Cassazione se la
sentenza impugnata ha errato nel ritenere applicabile nella fattispecie l’art.
1489 cc. e non l’art. 1218 cc.
2.1.= Il motivo è infondato.
Va qui premesso che la giurisprudenza di questa Corte, in aderenza alla lettera
e alla ratio della norma di cui all’art. 1489 – è pacificamente orientata (v., tra
•

le altre, Cass. n. 1613 del 04/02/2003) nel senso che “se nel contratto

•

7

h

definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la
destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l’indice di
edificabilità, il compratore, appresa l’esistenza di un vincolo urbanistico di
inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull’area (nella specie, parte
dell’area era risultata attraversata da una strada nel piano particolareggiato),
può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per

.

effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c.,
in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; non ricorre, infatti, l’ipotesi
del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al
suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l’ipotesi di onere a favore di
terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente
sul godimento del proprietario e sul suo diritto”.
Alla luce di questi principi, acquisiti dalla giurisprudenza di questa Corte,
corretta appare la decisione della Corte di Firenze, laddove ha ritenuto che la
garanzia espressa, assunta dalla Quattropetroli,

rendesse l’onere non

riconoscibile da parte dell’acquirente ed, in ogni caso, applicabili le norme
generali in tema di inadempimento giustificato. Come ha avuto modo di
chiarire la Corte territoriale, nel caso in esame, nonostante le prescrizioni del
PRG una volta approvate e pubblicate abbiano valore di prescrizione
normativa, assistita da una presunzione legale di conoscenza da parte del
destinataria, tuttavia” (….) non poteva esigersi dalla società Trinci l’uso di
una diligenza che implicasse ricerche mirate o di natura tecnica, specie a
fronte di un’espressa garanzia di segno esattamente contrario, data in contratto
J(17
dalla venditrice che escludeva l’agevole riconoscibilità dell’esistenza del
vincolo”.

8

3.= Con il terzo motivo la ricorrente lamenta l’omessa e/o insufficiente
motivazione su un punto decisivo ai fini della decisione ex art. 360 n. 5 cpc.
Secondo la ricorrente la Corte fiorentina avrebbe omesso di motivare se nella
fattispecie possa ritenersi superata la presunzione di colpa del debitore ovvero
della Quattropetroli di cui all’art. 1218 cc. Piuttosto posto che la presunzione
..

di colpa doveva ritenersi superata dato che il venditore aveva ottenuto una

..

certificazione da parte del Comune di Montecatini Terme attestante che in
base al vigente strumento urbanistico l’immobile era destinato a zona D
sottozona D4 zona artigianale di servizio e quindi si era comportato secondo
la diligenza del buon padre di famiglia.
Si chiede, pertanto, conclude la ricorrente che questa Suprema Corte dica se la
sentenza impugnata abbia errato laddove ha presunto la colpa del venditore
Quattropetroli e non ha ritenuto superata tale presunzione, omettendo
,
completamente di motivare sul punto.
3.1.= Il motivo è palesemente infondato.
E’ del tutto evidente che la censura della ricorrente introduce un tema di
indagine che presuppone un’ulteriore e diversa analisi e valutazione degli
elementi di fatto che la Corte di merito ha già apprezzato e risolto a favore
della società Trinci. In particolare, la Corte territoriale ha avuto modo di
chiarire che la Quattropetroli aveva garantito l’esistenza della promessa
volumetria, nonché l’edificabilità del terreno oggetto della controversia (pagg.
17 e 18 della sentenza impugnata), assumendosi in prima persona il rischio di
un’eventuale inesistenza dei requisiti di cui si dice, così come si legge
nell’atto pubblico del 6 maggio 1991, il venditore “dichiara e garantisce che il
–….,

_
9

à

terreno oggetto di compravendita è destinato urbanisticamente a Sotto Zona
D4 rapporto di copertura 40%, indice di fabbricabilità 3 mc/mq (…)”.
,

Piuttosto, com’è orientamento pacifico della giurisprudenza di questa Corte,
così come chiarito e integrato dalla recente sentenza, delle Sezioni Unite
(Sent. n. 24148 del 25/10/2013), la motivazione omessa o insufficiente è

risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi
che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia
evincibile l’obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del
procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al
suo convincimento, ma non già. quando vi sia difformità rispetto alle attese ed
alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo
attribuiti agli elementi delibati, risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in
un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di
quest’ultimo tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente
estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione.
4.= Con il quarto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa
applicazione dell’art. 1223 cc. ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc. Secondo la
.

ricorrente la Corte di merito avrebbe errato nel ritenere risarcibili le spese
sopportate dalla Trinci per la difesa davanti al giudice amministrativo,
violando quanto disposto dall’art. 1223 cc., dato che per tale norma il
risarcimento del danno per inadempimento deve comprendere la perdita subita
dal creditore

come il mancato guadagno in quanto ne siano conseguenza

immediata e diretta. Epperò le spese legali sostenute dalla Trinci attengono ad
un procedimento amministrativo dalla stessa intrapreso e, pertanto, le spese in

lo

configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come

.,

questione sono causalmente riferibili all’adozione di un atto amministrativo
illegittimo da parte del Comune e, dunque, al fatto del terzo autonomo e
distinto dal supposto inadempimento contrattuale.
Dica la Suprema Corte se nella fattispecie risulti violato il disposto di cui
all’art. 1223 cc laddove la sentenza impugnata ha ritenuto danno risarcibile le
spese legali sostenute dalla società Trinci srl per il giudizio amministrativo

,.
.

promosso per ottenere l’annullamento del provvedimento emesso dal Comune
di annullamento della concessione edilizia precedentemente rilasciata
relativamente al terreno compravenduto.
4.1.= Il motivo è fondato.
Va qui osservato che a mente dell’art. 1223 c.c., in caso di inadempimento o di
ritardo nell’adempimento, il soggetto inadempiente è obbligato a risarcire i
danni che siano conseguenza immediata e diretta della condotta non
esattamente adempiente e, in particolare, a risarcire il creditore per la perdita
subita consistente nella perdita di valori economici già esistenti nel patrimonio
del danneggiato e per il mancato guadagno , ossia la mancata acquisizione, da
parte del danneggiato, di valori economici (cc.dd. danno emergente e lucro
cessante). La dottrina e la giurisprudenza anche di questa Corte, chiariscono,
altresì, che tra inadempimento e danno è necessario che sussista un nesso di
causalità, escludendo dal risarcimento le conseguenze dell’inadempimento che
non ne siano immediatamente dirette. Il danno, insomma, deve essere stato
cagionato in modo diretto dall’inadempimento e non da altre cause. Con
l’ulteriore

specificazione

che

il

danno

è

da

considerarsi

causato
)°1

dall’inadempimento se il primo non si sarebbe verificato in assenza del
_
secondo (la ccdd. teoria condizionalistica) e sempre che sia configurabile
,
‘

11

come conseguenza normale e naturale dell’inadempimento (teoria della
causalità adeguata).
Ora, nel caso in esame la Corte territoriale nel ricomprendere nelle voci di
danno risarcibile dalla Quattropetroli, anche le spese sostenute dalla Trinci per
la difesa innanzi al Giudice amministrativo, non ha tenuto conto che le spese

legali sostenute dalla Trinci in ordine al procedimento amministrativo dalla

•

stessa intrapreso, erano conseguenza causalmente riferibili all’adozione di un
atto amministrativo illegittimo da parte del Comune e, dunque, non erano
cagionate direttamente dall’inadempimento attribuito alla Quattropetroli . E,
comunque, il danno di cui si dice non è neppure configurabile quale
conseguenza normale e naturale dell’inadempimento della Quattropetroli.
Piuttosto, e, comunque, la diversa regolamentazione delle spese processuali
andava invocata in sede di gravame avverso la pronuncia del TAR in un
giudizio che aveva visto come “controinteressato” l’odierna controricorrente
(la società Trinci srl).
B:= Ricorso incidentale
5.= Con l’unico motivo del ricorso incidentale la società Trinci lamenta la
violazione e/o falsa applicazione degli artt. 31 e 38 della legge n. 47/1985 e 39
..

legge n. 724/1994 e degli artt. 1489 e 1480 cc.

Secondo la ricorrente

incidentale la Corte di merito avrebbe errato nell’aver disconosciuto alla
Trinci il diritto alla riduzione del prezzo posto che le norme che regolano
l’istituto del condono edilizio nel disciplinare gli effetti della sanatoria non
prevedono in alcun modo che il terreno (non edificabile) su cui è sorta la
costruzione abusiva divenga edificabile. Pertanto, l’acquirente di un terreno
che parte venditrice aveva garantito avere una destinazione edificatoria riceve,

12

4

comunque, un notevole danno dovuto all’impossibilità di ulteriore e diverso
sfruttamento edilizio del terreno stesso. La Corte di appello, dunque, avrebbe
errato nel ritenere che il condono edilizio abbia sanato la situazione
urbanistica del terreno acquistata dalla Trinci mostrando di non comprendere
che vi è una profonda differenza tra gli effetti della sanatoria di un immobile e

la concreta possibilità edificatoria del terreno sui cui tale immobile è stato

.

realizzato.
Pertanto, dica la Corte Suprema, conclude la ricorrente, se in caso di
compravendita avente per oggetto un terreno di cui è stata espressamente
garantita l’edificabilità, qualora risulti che il terreno ha tale caratteristica,
all’acquirente spetti ai sensi degli artt. 1489 e 1480 cc. riduzione del prezzo,
anche nell’ipotesi in cui detto acquirente abbia ottenuto il condono edilizio
per le opere realizzate sul terreno ai sensi delle leggi nn. 47/1985 e 724/1994 o
se viceversa, detta riduzione del prezzo in tal caso non spetti.
5.= Il motivo è fondato e va accolto.
Va qui osservato che l’eventuale sanatoria edilizia ottenuta in relazione ad un
immobile costruito in violazione delle norme edilizie inerisce solo al rapporto
tra la P.A. e il privato costruttore, ed ha, soltanto, l’effetto di consentire la
.•

conservazione dell’opera costruita abusivamente e di sottrarre l’autore della
violazione alle sanzioni a questa conseguenti, ma non comprime né risolve, in
alcun modo, i rapporti tra i privati che scaturiscono dal contratto intercorso tra
gli stessi e con il quale il venditore aveva garantito l’edificabilità del suolo.
In verità, la Corte di merito avrebbe errato nel non aver considerato che
l’edificabilità del terreno oggetto della controversia era stato acquisita

.

dall’acquirente per attività propria ma non apparteneva al bene nel momento

13

k

in cui il bene era stato compravenduto ed

il prezzo era stato concordato,

considerando che il terreno fosse edificabile. Per altro, e comunque, va
osservato che il “valore” di mercato del suolo (area di sedime) resta falcidiato
anche a seguito della realizzazione della costruzione con concessione in
sanatoria, perché ove essa venisse rimossa l’area non sarebbe ulteriormente
sfruttabile per l’edificazione.
In definitiva, riuniti i ricorsi, va accolto il quarto motivo del ricorso principale
e rigettati gli altri, nonché va accolto il ricorso incidentale. La sentenza
impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione d ella corte di
Appello di Firenze anche per il regolamento delle spese del presente giudizio
di cassazione
PQM
La Corte riuniti i ricorsi, accoglie il quarto motivo del ricorso principale ed il
ricorso incidentale, rigetta gli altri motivi del ricorso principale. Cassa la
sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra
sezione della Corte di Appello di Firenze, anche per la regolamentazione delle
spese del presente giudizio di cassazione.
,
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della
•.

Corte Suprema di cassazione 1’11 febbraio 2014.

A. n:ma dell’art. 132 :-‘
1; T : – ente sentenza
c–…_ ..Gnente più anziano c:z
*:•.stenscre, a seguito del decesso del
Presidente di udienza

Il Consigliere relatore

14

..

Il Consigliere anziano