Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10115 del 09/05/2014

Civile Sent. Sez. 1 Num. 10115 Anno 2014
Presidente: VITRONE UGO
Relatore: GIANCOLA MARIA CRISTINA

SENTENZA

sul ricorso 2380-2011 proposto da:
ENTE PARCO NATURALE LAGHI DI AVIGLIANA, in persona
del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliato in ROMA, LUNGOTEVERE

Data pubblicazione: 09/05/2014

SANZIO l, presso l’avvocato ROMANO ALBERTO, che lo
rappresenta e difende unitamente all’avvocato
2014
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CAVALLO PERIN ROBERTO, giusta procura a margine del
ricorso;
– ricorrente contro

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I TIGLI DEL LAGO ROTONDO S.R.L., in persona del
legale rappresentante pro tempore, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA LAURA MANTEGAZZA 24,
presso il dott. MARCO GARDIN, rappresentata e
difesa dall’avvocato VIDETTA FRANCESCO PAOLO,

– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 1750/2009 della CORTE
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D’APPELLO di TORINO, depositata il 29/12/2009;
udita la relazione della causa svolta nella
pubblica udienza del 27/02/2014 dal Consigliere
Dott. MARIA CRISTINA GIANCOLA;
udito, per il ricorrente, l’Avvocato ALBERTO ROMANO
che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito, per la controricorrente, l’Avvocato PAOLO
FEDERICO VIDETTA, con delega, che ha chiesto
l’inammissibilità o il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il

giusta procura in calce al controricorso;

rigetto del ricorso.

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25.07.2000 la s.r.l. “I Tigli del Lago” conveniva in
giudizio, dinanzi alla Corte d’Appello di Torino, l’Ente Parco Naturale dei laghi di

fabbricato con annesso terreno di sua proprietà, disposta con decreto del 23.06.1997,
per la realizzazione della sede del Parco e del centro polifunzionale e protrattasi sino al
31 dicembre 1999. Con sentenza del 14.02-5.04.2003 la Corte distrettuale, respinte le
censure mosse contro l’operato del consulente d’ufficio, determinava l’indennità di
occupazione in E 43.566,20 e rigettava per difetto di prova la domanda di risarcimento
del maggior danno da svalutazione.
Contro questa sentenza l’Ente Parco ricorreva per cassazione con quattro motivi.
Con sentenza n. 2253 del 2007 questa Corte di legittimità rigettava il primo motivo del
ricorso dell’Ente, accoglieva il secondo, dichiarava assorbiti il terzo e il quarto, cassava
la sentenza impugnata e rinviava la causa alla Corte d’Appello di Torino in diversa
composizione, cui rimetteva altresì la pronuncia sulle spese del giudizio di Cassazione.
Con sentenza del 14.07-29.12.2009 la Corte di appello di Torino, quale giudice del
rinvio, rideterminava l’indennità di occupazione dovuta per il periodo 23.6.199731.12.1999, nella somma di C 43.566,20 oltre interessi legali sulle singole annualità,
disponendone il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti da parte dell’Ente Parco;
condannava, inoltre, il medesimo Ente a rimborsare alla società “I Tigli del Lago
Rotondo” le spese processuali del giudizio di primo grado e del giudizio di rinvio,
mentre compensava interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
La Corte territoriale premetteva anche che questa Corte di legittimità, nell’accogliere il
secondo motivo del ricorso dell’Ente Parco, col quale era stata denunciata la violazione
dell’art. 39 della L. 25 giugno 1865, n. 2359, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5,

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Avigliana per sentire determinare la giusta indennità per l’occupazione d’urgenza del

sull’assunto che l’importo dell’indennità di occupazione era stato determinato attraverso
la mera adesione alle conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio, aveva ritenuto che
ai pure esaminati rilievi mossi dalle parti e segnatamente dal ricorrente contro l’operato

da corretta ed adeguata motivazione. In particolare in questa sede si era sottolineato che
detti rilievi critici dell’ente parco, puntualmente elencati nel ricorso, erano fondati su
dati di fatto oggettivi essendo rivolti a contestare, rispettivamente, l’omessa
considerazione dei vincoli regionali che non avrebbero consentito la valutazione
dell’immobile alla stregua di un edificio con una mera destinazione residenziale; la
mancata indicazione dei valori di mercato assunti a fondamento della valutazione con
metodo sintetico-comparativo; la mancata valutazione del cattivo stato di
conservazione dell’immobile, analiticamente indicato nelle sue componenti;
l’inapplicabilità del criterio di stima analitica in base al valore di trasformazione
dell’immobile in ragione della peculiarità della sua ubicazione all’interno di un parco
naturale e della sua particolare destinazione d’uso.
Tanto pure premesso, la Corte del rinvio, riteneva che:
erano ormai passate in giudicato le statuizioni inerenti sia alla debenza
dell’indennità di occupazione legittima pretesa dalla società I Tigli e sia al periodo di
riferimento ( dal 23.6.1997 al 3112.1999);
rimanevano invece da esaminare i rilievi critici mossi dall’Ente Parco Naturale
Laghi di Avigliana contro l’operato del consulente tecnico d’ufficio geom. Aimo ed
influenti sull’attuata determinazione del valore venale dell’immobile occupato, al quale
era stata parametrata l’indennità in questione;
la prima non esaminata critica rivolta all’elaborato peritale del geom. Aimo ad
opera dell’Ente Parco concerneva l’esistenza di vincoli regionali. Secondo l’Ente il

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dell’ausiliare, in effetti era stata data risposta meramente apparente, ossia non sorretta

CTU avrebbe effettuato la valutazione dell’immobile paragonandolo ad appartamenti in
palazzina a due piani fuori terra, presupponendone quindi, alla data di occupazione, una
destinazione residenziale esclusa invece dal vincolo regionale contenuto nella legge

noto. La richiamata critica all’elaborato peritale era destituita di fondamento, perché la
destinazione non residenziale dell’immobile era ben chiara al professionista —
“recupero e riutilizzo degli spazi interni la cui principale destinazione era prevista per
uffici e relativi servizi”- e non vi era motivo alcuno, del resto nemmeno proposto
dall’Ente che aveva fatto solo riferimento, per fondare la sua critica, all’utilizzo del
termine “appartamenti”, per ipotizzare che il CTU non avesse tenuto conto della
concreta situazione dei luoghi nell’effettuare la sua valutazione: a ciò si aggiungeva che
nel caso di specie l’indennità di occupazione riguardava un fabbricato già esistente e
definito quanto agli spazi interni all’epoca dell’occupazione, e che la sua destinazione a
terziario a causa dei vincoli richiamati incrementava semmai, e non diminuiva, il suo
valore, tenuto conto anche del contesto ambientale – un parco- in cui il fabbricato era
inserito: lo stesso consulente di parte dell’Ente aveva del resto fatto riferimento per la
determinazione del valore dell’edificio a quello delle costruzioni, non considerando
specificamente l’incidenza dei vincoli regionali sul valore stesso. Secondo le
osservazioni dell’Ente convenuto, ritenute rilevanti e non adeguatamente esaminate
dalla Corte d’Appello da parte della Corte di Cassazione, il CTU geom. Aimo non
avrebbe nemmeno indicato i valori di mercato assunti a fondamento della valutazione
con metodo sintetico-comparativo: in sostanza, il CTU avrebbe riferito di avere
determinato il valore del bene dopo aver assunto “informazioni sui valori di mercato in
zona espletando accertamenti ed indagini presso professionisti del settore”, ma di tali
accertamenti ed indagini, svolti senza contraddittorio con i tecnici di parte, non vi

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istitutiva del Parco, preesistente all’acquisto da parte della società attrice e a questa

sarebbe stata traccia alcuna, con conseguente carenza del requisito della certezza
giuridica necessario per una loro valutazione; il geom. Aimo, avrebbe altresì disatteso
ingiustificatamente i prezzi degli immobili nella zona risultanti dagli atti pubblici di

di stima sintetico-comparativa, evidenziando prima di tutto che entrambi i consulenti di
parte “procedono nei loro conteggi estimativi facendo riferimento a notizie e dati
statistici desunti da listini e riviste specializzate nel settore immobiliare. L’ing.
Gianasso … adottava a raffronto un valore unitario per edifici a nuovo in zona centrale
di Torino.., dal quale ricavava poi, per lo stabile in esame un valore di £ 4.000.000 mq.
Il geom. Giuglini, avuto riguardo a tabelle relative a quotazioni in Comuni Turistici di
media importanza ne aveva proposto per nuove abitazioni in zona periferica come già si
scritto, un valore di £ 2.000.000 al metro quadrato”; secondo il CTU le cifre
contrapposte dei due consulenti non erano del tutto conformi e aderenti alla realtà del
mercato immobiliare; egli aveva quindi proceduto ad assumere informazioni sui valori
di mercato in zona, espletando accertamenti ed indagini presso professionisti ed
operatori del settore così da reperire elementi e notizie riguardanti proprietà omogenee
in zona, sulla base di queste ricerche il CTU era riuscito a reperire dati riguardanti
“svariate vendite e ricavarne ragguagli ed elementi di giudizio”, pur non potendo fare
riferimento ad atti di cessione non seguiti, per il valore dichiarato, da
accertamento da parte dell’Ufficio delle Entrate; il CTU aveva quindi esaminato
delle compravendite di immobili di costruzione recente e di immobili ristrutturati
nelle zone limitrofe, comprese compravendite di fabbricati da ristrutturare, “in
condizioni simili all’edificio in esame ovvero con strutture recuperabili pur
totalmente privi di impianti e finizioni” – in particolare le compravendite
analizzate avevano riguardato una palazzina a due piani ai piedi della collina del

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trasferimento. Il geom Aimo aveva preso in considerazione nel suo elaborato il criterio

Castello, di recentissima costruzione, alloggi di apprezzabile qualità ed
appetibilità ceduti nel 2000, alloggi dì 60/80 mq circa in palazzine di buon livello
risalenti agli anni ’60, una palazzina nuova a tre piani fuori terra con ascensore in

valutazione del compendio immobiliare, “tenute presenti le caratteristiche intrinseche
ed estrinseche dell’immobile già di parte attrice, la sua posizione nonché le peculiari
caratteristiche che lo contraddistinguono”. Alla luce dei dati enucleabili dall’elaborato
peritale risultava che il geom. Aimo aveva dato ampia giustificazione delle modalità
attraverso cui era giunto all’individuazione di valori a suo parere congrui per gli
immobili di cui si discuteva, indicando specificamente i dati oggettivi attraverso cui
aveva compiuto la sua analisi, a nulla rilevando che egli non avesse indicato per nome e
cognome le persone e gli uffici contattati e che non avesse analiticamente richiamato la
documentazione esaminata – cosa che del resto non avevano fatto nemmeno i CT di
parte-: per contro, non solo non era vero che il CTU non avesse tenuto conto degli atti
pubblici di trasferimento in zona nel periodo di interesse (aveva solo osservato, come si
era visto, di non aver potuto fare riferimento ad atti di compravendita seguiti da
accertamento di valore dell’ufficio del registro), ma le contestazioni svolte dall’Ente
convenuto non evidenziavano i pretesi errori né nei criteri di valutazione seguiti dal
CTU, né nei risultati ottenuti, e si limitavano a critiche imprecise, generiche e prive di
adeguati riscontri. Lamentava ancora l’Ente Parco la mancata valutazione da parte del
geom. Aimo del cattivo stato di conservazione dell’immobile, analiticamente indicato
nelle sue componenti: secondo il convenuto il CTU, pur facendo riferimento allo stato
dell’edificio de quo al momento dell’occupazione, come risultante dal verbale dello
stato di consistenza del 6.8.1997 del geom. Valla e dalla relazione tecnico illustrativa in
data gennaio 1997 del geom. Sandrini, descriventi in maniera chiara e puntuale lo stato

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corso Laghi zona centrale, trattata nel 1997-; il CTU aveva proceduto quindi ad una

di totale abbandono in cui versava l’immobile per cui era causa, non ne aveva fatto
seguire alcuna conseguenza in ordine al valore del bene da ristrutturare. La doglianza in
esame era incomprensibile: il geom. Aimo aveva circostanziatamente descritto nel suo

stessi, privi altresì di serramenti interni ed esterni e di impianti in tutti i piani, all’epoca
dell’occupazione, evidenziando che l’edificio non era all’epoca fruibile; egli aveva
quindi precisato che il valore dell’immobile alla data del decreto di occupazione
sarebbe stato determinato – come in effetti era avvenuto- senza tenere conto
dell’aumento di valore conseguente ai lavori effettuati dall’Ente; non si comprendeva
pertanto su che base l’Ente Parco avesse svolto la sua critica, non argomentata e
apodittica. Secondo la parte convenuta in riassunzione il CTU non avrebbe infine
tenuto conto dell’inapplicabilità, nel caso di specie, del criterio di stima analitico in
base al valore di trasformazione dell’immobile, in ragione della peculiarità della sua
ubicazione all’interno di un parco naturale e della sua particolare destinazione d’uso:
secondo l’Ente queste peculiarità avrebbero comportato l’impossibilità di considerare,
nella determinazione del valore dell’immobile, criteri diversi da quello correlato alle
condizioni in cui l’immobile stesso si trovava al momento dell’espropriazione: in
concreto peraltro la parte convenuta non aveva offerto alcun reale motivo a sostegno
della sua critica, che rimaneva così una mera affermazione indimostrata; per contro il
geom. Aimo aveva rilevato, proprio per le caratteristiche particolari degli immobili da
valutare, l’opportunità di contemperare i due criteri di stima, quello sintetico
comparativo basato su credibili elementi di raffronto con beni similari, con
caratteristiche omogenee e posti nell’ambito degli stessi luoghi, e quello analitico
ricostruttivo che si fondava sul valore di trasformazione e apprezzava il ricercato valore
dei beni con deduzione del valore a nuovo di costi e oneri vari, e aveva sottolineato, per

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elaborato, le caratteristiche degli immobili e il cattivo stato di conservazione degli

quest’ultimo profilo, come l’amenità del luogo, in zona di pregio e con caratteristiche
particolari, dovesse comunque essere compensata con la lontananza dal centro abitato e
l’isolamento in zona boscosa, completamente disabitata e a ridosso di “vecchi e

lo scarto di valutazione tra i due criteri utilizzati fosse decisamente modesto, perché
con il criterio sintetico comparativo la valutazione degli immobili era pari a £
827.940.000 mentre con il criterio analitico ricostruttivo il valore saliva di poco, a £
839.762.380 – la valutazione offerta dal CTU era quindi di £ 833.850.000, derivante da
(827.950.000+839.762.380):2;
all’esito delle considerazioni svolte, nessuna delle critiche all’elaborato peritale
proposte dall’Ente Parco Naturale dei Laghi di Avigliana appariva dotata di un minimo
di consistenza che permettesse di mettere in seria discussione gli esiti delle motivazioni
e delle conclusioni del geom. Aimo, o che giustificasse quantomeno un’integrazione o
una rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio;
le spese del giudizio di cassazione dovevano compensarsi interamente tra le parti,
atteso l’esito dello stesso, favorevole all’Ente Parco Naturale dei Laghi di Avigliana; le
spese del giudizio avanti alla Corte d’Appello d Torino in primo grado e del giudizio di
rinvio andavano interamente poste a carico dell’Ente, in applicazione del principio
della soccombenza.
Avverso questa sentenza l’Ente Parco Naturale Laghi di Avigliana ha proposto ricorso
per cassazione affidato a sette motivi e notificato il 24.01.2011 alla società I Tigli del
Lago Rotondo S.r.l., che il 4-10.03.2011 ha resistito con controricorso e
successivamente depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A sostegno del ricorso l’Ente Parco Naturale Laghi di Avigliana denunzia:

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fatiscenti fabbricati di tipo industriale già del dinamitificio”; si osservava peraltro come

1.

“Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza impugnata
circa la determinazione del valore dell’immobile (art. 360, n. 5, c.p.c.).”.
Sostiene che la Corte d’Appello ha erroneamente inteso le censure della Cassazione,

precedente sentenza, che ha ricopiato in sentenza le ragioni scritte nella CTU e già
ritenute insufficienti in sede di legittimità, senza prendersi la pena di ricercare i dati di
mercato comparativi atti a dimostrare il reale valore del bene nelle condizioni di fatto e
di diritto in cui esso versava alla data dell’occupazione legittima, oppure senza curarsi
di dare riscontro – nella realtà economica del tempo e per quella zona – ad ipotesi dotate
nella loro formulazione astratta di un certo pregio logico e che il difetto di motivazione
ha causato un’erronea determinazione del valore dell’immobile, in misura
manifestamente eccessiva, pari a cinque volte (€ 427.595,32) il prezzo dell’acquisto
dell’immobile (€ 95.544,53), concordato tra le parti con il preliminare di
compravendita del 2.09.1998, dichiarato valido ed efficace dal Tribunale di Torino con
la sentenza n. 7791 del 30.12.2010.
2.

“In particolare, sui vincoli regionali gravanti sull’immobile: A) omessa,
insufficiente o contraddittoria motivazione circa la determinazione dei valore
dell’immobile (art. 360, n. 5, c.p.c.); B) violazione e falsa applicazione dell’art. 39, L.
25 giugno 1865, n. 2359 (art. 360, n. 3, c.p.c.)”.
Per il profilo sub A) censura l’applicazione dell’adottato metodo sinteticocomparativo, assumendo che non si è tenuto conto del fatto che per il vincolo previsto
nella legge istitutiva del parco, l’edificio non poteva essere destinato ad usi residenziali
ma solo non a terziario ma a usi compatibili con le finalità del parco ossia a fini
ricreativi, didattici e culturali, da cui non assimilabilità ai beni comparati ed ancora che
non poteva rilevare che l’errore fosse comune al c.t. di parte.

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che è nuovamente incorsa nei vizi che avevano comportato la cassazione della

Sub b) sostiene che è stata pure violata la legge n. 2359 del 1865 art. 39, con anche
riferimento incongruo all’amenità del luogo nonché ancora che allo stato non è
possibile impiantare e sviluppare imprese di terziario.
“In particolare, sulla mancata indicazione delle fonti di raffronto assunte per la
va la valutazione comparativa: omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione
circa circa la determinazione del valore dell’immobile (art. 360, n. 5, c.p.c.).”
4.

“In particolare, sull’omessa valutazione dello stato di degrado dell’immobile:
omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa la determinazione del valore
dell’immobile (art. 360, 11. 5, c.p.c.).”

5.

“In particolare, sull’inapplicabilità del criterio di stima analitica in ragione
delle peculiarità dell’immobile: omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione
circa la determinazione del valore dell’immobile (art. 360, n. 5, c.p.c.).”.
I primi cinque motivi del ricorso, suscettibili di esame congiunto, non hanno pregio.
Per un primo verso, infatti, il contenuto dell’impugnata sentenza smentisce la
fondatezza delle censure, d’indole anche motivazionale, articolate nei motivi in esame e
riferite alle ragioni sottese alla determinazione dell’indennità di occupazione legittima,
in misura corrispondente a quella già stabilita nella sentenza cassata. In particolare
chiaramente e congruamente argomentate appaiono anche le risposte ai rilievi sulle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, lo stato di consistenza e la destinazione
dell’immobile.
Del pari inammissibili, generiche o non significative appaiono poi le censure
singolarmente rivolte avverso ciascuno dei due metodi utilizzati dal CTU per la
valutazione del compendio immobiliare occupato, avendo il ricorrente sul punto pure
involto dati smentiti dal tenore della pronuncia, quali le spese di recupero del bene,
oltre che trascurato non solo che l’esperto d’ufficio ha eminentemente utilizzato e

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3.

verificato atti di provenienza degli stessi consulenti di parte ma anche la valorizzata
corrispondenza tra i risultati conseguiti con le diverse tecniche estimative.
Per altro verso, invece, le dedotte censure si rivelano inammissibili o perché involgenti

dati di fatto o perché sostanzialmente implicanti un diverso e favorevole
apprezzamento, non consentito in questa sede, degli emersi dati istruttori e dei rilievi
critici dall’ente formulati sulla conduzione e sull’esito della CTU, puntualmente
esaminati e valutati dai giudici del rinvio, al pari della relazione depositata
dall’ausiliare, che quindi a tale riguardo non si sono limitati, come asserito dal
ricorrente, a trascriverla e recepirla, o ancora perché meramente ripetitive di quelle a
cui in sede di rinvio si è data comprensibile ma trascurata risposta.
6.

“Violazione dell’art. 112 c.p.c. (art. 360, n. 3 c.p.c.). Omessa motivazione sulla
richiesta di rinnovazione o integrazione della CTU (art. 360, a. 5 c.p.c.).
Il motivo non è fondato essendo stata la questione decisa con esplicito e motivato
rigetto.

7.

“Violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c. sulle spese di giudizio (art. 360, n. 3
c.p.c.).”. Il ricorrente si duole della compensazione delle spese del primo giudizio di

– legittimità, nonostante che il suo ricorso fosse stato accolto, e chiede l’addossamento
alla controparte delle spese anche di merito nel caso di esito positivo del presente
giudizio.
Il motivo non merita favorevole apprezzamento, dal momento che il regime delle spese
deve seguire l’esito globale del giudizio, che nel caso era stato in sede di rinvio
sfavorevole al ricorrente.

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generiche, assiomatiche ed irrilevanti critiche o perché irritualmente fondate su nuovi

Conclusivamente il ricorso deve essere respinto, con condanna del soccombente Ente
Parco Naturale Laghi di Avigliana al pagamento in favore della società I Tigli del Lago
Rotondo S.r.1, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

La Corte rigetta il ricorso e condanna l’Ente Parco Naturale Laghi di Avigliana al
pagamento, in favore della società I Tigli del Lago Rotondo S.r.1, delle spese del
giudizio di cassazione, liquidate in € 6.000,00 per compenso ed in € 200,00 per esborsi,
oltre agli accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 27 febbraio 2014
Il Presidente

P.Q.M.