Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10145 del 16/04/2021

Cassazione civile sez. II, 16/04/2021, (ud. 17/12/2020, dep. 16/04/2021), n.10145

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 26943/2016 proposto da:

L.M., rappresentato e difeso dall’Avvocato GUIDO ALFONSI,

per procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

A.M., rappresentata e difesa dall’Avvocato ANDREA

ANTONIO BARELLI, e dall’Avvocato MASSIMO LONGO, per procura speciale

in calce al controricorso;

– controricorrente –

nonchè

SAN DIEGO IMMOBILIARE S.R.L.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 3067/2016 della CORTE D’APPELLO DI MILANO,

depositata il 21/7/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non

partecipata del 17/12/2020 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE

DONGIACOMO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

A.M., quale cessionaria del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra la San Diego Immobiliare s.r.l. e Lo.Ma., avente ad oggetto un immobile ad uso residenziale oltre ad un box e una cantina, ha convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, tanto la società, promittente venditrice, quanto il secondo, promissario acquirente, e, dopo aver dedotto che nel contratto preliminare era stata garantita l’abitabilità e l’uso residenziale dell’immobile, laddove tutte le unità immobiliari erano accatastate come C4, e cioè ad uso laboratorio, e che la cantina non era mai stata consegnata in quanto inesistente, ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare e la condanna dei convenuti (la società, per avere garantito l’uso residenziale dell’immobile e l’esistenza della cantina, il L. perchè, quale collaboratore della società e ben consapevole della reale destinazione d’uso, aveva celato la realtà dei fatti ed era quindi responsabile ai sensi dell’art. 1410 c.c.) alla restituzione del doppio della caparra versata ed al risarcimento dei danni subiti.

L.M., per quanto ancora rileva, ha eccepito che l’art. 1410 c.c., comma 2, non era applicabile, non avendo assunto la garanzia dell’adempimento del contratto da parte della società.

Il tribunale, con sentenza del 3/12/2013, ha, tra l’altro, condannato i convenuti alla restituzione, in solido, in favore dell’attrice, della somma di Euro 35.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria.

L.M. ha proposto appello avverso tale sentenza chiedendo che, in riforma della stessa, fosse accertato e dichiarato che nulla era da lui dovuto all’attrice.

L’ A., a sua volta, ha resistito al gravame chiedendone il rigetto.

La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l’appello ed ha, per l’effetto, confermato la sentenza impugnata.

La corte, in particolare, per quanto ancora rileva, ha ritenuto che: – la condanna dell’appellante, in solido con la società, alla restituzione della somma di Euro 35.000,00 in favore dell’attrice era stata motivata dal tribunale sul rilievo che tale somma era stata versata proprio all’appellante per la cessione del contratto preliminare di compravendita con il quale lo stesso “aveva garantito o comunque dichiarato espressamente l’uso residenziale dell’immobile” “oltre ad aver indicato un termine entro il quale addivenire al rogito”: e poichè il L. si è reso inadempiente nè ha negato di aver ricevuto la somma, come peraltro risulta dalle copie degli assegni prodotti in giudizio e dalla dichiarazione di quietanza di cui al contratto di cessione, la restituzione consegue, come affermato dal tribunale, proprio alla declaratoria di risoluzione; – la responsabilità del cedente è stata ravvisata nel fatto di aver non rispettato il termine essenziale entro il quale il contratto definitivo doveva essere stipulato e nell’aver indicato, contrariamente al vero, l’uso residenziale dell’unità immobiliare oggetto del preliminare ceduto (“la responsabilità del… L. è stata… ravvisata proprio nel fatto di aver non rispettato il termine essenziale entro il quale rogitare l’immobile e nell’aver indicato, contrariamente al vero, l’uso residenziale dell’unità immobiliare”); – “se è vero che nel contratto di cessione si stabilisce che… la sig.ra A. accetta integralmente le condizioni già sottoscritte dal sig. L., del preliminare di compravendita, sottoscritto con l’impresa costruttrice…”, “è indubbio che lo stesso L. era ben al corrente della destinazione funzionale dell’immobile, e della necessità ed interesse della A. di stipulare entro il termine indicato”; – il grave inadempimento della San Diego è comprovato dal fatto che l’immobile non solo non aveva la condizione di uso residenziale ma mai avrebbe potuta averla atteso che la destinazione ad uso residenziale era in contrasto con le norme della variante generale al P.R.G. vigente, che prevedeva esclusivamente la destinazione industriale e artigianale, per cui, diversamente da quanto sostiene l’appellante, l’oggetto del contratto era viziato sin dall’origine, con la conseguente operatività della norma prevista dall’art. 1410 c.c., comma 1: e di tale qualità il cedente era ben a conoscenza per “le sue qualità professionali ed il suo rapporto con la San Diego Immobiliare”; – l’indicazione del termine essenziale per la stipula del definitivo determinava, infine, l’applicazione anche dell’art. 1410 c.c., comma 2.

L.M., con ricorso notificato il 25/11/2016, ha chiesto, per tre motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello, dichiaratamente non notificata.

A.M. ha resistito con controricorso.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.2. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la

violazione e la falsa applicazione dell’art. 1410 c.c., comma 1, in ordine all’accertato inadempimento della san Diego Immobiliare s.r.l., e la violazione dell’art. 112 c.p.c., per la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che, a fronte dell’inadempimento della società, trovasse applicazione l’art. 1410 c.c., comma 1, il quale, al contrario, prevede soltanto un obbligo legale di garanzia, in capo al cedente, in ordine alla validità del contratto, laddove, al contrario, non è in alcun modo emerso che il contratto ceduto fosse invalido, e cioè nullo o annullabile, inesistente o inefficace tra le parti. Nessuna responsabilità, quindi, può essere imputata al ricorrente a norma dell’art. 1410 c.c., comma 1.

1.3. L’attrice, del resto, ha proseguito il ricorrente, ha agito per l’accertamento non dell’invalidità del contratto ceduto ma solo dell’inadempimento della San Diego Immobiliare e la conseguente risoluzione del contratto preliminare di compravendita. La condanna del ricorrente, dunque, è stata pronunciata in violazione dell’art. 112 c.p.c..

1.4. Una volta accertato l’inadempimento della società, con la conseguente risoluzione del contratto preliminare, la corte d’appello, quindi, avrebbe dovuto ritenere che quel contratto era valido per cui, ha concluso sul punto il ricorrente, la condanna dello stesso ai sensi dell’art. 1410 c.c., comma 1, non avrebbe potuto trovare alcuna conferma.

1.5. Le stesse conclusioni, ha aggiunto il ricorrente, valgono per ciò che riguarda l’art. 1410 c.c., comma 2, poichè nessun accertamento è risultato dagli atti di causa in ordine all’assunzione della relativa garanzia da parte del L., il quale, in realtà, si era limitato a trasferire all’attrice quanto già era stato oggetto del contratto preliminare di vendita che lo stesso aveva stipulato con la San Diego Immobiliare.

1.6. La corte d’appello, quindi, lì dove ha ritenuto che il ricorrente aveva garantito o comunque dichiarato espressamente l’uso residenziale dell’immobile, ha omesso di esaminare un documento decisivo per il giudizio, vale a dire il contratto preliminare, del quale il contratto di cessione costituisce espressione per ciò che riguarda il suo oggetto.

1.7. L’ A., del resto, aveva preteso di provare a mezzo di testimoni la circostanza dell’assunzione di garanzia da parte del L. ma tale prova non era stata ammessa.

1.8. Nessun inadempimento, quindi, ha concluso il ricorrente, poteva essere ascritto al ricorrente a norma dell’art. 1410 c.c., comma 2.

2.1. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il L. fosse perfettamente a conoscenza, sin dall’inizio, del fatto che l’immobile non avrebbe potuto avere il cambio di destinazione d’uso in ragione delle sue qualità professionali, essendo lo stesso un ingegnere, e per il suo rapporto con la società, essendo stato un collaboratore della San Diego Immobiliare.

2.2. Tali circostanze, però, ha osservato il ricorrente,

sono state sempre contestate dal L. il quale ha sostenuto di non aver mai svolto la propria attività nel campo edile e meno che mai di aver collaborato con la predetta società.

2.3. L’attrice, del resto, non ha mai fornito la prova di tali fatti per cui la corte d’appello ha fondato il proprio convincimento su fatti e/o circostanze mai provate in giudizio, in violazione, quindi, dell’art. 115 c.c., comma 1.

3.1. Con il terzo motivo, il ricorrente, lamentando l’omesso esame, nell’applicazione dell’art. 1410 c.c., comma 1, di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, nonchè la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1406 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha dichiarato l’inadempimento del L., ai sensi dell’art. 1410 c.c., comma 1, omettendo completamente di considerare che, in realtà, l’ A. era ben consapevole della destinazione d’uso dell’immobile al momento della sottoscrizione del contratto di cessione, e cioè che l’immobile promesso in vendita non aveva ancora l’uso residenziale, che era stato solo promesso dall’impresa costruttrice, mediante l’assunzione dello specifico obbligo di provvedere al successivo mutamento della destinazione d’uso.

3.2. Il fatto che l’immobile, al momento della sottoscrizione del preliminare e, in seguito, del contratto di cessione da parte della A., fosse ad uso industriale ed artigianale, era ben conosciuto ed accettato dalla cessionaria ed attestato dalla sottoscrizione, da parte della stessa, del contratto preliminare in ogni sua pagina. Nel contratto di cessione, infatti, viene fatto espresso richiamo e riferimento ai patti e alle condizioni di cui al contratto preliminare di compravendita, allegato al contratto di cessione e costituente parte integrante dello stesso.

3.3. La corte d’appello, pertanto, se avesse attentamente esaminato il contratto di cessione e correttamente interpretato ed applicato le relative norme, avrebbe dovuto affermare che, per effetto del contratto di cessione, la cessionaria non poteva che subentrare, quanto al complesso di azioni spettanti al promissario acquirente rispetto all’eventuale inadempimento dell’impresa costruttrice all’obbligazione assunta in ordine al promesso cambio di destinazione d’uso, nella medesima posizione del cedente, tant’è che la stessa cessionaria, in conseguenza dell’inadempimento della San Diego Immobiliare, ha esercitato l’azione di risoluzione del contratto preliminare e non l’azione di nullità o di annullamento o di risoluzione del contratto di cessione, per cui, in definitiva, ha concluso il ricorrente, nulla poteva essere imposto al L. a titolo di restituzione.

4.1. I motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati.

4.2. La corte d’appello, in effetti, ha confermato la

sentenza con la quale il tribunale aveva condannato il L., già promissario acquirente, in solido con la San Diego immobiliare s.r.l., promittente venditrice, al pagamento, in favore dell’attrice, cessionaria del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra i convenuti, della somma che l’ A. aveva versato a titolo di caparra confirmatoria, sul rilievo che l’appellante era responsabile nei confronti di quest’ultima: – tanto a norma dell’art. 1410 c.c., comma 2, per avere, in sostanza, espressamente garantito, nel contratto di cessione del preliminare, l’adempimento da parte della promittente venditrice degli obblighi, assunti con il preliminare, sia di ottenere il promesso cambio di destinazione d’uso dell’immobile, che di stipulare il relativo contratto definitivo entro un termine essenziale (“la responsabilità del… L. è stata… ravvisata proprio nel fatto di aver non rispettato il termine essenziale entro il quale rogitare l’immobile e nell’aver indicato, contrariamente al vero, l’uso residenziale dell’unità immobiliare”); – quanto a norma dell’art. 1410 c.c., comma 1, per aver, in sostanza, ceduto all’attrice la posizione di promissario acquirente rispetto ad un contratto preliminare di compravendita di un immobile che non solo non aveva ma che mai avrebbe potuto avere la destinazione ad uso residenziale, trattandosi, com’era noto al cedente, di una destinazione contrastante con le norme della variante generale al P.R.G. vigente, che prevedeva esclusivamente la sua destinazione industriale ed artigianale, per cui, in definitiva, l’oggetto del contratto era viziato sin dall’origine.

4.3. Ora, a prescindere dalla correttezza di quest’ultima statuizione, rileva la Corte che sono chiaramente infondate le censure che il ricorrente muove nei confronti della prima, che è, di per sè, già sufficiente a fondare la pronuncia di condanna confermata dal giudice distrettuale. Rispetto a tale sentenza, infatti, il ricorrente, pur denunciando la violazione di norme giuridiche, finisce, in realtà, per lamentare l’interpretazione che la corte d’appello, con apprezzamento in fatto non censurato per omesso esame di circostanze decisive, ha ritenuto di dare agli accordi intercorsi tra le parti del contratto di cessione del preliminare: e cioè, appunto, che, in forza di essi, il cedente aveva garantito alla cessionaria l’adempimento da parte della promittente venditrice, e cioè della contraente ceduta, degli obblighi che la stessa aveva assunto, con la stipula del preliminare, nei confronti del promissario acquirente, vale a dire il conseguimento della destinazione ad uso residenziale dell’immobile promesso in vendita e la stipula del relativo contratto definitivo entro un termine essenziale.

4.4. L’interpretazione del contratto costituisce, in effetti, un’attività riservata al giudice del merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione (Cass. n. 22343 del 2014, in motiv.). Il sindacato di legittimità può avere, quindi, ad oggetto non già la ricostruzione della volontà delle parti bensì solamente i criteri ermeneutici dei quali il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in errori di diritto o vizi della motivazione (cfr. Cass. n. 22343 del 2014). Ed invero, in materia di ermeneutica contrattuale, l’accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce in una indagine di fatto, affidata al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità nella sola ipotesi di motivazione inadeguata ovvero di violazione di canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., con la conseguenza che, al fine di far valere una violazione sotto i due richiamati profili, il ricorrente per cassazione ha l’onere (nel caso in esame, però, rimasto del tutto inadempiuto) non solo di fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamene violate ed ai principi in esse contenuti, ma anche di precisare in che modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati oppure se lo stesso li abbia applicati sulla base di un accertamento fattuale viziato per omesso esame di circostanze decisive o per mancanza di motivazione (o per motivazione apparente o contraddittoria o perplessa o incomprensibile).

4.5. Risponde, peraltro, ad un orientamento consolidato il principio per cui, in sede di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate (Cass. n. 7927 del 2017, in motiv.) con la precisazione, però, che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale dev’essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale. Il giudice, infatti, non può arrestarsi ad una considerazione atomistica delle singole clausole, neppure quando la loro interpretazione possa essere compiuta, senza incertezze, sulla base del “senso letterale delle parole”, giacchè per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto (Cass. n. 7927 del 2017, in motiv.; Cass. 23701 del 2016, in motiv.), dovendo, piuttosto, raffrontare e coordinare tra loro le varie espressioni che figurano nella dichiarazione negoziale, riconducendole ad armonica unità e concordanza (Cass. n. 2267 del 2018; Cass. n. 8876 del 2006), con riguardo anche al comportamento complessivo delle parti (art. 1362 c.c., comma 2).

4.6. Infine, pur assumendo l’elemento letterale una funzione fondamentale nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti, il giudice deve in proposito fare ricorso anche agli ulteriori criteri di interpretazione ed, in particolare, a quello dell’interpretazione funzionale di cui all’art. 1369 c.c., il quale consente di accertare il significato dell’accordo in coerenza, appunto, con la relativa ragione pratica o causa concreta (Cass. n. 11295 del 2011; Cass. 23701 del 2016, in motiv.).

4.7. Nessun addebito può, dunque, muoversi alla sentenza impugnata se essa, in relazione alla particolare natura e alla complessa struttura dell’operazione negoziale intercorsa tra le parti (e cioè la cessione del contratto preliminare di compravendita già stipulato tra il ricorrente e la San Diego Immobiliare), abbia inteso estendere l’area delle proprie riflessioni ermeneutiche oltre i termini segnati dal mero contesto letterale dello stesso (“se è vero che nel contratto di cessione si stabilisce che… la sig.ra A. accetta integralmente le condizioni già sottoscritte dal sig. L., del preliminare di compravendita, sottoscritto con l’impresa costruttrice…”) ed abbia da ciò tratto, ricostruendo la volontà delle parti per come fatta palese dal ricorso ai criteri di interpretazione teleologica e sistematica del testo al suo esame (“è indubbio che lo stesso L. era ben al corrente della destinazione funzionale dell’immobile, e della necessità ed interesse della A. di stipulare entro il termine indicato”), la conclusione (vale a dire l’affermata sussistenza di un obbligo, a carico del cedente, di garantire, alla cessionaria, l’adempimento da parte del contraente ceduto delle obbligazioni dalla stessa assunte, come in precedenza esposte, con la stipula del contratto preliminare) da cui dissente ora il ricorrente.

4.8. D’altra parte, “per sottrarsi al sindacato di legittimità, l’interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra” (Cass. 27136 del 2017; Cass. n. 6125 del 2014).

5. Il ricorso dev’essere, quindi, rigettato.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

7. La Corte dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

PQM

La Corte così provvede: rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese di lite che liquida in Euro 4.300,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali nella misura del 15%; dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 17 dicembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 16 aprile 2021