Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1991 del 29/01/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 1991 Anno 2014
Presidente: FINOCCHIARO MARIO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 13942-2008 proposto da:
FACCIOLI LIDIA FCCLDI51H58H620X quale erede di DE
GIORGIO CARLO, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIALE G. MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato
SPAZIANI TESTA EZIO, che la rappresenta e difende
unitamente agli avvocati STELLA CARLO, PALLARO
GIUSEPPE, FARINI FRANCESCO giusta delega in atti;
– ricorrenti contro

TOSATO FABIO, TOSATO FABIOLA sia in proprio che nella
qualità di eredi della Sig.ra DONA’ NORMA;

Data pubblicazione: 29/01/2014

- intimati –

sul ricorso 17362-2008 proposto da:
TOSATO

FABIO

TSTFBA55D29A001W,

TOSATO

FABIOLA

TSTFBL51R44A001U, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA SESTIO CALVINO 33, presso lo studio dell’avvocato

PIGNATELLI BIAGIO giusta delega in atti;
– ricorrenti contro

FACCIOLI LIDIA quale erede di DE GIORGIO CARLO,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE G. MAZZINI
146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA
EZIO, che la rappresenta e difende unitamente agli
avvocati PALLARO GIUSEPPE, FARINI FRANCESCO, STELLA
CARLO giusta delega in atti;
– controrícorrente –

avverso la sentenza n. 312/2007 della CORTE D’APPELLO
di VENEZIA, depositata il 30/03/2007, R.G.N.
2996/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 10/12/2013 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito l’Avvocato ANTONINO BOSCO per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO CELENTANO che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso incidentale, assorbito il

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CANNAS LUCIANA, rappresentati e difesi dall’avvocato

ricorso principale;

3

Ric.riuniti mi. 13942 e 17362/10 rg.

Svolgimento del processo.

l. Con ricorso 28 maggio 98 Carlo De Giorgio, già conduttore
dell’unità immobiliare in Abano Terme locatagli da Franco Tosato
per studio dentistico, chiedeva che parte locatrice venisse

aumentata nel corso del rapporto, con gli interessi. Il 19 giugno
98 gli eredi del Tosato proponevano a loro volta ricorso chiedendo
la condanna del conduttore al risarcimento di tutti i danni
arrecati all’immobile, nonché al pagamento dei canoni ed oneri
accessori intercorrenti tra il dicembre 97 (data nella quale essi
si erano visti costretti a rifiutare la presa in consegna dei
locali proprio in ragione dei danni constatati) ed il febbraio 98
(data di effettiva restituzione).
I due procedimenti (nn.1412 e 1267/98 rg Pretura di Padova)
venivano riuniti e decisi con sentenza n. 457/02 del tribunale di
Padova: di rigetto del ricorso proposto dal De Giorgio e di
parziale accoglimento della domanda di risarcimento e pagamento
dei maggiori oneri proposta dal Tosato.
Interposto appello principale dal De Giorgio ed appello
incidentale dai Tosato, interveniva – a seguito di interruzione
del giudizio per il decesso del De Giorgio e costituzione della
erede Faccioli Lidia a fronte di riassunzione da parte degli
appellati incidentali – la sentenza n. 312 del 30 marzo 2007 con
la quale la corte di appello di Venezia respingeva l’appello
principale e, in parziale accoglimento dell’appello incidentale,

312c5

condannata a restituirgli i canoni nella misura illegittimamente

Ric.riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

condannava la Faccioli al pagamento di parte degli oneri di
ripristino dell’immobile.
Avverso tale sentenza la Faccioli propone ricorso per
cassazione (n.13942/10 rg) sulla base di due motivi, dando
preliminarmente atto che le parti, successivamente al deposito

questioni controverse, eccezion fatta per quella relativa alla
legittimità degli aumenti ottenuti dal locatore nel corso del
rapporto. Fabio e Fabiola Tosato resistono con controricorso e
formulazione di ricorso incidentale (n.17362/10 rg) su unico
motivo; la Faccioli ha depositato controricorso avverso
quest’ultimo.
Motivi della decisione.
2.

Sussistono i presupposti ex art.335 cod.proc.civ. per la

riunione dei ricorsi così introdotti avverso la medesima sentenza.
Nel primo motivo del ricorso principale, la Faccioli lamenta
violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo
360, 1^co., n.3) cpc con riferimento agli articoli 27, 28 e 29
della 1.27 luglio 1978 n.392; avendo la corte di appello ritenuto

della sentenza di secondo grado, si sono accordate su tutte le

nella specie legittima l’applicazione del maggior canone
nonostante che a tale data il contratto non potesse,

ex lege,

ritenersi scaduto, attesa la mancata comunicazione di disdetta e
di diniego di rinnovo nel termine di 12 mesi. Di conseguenza,
vertendosi di ‘rapporto in corso’, erano applicabili unicamente
gli aggiornamenti legali del canone.

4

A

Ric.riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

A corredo del motivo, viene formulato il seguente quesito di
diritto:

“premesso che gli articoli 28 e 29 legge 392/78 in

materia di locazione urbana di immobili con destinazione non
abitativa prevedono che il contratto di locazione si rinnovi di
ulteriori sei anni alle stesse condizioni se il locatore non abbia

scadenza del primo sessennio, dica la SC se il contratto di
locazione non abitativo si rinnova o meno alla scadenza del primo
sessennio se non sia stato comunicato al conduttore il diniego di
rinnovazione da parte del locatore”.
Nel secondo motivo di ricorso principale si denuncia violazione
e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^co.,
n.3) cpc con riferimento all’art.79 1.392/78 cit., dal momento che
l’affermazione della corte di appello circa la legittimità del
nuovo canone contrastava con quanto stabilito dall’articolo 79
cit., implicante la nullità di qualsiasi pattuizione – iniziale o
anche ‘in corso di rapporto’ – volta ad attribuire al locatore un
canone maggiore. Viene formulato il seguente quesito di diritto:

“premesso che l’articolo 79 della legge 392/78 dispone la nullità
di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone
maggiore rispetto a quello pattuito all’inizio della locazione,
dica la SC se sia nulla ogni pattuizione intervenuta nel corso del
rapporto comportante la corresponsione di un aumento del canone da
parte del conduttore”.
I due motivi di ricorso sono suscettibili di trattazione
unitaria, in quanto entrambi incentrati – nella comune prospettiva
5

comunicato al conduttore il diniego di rinnovazione per la

Ric.riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

del vizio ex articolo 360, l” co.n.3) cod.proc.civ. – sulla
violazione da parte della corte di appello del principio di
diritto per cui andrebbe esclusa,

‘in corso di rapporto’,

la

legittimità di qualsivoglia maggiorazione del canone eccedente i
soli aggiornamenti ed adeguamenti previsti dalla legge.

da un quesito di diritto non conforme ai parametri di cui
all’art.366 bis l^ co. cod.proc.civ., qui applicabile

ratione

temporis.
E’ orientamento consolidato di legittimità (tra le tante: Cass.
, sez. un., 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass. 17 luglio 2008, n.
19769; Cass. 30 settembre 2008, n. 24339; Cass. 25 marzo 2009, n.
7197; Cass. 8 novembre 2010, n. 22704) che il quesito di cui
all’art.366 bis cit. – dovendo costituire un momento di
congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e
l’enunciazione del principio generale – non può esaurirsi nella
mera enunciazione di una regola astratta, ma deve invece
presentare uno specifico collegamento con la fattispecie concreta.
Esso deve in altri termini raccordare la prima alla seconda, ed
entrambe alla decisione impugnata; di cui deve indicare la
discrasia con riferimento alle specifiche premesse di fatto. Deve
pertanto ritenersi inammissibile il ricorso che contenga quesiti
di carattere generale ed astratto, privi di qualunque indicazione
sul tipo della controversia, sugli argomenti dedotti dal giudice
‘a quo’ e sulle ragioni per le quali non dovrebbero essere
condivisi.
6

Le doglianze in esame sono inammissibili, in quanto assistite

Ric. riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

Si è in particolare affermato (Cass. 19 novembre ’13 n. 25903)
che il quesito di diritto “deve essere formulato in modo tale da
esplicitare una sintesi logico-giuridica della questione, cosi da
consentire al giudice di legittimità di enunciare una regula iuris
suscettibile di ricevere applicazione anche in casi ulteriori

termini, esso deve compendiare: a) la riassuntiva esposizione
degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito (siccome
da questi ritenuti per veri, altrimenti mancando la critica di
pertinenza alla ratio decidendi della sentenza impugnata); b) la
sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel
giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del
ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie. Sicchè,
il quesito non deve risolversi in un’enunciazione di carattere
generale ed astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo
della controversia e sulla sua riconducibilità alla fattispecie in
esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la
causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi altresi
desumere il quesito stesso dal contenuto del motivo o integrare il
primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto
articolo (Cass., sez. un., 11 marzo 2008, n. 6420) (…)”.
Tanto premesso, risulta evidente come i quesiti qui in esame
non rispondano ai criteri anzidetti, risolvendosi
nell’enunciazione di interrogativi teorici; scollegati dalla
concreta fattispecie a cui essi pretendono di riferirsi, ma della
quale non riproducono termini e modalità essenziali. Dalla loro
7

rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata; in altri

Ric. riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

lettura – che, come detto, ha rilevanza autonoma, non potendo
trovare integrazione o specificazione nella narrativa di
illustrazione del motivo – non è dato di individuare lo specifico
errore di diritto nel quale sarebbe incorso il giudice di appello;
e nemmeno la regola di diritto che si assume violata e la cui

concretezza del caso, ad una decisione diversa.
Il richiamo agli articoli 28, 29 e 79 legge 392/78 funge da
presupposto retorico di interrogativi tautologici, la cui risposta
non potrebbe che risolversi nella pedissequa e testuale
riaffermazione delle norme invocate.
La definitiva ed autoevidente riprova dell’astrattezza dei due
quesiti si riscontra nel fatto che essi non contengono cenno
alcuno alla vera

ratio decidendi

della corte di appello di

Venezia, la quale senza con ciò contraddire, anzi
riaffermandolo, il principio generale qui invocato, concernente
l’illegittimità degli aumenti di canone in corso di rapporto – ha
escluso in radice che la presente fattispecie rientrasse
nell’applicazione di tale principio generale. E ciò perché
(sent.pag.8)

“non essendovi previsione, per i rapporti inerenti ad

immobili ad uso non abitativo, di un canone legale, alla scadenza
del primo contratto le parti avevano piena libertà di rinegoziare
il canone, ed a tanto provvidero in assoluta libertà stipulando
altro contratto con decorrenza l” settembre 85″.

Su tale dato di

fatto (applicazione di un canone maggiorato per effetto di una
nuova ed autonoma manifestazione negoziale delle parti alla
8

corretta applicazione sostitutiva dovrebbe indurre, nella

Ric. riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

scadenza del primo sessennio e, dunque, non
rapporto’),

‘in corso di

la corte territoriale ha poi escluso che vi fossero

stati aumenti illegittimi del canone, ex art.32 1.cit., in
costanza vuoi del primo contratto, vuoi del secondo.
In altri termini, entrambi i quesiti danno per scontata – in

del rapporto, nonostante che la decisione qui impugnata affermi
una regola diversa – da essi non confutata né considerata – tutta
incentrata sulla libera estrinsecazione dell’autonomia negoziale
delle parti. E’ dunque in forza della nuova pattuizione – a sua
volta affermata in esito ad una determinata ricostruzione della
volontà delle parti qui non censurata nè censurabile – che la
corte territoriale è giunta ad escludere l’applicazione nella
specie del divieto di cui all’articolo 79 1.392/78. Ma di ciò
nulla si dice nei quesiti: mere riproposizioni di un dettato
normativo ritenuto inconferente dalla corte territoriale.
3.

Con l’unico motivo di ricorso incidentale, i locatori Tosato

lamentano violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex
articolo 360, 1^co., n.3) cpc con riferimento agli articoli 103,
274 e 305 cpc, avendo la corte di appello (pagina

7)

respinto la

loro eccezione di estinzione della causa riunita n. 1267/98 rg
Pretura relativa alla ripetizione degli asseriti maggiori canoni,
in quanto non partitamente riassunta da parte conduttrice
Facciali-De Giorgio.
Questo motivo – al cui accoglimento i Tosato non hanno comunque
più interesse a seguito della ritenuta inammissibilità del ricorso
9

assenza di disdetta alla prima scadenza – la protrazione unitaria

Ric.riuniti nn. 13942 e 17362/10 rg.

principale della Facciali

non può essere qui preso in

considerazione. Si tratta infatti di censura contenuta in un
ricorso incidentale tardivo, perché notificato (19 giugno 08)
oltre il termine lungo dalla pubblicazione della sentenza (30
luglio 07). Esso va pertanto dichiarato inefficace ex art.334 2^

Pqm

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riunisce i ricorsi;
dichiara inammissibile il ricorso principale;
dichiara inefficace il ricorso incidentale;
compensa le spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile
in data 10 dicembre 2013.

co.cpc, con compensazione delle spese del presente giudizio.