Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10070 del 28/05/2020

Cassazione civile sez. II, 28/05/2020, (ud. 09/10/2019, dep. 28/05/2020), n.10070

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 26445/2015 proposto da:

N.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 2,

presso lo studio dell’avvocato FRANCESCA BUCELLATO, rappresentato e

difeso dall’avvocato NICOLA ANTONIO MANNO;

– ricorrente

contro

G.S.;

– intimato –

avverso la sentenza n. 537/2015 del TRIBUNALE di TRAPANI, depositata

il 13/05/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

09/10/2019 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Trapani, con sentenza del 13.5.2015, confermava la sentenza del Giudice di Pace di Trapani con la quale era stata accolta l’opposizione a decreto ingiuntivo proposto da N.S. nei confronti di G.S., avente ad oggetto la provvigione svolta per l’attività di mediazione in una compravendita immobiliare, che non si era perfezionata per volontà di entrambe le parti.

La corte distrettuale accertava che il G. non aveva conferito alcun incarico al N. ma aveva sottoscritto la proposta irrevocabile di acquisto pervenuta dalla P.. Il rapporto intercorso tra le parti rientrava, pertanto, nell’ipotesi della c.d. mediazione atipica, che, derogando all’art. 1755 c.c., prevede il diritto alla provvigione in favore del mediatore, qualora la proposta sia conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, indipendentemente dalla conclusione dell’affare. Anche in tale ipotesi, secondo la corte di merito, il mediatore è tenuto all’adempimento della prestazione con diligenza adeguata alla sua professionalità, fornendo informazioni sulle qualità essenziali dell’immobile, avuto riguardo alla normativa urbanistica. Nel caso di specie, invece, il N. aveva omesso di verificare la sussistenza del certificato di abitabilità del bene promesso in vendita, obbligo espressamente previsto nella proposta d’acquisto ed essenziale per la commerciabilità dell’immobile.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso N.G. sulla base di due motivi.

G.S. non ha svolto attività difensiva.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 1755 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, in quanto con l’atto di opposizione il G. avrebbe dedotto l’inadempimento del N. per aver perorato la richiesta della P. di non concludere il definitivo – in tal senso aveva concluso il giudice di Pace riconoscendo che il G. non era tenuto a corrispondere la provvigione per un affare non concluso senza sua colpa – mentre il giudice d’appello avrebbe deciso sull’inadempimento del mediatore per l’omessa informazione in ordine all’assenza del certificato di abitabilità. L’eccezione di inadempimento, secondo il ricorrente, sarebbe stata rilevata d’ufficio mentre si tratterebbe di eccezione in senso stretto,

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 101 c.p.c., perchè il giudice d’appello avrebbe fondato la decisione su una circostanza – l’omessa comunicazione dell’assenza di abitabilità – diversa da quella eccepita dal G., il quale, nell’atto di opposizione, avrebbe contestato l’assenza di terzietà del mediatore per aver perorato la determinazione della promittente venditrice di recedere dalla proposta; detto rilievo avrebbe implicato una diversa linea difensiva volta a dimostrare la consapevolezza di entrambe le parti circa l’assenza di agibilità.

I motivi, da esaminare congiuntamente, per la loro intima connessione, non sono fondati.

Tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – il mediatore ha, ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma 1, l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca (Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, n. 27482)

Tale obbligo di informazione, derivante dall’art. 1759 c.c., è finalizzato a garantire alle parti una conoscenza completa in relazione all’affare, in modo che possano valutare la sicurezza delle transazioni.

Tra queste informazioni, finalizzate alla sicurezza dell’affare, rientra certamente quella relativa all’esistenza del certificato di abitabilità, requisito essenziale per il godimento e la commerciabilità del bene (Cass. 8374/2008, Cass. 16216/2008), in assenza del quale la parte può rifiutarsi di concludere il contratto o concluderlo a condizioni diverse in considerazione del rischio che l’abitabilità non sia ottenuta o sia ottenuta in tempi non ponderabili.

Tanto premesso, nel caso di specie, l’immobile oggetto della proposta irrevocabile di acquisto era privo del certificato di agibilità, mentre, nella proposta di vendita era previsto che fosse in regola con le norme urbanistiche.

in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, il G., oltre a contestare di aver conferito l’incarico al mediatore, ha eccepito che l’affare non si era concluso per sua colpa, in quanto avrebbe perorato la richiesta della controparte di recedere dalla proposta.

A fronte di tale difesa, era stato lo stesso mediatore a dedurre che

l’appartamento posto in vendita fosse privo del certificato di agibilità, ragione per la quale l’attività di mediazione non si era svolta con la diligenza richiesta dalla natura della prestazione, tanto che l’affare non si era concluso proprio in assenza dei requisiti di conformità dell’immobile alle norme urbanistiche.

Ne consegue che non può ipotizzarsi la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto la violazione del dovere di comunicazione previsto dall’art. 1759 c.c. – che non costituisce un’eccezione in senso stretto ma una difesa, a fronte della pretesa del mediatore del diritto alla provvigione – era stata dedotta in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

A seguito dell’opposizione, si instaura un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice non deve limitarsi ad esaminare se l’ingiunzione sia stata legittimamente emessa, ma deve procedere ad una autonoma valutazione di tutti gli elementi offerti sia dal creditore per dimostrare la fondatezza della propria pretesa dedotta con il ricorso sia dall’opponente per contestarla (Cassazione civile sez. VI, 28/05/2019, n. 14486;Cassazione civile sez. II, 12/03/2019, n. 7020).

Nella specie, il giudice di merito, a seguito della contestazione del credito ha ritenuto che il mediatore non avesse provato il fatto costitutivo della domanda, ovvero l’adempimento del suo obbligo di fornire le informazioni in ordine ad un elemento essenziale del bene, il certificato di agibilità, che aveva condizionato il buon esito dell’affare.

Il giudice di merito ha quindi accertato la violazione degli obblighi di diligenza del mediatore, sotto il profilo della verifica dei titoli abitativi del bene e del suo dovere di informazione, ragione per la quale ha ritenuto non sussistere il suo diritto a pretendere la provvigione.

Del tutto apodittiche risultano le affermazioni del ricorrente relative alla pregressa conoscenza dei contraenti circa l’assenza del certificato di agibilità, in assenza di specifiche indicazioni degli atti o documenti su cui il ricorso si fonda, ai sensi dell’art. 366 c.p.c..

Non sussiste, altresì, la violazione dell’art. 101 c.p.c., in quanto la contestazione del diritto alla provvigione era contenuta nell’atto di opposizione, ed è stata decisa sulla base delle risultanze processuali, sicchè, in assenza di nuova questione di fatto (nè di diritto), non sussisteva l’obbligo di sottoporre alle parti la questione relativa all’obbligo di verifica dei titoli abitativi e di comunicazione dell’assenza del certificato di abitabilità.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo;

Ricorrono i presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 comma 1-quater (applicabile ratione temporis, essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013) per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 9 ottobre 2019.

Depositato in Cancelleria il 28 maggio 2020

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