Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 10 del 03/01/2017

Cassazione civile, sez. II, 03/01/2017, (ud. 23/09/2016, dep.03/01/2017),  n. 10

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8335-2012 proposto da:

P.P. (OMISSIS), S.R. (OMISSIS), D.L.A.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LUDOVISI 35,

presso lo studio dell’avvocato MASSIMO LAURO, rappresentati e difesi

dall’avvocato FRANCESCO VENDITTI;

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A.

BIAMONTI 10, presso lo studio dell’avvocato ALFREDO FERRALDESCHI,

che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1041/2011 del TRIBUNALE di TIVOLI, depositata

il 08/07/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/09/2016 dal Consigliere Dott. SCALISI ANTONINO;

udito l’Avvocato VENDITTI Francesco difensore dei ricorrenti che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso; udito l’Avvocato FERRALDESCHI

Alfredo, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del

ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO ROSARIO GIOVANNI che ha concluso per invito a regolarizzare ex

sentenza Elefante 2010, in sub accoglimento 10 motivo, assorbiti i

restanti motivi del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

S.R., P.P. e D.L.A. con atto di citazione del 15 marzo 2004 proponevano opposizione a Decreto Ingiuntivo n. 30 del 2004, emesso dal Giudice di Pace di Tivoli per il pagamento di oneri condominiali pari ad Euro 303,00 oltre interessi a titolo di conguaglio di gestione 2002, n. 4 rate ordinarie 2003, rata straordinaria del 13 dicembre 2003 ed interessi al 31 dicembre 2003. Eccepiva l’opponente che il suo appartamento non era parte del ricorrente Condominio del fabbricato di via (OMISSIS) e, pertanto, chiedeva le revoca del decreto ingiuntivo. Il S. esponeva di essere proprietario di un appartamento nella costruzione di via (OMISSIS) e, in qualità di condomino, aveva sempre partecipato all’assemblea del relativo condominio, assumendo ogni decisione e tutti gli oneri. Senonchè, nell’anno 2001 C.C. nuovo amministratore del condominio (OMISSIS) riteneva che una porzione dell’appartamento di S. doveva ritenersi compresa nello stabile da esso amministrato per cui gli aveva addebitato pro quota gli oneri comuni (assicurazione del fabbricato) nella misura di cui al decreto.

Con successivo ricorso il Condominio di via (OMISSIS) chiedeva che fosse ingiunto a P.P. il pagamento della somma di Euro 326,59, oltre interessi a titolo di conguaglio di gestione 2002, nonchè quale pagamento di oneri condominiali.

Anche P.P. proponeva opposizione deducendo che il suo appartamento non era parte del Condominio (OMISSIS).

Con un terzo ricorso il Condominio ingiunto a D.L.A. il pagamento della somma di Euro 324,25, oltre interessi a titolo di conguaglio di gestione 2002 nonchè quale pagamento di oneri condominiali.

Anche D.L.A. proponeva opposizione, deducendo che il suo appartamento non era parte del Condominio (OMISSIS).

Costituitosi nei tre giudizi il Condominio concludeva per il rigetto delle opposizioni, sostenendo che il condominio di cui al numero civico 76 e quello di cui al numero civico 86 fosse un unico edificio suddiviso in due condomini e non come si sosteneva due edifici autonomi costruiti in aderenza.

Il Giudice di Pace disponeva la riunione delle causa acquisiva la documentazione prodotta e disponeva consulenza tecnica di ufficio. Il CTU concludeva che le due costruzioni: quella di cui numero civico 76 e quella al numero civico 86 erano separate con un accesso diverso ma aggiungeva che gli appartamenti dei sigg. S., P. e D.L. facevano parte del Condominio di via (OMISSIS) ma dovevano ritenersi appartenenti in parte al fabbricato di via (OMISSIS).

Il Giudice di Pace con sentenza n. 1109 del 2007 revocava i decreti ingiuntivi e compensava le spese. Nella parte motiva il Giudice di Pace chiariva che eseguendo la proiezione del terrazzo condominiale del civico 76 si rilevava a che alcune parti degli interni 1, 4, 7, 10 facenti parte del civico n. 86 ricadevano sul numero civico n. 76 per cui essi dovevano partecipare alle relative spese condominiali ma di non poter addivenire ad una soluzione esaustiva della controversia per la mancanza di valide tabelle millesimali.

Il Tribunale di Tivoli pronunciandosi su appello dei sigg. S., P. e D.L. a contraddittorio integro con sentenza n. 1041 del 2011 rigettava l’appello e confermava a sentenza di primo grado condannava gli appellati al pagamento delle spese del giudizio affrontate dal Condominio. Secondo il Tribunale aveva ragione la difesa tecnica del condominio secondo cui i due edifici di cui si dice furono realizzati con un muro portante divisorio sul confine comune. Sicchè se ciò è vero e se è documentalmente provata la contemporanea costruzione dei due condomini (fatto pacifico) e con l’altrettanta pacifica (e documentata) sporgenza degli appartamenti degli appellanti rispetto a detto confine non si può che concludere che tali appartamenti, nella parte in cui sporgono, appartengono al condominio di via (OMISSIS).

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da S., P. e D.L. con ricorso affidato a sei motivi, Il condomino di via (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare il Collegio chiarisce che il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all’art. 1131 c.c., deriva direttamente dalla legge. Pertanto, posto che la lite oggetto del presente giudizio rientra nelle materie previste dall’art. 1131 c.c., non era necessaria l’autorizzazione a stare in giudizio dall’amministratore da parte dell’assembla condominiale.

1.= S., P., D.L., lamentano:

a) Con il primo motivo di ricorso la violazione e falsa applicazione dell’art. 102 c.p.c., in relazione agli artt. 117 e 1123 c.c., e artt. 61 e 62 disp. att. c.p.c., art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Secondo i ricorrenti, nel caso in esame, la decisione delle domande delle parti: della domanda del Condominio per ottenere dai sigg. S., P., D.L. il pagamento di quote di partecipazione di spese comuni del fabbricato assumendo che una porzione dei loro appartamenti ne faceva parte e della domanda riconvenzionale dei sigg. S., D.L. e P. per far accertare che nessuna obbligazione ex art. 1123 c.c., era a loro carico in quanto i loro appartamenti non erano parte del fabbricato con ingresso al numero civico 76, comportavano la partecipazione al giudizio dei proprietari condomini di entrambi gli edifici in quanto litisconsorti necessari ex art. 102 c.p.c..

b) Con il secondo motivo la nullità della sentenza e del procedimento art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4.

L’anzidetta irregolarità del contraddittorio necessario si risolverebbe, secondo i ricorrenti, nella nullità dell’intero procedimento e della sentenza che sarebbe unitiliter data.

1.1= I motivi che per la loro innegabile connessione vanno esaminati congiuntamente sono infondati.

Va qui precisato che nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, non vi è alcuna azione di accertamento della proprietà condominiale di un bene ma semplicemente la verifica di appartenenza degli appartamenti in proprietà esclusiva dei ricorrenti ad uno o ad entrambi i condomini al fine di stabilire la loro partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle cose comuni.

D’altra parte, è giurisprudenza di questa Corte che non si può avere litisconsorzio necessario rispetto ad un accertamento meramente incidentale, di per sè privo degli effetti del giudicato, perchè al di fuori dei casi in cui la legge espressamente impone la partecipazione di più soggetti al giudizio instaurato nei confronti di uno di essi, ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessario solo allorquando l’azione tenda alla costituzione o al mutamento di un rapporto plurisoggettivo unico oppure all’adempimento di una prestazione inscindibile, incidente su una situazione inscindibilmente comune a più soggetti, di modo che, se pronunciata in assenza del contraddittorio di tutte le parti interessate, l’ennananda sentenza sia priva di alcuna pratica utilità (Cass. 26 luglio 2006, n. 17027). Sicchè, non sussiste un’ipotesi di litisconsorzio necessario allorchè il Giudice, come nel caso in esame, – proceda in via meramente incidentale e con effetto limitato alle parti in giudizio ad accertare una situazione giuridica che possa riguardare anche una parte in esso non presente, dal momento che tale accertamento può ben compiersi e produrre i suoi effetti tra dette parti del processo, senza chiamare in giudizio l’altra, la quale, in quanto pretermessa, non subisce alcun pregiudizio dall’accertamento incidentale, inidoneo a costituire nei suoi confronti giudicato.

2.= Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1123 c.c., in relazione agli artt. 61 e 62 disp. att. c., art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Secondo i ricorrenti dai titoli di proprietà di ciascuno dei ricorrenti, che specificavano non solo l’appartamento che ciascuno di loro acquistava, ma anche le parti condominiali, risultava chiaro che gli appartamenti dei sigg. S., P. e D.L. erano compresi interamente nel fabbricato con accesso al civico n. 86 perchè così realizzati dagli originari costruttori.

2.1.= Il motivo non può essere accolto, non solo perchè si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione dei dati processuali non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, la valutazione compiuta dalla Corte distrettuale, anche alla luce dei risultati della CTU, non presenta vizi logici e/o giuridici ma anche perchè la sentenza ha avuto modo di chiarire le ragioni per le quali una porzione degli appartamenti degli attuali ricorrenti insistono nel fabbricato con ingresso al civico n. 76 e non solo o semplicemente nel fabbricato con ingresso al numero civico 86. Come ha avuto modo di affermare la Corte distrettuale, tra l’altro: “(…) occorre permente all’evidenza, per altro, non contestata dagli appellanti, ed emergenti dalle planimetrie allegate agli atti di compravendita dei sigg. S., P. e D.L. come da quelle allegate alla relazione tecnica illustrativa dell’ing. Ca. che gli appartamenti ricadano sotto la proiezione del terrazzo di copertura del civico 76 non solo o non tanto avendo come punto di riferimento il muro portante comune. Da tale circostanza, consegue che frazioni degli indicati appartamenti degli appellanti fruiscono in maniera strutturale e forzosa della proiezione del terrazzo di copertura del civico 76. Accanto a tale circostanza di fatto occorre evidenziare che l’anello da cui è costituito il complesso di cui ai civici considerati è servito dall’unica rete fognaria comune, come evidente all’analisi della documentazione prodotta dalla parte appellata”.

Appare, dunque, evidente che la realtà di fatto era rappresentata dagli allegati all’atto di compravendita. E, comunque, anche se una parte comune non fosse rappresentata dall’atto di compravendita quale bene condominiale, tuttavia, ai sensi dell’art. 1117 c.c., sarebbe, comunque, un bene condominiale se ed in quanto, come nel caso in esame, è necessario per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà. Come ha affermato la corte distrettuale “(…) in diritto, occorre rammentare che, quale che sia la sua natura giuridica, il condominio è una particolare forma di comunione forzosa delle parti comuni degli edifici, nella quale le parti comuni sono in rapporto strumentale e reciproco con le parti esclusive (…)”.

3.= I ricorrenti lamentano, ancora:

a) Con il quarto motivo la violazione e falsa applicazione degli artt. 934, 1117 e 1123 c.c., in relazione agli artt. 61 e 62 disp. att. c., art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 (primo profilo). Secondo i ricorrenti, la Corte distrettuale avrebbe errato nell’accreditare l’unicità del titolo abilitativo relativo ai due fabbricati (quello del numero civico 76 e quello del numero civico 86) come motivo di unicità/condominialità dei due edifici perchè per il profilo in esame l’unicità del titolo abilitativo costituito dalla licenza edilizia n. (OMISSIS), per altro parziale, sarebbe priva di significato. Piuttosto fondare la condominialità del bene sulla base dell’univocità del titolo abilitativo dei due immobili integrerebbe gli estremi di una violazione degli artt. 934 e 1117 c.c..

b) Con il quinto motivo, la violazione e falsa applicazione degli artt. 934, 1117 e 1123 c.c., in relazione agli artt. 61 e 62 disp. att. c., art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, (secondo profilo). Secondo i ricorrenti nonostante risultasse dalla CTU che gli appartamenti dei sig. S., P. e D.L. non avessero alcun collegamento funzionale e/o d’uso con l’altro fabbricato e, ciò nonostante, il Decidente avrebbe ritenuto che essi ricadessero sotto la proiezione del terrazzo di copertura del civico 76, non tanto avendo come punto di riferimento la recinzione sul terrazzo, quanto avendo come punto di riferimento, il muro portante comune. Epperò, il Giudice dell’impugnazione avrebbe dovuto ritenere come esclusivo riferimento il muro che insisteva sul confine tra il lotto di proprietà dei sig. Co. e quello dei sigg. M./ Pe. il quale secondo gli anzidetti titoli era costituito dal muro di delimitazione degli appartamenti da quest’ultimi edificati e venduti, ora dei ricorrenti e non già, come avrebbe fatto, un qualsiasi muto da porre come divisione degli edifici.

c) Con il sesto motivo, l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione con riferimento ad un fatto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5). Secondo i ricorrenti, la Corte distrettuale non avrebbe valutato correttamente i dati processuali ed, in particolare, non avrebbe valutato che dai titoli di proprietà risultava la consistenza e la relativa delimitazione delle unità abitative dei ricorrenti e dell’area soprastante facenti parte, per intero dell’edificio al n. 86. Di contro, il resistente Condominio si era ben guardato dal depositare i titoli di proprietà dei loro condomini/proprietari delle unità attigue a quelle dei ricorrenti e dei loro danti causa poichè gli originari atti di compravendita dal costruttore Co.An. riportavano la loro esatta consistenza e la relativa delimitazione, cosicchè una semplice comparazione avrebbe consentito di determinare in modo inequivocabile il muro che delimitava i fabbricati secondo il criterio dell’art. 934 c.c..

La calcolata carenza di prova del condominio non poteva risolversi in suo favore per cui il Giudice dell’appello, stante il difetto di contraddittorio di cui sopra, avrebbe dovuto attenersi ai titoli di proprietà in atti e determinare il muro tra gli edifici in quello che delimitava gli appartamenti dei ricorrenti. Per quanto al secondo elemento unificante ravvisato nella rete fognaria, se il Giudicante avesse esaminato con più accortezza la documentazione che ha richiamato (rel. dell’arch. B.) non l’avrebbe considerata in modo superficiale come un impianto globale ma si sarebbe avveduto che gli appartamenti dei ricorrenti ai nn. 4.7,210, erano servite dalle colonne C5, C6, C7, C8 site nel fabbricato al n. 86 ed il relativo terrazzo dalle colonne pluviali P3 P5, P6, P7 e P8 e che l’eventuale confluenza delle colonne verticali dell’uno e dell’altro edificio in un’unica condotta orizzontale collegata alla fogna comunale comportava la comunione di quest’ultimo tratto e non al sussistenza di un unico edificio.

3.1.= I motivi che per la loro connessione vanno esaminati congiuntamente sono infondati, non solo perchè, anche questi motivi si risolvono nella richiesta di una nuova e diversa valutazione delle risultanze istruttorie e dei dati processuali, non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, il ragionamento della Corte distrettuale, fondata sui rilievi e rilevazioni della CTU, non presenta vizi logici e/o giuridici ma anche perchè il ragionamento della Corte distrettuale si fonda su dati non solo più ampi di quelli indicati con i motivi in esame dai ricorrenti ma anche su dati ben più significativi che, a loro volta, trovano una spiegazione se si considerano proprio quei dati indicati dai ricorrenti con i motivi in esame; l’unicità del titolo abilitativo costituito dalla licenza edilizia n. (OMISSIS), l’esatta posizione del muro divisorio. Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale “(…) deve rilevarsi che il fabbricato è stato edificato dalla società M. e Pe. e dal Co.An. ciascun per la propria parte con l’unica licenza edilizia n. (OMISSIS) relativamente al piano seminterrato, piano terra e piani 1, 2 e 3 e, con la licenza edilizia n. (OMISSIS), relativamente al piano attico (…) e di ciò può essere edotti anche prendendo visione delle attestazione del Sindaco del Comune di Tivoli e delle planimetrie allegate alla relazione tecnica illustrativa del consulente tecnico di parte appellante (…) e se ciò è vero, se è documentalmente provata la contemporanea costruzione dei due condomini (fatto pacifico) e con l’altrettanto (e documentata) sporgenza degli appartamenti degli appellati rispetto al detto confine, non si può non concludere che tali appartamenti nella parte in cui sporgono appartengono al condominio di via (OMISSIS) (…)”.

E’ di tutta evidenza, dunque, che le coordinate essenziali del ragionamento della Corte, diversamente da quanto ritengono i ricorrenti, è soprattutto la pacifica e documentata sporgenza degli appartamenti degli appellanti rispetto al confine tra i due edifici. Si tratta di un accertamento di fatto che, non solo non sembra smentito dai ricorrenti, ma non sindacabile nel giudizio di cassazione, in assenza di dati diversi da quelli vagliati dalla Corte di merito.

In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti in ragione del principio di soccombenza, condannati in solido a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione, che vengono liquidate con il dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento in favore dei controricorrenti, al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 1.000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera del Consiglio della seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 23 settembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 3 gennaio 2017

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