Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 09684 del 14/04/2017

Civile Sent. Sez. 1 Num. 09684 Anno 2017
Presidente: TIRELLI FRANCESCO
Relatore: SAMBITO MARIA GIOVANNA C.
Data pubblicazione: 14/04/2017

SENTENZA
sul ricorso 20256/2012 proposto da:
Comune di Santa Maria a Monte, in persona del Sindaco pro tempore,
elettivamente domiciliato in Roma, Corso Vittorio Emanuele II n.18,
presso lo Studio Grez, rappresentato e difeso dall’avvocato Falorni
Fausto, giusta procura a margine del ricorso;
-ricorrente contro
Immobiliare Bi.at. S. r.I.;
– intimata nonchè contro
l

Immobiliare Bi.at. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro
tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Panama n.12, presso
l’avvocato Molino Claudia, che la rappresenta e difende unitamente
all’avvocato Stancanelli Antonio, Stancanelli Giuseppe, giusta procura
a margine del controricorso e ricorso incidentale condizionato;

~

~

~

-controricorrente e ricorrente incidentale –

·~

()

contro

~
~

Comune di Santa Maria a Monte, in persona del Sindaco pro tempore,

;::::$

oo
o

elettivamente domiciliato in Roma, Corso Vittorio Emanuele II n.18,
presso lo Studio Grez, rappresentato e difeso dall’avvocato Falerni
Fausto,

giusta

procura

a margine del controricorso al

~

ricorso

·~

~

incidentale;

o
()

-controricorrente al ricorso incidentale –

lì:/

i

avverso la sentenza n. 397/2012 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,
depositata il 22/03/2012;

l

L

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
16/02/2017 dal cons. SAMBITO MARIA GIOVANNA C.;
udito,

per

il

/

ricorrente,

l’Avvocato

FALORNI

che

ha

chiesto

~

oo

·~

N

~
rf’l
rf’l
~

u

·~

l’accoglimento;

“‘C

udito, per la controricorrente e ricorrente incidentale, l’Avvocato
STANCANELLI ANTONIO che ha chiesto l’inammissibilità;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale ZENO
IMMACOLATA che ha concluso per il rigetto del primo motivo, e da 3
a 5, assorbiti i motivi 2 e 6 e l’incidentale.

FATTI DI CAUSA
2

~

t

o

u

L’Immobiliare BI.AT. S.r.l. convenne in giudizio innanzi alla
Corte d’Appello di Firenze il Comune di Santa Maria a Monte,
proponendo opposizione avverso la determinazione dell’indennità di
espropriazione di un terreno di sua proprietà, facente parte di un piano
d’insediamenti produttivi.
La Corte adita, con sentenza depositata il 22.3.2012, per quanto
d’interesse: a) determinò l’ammontare del dovuto, in riferimento al
valore venale del fondo, ritenuto a carattere edificatorio, in conformità
delle conclusioni della disposta CTU;ribadite all’esito delle osservazioni
tecniche dei CTP; b) escluse di poter procedere alla chiesta riduzione
del 25°/o, ritenendo che l’espropriazione non costituiva un intervento
di riforma economico-sociale; c) riconobbe la spettanza dell’aumento
del 10°/o, essendo l’indennità offerta inferiore agli otto decimi di quella
determinata, e ritenne manifestamente infondata la qlc dell’art37, co
2, del TU sulle espropriazioni.
Il Comune di Santa Maria a Monte ha proposto ricorso per la
cassazione della sentenza, con sei motivi. La Società ha resistito con
controricorso, con cui ha proposto ricorso incidentale condizionato con
due motivi, al quale il Comune ha resistito con controricorso. Le parti
hanno depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE

l. Col primo motivo, il Comune deduce la violazione degli artt.
32 e 37 del d.P.R. n. 327 del 1981, 41 delle NTA del regolamento
urbanistico, oltre che vizio di motivazione, per avere la Corte
territoriale ritenuto sussistente il requisito dell’edificabilità legale,
erroneamente valutando il vincolo espropriativo connesso alla variante
3

relativa all’individuazione del perimetro del PIP, laddove avrebbe
dovuto tenersi conto delle destinazioni urbanistiche pregresse che lo
destinavano in parte a “standards per insediamenti produttivi” che
consentivano la realizzazione di volumetrie, solo, in via residuale. 1.1.
Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte, elaborata in
riferimento all’approvazione di un P.E.E.P. (Cass. SU 18/11/1997 n.
11433 e successive conformi) e poi estesa, per evidente analogia dei
presupposti e delle conseguenze giuridiche e concrete, al piano per gli
insediamenti produttivi, ha affermato il condivisibile principio, secondo
cui l’approvazione del Piano non può essere in contrasto con un
precedente

strumento

urbanistico

generale,

di

cui

costituisce

attuazione nella versione originaria o in quella modificata dal piano
stesso che ha, appunto effetto di variante, a natura confermativa (cfr.,

ex multis, Cass. 10/2/2017 n. 3610 Cass. 24/4/2007 n. 9891; Cass.,
6 settembre 2006, n. 19128; Cass., 24/3/2004, n. 5874). Il fatto
stesso, quindi, che un terreno sia compreso nel P.1. P. è di per sé
elemento giustificativo del legale carattere edificatorio del terreno
medesimo, sia pur nei limiti che il piano consente in base ai previsti
indici di fabbricabilità territoriale, che definiscono il complessivo carico
di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea,
definito al lordo degli spazi pubblici ed a prescindere dalla distribuzione
delle strutture nell’ambito dei singoli lotti.
2. Il secondo motivo, con cui il ricorrente deduce la violazione
degli artt. 32 e 37, co 3, 5 e 6, del d.P.R. n. 327 del 2001; 14 della L
R. Toscana 18/2/2005 n. 14, ed il vizio di motivazione, in riferimento
all’edificabilità di fatto, resta in conseguenza assorbito.
4

- – – – – – – – – — – —

2. Col terzo motivo, il Comune lamenta la violazione degli artt.
37 del d.P.R. n. 327 del 2001, 35 e 27 della L 22/10/1971 n. 865, oltre
che vizio di motivazione, in riferimento al valore venale dell’area. Il
ricorrente afferma che

giudici a quo hanno richiamato in modo

apodittico le risultanze della CTU, in sé errata perché aveva fatto
ricorso al metodo analitico, fondato su elementi privi di supporto
istruttorio; e perché il riscontro effettuato col metodo sintetico, si era
basato su dati inconferenti ed aveva ignorato quelli pertinenti. 3. 1. Il
motivo è fondato. La Corte territoriale ha aderito alla conclusione del
CTU, affermando che la stessa teneva conto del valore di mercato delle
aree nella medesima zona, nonché del valore di mercato delle
edificazioni realizzabili, tenuto conto dei costi di costruzione degli
onorari professionali e degli oneri di urbanizzazione. 3.2. Ora, se è
vero che quando accoglie le conclusioni del consulente tecnico di
ufficio, il giudice del merito non è tenuto a confutare dettagliatamente
le contrarie argomentazioni delle parti, è pur vero che quel giudice ha
comunque il dovere di indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di
fondare la propria valutazione, al fine di consentire un controllo sulla
congruità della motivazione: infatti, rientrando nel potere del CTU
attingere aliunde notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e
concernenti fatti e situazioni formanti oggetto del suo accertamento
(quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito
affidatogli), dette indagini possono concorrere alla formazione del
convincimento del giudice solo quando ne siano indicate le fonti, in
modo che lo stesso fondi la sua decisione su elementi acquisiti al
processo e le parti siano messe in grado di effettuarne il controllo e di
5

svolgere il pieno esercizio del diritto di difesa (cfr. da ultimo, Cass.
7/10/2016 n. 20232). Nella specie, mediante il metodo analitico
ricostruttivo, il valore dell’area espropriata è stato calcolato muovendo
dal prezzo di mercato della costruzione ivi realizzabile, a sua volta
determinata dal CTU, secondo quanto trascritto a pag. 32 del ricorso,
in ( 800,00/mq <> . Il riferimento
all’esperienza del

consulente medesimo non

basta, tuttavia, a

sorreggere il suo giudizio tecnico di valutazione della costruzione -che
costituisce un punto decisivo, giacché offre il dato iniziale di calcolo
per l’applicazione di tutti i coefficienti, la cui correttezza non avrebbe
alcun valore se riferita a un dato erroneo- non essendo state
esplicitate le fonti in relazione alle quali è stato dedotto il valore finale
del costruito (tale non è il dato che si riferisce riportato, in sede di
controdeduzioni al CTP, dalla rivista “il Consulente Immobiliare” che
nulla aggiunge circa l’identificazione di beni omogenei utilizzati al
riguardo) tanto più che, come riferisce il ricorrente, il CTU ha dato
conto che l’Agenzia del Territorio riportava valori unitari medi inferiore
(circa ( 700,00/mq). La circostanza, riferita dalla controricorrente,
secondo cui il valore unitario sarebbe stato assentite verbis dal CT del
Comune, nel corso delle operazioni peritali, non appare in sé rilevante,
perché non rende il dato estimativo incontroverso. 3.3. La motivazione
della sentenza è totalmente generica anche rispetto al valore accertato
dal

Consulente

mediante

il

metodo

sintetico-comparativo,

non

essendo stato in alcun modo affrontata la questione relativa alla
6

mancata valutazione degli atti di cessione volontaria prodotti dal
ricorrente, tenuto conto che il metodo d’indagine in esame è volto a
determinare il valore di un bene, deducendolo da quello attribuito a
un altro bene che presenti caratteristiche simili a quelle oggetto di
accertamento.

In

tale

procedimento,

come

questa

Corte

ha

ripetutamente affermato (cfr. Cass.21/02/2014 n. 4187), ciò che
rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore
di

mercato

dell’area,

che

non

costituisce

un

numero

chiuso

necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e/o con
le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della
rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè
l’accertamento che essi riguardino terreni muniti di caratteristiche
analoghe,

tanto

con

riferimento

alla

loro obiettiva

natura

ed

ubicazione. Tanto basta a cassare in parte qua la sentenza, restando
assorbita ogni ulteriore questione dedotta col motivo in esame.
4. Il quarto motivo, volto a censurare le statuizioni sub b) della
narrativa per violazione dell’art 37, co 1 del dPR 327 del 2001, è,
invece, infondato. 3.1. Il Collegio intende dare continuità al principio
affermato da questa Corte (Cass., 23/2/2012, n. 2774, in tema di
edilizia convenzionata; 18/1/2016, n. 1621, relativo a terreno inserito
in

un

P.E.E.P.),

secondo cui,

affinché sussista

il

presupposto

dell’intervento di riforma economico-sociale, che giustifica la riduzione
del 25 per cento del valore venale del bene ai fini della determinazione
dell’indennità, esso deve riguardare l’intera collettività o parti di essa
geograficamente o socialmente predeterminate ed essere, quindi,
attuato in forza di una previsione normativa che in tal senso lo
7

definisca: la promozione di poli industriali e lo sviluppo produttivo della
zona interessata, giustifica bensì l’espropriazione dei suoli per motivi
di pubblico interesse (al cui presidio sono dettate le disposizioni che
disciplinano la funzione del Consorzio) ma non esprime in sé alcun tipo
di “riforma” economico-sociale, la cui individuazione, nel senso sopra
detto, costituisce eccezione alla regola, mutuata dalla giurisprudenza
della CEDU, secondo cui l’indennità deve normalmente riflettere il
valore del bene espropriato.
5.

Il quinto ed

il

sesto

motivo, coi

quali

il

ricorrente,

rispettivamente, censura la statuizione sub c), per violazione dell’art
37, co 2, del d.P.R. 327 del 2001, e dubita della costituzionalità della
disposizione per violazione degli artt. 3 e 42 Cost. restano assorbiti
dall’accoglimento del terzo motivo.
6. Il rigetto del primo motivo del ricorso principale priva
d’interesse

la

Società

all’esame del

primo

motivo

del

ricorso

incidentale condizionato (con cui si deduceva la violazione dell’art 32
del d.P.R. n. 327 del 2001), laddove il vizio di motivazione riferito al
valore venale del bene, dedotto col secondo motivo, resta assorbito
dall’accoglimento del terzo motivo del ricorso principale.
7. Il giudice del rinvio, che si indica nella Corte d’Appello di
Firenze, in diversa composizione, provvederà a determinare il dovuto
in relazione ai principi esposti ed, anche, a regolare le spese del
presente giudizio di legittimità
P.Q.M.

rigetta il primo ed il quarto motivo del ricorso principale, accoglie
il terzo, assorbiti secondo, quinto e sesto ed il ricorso incidentale,
8

cassa e rinvia, in relazione al motivo accolto e per la statuizione sulle
spese, alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione
Così deciso in Roma, il 16 febbraio 2017 .

•

9