Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10007 del 15/05/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10007 Anno 2015
Presidente: BUCCIANTE ETTORE
Relatore: PICARONI ELISA

SENTENZA

sul ricorso 19724-2009 proposto da:
IMMOBILIARE ANNA SRL 01726690124,

elettivamente

domiciliata in ROMA, PIAZZA DELLA LIBERTA’ 20, presso
lo studio dell’avvocato FRANCO CAROLEO, che la
rappresenta e difende unitamente all’avvocato FRANCO
BRUMANA;
– ricorrente contro

MORONI ROSANNA MRNRNN37M63C537D, LATTUADA CARLO
LTTCRL38M20C537Z, BOLLATI MARZIA BLLMRZ58P48C537M,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CRESCENZIO,

Data pubblicazione: 15/05/2015

107, presso lo studio dell’avvocato ANNALISA PUCILLO,
rappresentati e difesi dall’avvocato ALFREDO ARIA;
RESIDENCE GARDEN SRL 06555640157,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA ALBERICO II 33, presso lo
studio dell’avvocato ELIO LUDINI, che lo rappresenta e

–

controri correnti

–

avverso la sentenza n. 163/2009 della CORTE D’APPELLO
di MILANO, depositata il 21/01/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 10/03/2015 dal Consigliere Dott. ELISA
PICARONI;
udito l’Avvocato CAROLEO Franco, difensore del
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per
l’inammissibilità o, in subordine, per il rigetto del
ricorso.

difende unitamente all’avvocato GIUSEPPE LOCATI;

Ritenuto in fatto
l. – È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Milano, notificata l’8 giugno 2009, che ha accolto l’appello
proposto da Carlo Lattuada, Rosanna Moroni e Marzia Bollati

ta di Legnano, e per l’effetto ha condannato Immobiliare Anna
s.r.l. ad eliminare le opere eseguite lungo la via F.11i Bandiera del Comune di Cerro Maggiore, ed ha condannato Residence
Garden s.r.l. a ridurre il prezzo di acquisto del mappale 302
venduto ad Immobiliare Anna s.r.1., nella misura da stabilirsi
in separato giudizio.
1.1. – Il giudizio di primo grado era stato introdotto dai
sigg. Carlo ed Attilio Lattuada, Rosanna Moroni e Marzia Bollati, i quali avevano dedotto di essere proprietari dei terreni corrispondenti ai mappali 162, 108 e 16 del foglio 20 del
comune censuario di Cerro Maggiore, tutti prospicienti la via
F.11i Bandiera, strada privata – come da dichiarazione comunale del 27 marzo 2000 – senza uscita, lunga 200 metri, larga 8
metri. All’atto di acquisto dei terreni, originati dal frazionamento di un mappale unico, appartenente a Carlo Colombo, le
parti si erano obbligate reciprocamente a rilasciare una striscia di terreno di 4 metri lungo il lato sud-ovest, per la
realizzazione della sede stradale, successivamente denominata
via F.11i Bandiera, e dopo molti anni asfaltata e illuminata a
cura del Comune. L’assetto stradale, risalente a circa 40 an-

avverso la sentenza del Tribunale di Milano, sezione distacca-

ni, era stato modificato nel 2000, quando la società Immobiliare Anna, divenuta proprietaria dell’area antistante alla
proprietà degli attori, aveva occupato una striscia di terreno
di circa due metri di larghezza per tutta la lunghezza della

Su tali premesse gli attori avevano chiesto l’accertamento
della illiceità delle opere realizzate da Immobiliare Anna sul
terreno stradale, nonché della servitù di passaggio acquisita
per usucapione sull’intera sede stradale per l’ampiezza di 8
metri, con condanna della convenuta al ripristino dello stato
dei luoghi.
La società convenuta aveva contestato la pretesa e chiesto
di chiamare in garanzia la dante causa Residence Garden
s.r.1., per la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni, da quantificarsi in separato giudizio.
Residence Garden s.r.l. aveva contestato a sua volta le
pretese, sia degli attori sia della convenuta.
1.2. – Il Tribunale aveva dichiarato inammissibili le domande degli attori – previa declaratoria di estinzione del
giudizio nei confronti di Attilio Lattuada, per rinuncia agli
atti – per carenza di legittimazione attiva, essendo la via
F.11i Bandiera strada pubblica, con assorbimento delle domande
subordinate formulate dalla convenuta.
2. – La Corte d’appello ha accolto il gravame, ritenendo
in primo luogo che la via F.11i Bandiera è strada privata in

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via F.11i Bandiera.

quanto costruita su sedime privato, non espropriata né altrimenti acquisita dal Comune, e non utilizzata dalla collettività.
2.2. – Inoltre, secondo la Corte d’appello, con i rogiti

ti), era stata costituita una servitù reciproca – avente ad
oggetto il rilascio di strisce di terreno di 4 metri – a favore e carico dei fondi compravenduti e del fondo rimasto nella
titolarità dei venditori Colombo, corrispondente al mappale
302. L’assunto era confermato sia dall’espressione «semisede
stradale», utilizzata nei rogiti, sia dalla previsione a carico di venditori ed acquirenti dell’obbligo di costruire e manutenere la strada.
2.3. – La Corte distrettuale ha dato atto che la strada in
oggetto risulta asfaltata per soli 6 metri, con due strisce
«di rispetto laterali» tra l’asfalto e l’inizio delle proprietà private, ed ha affermato che, anche in ipotesi di accertamento di tale più ridotta larghezza della strada, la servitù
reciproca invocata dagli appellanti non sarebbe prescritta per
non uso, poiché l’asfaltatura era stata eseguita nel 1982 e
non era contestato che prima di tale data il sedime stradale
esistesse, ancorché nella misura di 6 metri di larghezza.
2.4. – Era fondata la domanda di garanzia proposta da Immobiliare Anna s.r.l. nei confronti di Residence Garden
s.r.1., che le aveva trasferito un terreno risultato gravato

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del 1957 (Colombo-Lattuada) e del 1961 (Colombo-Moroni Bolla-

da servitù, con conseguente riduzione del prezzo della vendita, mentre non era dovuto il risarcimento del danno non essendo emersi profili di colpa a carico della società venditrice.
3. – Per la cassazione della sentenza d’appello ha propo-

vi.
Resistono con unico controricorso Carlo Lattuada, Rosanna
Moroni e Marzia Bollati.
Resiste con controricorso Residence Garden s.r.l.
Le parti resistenti hanno depositato memorie in prossimità
dell’udienza.
Considerato

in diritto

1. – Il ricorso è infondato.
1.1. – Con i primi quattro motivi e con il nono la ricorrente contesta la decisione della Corte d’appello sulla domanda di garanzia, proposta in qualità di acquirente del terreno
gravato da servitù nei confronti della venditrice Residence
Garden s.r.1.; con i successivi quattro motivi, la ricorrente
contesta la decisione sulla domanda principale proposta nei
suoi confronti dai sigg. Lattuada, Moroni e Bollati, concernente l’esistenza della servitù.
Risulta pertanto prioritario l’esame dei motivi da cinque
a otto.

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sto ricorso Immobiliare Anna s.r.1., sulla base di nove moti-

2. – Con il quinto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1058 cod. civ., nonché vizio di motivazione.
Si contesta la qualificazione in termini di servitù reci-

di lasciare una striscia di terreno per la realizzazione della
strada. Mancherebbe nella specie l’assoggettamento di un fondo
all’altro, né sarebbero desumibili i vantaggi e le corrispondenti limitazioni che costituiscono il contenuto della servitù, non essendo specificato se la strada era al servizio dei
fondi degli acquirenti e dei venditori o di terzi.
A corredo del motivo, è formulato il seguente quesito di
diritto: «se l’art. 1058 cod. civ., nel prevedere la costituzione contrattuale della servitù, consente o meno tale costituzione mediante la semplice previsione di un obbligo ad abbandonare una porzione di terreno, senza l’indicazione del
fondo dominante e la specificazione dei vantaggi e delle limitazioni dei fondi interessati».
Sotto il profilo del vizio di motivazione, si assume che
la Corte d’appello non avrebbe preso in considerazione le argomentazioni di Immobiliare Anna s.r.1., né quelle poste a
fondamento della sentenza di primo grado.
2.1. – La doglianza è infondata.
2.1.1. – Secondo la giurisprudenza consolidata di questa
Corte, non è possibile configurare una servitù nel senso che

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proca dell’impegno, assunto con i rogiti del 1057 e del 1961,

lo stesso fondo si trovi a rivestire, contemporaneamente, in
ordine alla medesima utilità oggettiva, la qualità di dominante e di servente, essendo caratteristica delle servitù quella
di essere iura In re allena, e tuttavia non si può escludere

perché il rapporto che in tal caso si costituisce non è quello
di corrispettività tra i due fondi, bensì quello relativo a
due distinte e autonome servitù, in cui il fondo che nell’una
è considerato come servente, nell’altra è considerato come dominante (Cass., sez. 2^, sentenza n. 4697 del 1986).
2.1.2. – Le previsioni contenute nei rogiti del 1957 e del
1961, aventi ad oggetto il rilascio di una striscia di terreno
della larghezza di 4 metri, a carico delle parti acquirenti
(rispettivamente Lattuada-Croci e Moroni-Bollati), e della
parte venditrice (Colombo, in origine unico proprietario) configurano una servitù reciproca – che si concreta in un onere
ed in un vantaggio a carico di ciascun fondo – finalizzata alla realizzazione della strada comune.
2.1.3. – Risulta infondato anche il denunciato limite motivazionale.
Al fine di assolvere l’onere di adeguatezza della motivazione, il giudice d’appello non è tenuto ad esaminare tutte le
allegazioni delle parti, essendo necessario e sufficiente che
egli esponga le ragioni della decisione così da doversi ritenere implicitamente rigettate tutte le argomentazioni logica-

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che due fondi siano reciprocamente gravati da analoga servitù,

mente incompatibili con esse

(ex plurímis,

Cass., sez. 6^-1^,

ordinanza n. 25509 del 2014). In termini analoghi, il giudice
d’appello che riformi la sentenza di primo grado non è tenuto
a confutare tutti gli argomenti in essa sviluppati, ma soltandecisum,

che nel caso odierno

concernevano la natura pubblica della strada.
3. – Con il sesto motivo è dedotto vizio di motivazione su
un fatto controverso e decisivo.
Si contesta che la Corte d’appello avrebbe proceduto alla
interpretazione delle pattuizioni contrattuali al di fuori dei
canoni previsti dall’art. 1362 cod. civ., e cioè senza proceder ad una valutazione unitaria del dato testuale e della comune intenzione delle parti.
In particolare, la ricorrente evidenzia che il rogito del
1957 prevedeva l’impegno a lasciare la striscia di terreno
soltanto a carico degli acquirenti, e che sarebbe illogico desumere dall’espressione «semisede stradale» l’assunzione di
analogo impegno da parte dei venditori, e ancor di più configurare tale evento come costitutivo di servitù. Quanto al rogito del 1961, esso non conterrebbe alcun riferimento al precedente, rispondendo ad interessi autonomi, e la previsione
della suddivisione delle spese per la costruzione della strada
sarebbe irrilevante, concernendo un evento futuro, e comunque
non significativa della comune volontà di costituire una servitù.
7

to quelli posti alla base del

L 1′

La Corte d’appello, inoltre, non si sarebbe accorta che la
clausola contenuta nel rogito del 1961 faceva riferimento non
alla “sede stradale” ma alla “rete stradale”, con la conseguenza decisiva che l’abbandono della striscia di terreno era

fermato dal comportamento successivo delle parti, che si erano
astenute da interventi. La strada era stata realizzata dal Comune, che l’aveva asfaltata e illuminata, e provvedeva alla
sua manutenzione.
La ricorrente indica il fatto controverso e decisivo nella
interpretazione, in violazione dell’art. 1362 cod. civ., dei
due contratti che avrebbero costituito, secondo la Corte
d’appello, la servitù di passaggio.
4. – Con il settimo motivo è dedotto vizio di motivazione
in riferimento alla larghezza della sede stradale e alla asserita invasione di due metri da parte della ricorrente.
Si contesta l’affermazione secondo cui la via F.11i Bandiera era larga 8 metri e che lateralmente alla superficie
asfaltata, larga soltanto 6 metri, sarebbero state lasciate
due strisce «di rispetto», per separare la strada dai fondi
privati posti a confine.
Tale ricostruzione sarebbe smentita dalla documentazione
prodotta: sia la concessione edilizia, sia il piano regolatore
indicavano in 6 metri la larghezza della sede stradale.

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stato previsto in vista dell’uso pubblico, come del resto con-

L’aerofotogramma prodotto dalla società appellata, riproduttivo della situazione dei luoghi nel 1980, indicava il calibro della Via F.11i Bandiera come nettamente inferiore alla
vicina Via Pisacane, e quest’ultima, secondo le dichiarazioni

4.1. – Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente poiché attengono, sia pure sotto diversi profili, al
contenuto delle pattuizioni contrattuali, sono infondate.
4.1.1. La Corte d’appello ha proceduto
all’interpretazione dei rogiti del 1957 e del 1961 secondo i
canoni di legge, e cioè partendo dal dato testuale per arrivare alla individuazione della comune intenzione dei contraenti,
con un risultato intrinsecamente coerente, che non risulta
smentito dal comportamento successivo delle parti, né dai dati
di realtà.
Nel rogito del 1957 è stata utilizzata l’espressione «semisede stradale» per indicare la destinazione della striscia
di terreno di 4 metri che la parte acquirente si impegnava a
rilasciare per realizzare la strada, unitamente alla previsione che la costruzione e manutenzione della strada sarebbe stata a carico dei proprietari frontisti.
Nel rogito del 1961 l’impegno al rilascio della striscia
di terreno di 4 metri è espressamente posto a carico anche
della parte alienante, sempre in funzione della realizzazione
della strada.

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di un teste, misurava 8 metri.

La valutazione complessiva dei titoli rende evidente la
reciprocità del rilascio del terreno dai fondi, per un totale
di 8 metri, da destinare alla strada al servizio dei fondi
stessi.

posizione dei proprietari frontisti agli interventi del Comune
di Cerro Maggiore, non confutano la ricostruzione della volontà contrattuale espressa nei due rogiti.
Il fatto che il tracciato così realizzato sia stato asfaltato dal Comune, e soltanto per la larghezza di 6 metri, non
ha inciso sull’esistenza della servitù e sul contenuto della
stessa, trasfuso nei rogiti e quindi opponibile a tutti gli
acquirenti successivi.
5. – Con l’ottavo motivo è dedotto vizio di motivazione in
riferimento alla natura privata della Via F.11i Bandiera, sul
rilievo che la Corte d’appello avrebbe omesso qualsiasi riferimento alle ragioni esposte nella sentenza di primo grado a
sostegno della natura pubblica della strada, e in particolare
non avrebbe esaminato le questioni della presunzione di demanialità e dell’usucapione della strada da parte del Comune.
5.1. – La doglianza è infondata.
5.1.1. – La Corte d’appello ha correttamente escluso la
natura di strada pubblica del percorso in oggetto, evidenziando che non vi era prova dell’intervento di atti o fatti idonei
a trasferirne il dominio alla pubblica amministrazione

(ex

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4.1.2. – I successivi avvenimenti, ivi compresa la non op-

paurimis, Cass, sez. 2^, sentenza n. 8204 del 2006). La stessa
Corte ha precisato che la via F.11i Bandiera è una strada breve, a fondo cieco, utilizzata dai residenti nei fondi ivi ubicati, mai utilizzata dalla collettività, come indicato dal Co-

5.1.2. – Quanto alla presunzione di demanialità stabilita
dall’art. 22 della legge n. 2248 del 1865, all. F.,
l’orientamento consolidato di questa Corte esclude che essa
sia applicabile ad ogni area contigua e/o comunicante con la
strada pubblica, riservandola alle aree che, per l’immediata
accessibilità, appaiono integranti della funzione viaria della
rete stradale, così da costituire pertinenza della strada pubblica

(ex paurimis,

Cass., sez. 2^, sentenza n. 8876 del

2011). Inoltre, trattandosi di presunzione relativa, essa può
essere superata quando emergano elementi idonei a dimostrare
il carattere privato dell’area, quali la produzione del titolo
di proprietà (Cass., sez. 2^, sentenza n. 5262 del 2006), come
accaduto nella specie.
5.1.2. – Priva di fondamento è anche la denuncia di omesso
esame della questione dell’usucapione della strada da parte
del Comune di Cerro Maggiore.
La Corte d’appello ha richiamato due lettere del Comune,
evidenziando che nella prima lettera, del 27 marzo 2000,
l’ente territoriale dichiara che la via F.11i Bandiera è strada privata, mentre nella seconda, del 26 ottobre 2000, lo

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mune di Cerro Maggiore.

stesso Comune assume di aver acquistato la proprietà dell’area
per avvenuta cessione da parte Lattuada, e quindi a titolo derivativo.
Pur essendo divergenti, entrambe le missive smentiscono in

tiva a titolo originario, e ciò è sufficiente per ritenere che
la Corte d’appello ha esaminato e respinto, sia pure implicitamente, la tesi in proposito sostenuta dal giudice di primo
grado.
6. – La ricorrente, come detto, ha censurato le statuizioni della sentenza riguardanti la domanda di garanzia con i
primi quattro motivi e con il nono.
6.1. – Con il primo motivo di ricorso è dedotta violazione
e falsa applicazione degli artt. 1489, 1480, 1479, 1223 e 1218
cod. civ.
Si assume l’erroneità del rigetto della domanda risarcitoria, argomentato dal giudice d’appello sul rilievo che mancava
la prova sulla colpa della venditrice Residence Garden s.r.1.,
mentre, secondo i principi generali in tema di inadempimento
contrattuale, su quest’ultima gravava la presunzione di colpa.
In ossequio al disposto di cui all’art. 366-bis cod.
proc. civ., applicabile

ratione temporis,

è formulato il se-

guente quesito di diritto: «se le norme generali di cui agli
artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di
quest’ultima disposizione da parte dell’art. 1479, a sua volta

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radice la sussistenza dei requisiti della fattispecie acquisi-

•

richiamato dall’art. 1480, cui rinvia l’art. 1489, pongono a
carico del debitore una presunzione di colpa».
7. – Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa
applicazione dell’art. 1227 cod. civ.

la domanda risarcitoria proposta da Immobiliare Anna s.r.l.
sul rilievo che la stessa aveva proseguito l’edificazione dopo
essere stata informata dagli appellanti dell’esistenza della
servitù.
A corredo del motivo, è formulato il seguente quesito di
diritto: «se l’art. 1227 cod. civ. prevede o meno che, una
volta che sia stato provocato un danno, il fatto colposo del
danneggiato che ha aggravato il danno esclude l’obbligo del
danneggiante al risarcimento».
8. – Con il terzo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 1227 cod. civ.
Si assume che la prova dell’aggravamento del danno avrebbe
dovuto essere fornita dalla società venditrice, parte inadempiente.
A corredo del motivo, è formulato il seguente quesito di
diritto: «se gli artt. 1227 e 2697 cod. civ. pongono o meno
l’onere della prova del fatto colposo del creditore danneggiato, idoneo ad escludere il risarcimento dei danni, in capo al
debitore danneggiante, che intende avvalersi della relativa
eccezione».

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La Corte d’appello sarebbe incorsa in errore nel rigettare

9. – Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ.
Si assume che la Corte d’appello sarebbe incorsa in ultrapetizione pronunciando sulla colpa di Immobiliare Anna s.r.1.,

la domanda di Immobiliare Anna s.r.l. limitata alla condanna
generica di Residence Garden s.r.l. al risarcimento del danno,
nella misura da accertarsi in separato giudizio, la Corte
d’appello avrebbe dovuto limitarsi a stabilire se sussisteva
la fattispecie causativa del danno, e non pronunciare
sull’esistenza o sulla misura di quest’ultimo.
A corredo del motivo, è formulato il seguente quesito di
diritto: «se l’art. 112 cod. proc. civ. esclude o meno che il
giudice possa pronunciare su eccezioni e su domande non formulate dalle parti, quali (come nella fattispecie) la carenza di
colpa del danneggiante ed il concorso del fatto del creditore
nella causazione del danno, e se lo stesso art. 112 cod. proc.
civ. consente o meno che ciò avvenga nel giudizio riguardante
solamente la responsabilità del danneggiante, non l’entità o
l’esistenza del danno».
10. – Con il nono motivo è dedotto vizio di motivazione in
riferimento alla circostanza che Immobiliare Anna s.r.l. aveva
proseguito i lavori dopo essere stata informata dell’esistenza
della servitù.

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in mancanza della relativa eccezione ed inoltre che, essendo

10.1. – I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente, per l’evidente connessione, sono infondati.
La sentenza della Corte d’appello si basa essenzialmente
sul rilievo – esatto e comunque non specificamente oggetto di

te e i relativi atti erano stati trascritti, sicché il mappale
302 era stato trasferito, dagli eredi Colombo in avanti, con
le suddette limitazioni, e tutti gli acquirenti successivi
avevano acquistato sapendo o dovendo sapere che il fondo era
gravato dalla servitù

(ex plurinals,

Cass., sez. 2^, sentenza

n. 757 del 1999; sez. 2^, sentenza n. 9457 del 2011). Diversamente, la stessa Corte d’appello ha accolto la domanda di riduzione del prezzo formulata da Immobiliare Anna a tutela
dell’equilibrio contrattuale, e quindi in una prospettiva che
prescinde dalla responsabilità della società venditrice.
Non sussistendo, pertanto, una questione di inadempimento
contrattuale da parte della società venditrice, risultano prive di rilievo tutte le doglianze connesse a tale questione,
prospettate con i motivi in esame.
11. – Al rigetto del ricorso segue la condanna della società ricorrente alle spese del presente giudizio, liquidate
come in dispositivo.
PER QUESTI

moTrvI

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente Immobiliare Anna s.r.l. a rifondere le spese di lite del presente

15

impugnazione – che le servitù erano state in effetti costitui-

giudizio alle parti resistenti, nella misura di euro 2.700,00,
di cui euro 200,00 per esborsi, per ciascuna.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Se-

zione civile della Corte suprema di Cassazione, il 10 marzo